Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело (УИД 67RS0003-01-2022-002308-70) по иску ФИО1 к СМУП «ВЦ ЖКХ», ПАО «Квадра», АО «Спецавтохозяйство» о перерасчете коммунальных платежей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к СМУП «ВЦ ЖКХ», ПАО «Квадра», АО «Спецавтохозяйство» о перерасчете коммунальных платежей, указав в обоснование заявленных требований, что он является собственником квартиры №, расположенной по адресу: (кадастровый №) с ДД.ММ.ГГГГ согласно выписке из ЕГРН. Указанная квартира была приобретена на публичных торгах, проведенных 11.03.2020, в рамках реализации арестованного имущества должника ФИО2, по договору купли-продажи №8 от 17.03.2020. По акту приема-передачи указанная квартира была передана 30.03.2020г. Бывшим собственником указанной квартиры 16.03.2020 в Ленинскийрайонный суд было подано административное исковое заявление о признании действий сотрудников УФССП России по Смоленское области по продаже на торгах данной квартиры незаконными. При этом им одновременно было заявлено ходатайство о применении мер предварительной защиты в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении квартиры, которое было удовлетворено. Указанный запрет был снят только на основании определения Ленинского районного суда г.Смоленска от 14.04.2021, после чего истец смог зарегистрировать свои права на квартиру. Вместе с тем, СМУП «ВЦ ЖКХ» открыло на него новый лицевой счет № для оплаты коммунальных платежей с 30.03.2020, с момента подписания акта приема-передачи имущества, хотя он им не имел возможности пользоваться и зарегистрировать свои права на него. На заявления с требованием о перерасчете платы за коммунальные услуги с момента государственной регистрации права на квартиру получил отказ, в связи с чем вынужден обратиться за защитой своих прав в суд.

Просит суд обязать СМУП «ВЦ ЖКХ» произвести перерасчет коммунальных платежей за жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые по адресу: , с момента регистрации перехода права собственности на объект, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал по изложенным в иске обстоятельствам. Дополнительно отметил, что до вынесения решения Ленинского районного суда г. Смоленска от 22.10.2022 по административному иску ФИО2, судьба сделки купли-продажи спорной квартиры была неизвестна, ключи от квартиры ему не были переданы, в связи с чем не было возможности пользоваться жилым помещением. Просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика СМУП «ВЦ ЖКХ» ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, поддержала позицию, изложенную в письменных возражениях на иск, приобщенных к материалам дела. Отметила, что согласно правовой позиции КС РФ, изложенной в определении от 18.07.2006 № 373-О, моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг является не момент государственной регистрации права собственности, а дата приемки объекта в эксплуатацию с учетом того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, так и на иных законных основаниях. В связи с чем, полагала, что новому собственнику начисление оплаты за ЖКУ с даты подписания акта о передаче жилого помещения 30.03.2020 производится законно. Просила в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

Ответчик ПАО "Квадра" в судебное заседание явку своего представителя не обеспечил, в отзыве на иск просил о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. Кроме того указал, что расчет платы по отоплению от имени ПАО «Квадра» собственникам/нанимателям жилых помещений осуществляет СМУП «ВЦ ЖКХ», в единой квитанции расчетного центра выделен отдельный блок с начислениями по отоплению. На лицевом счете № <***> по состоянию на 27.07.2022 задолженность по отоплению отсутствует. В связи с просрочкой платежей на лицевом счете начислены пени в размере 689 руб. 69 коп.

Ответчик АО «Спецавтохозяйство» в судебное заседание явку своего представителя не обеспечил, в представленных возражениях на иск просил о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. При этом указал, что права истца Общество не нарушало, угроза нарушения таких прав не создавалась. Задолженность за коммунальную услугу по обращению с ТКО по лицевому счету № <***>, открытому на имя ФИО1 на 22.07.2022 отсутствует. Просили отказать в удовлетворении иска к ним, поскольку исковое заявление не содержит требований к АО «СпецАТХ».

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, СМУП «Горводоканал» ФИО4 возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что договор купли-продажи недвижимого имущества является исполненным с момента передачи продавцом объекта недвижимости по акту приема-передачи, а покупателем уплаты цены установленной договором. Передача объекта недвижимости по акту приема-передачи является моментом возникновения у лица владения и пользования объектом недвижимого имущества. С указанного момента такое лицо вправе обратиться с заявлением о регистрации своего права собственности на данный объект, а с момента государственной регистрации лицо приобретает право распоряжения принадлежащим ему имуществом. ЖК РФ связывает возникновение обязанности по оплате коммунальных услуг и платы за жилое помещение с моментом получения лицом квартиры по акту приема-передачи, законодательно возлагая на покупателя недвижимости бремя содержания имущества, как если бы он был собственником жилого помещения, что согласуется с нормой ст. 210 ГК РФ, в соответствии с которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Таким образом, тот факт, что право собственности было зарегистрировано истцом значительно позже передачи ему квартиры по акту приема-передачи на основании заключенного договора купли-продажи жилого помещения, не является основанием для освобождения его от содержания жилого помещения и уплаты коммунальных платежей. Полагала, что исковые требования о проведении перерасчета платы не подлежат удовлетворению.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования, ОАО «Жилищник», ООО ТЦ «Аргус», МУП «Смоленсктеплосеть» и ФИО2 будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте слушания дела, явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

На основании ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 155 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.

Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В судебном заседании установлено, что по результатам открытых торгов, проводимых в форме аукциона МТУ Росимущество в Калужской, Брянской и Смоленской областях 11.03.2020 в отношении квартиры , принадлежащей ФИО2, победителем признан ФИО1, на основании чего 17.03.2020 между МТУ Росимущества в Калужской, Брянской и Смоленской областях и ФИО1 заключен договор купли-продажи №08, по условиям которого организатор торгов обязался передать в собственность покупателю названное жилое помещение, а покупатель - оплатить стоимость данного недвижимого имущества в размере 986 000 руб.

Свои обязательства по сделке ФИО1 исполнил в полном объеме и 30.03.2020 ему по акту приема-передачи передана квартира .

Вместе с тем, 16.03.2020 в Ленинский районный суд г. Смоленска ФИО2 подано административное исковое заявление о признании действий судебных приставов-исполнителей незаконными, в том числе и в части реализации на торгах залогового имущества, принадлежащего должнику на праве собственности- квартиры , и передаче его ФИО1

Также одновременно ФИО2 было заявлено о применении мер предварительной защиты в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении квартиры , которое было удовлетворено на основании определение Ленинского районного суда г.Смоленска от 16.03.2020.

Решением Ленинского районного суда г.Смоленска от 22.10.2020 административный иск ФИО2 удовлетворен частично: признаны незаконными действия (бездействие) судебного пристава-исполнителя Ленинского РОСП г.Смоленска УФССП России по Смоленской области ФИО5, выразившиеся в не направлении ФИО2 копии постановления о возбуждении исполнительного производства №-ИП от в установленный законом срок и направлении ФИО2 копии постановления о возбуждении исполнительного производства №-ИП от 12.03.2019 простым почтовым отправлением; признаны незаконными действия (бездействие) судебного пристава-исполнителя Ленинского РОСП г.Смоленска УФССП России по Смоленской области ФИО6, выразившиеся в не направлении ФИО2 копии акта о наложении ареста (описи имущества) и копии постановления о передаче арестованного имущества на торги от 22.11.2019 в установленный законом срок; по передаче в рамках исполнительного производства №-ИП от 13.03.2019 арестованного имущества на торги и ведению данного исполнительного производства с нарушением требований действующего законодательства. В удовлетворении остальной части административного иска отказано.

На основании определения Ленинского районного суда г.Смоленска от 14.04.2021 меры предварительной защиты в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении квартиры , по заявлению ФИО1, права которого на спорную квартиру не были оспорены, были отменены.

Согласно выписки из ЕГРН ФИО1 право собственности в отношении квартиры на основании договора купли-продажи № 8 от 17.03.2020 и акта приема передачи реализованного имущества покупателю от 30.03.2020 смог зарегистрировать только 07.05.2021.

18.10.2021 ФИО1 обратился с заявлением в СМУП «ВЦ ЖКХ» о проведении перерасчета оплаты коммунальных услуг в отношении квартиры с 07.05.2021, то есть с момента регистрации перехода права собственности.

Письмом от 25.10.2021 СМУП «ВЦ ЖКХ» отказала ФИО1 в проведении перерасчета, указав, что до проведения регистрации права он являлся законным владельцем спорного имущества, поэтому должен нести бремя содержания имущества с даты подписания акта приема передачи имущества.

Аналогичный ответ был получен ФИО1 21.12.2021 в ответ на претензию от 15.11.2021.

Изложенные обстоятельства подтверждаются объяснениями участвующих в деле лиц, а также письменными материалами дела.

В обоснование заявленных требований, истец просит суд обязать СМУП «ВЦ ЖКХ» произвести перерасчет по оплате жилищно-коммунальных услуг с 07.05.2021, ссылаясь на то, что с момента подписания акта приема-передачи объекта недвижимого имущества он не имел возможности пользоваться приобретенным имуществом, поскольку законность владения им оспаривалась в судебном порядке. На имущество определением Ленинского районного суда г.Смоленска был наложен запрет регистрационных действий, в связи с чем он также не мог им пользоваться и зарегистрировать свои права на него.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков (п. 4 ст. 10 ГК РФ).

На основании ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом.

Отношения по оплате гражданами жилого помещения и коммунальных услуг регулируются положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, другими федеральными законами (например, Федеральный закон от 26 марта 2003 года № 35-ФЗ «Об электроэнергетике», Федеральный закон от 27 июля 2010 года № 190-ФЗ «О теплоснабжении», Федеральный закон от 7 декабря 2011 года № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»), нормативными правовыми актами, изданными всоответствии с указанными федеральными законами (например, Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года № 354, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491).

В силу положений ст. 153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.

В соответствии со ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

СМУП «ВЦ ЖКХ» осуществляет функции агента на основании агентскихдоговоров, заключенных с ОАО «Жилищник», МУП «Смоленсктеплосеть», СМУЛ«Горводоканал», ООО ТЦ «Аргус». СМУП «ВЦ ЖКХ» осуществляет юридические и фактические действия по взиманию платы за оказанные и оказываемые поставщиками (исполнителями) жилищно-коммунальные услуги, осуществляет начисление платы за ЖКУ, формирует платёжные документы, на основании которых вносится плата за ЖКУ, доставку их потребителям, а также осуществляет взыскание задолженности в судебном порядке за ранее начисленные периоды.

Согласно договору купли-продажи №08 от 17.03.2020, последний был исполнен с момента передачи объекта недвижимости по акту приема-передачи от 30.03.2020.

Передача объекта недвижимости по акту приема-передачи является моментом возникновения у лица титулов владения и пользования объектом недвижимого имущества. С указанного момента такое лицо вправе обратиться с заявлением о регистрации своего права собственности на данный объект, а с момента государственной регистрации лицо приобретает право распоряжения принадлежащим ему имуществом.

Соответственно, Жилищный кодекс РФ связывает возникновение обязанности по оплате коммунальных услуг и платы за жилое помещение с моментом получения лицом квартиры по акту приема-передачи, законодательно возлагая на покупателя недвижимости бремя содержания имущества, как если бы он был собственником жилого помещения, что согласуется с нормой ст. 210 ГК РФ, в соответствии с которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, право собственности было зарегистрировано истцом значительно позже передачи ему квартиры по акту приема-передачи по независящим от него причинам, при этом законность его права собственности на спорную квартиру, фактически оспаривалась ФИО2 в Ленинском районном суде г.Смоелнска путем подачи административного искового заявления о признании действий судебных приставов-исполнителей незаконными, в том числе и в части реализации на торгах залогового имущества, принадлежащего должнику на праве собственности- квартиры , и передаче его ФИО1 В связи с чем он не имел реальной возможности владеть и пользоваться спорным имуществом, ключи от спорной квартиры ему не передавались.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами административного дела №, определением Ленинского районного суда г.Смоленска от 16.03.2020 о запрете совершения регистрационных действий в отношении квартиры .

Таким образом, фактически на момент заключения между МТУ Росимущества в Калужской, Брянской и Смоленской областях и ФИО1 договора купли-продажи №08 квартиры и составления 30.03.2020 акта приема-передачи указанной квартиры, определением Ленинского районного суда г.Смоленска от 16.03.2020 уже был наложен на нее запрет и ФИО1 был лишен возможности пользования и распоряжения квартирой, а также ее оформления и регистрации в установленном законом порядке. Также следует отметить, что решением Ленинского районного суда г.Смоленска от 22.10.2020г., по результатам рассмотрения административного искового заявления ФИО2, заявленные требования были удовлетворены частично, а действия судебных приставов-исполнителей признаны незаконными.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что данные обстоятельства являются основанием для освобождения истца от обязанности содержания жилого помещения и уплаты коммунальных платежей до 07.05.2021.

При таких обстоятельствах суд удовлетворяет требования ФИО1 к СМУП «ВЦ ЖКХ» об обязании произвести перерасчет оплаты коммунальных услуг с момента регистрации права собственности.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Обязать СМУП «ВЦ ЖКХ» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ПАО «Квадра» (ОГРН<***>, ИНН<***>), АО «Спецавтохозяйство» (ОГРН<***>, ИНН<***>) произвести ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженец , паспорт выдан №.) перерасчет коммунальных платежей за жилищно-коммунальные услуги на квартиру, расположенную по адресу: момента перехода права собственности, т.е. с 07.05.2021г.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г.Смоленска в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья С.Н. Шахуров