Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления по охране объектов культурного наследия Республики Карелия к ФИО1, Обществу с ограниченной ответственностью «ТК «Альянс» о признании сделки недействительной (ничтожной),

установил:

Иск заявлен по тем основаниям, что 04.07.2018 между ФИО1 и ООО «ТК «Альянс» заключен договор купли-продажи здания аптеки с кадастровым номером <Номер обезличен> и земельного участка <Номер обезличен>. В результате совершения сделки 15.08.2018 за номером <Номер обезличен> в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия за ООО «ТК «Альянс» зарегистрировано право собственности на нежилое одноэтажное здание (в том числе подземный этаж – подвал), расположенное по адресу: <Адрес обезличен>. Указанное здание приказом Министерства культуры Республики Карелия от 18.02.2000 №38 постановлено на государственную охрану; в силу ст.64 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» является выявленным объектом культурного наследия, в отношении которого в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения (обременения) права за <Номер обезличен> от 18.03.2008, основание государственной регистрации обременения – Охранное обязательство на недвижимый объект культурного наследия от 07.12.2007. Ссылаясь, что договор между ответчиками не содержит обязательства покупателя по выполнению требований к содержанию и использованию выявленного объекта культурного наследия, установленных п.1-3 ст.47.3 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» просят признать сделку по договору купли-продажи здания аптеки и земельного участка от 04.07.2008, заключенному между ФИО1 и ООО «ТК «Альянс» недействительной (ничтожной); применить последствия недействительности сделки, а именно признать право собственности на выявленный объект культурного наследия с кадастровым номером <Номер обезличен> за ООО «ТК «Альянс» недействительным, погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись государственной регистрации права <Номер обезличен> от 15.08.2018.

Впоследствии Управление по охране объектов культурного наследия Республики Карелия изменило исковые требования. В связи с поступившими документами из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, просят обязать ответчиков привести договор в соответствии с требованиями действующего законодательства и нормативных правовых актов: наименование существующего ограничения (обременения права в п.2 договора изложить в соответствии с наименованием статуса объекта в документах о постановке его на государственная охрану и сведениями, отраженными в ЕГРН: выявленный объект культурного наследия). Пункт 6 договора изложить в следующей редакции: «Покупатель» обязуется выполнять требования охранного обязательства на недвижимый объект культурного наследия, утвержденного директором ГУ «Республиканский центр по государственной охране объектов культурного наследия» Министерства культуры и по связям с общественностью Республики Карелия ФИО2, копия которого прилагается к настоящему договору, а также требования судебных решений в отношении выявленного объекта культурного наследия «Аптека» <Данные изъяты>; в п.7 договора исключить слова «в споре».

В судебное заседание представитель истца не явился, уведомлены надлежащим образом. Ранее представители истца ФИО3 и ФИО4, действующие на основании доверенностей, на первоначальных исковых требованиях настаивали по основаниям, изложенным в иске. Просили обратить внимание, что в нарушение ч.10 ст.48 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» к договору купли-продажи ФИО1 не было приложено Охранное обязательство, утвержденное директором ГУ «Республиканский центр по государственной охране объектов культурного наследия» при Министерстве культуры и по связям с общественностью Республики Карелия, содержащее обязательные требования в отношении объекта культурного наследия, а также на то, что сделка была совершена в момент рассмотрения в судебном порядке дела №2-884/2018 о возложении обязанности на ФИО1 совершить определенные действия в отношении объекта культурного наследия, так как решение вступило в законную силу 14.08.2018, а переход права собственности зарегистрирован 15.08.2018. Кроме этого, пункт 6 оспариваемого договора купли-продажи гарантирует покупателю, что отчуждаемое имущество не состоит в споре; абз.2 п.2 договора содержит сведения о том, что отчуждаемый объект недвижимости является объектом культурного наследия регионального значения, что не соответствует документу о постановке на государственную охрану здания «Аптека», в соответствии с которым здание является выявленным объектом культурного наследия. Полагали, что сделка обладает признаками недействительной (ничтожной) в соответствии с ч.10 ст.48 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» и ввиду допущения продавцом очевидных описок (оговорок, опечаток), повлекших заблуждение покупателя в отношении предмета сделки.

Представитель ответчика ФИО1 на основании доверенности ФИО5 в судебном заседании просил отказать в иске, пояснив, что в договоре купли-продажи от 04.07.2018, заключенном между ФИО1 и ООО «ТК «Альянс», представленном на регистрацию в Управление Росреестра по Республике Карелия, содержится обязательства покупателя по выполнению требований к содержанию и использованию выявленного объекта культурного наследия, установленных п.1-3 ст.47.3 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ», в связи с чем по данному основанию договор не может быть признан ничтожной сделкой. В измененных исковых требованиях, в нарушение ч.1 ст.39 ГПК РФ, истец изменил как основания, так и предмет иска и выходит за рамки своей компетенции, предлагая возложить обязанность на стороны по изменению договора.

Представитель ответчика ООО «ТК «Альянс» в судебное заседание не явился, уведомлены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие, представлен отзыв на иск. Указали, что вопрос введения в заблуждение ООО «ТК «Альянс» ФИО1 относительно наличия обременений у отчуждаемого объекта, в том числе, наличие требований исполнительного документа, выданного на основании вступившего в законную силу решения Сортавальского городского суда Республики Карелия по делу №2-Р884/2018 на момент заключения сделки купли-продажи здания аптеки, ранее уже был предметом рассмотрения Сортавальским городским судом Республики Карелия в рамках заявления ФИО1 о прекращении исполнительного производства и заявления ФИО1 о процессуальном правопреемстве в исполнительном производстве. Общество на момент заключения спорного договора купли-продажи было извещено о наличии охранного обязательства, выразило согласие на изменение стороны в исполнительном производстве <Номер обезличен>-ИП. В договоре имеется указание на наличие существующего обременения: объект культурного наследия. Указали, что регистрация перехода права собственности на спорный объект была приостановлена в связи с отсутствием в поданных документах охранного обязательства, которое позднее было представлено в регистрирующий орган. Полагают, что истец не является стороной или заинтересованным лицом в сделке между ответчиками. Какие-либо нарушения прав и законных интересов Управления в результате совершения сторонами указанной следки не нашли своего подтверждения. Охрана публичных интересов обеспечивается требованием законодательства предъявляемым к новому собственнику объекта культурного значения ООО «ТК «Альянс» о необходимости выполнения им мероприятий по сохранению и содержанию объекта культурного наследия. Полагают несостоятельной ссылку истца на положения ст.11 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ», так как данная норма права предоставляет истцу, как органу охраны объектов культурного наследи, предъявлять в суд иски о понуждении исполнить обязательства в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия в натуре, но не иски о признании сделок недействительными. Просят отказать в удовлетворении иска.

Представитель 3-его лица Управление Росреестра по Республике Карелия в судебное заседание не явился, уведомлены надлежащим образом.

Заслушав явившихся лиц, исследовав представленные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу ч.1 ст.39 ГПК РФ, истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

В ходе рассмотрения гражданского дела о признании сделки недействительной (ничтожной) Управление по охране объектов культурного наследия Республики Карелия представило в суд заявление об изменении исковых требований, в рамках которого просит привести спорный договор купли-продажи в соответствие с требованиями действующего законодательства.

Принимая во внимание, что в соответствии со ст. 39 ГПК РФ истец не вправе одновременно изменить предмет и основание иска, а в рамках названного заявления об изменении исковых требований имеет место одновременное изменение как основания, так и предмета иска, что по существу влечет утрату его тождества с первоначальным иском, то суд не находит оснований для принятия к производству заявления Управления об изменении исковых требований, в связи с чем рассматривает гражданское дело в рамках первоначально заявленных исковых требований. При этом истцу разъясняется право на предъявление иска, не тождественного с первоначальным, в рамках самостоятельного судебного процесса.

Согласно ч.3 ст.1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с ч.1 ст.10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии со ст.3 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон) к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации в целях настоящего Федерального закона относятся объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

В Российской Федерации ведется единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - реестр), содержащий сведения об объектах культурного наследия (ч.1 ст.15 Закона).

Исходя из положений статьи 11 Закона под государственным надзором за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия (далее - государственный надзор в области охраны объектов культурного наследия) понимаются деятельность уполномоченных федерального органа исполнительной власти и органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений …физическими лицами требований, установленных в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации в области охраны объектов культурного наследия (далее - обязательные требования), посредством организации и проведения проверок указанных лиц, мероприятий по контролю за состоянием объектов культурного наследия, принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению последствий выявленных нарушений.

Управление по охране объектов культурного наследия Республики Карелия в соответствии с Положением об Управлении по охране объектов культурного наследия Республики Карелия, утвержденным постановлением Правительства Республики Карелия от 14.04.2017 №123-П, является органом исполнительной власти Республики Карелия, проводящим государственную политику и осуществляющим функции в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Согласно ч.1 ст.16.1 Закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» объект, обладающий признаками объекта культурного наследия, в отношении которого в региональный орган охраны объектов культурного наследия поступило заявление о его включении в реестр, является выявленным объектом культурного наследия со дня принятия региональным органом охраны объектов культурного наследия решения о включении такого объекта в перечень выявленных объектов культурного наследия. Выявленный объект культурного наследия подлежит государственной охране в соответствии с настоящим Федеральным законом до принятия решения о включении его в реестр либо об отказе во включении его в реестр.

В целях государственного учета и охраны вновь выявленных памятников истории и культуры приказом Министерства культуры Республики Карелия №38 от 18.02.2000 утвержден Список вновь выявленных объектов, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, в котором значится объект «Аптека», <Данные изъяты>

Из материалов дела следует, что 07.12.2007 МУП «<Данные изъяты>» продало ФИО1 нежилое здание, расположенное по адресу: <Адрес обезличен>. В силу п.4.1.3 договора покупатель обязуется выступать правопреемником в отношении всех касающихся объекта продажи обязательств градостроительного характера, в том числе соблюдать требования Охранного обязательства на объект продажи, утвержденного ГУ «Республиканский центр по государственной охране объектов культурного наследия» Министерства культуры и по связям с общественностью Республики Карелия 18.09.2006, являющего объектом культурного наследия и неотъемлемым приложение к Договору (Приложение №2).

В материалы дела представлено охранное обязательство на недвижимый объект культурного наследия «Аптека», расположенное по адресу: <Адрес обезличен>, выявленный на основании Приказа Министерства культуры Республики Карелия от 18.02.2000 №38, согласно которому собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания объекта, что является ограничением (обременением) права собственности на данный объект. В силу п.1 ч.IV Охранного обязательства, при отчуждении объекта культурного наследия условия охранного обязательства подлежат включению в договоры, предусматривающие переход права собственности на указанный объект, в качестве существенных условий.

Истцом в обоснование своих требований представлена копия договора купли-продажи здания аптеки, расположенного по адресу: <Данные изъяты> и земельного участка <Данные изъяты>, на котором расположено здание аптеки, заключенного между ФИО1 («продавец») и ООО «ТК «Альянс» («покупатель») 04.07.2018. Из пункта 2 указанного договора следует, что существует ограничение (обременение) права в отношении здания «Аптеки»: объект культурного наследия регионального значения. В силу п.6 договора, продавец гарантирует, что до совершения договора отчуждаемое имущество никому не продано, не заложено, в споре и под арестом не состоит.

В силу ст.153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Исходя из п.1 ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.6 ст.48 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», установленные ограничения (обременения) прав на выявленный объект культурного наследия сохраняются при переходе права собственности или иных вещных прав на указанные объекты к другому лицу.

В силу п.10 ст.48 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», договор, предусматривающий передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона в отношении такого объекта. В случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

По правилам ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сортавальским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Карелия по судебному запросу представлены материалы регистрационного дела, согласно которому 06.07.2018 ФИО1 и ООО «ТК «Альянс» обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации перехода права на нежилое здание <Данные изъяты> Для осуществления регистрации был представлен договор купли-продажи здания аптеки и земельного участка от 04.07.2018, аналогичный копии договора, представленного истцом суду.

17.07.2018 регистрирующим органом выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что представленный договор купли-продажи не содержал в качестве существенного условия обязательство покупателя вышеуказанного здания по выполнению требований, установленных п.1-3 ст.47.3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», сторонам было предложено представить договор купли-продажи, соответствующий требованиям закона об объектах культурного наследия.

Во исполнение уведомления сторонами сделки в регистрирующий орган представлено охранное обязательство на недвижимый объект культурного наследия на здание «Аптеки», расположенное по адресу: <Адрес обезличен>.

Поскольку заявителями не были устранены причины приостановления регистрации сделки 08.08.2018 регистрирующим органом дополнено ранее выданное уведомление предложением сторонам представить договор купли-продажи, соответствующий требования ч.10 ст.48 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Участниками сделки требования регистрационного органа были исполнены, согласно п.6 вновь представленного договора купли-продажи от 04.07.2018, покупатель обязуется выполнять требования охранного обязательства на недвижимый объект культурного наследия, утвержденного директором ГУ «Республиканский центр по государственной охране объектов культурного наследия» Министерства культуры и по связям с общественностью Республики Карелия ФИО2, копия которого прилагается к настоящему договору.

На основании указанного договора купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия за ООО «ТК «Альянс» зарегистрировано право собственности на здание «Аптеки».

С учетом указанным обстоятельств, основании для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Управления по охране объектов культурного наследия Республики Карелия к ФИО1, Обществу с ограниченной ответственностью «ТК «Альянс» о признании сделки недействительной (ничтожной) – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Сортавальский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Ратомская Е.В.

Мотивированное решение изготовлено 13.03.2019