Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4, ФИО6 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки,

и по встречному исковому заявлению ФИО6 к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем объекта недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Хабаровский районный суд Хабаровского края с исковым заявлением к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и прекращении регистрации права собственности за ФИО4 на объект недвижимого имущества, мотивировав его следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №. По которому истец передала право собственности на объект недвижимого имущества - Спальный корпус, назначение: нежилое здание, площадью 298,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № Указанный договор в соответствии с действующим законодательством был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ регистрационный №.

Согласно п. 2 договора от ДД.ММ.ГГГГ цена имущества определена Сторонами в размере 6 000 000,00 руб. Пункт 3 указанного договора гласит: «Оплата по договору на момент предоставления настоящего договора в орган, осуществляющий государственную регистрацию, произведена полностью». Однако, обязательство по оплате цены договора покупателем исполнено не было. И до настоящего времени оплата по договору покупателем не произведена.

На основании изложенного и ссылаясь на ст.ст. 8, 309, 310, 450, 486, 488, 549, 555, 1102,1104 ГК РФ, истец просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества БР/2-2019 от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1 и ФИО4, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ регистрационный № и прекратить регистрацию права собственности за ФИО4 на объект недвижимого имущества, назначение: нежилое здание, площадью 298,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 увеличила заявленные ранее исковые требования и дополнительно просила признать недействительным договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО4 и ФИО6 в отношении объекта недвижимого имущества – Спального корпуса, назначение: нежилое здание, площадью 298,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № и применить последствия недействительности сделки. О чем было подано заявление «Об уточнении исковых требований» от ДД.ММ.ГГГГ мотивированное следующим.

В ходе рассмотрения дела установлено, что имущество, являющееся предметом спорной сделки продано ответчиком третьему лицу по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и стороной истца представлены доказательства, подтверждающие, что ответчику на момент совершения указанной сделки было известно о наличии правопритязаний со стороны истца по отношению к предмету спора. В силу того, что ФИО4 не были исполнены надлежащим образом обязательства в части оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества БР/2-2019 от 11.02.2019г., совершенная им в последующем сделка не может быть признана законной.

Учитывая те обстоятельства, что ответчиком и третьим лицом не подтверждено надлежащее исполнение обязательств по заключенному между ними договору купли- продажи № от ДД.ММ.ГГГГ не представлены достоверные доказательства факта оплаты цены договора и передачи спорного имущества. Также учитывая те обстоятельства, что ФИО4 и ФИО6 являются сторонами судебного спора, рассмотренного Хабаровским районным судом Хабаровского края в рамках дела № по заявлению ФИО1 со схожими обстоятельствами дела. Действия ФИО4 и ФИО6 в отношении спорного имущества нельзя признать разумными и добросовестными.

На основании изложенного, истец считает, что ФИО4 и ФИО6 знали о наличии судебного спора в отношении передаваемого объекта, соответственно их действия нельзя признать добросовестными и заключенная между ними сделка носит мнимый характер, совершена с целью ухода ответчика по настоящему делу от обязательств, возникших по договору, заключенному с истцом и для выведения спорного имущества из судебного спора без цели создать соответствующие правовые последствия, вытекающие из природы заключенной сделки.

Поскольку первоначальные требования заявлены истцом о расторжении договора купли-продажи, заключенного с ответчиком с целью восстановления нарушенного права. А ответчик в свою очередь, зная о наличии судебного спора в отношении спорного объекта, действуя недобросовестно, передал спорное имущество третьему лицу, восстановление нарушенного права истца без оценки законности заключенного между ФИО4 и ФИО6 договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ не представляется возможным. В связи с тем, что договор купли-продажи заключенный между ответчиком и третьим лицом в отношении спорного объекта недвижимости является производным от первоначальной сделки, поэтому требования по данной сделке должны рассматриваться совместно с первоначально заявленными требованиями.

В ходе рассмотрения данного дела по существу к участию в деле были привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, определениями Хабаровского районного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю; от ДД.ММ.ГГГГ (протокол судебного заседания) - ФИО6.

Определением Хабаровского районного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ (протокол судебного заседания) ФИО6 привлечен к участию в деле в качестве ответчика.

Определением Хабаровского районного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ принято к производству встречное исковое заявление ФИО6 к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем объекта недвижимого имущества.

Указанный иск мотивирован тем, что ФИО6 является добросовестным приобретателем объекта недвижимого имущества - Спальный корпус, назначение: нежилое здание, площадью 298,6 кв.м., расположенное по адресу <адрес>, с кадастровым номером №, поскольку приобрел объект недвижимости для эксплуатации по назначению - выездной отдых за пределами города. На момент совершения сделки проверил информацию об объекте недвижимости, содержащуюся в Едином государственном реестре недвижимости. Объект недвижимости был зарегистрирован за ФИО4, ограничения третьих лиц отсутствовали, информации о наличии споров в отношении объекта в ЕГРН также не было. У ФИО6 как покупателя отсутствовали сомнения в правомочности действий продавца. До подписания договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО4, ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ полностью осмотрел здание в присутствии приглашенного лица ФИО8. По результатам осмотра был подписан Акт приемки - передачи и сразу же были переданы денежные средства в сумме 8 600 000,00 руб. в присутствии ФИО8.

Денежные средства для оплаты по договору купли-продажи были получены ФИО6 от ФИО9 по договору займа, которая в свою очередь, получила денежные средства в результате продажи объектов недвижимости - здания кадастровый номер № и 2-х земельных участков с кадастровыми номерами №, № на общую сумму 66 590 000,00 руб., а также в результате осуществления предпринимательской деятельности. Копии подтверждающих документов (договора купли-продажи, декларация) прилагаются.

ФИО6 полагает, что ФИО1 заявляя требование о признании недействительным договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительности сделки, избрала ненадлежащий способ защиты права. Не являясь стороной данной сделки она не вправе заявлять о ее недействительности и применении последствий недействительности сделки.

ФИО1 передала объект ФИО4 добровольно, при наличии воли на совершение сделки по переходу права собственности на объект недвижимости. Соответственно отсутствует важный критерий для истребования имущества из чужого владения - выбытие имущества помимо воли собственника.

Ссылаясь на изложенное, нормы ГК РФ и Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, ФИО6 считает, что доводы истца о недействительности сделки и аннулировании записи в ЕГРН о правах ФИО6, не могут служить основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку действия ФИО6 по приобретению спорного объекта должны быть признаны добросовестными, в значении, придаваемом данному понятию пунктом 1 ст. 302 ГК РФ. И просит признать ФИО6 добросовестным приобретателем объекта недвижимого имущества - Спальный корпус, назначение: нежилое здание, площадью 298,6 кв.м., расположенное по адресу <адрес>, с кадастровым номером №

В судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ не явились: истец-ответчик по встречному иску ФИО1, ответчик-истец по встречному иску – ФИО6 О времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом. Доверили представлять свои интересы представителям: ФИО2 и ФИО3; ФИО7 на основании доверенностей.

В судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ не явился представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю. О времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом. Предоставил письменный отзыв на исковое заявление ФИО1 и просил рассмотреть дело в его отсутствие.

На основании изложенного и в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представители истца-ответчика по встречному иску ФИО1 - ФИО2 и ФИО3 настаивали на удовлетворении заявленных требований, с учетом заявления об уточнении исковых требований от ДД.ММ.ГГГГ и просили их удовлетворить в полном объеме по приведенным в заявлении, в письменных пояснениях и ранее в судебных заседаниях, доводам.

В судебном заседании ответчик ФИО4 и его представитель ФИО5 исковые требования ФИО1 не признали по ранее приведенным в письменном отзыве и в судебных заседаниях доводам. Дополнительно суду пояснили, что договоры купли-продажи между ним, ФИО1 и ФИО6 были заключены и исполнены в соответствии с указанными в них условиями. Свои обязательства ФИО4, как по передаче денежных средств ФИО1 до регистрации сделки с ней в Управлении Росреестра, так и после заключения сделки с ФИО6 – по передаче ему объекта недвижимости, исполнил в полном объеме, все расчеты по обеим оспариваемым ФИО1 сделкам произведены в полном объеме. До заключения сделки с ФИО6, ФИО4 от ФИО1 никаких претензий не получал. Просили в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать, против удовлетворения исковых требований ФИО6 не возражали. Предоставили дополнительно документы в подтверждение приведенных в судебном заседании доводов и возражений.

В судебном заседании представитель ответчика-истца по встречному иску ФИО6 - ФИО7 встречный иск поддержал, с иском ФИО1 не согласился, по приведенным им ранее в судебных заседаниях и во встречном исковом заявлении доводам. Дополнительно суду пояснил, что на день госрегистрации Договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного с ФИО4, ни от кого никаких претензий не поступало. ФИО6 предварительно получил выписку из ЕГРН и убедился, что право собственности на спорное здание зарегистрировано за ФИО4 С ФИО1 ФИО6 не знаком.

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ допрошена в качестве свидетеля ФИО10, которая пояснила, что ФИО1 знает давно, отношения дружеские. ФИО4 свидетель видела один раз в МФЦ по адресу: <адрес>ДД.ММ.ГГГГ - в день госрегистрации Договора купли-продажи недвижимого имущества, когда привезла туда ФИО1, с которой вместе поднялись на второй этаж, где уже находились ФИО4 и ФИО11 Они подали документы на регистрацию специалисту, Договор был зарегистрирован, после чего свидетель отвезла ФИО1 обратно на работу. Со слов ФИО1 свидетелю стало известно, что деньги за продажу имущества до регистрации договора и по настоящее время она не получила. Свидетель консультирует ФИО1 по юридическим вопросам, ведет её сделки, знакомилась с договором, который готовила не она, и который был предоставлен на регистрацию в МФЦ. Она предупредила ФИО1 о пункте 3 Договора, а так же о возможных последствиях по нему, но ФИО1 сказала, что они с ФИО4 договорились. При ФИО10 истец с ФИО4 никуда не выходила, в автомобиль к нему не садилась. В процессе регистрации сделки ФИО1 от ФИО4 при свидетеле деньги не получала, после регистрации документов свидетель с ФИО1 уехали вместе.

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ допрошен в качестве свидетеля ФИО11, который пояснил, что ФИО1 знает года 3, отношения «деловые». ФИО4 знает, отношения так же «деловые». Свидетель работает в ООО «Сириус», где занимается поставкой стройматериалов, а поиском объектов недвижимости для совершения сделок купли-продажи занимается в частном порядке. ФИО6 знает, так как «пересекались» по вопросу сделки с недвижимостью. У свидетеля с ФИО4 был договор на оказание услуг по поиску объектов недвижимости. ФИО4 собирался приобрести дом, ФИО1 его продавала, свидетель их свел, в январе посмотрели объект - Спальный корпус, площадь около 300 кв., место нахождения – <адрес>. Он составил, по его мнению стандартный договор и ДД.ММ.ГГГГ или ДД.ММ.ГГГГ оформили сделку. В МФЦ он приехал сам, при проверке Договора и подаче документов регистратору присутствовали все четверо: он, ФИО4, ФИО1 и Алина (фамилию свидетель не помнит). При передаче денежных средств между ФИО1 и ФИО4 свидетель не присутствовал и ничего об этом не знает.

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ допрошен в качестве свидетеля ФИО8, который пояснил, что ФИО1 не знает. ФИО6 и ФИО4 знает, отношения рабочие. Примерно в сентябре-октябре 2019 года к нему обратился ФИО6 с просьбой составить Договор. Свидетель подготовил Договор купли-продажи и Акт приема-передачи нежилого здания - спального корпуса, площадью примерно 300 кв.м, расположенного в <адрес>. Взяли выписку из ЕГРН, по которой здание было без ограничений, в его присутствии покупатель передал продавцу денежные средства в сумме 8 600 000,00 руб. наличными – пятитысячными купюрами, которые были упакованы по полмиллиона, зарегистрировали сделку в Росреестре.

Суд, выслушав пояснения участвующих в судебном заседании лиц, свидетелей изучив материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, и правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными ивовыми актами (статья 310 Кодекса).

Согласно ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В силу ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора.

Данной нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи, которые различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.

Согласно п. 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанности по оплате переданного ему товара в установленные договором сроки, продавец праве потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара.

Изменение и расторжение договора возможны, согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ, по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами пи договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была траве рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи, одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Судом установлено, не оспаривалось сторонами и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества №

По условиям указанного договора продавец продает, а покупатель покупает в собственность на условиях, изложенных в договоре, объект недвижимого имущества - Спальный корпус, назначение: нежилое здание, площадью 298,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Цена имущества определена сторонами - 6 000 000,00 руб.

Согласно пункту 3 Договора от ДД.ММ.ГГГГ оплата по нему на момент предоставления его в орган, осуществляющий государственную регистрацию, произведена полностью.

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО4 на указанный объект недвижимого имущества, регистрационный №.

Спорное здание было передано продавцом покупателю и принято последним, что отражено в пункте 6 Договора купли-продажи и Акте приема-передачи от 11.02.2019г., подписанном сторонами ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, спорное имущество выбыло из владения ФИО1 в результате совершенной ею сделки.

ДД.ММ.ГГГГ заключен Договор купли-продажи № на спорный объект недвижимого имущества между ФИО4 (продавец) и ФИО6 (покупатель). Цена имущества в Договоре определена сторонами - 8 600 000,00 руб.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ оплата по Договору № произведена полностью.

Согласно Акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ подписанному сторонами Договора ДД.ММ.ГГГГ спорное здание передано продавцом покупателю и принято последним.

ДД.ММ.ГГГГ проведена государственная регистрация права собственности ФИО6 на объект недвижимого имущества, регистрационный №.

Согласно предоставленным ФИО6 документам (Договору денежного займа от ДД.ММ.ГГГГ Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Налоговой декларации на имя ИП ФИО9 за 2017 год) и встречным исковым требованиям, Договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ заключен и исполнен сторонами в полном объеме, в установленном законом порядке зарегистрирован, не является мнимым, а ФИО6 является добросовестным приобретателем.

Согласно Апелляционному определению Судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия определила: «решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ
года по гражданскому делу № по иску ФИО1 к ФИО12, ФИО6, Дементьевой
Светлане Геннадьевне, ФИО4, Ягодкину Дмитрию
Витальевичу о признании договоров купли-продажи недвижимого имущества
недействительными, применении последствий недействительности сделок -
отменить, вынести новое, которым в удовлетворении исковых требований
отказать.».

Хабаровским краевым судом установлено, что: «…ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО12 заключен Договор купли-продажи № недвижимого имущества - нежилого здания «Спальный корпус», площадью 463,8 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, на сумму 7 100 000,00 руб. На основании договоров от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продала, а ФИО12 приобрела недвижимое имущество - нежилое здание «Спальный корпус», общей площадью 157,3 кв. м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, стоимостью 150000 руб (договор купли-продажи №); нежилое здание «Спальный корпус», общей площадью 157,3 кв, м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, стоимостью 150000 руб (договор купли-продажи №). Указанные сделки ФИО13 просила признать недействительными, как мнимые, и применить последствия недействительности сделок.

Доводы истца и ответчика ФИО12 о том, что сделки, заключенные между ними, являлись мнимыми, полностью опровергаются объективными обстоятельствами.

Как видно из материалов дела, переход права собственности на недвижимое имущество по спорным сделкам от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Хабаровскому краю. Факт передачи продавцом ФИО1 покупателю ФИО12 объектов недвижимости, являющихся предметом оспариваемых сделок, доказан регистрацией права собственности на объекты недвижимости за покупателем, последующими договорами купли-продажи спорных объектов недвижимости, заключенными между продавцом ФИО12 и покупателями ФИО14, ФИО15 и ФИО6, а также актами приема-передачи объектов недвижимости, в соответствии с которыми ФИО12 передала объекты недвижимости новым покупателям.

Кроме того, один из объектов недвижимости в дальнейшем был продан ФИО4, что доказано договором купли-продажи нежилого здания «Спальный корпус», общей площадью 157,3 кв. м (кадастровый №), стоимостью 1000000 руб, заключенным между продавцом ФИО6 и покупателем ФИО4 Право собственности новых собственников спорных объектов недвижимости, возникшее на основании договоров купли-продажи, также прошло государственную регистрацию.

Перечисленные доказательства свидетельствуют о том, что покупатель ФИО12 при заключении с продавцом ФИО1 договоров купли- продажи спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами №; №; №, намеревалась приобрести все три объекта недвижимости в собственность, ее воля была направлена на создание правовых последствия, характерных для сделок данного вида.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ФИО15 заключен договор купли-продажи нежилого здания «Спальный корпус», общей площадью 463,8 кв. м (кадастровый №), стоимостью 7100000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ФИО6 заключен договор купли-продажи нежилого здания «Спальный корпус», общей площадью 157,3 кв.м (кадастровый №), стоимостью 1000000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ФИО14 заключен договор купли-продажи нежилого здания «Спальный корпус», общей площадью 157,3 кв.м, кадастровый №, стоимостью 500000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО16 заключен договор купли-продажи нежилого здания «Спальный корпус», общей площадью 157,3 кв.м (кадастровый №), стоимостью 1000000 руб.

Реализация ФИО12 своих правомочий собственника в соответствии со ст. 209 ГК РФ путем продажи спорных объектов недвижимости свидетельствует об отсутствии оснований для признания договоров, заключенных с ФИО1 мнимыми сделками.

Принимая во внимание, что право собственности ФИО12 на спорные объекты недвижимости возникло в соответствии с законом (пункт 2 статьи 218 ГК РФ), выводы суда первой инстанции о недействительности сделок, заключенных ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ2019г. с покупателями ФИО15, ФИО6, ФИО14, а также договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО6 и ФИО4, нельзя признать законными и обоснованными.

Признание ответчиком ФИО12 и представителем ответчика
ФИО15 заявленных истцом требований не
может служить основанием для удовлетворения иска, поскольку данные
признания иска нарушают права иных лиц, являющихся покупателями спорных объектов недвижимости, в частности, права ФИО14, ФИО6, ФИО4 В силу части 2 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.».

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно письменному отзыву Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю на исковое заявление ФИО1: «ФИО1 и ФИО17 обратились ДД.ММ.ГГГГ с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 27:17:0329001:3802, площадью 298,6 кв.м, по адресу: <адрес>. Вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода права собственности сторонами были представлены договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.02.2019г. и Акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ

Государственным регистратором в соответствии со ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», была проведена правовая экспертиза представленных документов. Оснований для приостановления государственной регистрации, в соответствии со ст. 26 Закона, не имелось. В связи с чем, государственным регистратором было принято решение о проведении государственной регистрации перехода права собственности на спорное здание к ответчику.

Как следует из представленного на государственную регистрацию договора купли-продажи, на момент совместного обращения сторон договора в регистрирующий орган, оплата имущества по договору произведена полностью. Претензий между сторонами нет. Кроме того, между сторонами подписан акт приема-передачи имущества, в соответствии с которым передача имущества осуществлена полностью, претензий между сторонами нет. Учитывая изложенное, Управление Росреестра полагает, что сторонами договор купли - продажи от 11.02.2019г. исполнен полностью, продавец получил причитающиеся ему денежные средства и передал имущество покупателю по Акту приема – передачи.».

Согласно предоставленным по запросу суда сведениям из ЕГРН на ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, ответчику ФИО4 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежат земельные участки, жилые и не жилые помещения - 19 объектов.

Согласно предоставленным стороной ответчика ФИО4: Договорам, Оборотно-сальдовым ведомостям за 2017-2019 годы, последний за период с 2017 – 2018 годов отчуждал находящиеся у него в собственности объекты недвижимого имущества третьим лицам, арендовал индивидуальный банковский сейф, имел оборот денежных средств более 6 000 000,00 руб.

Указанное подтверждает доводы ответчика ФИО4 о наличии у него денежных средств на приобретение спорного объекта недвижимости у ФИО1 в рассматриваемый судом период.

Справки ООО «ПРОМХОЛОДХАБАРОВСК» и ИП ФИО4, не принимаются судом во внимание, поскольку они выданы датами, которые на день рассмотрения данного дела по существу, еще не наступили (ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ). Однако, данные справки не опровергают предоставленную ранее стороной ответчика ФИО4 информацию о наличии у последнего оборота денежных средств на суммы - более 6 000 000,00 руб.

Согласно положениям абз. 4 ст. 12 ГК РФ, защита прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании пункта 3 статьи 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

На основании ст. ст. 301, 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Юридически значимыми по делу об истребовании имущества являются обстоятельства утраты собственником владения спорным имуществом (по его воле или помимо его воли). При этом следует учитывать, что выбытие имущества из владения того или иного лица является следствием конкретных фактических обстоятельств. Владение может быть утрачено в результате действий самого владельца, направленных на передачу имущества, или действий иных лиц, осуществляющих передачу по его просьбе или с его ведома. В подобных случаях имущество считается выбывшим из владения лица по его воле.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01 октября 2014 г., исходя из смысла данных законоположений суду следует установить: 1) факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли; 2) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества; 3) знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В силу разъяснений, данных в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 22 июня 2017 г. N 16-П, добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте п. 1 ст. 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума N 25 указал, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

На основании изложенного и установленных в судебном заседании обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 не обоснованны, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения данного дела по существу и не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судом установлено, что расчет между сторонами по договору от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с его условиями, произведен до момента его регистрации в Управлении Росреестра. В связи с чем, оснований для его расторжения не имеется. В данном случае, ФИО1, подписав договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в пункте 3 которого указано, что «оплата по договору на момент предоставления его в орган, осуществляющий государственную регистрацию, произведена полностью», тем самым подтвердила факт полной оплаты стоимости отчуждаемого объекта недвижимости.

С учетом изложенного, доводы ФИО1 и её представителей о том, что ФИО4 не передал ей денежные средства за спорное имущество в сумме 6 000 000,00 руб., являются несостоятельными.

Кроме того, суд принимает во внимание, что в Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости", статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Доказательств, свидетельствующих о том, что заключая оспариваемый Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заблуждалась относительно его правовой природы и условий, преследовала иные цели, чем предусматривает этот договор, и полагала, что подписывает документ об отчуждении спорного имущества на иных условиях, чем приведены в договоре, суду не представлено. Как и не представлено доказательство того, что имел место факт: наличия спорного имущества у незаконного владельца; выбытия имущества из владения ФИО1 помимо её воли; имеются обстоятельства, свидетельствующие о недобросовестности приобретателя.

Свидетельские показания ФИО10 и ФИО11, такими доказательствами не являются в силу прямого указания закона (ст. 162 ГК РФ - относительно доказывания совершения сделки от ДД.ММ.ГГГГ ее условий и оплаты по договору), поскольку в данном случае необходимо соблюдение сторонами простой письменной формы (договор, расписка, квитанция, платежное поручение и т.п.). В связи с чем, не принимаются судом во внимание.

Так же суд учитывает, что указанные свидетели являются заинтересованными в исходе данного дела лицами, поскольку находятся в дружеских отношениях и длительных отношениях, носящих характер взаимовыгодного сотрудничества, что подтверждается судебными актами, принятыми по гражданскому делу №.

Кроме того, ФИО10 и ФИО11 не подтвердили и не опровергли позиции сторон, поскольку оба показали, что не присутствовали при передаче денежных средств от ФИО4 к ФИО1, присутствовали при государственной регистрации сделки, где ФИО1 не заявляла о нарушении ФИО4 условий договора, а о том, что денежные средства ФИО1 не получила, знают со слов последней.

Свидетельские показания ФИО8 суд оценивает критически в части доказывания совершения сделки от ДД.ММ.ГГГГ ее условий и оплаты по договору, по ранее приведенным основаниям и принимает их во внимание в части, в которой они согласуются с показаниями участвующих в деле лиц и материалами дела.

Как видно из материалов дела и установлено судом, переход права собственности на недвижимое имущество по спорной сделке от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Хабаровскому краю. Факт передачи продавцом ФИО1 покупателю ФИО4 объекта недвижимости, являющегося предметом оспариваемой сделки, доказан регистрацией права собственности на объект недвижимости за покупателем, а также актом приема-передачи объекта недвижимости, в соответствии с которым ФИО1 передала ФИО4 предмет договора. Кроме того, спорный объект недвижимости в дальнейшем был продан ФИО6, что доказано договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Судом установлено, что в настоящее время фактическим владельцем спорного имущества является ФИО6, право собственности которого на спорный объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке и перешло к нему от ФИО4, который так же, в установленном законом порядке являлся на день отчуждения спорного имущества его законным владельцем. Следовательно, спор о принадлежности данного имущества не может быть решен путем предъявления иска о реституции по договору купли-продажи от 11.10.2019г. Суд также учитывает, что после расторжения договора возможен не только возврат неосновательно полученного в натуре, но и возмещение неосновательного обогащения в денежной форме.

Перечисленные доказательства свидетельствуют о том, что покупатель ФИО4 при заключении с продавцом ФИО1 договора купли - продажи спорного объекта недвижимости намеревался его приобрести в собственность и его воля была направлена на создание правовых последствий, характерных для сделок данного вида. Реализация ФИО4 своих правомочий собственника в соответствии со ст. ст. 209, 218 ГК РФ путем продажи спорного объекта недвижимости, свидетельствует об отсутствии оснований для признания договора, заключенного с ФИО6 мнимой сделкой.

Доводы представителей ФИО1, в том числе о подаче исков в суд в 2019 году о расторжении договоров купли продажи, как по данному делу в отношении спорного здания, так и в отношении других объектов недвижимости по делу №), что, по их мнению, свидетельствует о недобросовестности поведения ответчиков, которые должны были знать об этом, не опровергают выводов суда и не могут быть приняты во внимание. Кроме того, материалы дела не содержат доказательств получения указанных исков ФИО4 и ФИО6 до ДД.ММ.ГГГГ

Поскольку судом установлено, что ФИО6 приобретал здание у ФИО4, уплатил его стоимость, что подтверждается предоставленными в материалы дела распиской и иными доказательствами, не был осведомлен о наличии притязаний истицы на отчужденное имущество, учитывая публичную достоверность ЕГРН, содержащую сведения о праве ФИО4 на спорное помещение, суд приходит к выводу о том, что ФИО6 является добросовестным приобретателем. При этом, суд принимает во внимание, что каких-либо доказательств, опровергающих должную заботливость и осмотрительность ФИО6, проявленную при приобретении спорного имущества, истец суду не предоставила.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО4, ФИО6 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки – оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ФИО6 к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем объекта недвижимого имущества - удовлетворить.

Признать ФИО6 добросовестным приобретателем объекта недвижимого имущества - Спальный корпус, назначение: нежилое здание, площадью 298,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Хабаровский районный суд Хабаровского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья В.В. Чуешкова