Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ленинского районного суда <адрес> гражданское дело по иску ФИО2 в интересах ТСЖ «Ритм» к Обществу с ограниченной ответственностью «Компания «ДОМА» о признании договора управления многоквартирным домом недействительным,

установил:

ФИО2, как член товарищества ТСЖ «Ритм», обратилась в суд в интересах ТСЖ «Ритм» к ООО «Компания «ДОМА» с исковыми требованиями о признании недействительным договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ № №, обосновав их следующими обстоятельствами.

Истец ФИО2 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ), членом (участником корпорации) товарищества собственников жилья «Ритм» и внесена в реестр членов указанного товарищества.

ТСЖ «Ритм» в лице членов правления ФИО17., ФИО12, ФИО5, ФИО6 совершило сделку, заключило договор управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ № № с ООО «Компания «ДОМА».

Истец, ссылаясь на положения ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), считает указанную сделку недействительной по следующим основаниям.

Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (далее - МКД) не принималось решения о выборе управляющей организации ООО "Компания "ДОМА" в целях заключения с ней договора управления многоквартирным домом № № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со статьей 162 ЖК РФ, не принималось решения об утверждении условий этого договора и его заключения; не принималось решения о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией либо об изменении способа управления многоквартирным домом. По данным ЕГРЮЛ о лицах, уполномоченных выступать от имени ТСЖ "Ритм", во взаимосвязи с частью 2 статьи 149 ЖК РФ, таким лицом является председатель правления товарищества собственников жилья, в частности ФИО4 (абзац второй пункта 2 статьи 51 и пункт 1 статьи 174 ГК РФ). При этом в ЕГРЮЛ не содержится данных о нескольких лицах, уполномоченных выступать от имени ТСЖ "Ритм", включая членов правления ФИО12, ФИО5, ФИО6, осуществляющих полномочия каждым из них или совместно (абзац второй пункта 2 статьи 51 и пункт 1 статьи 174 ГК РФ).

По мнению истицы необходимо учесть, что на дату заключения договора управления многоквартирным домом № № от ДД.ММ.ГГГГ, полномочия членов правления ТСЖ "Ритм": ФИО11, ФИО12, ФИО6, ФИО13 (председателем правления товарищества), истекли в силу части 2 статьи 147 ЖК РФ.

Решением внеочередного общего собрания членов ТСЖ "Ритм", оформленным протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, были избраны члены правления товарищества: ФИО18. (<адрес>), ФИО7 (<адрес>), ФИО8 (<адрес>), ФИО9 (<адрес>), ФИО10 (<адрес>), на срок два года до ДД.ММ.ГГГГ (часть 2 статьи 147 ЖК РФ).

Решением годового общего собрания членов ТСЖ "Ритм", оформленным протоколом №-а от ДД.ММ.ГГГГ, были дополнительно избраны члены правления ТСЖ "Ритм": ФИО11 (<адрес>), ФИО12 (<адрес>), ФИО6 (<адрес>), ФИО13 (<адрес>), на срок полномочий ранее избранного правления, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ.

Истец считает, что поскольку полномочия членов правления, заключивших договор управления многоквартирным домом № № от ДД.ММ.ГГГГ, прекратились ДД.ММ.ГГГГ в связи с истечением срока избрания, установленного законом, то названная сделка в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной.

Кроме того, ссылаясь на положения ст. 162, ст. 155, ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ), ст. 422 ГК РФ, истец полагает, что пункты договора управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ: №, не соответствуют указанным обязательным правилам, установленным ЖК РФ, действующим в момент его заключения.

Также в договоре управления многоквартирном домом № №ДД.ММ.ГГГГ не установлены права и обязанности стороны этого договора, ТСЖ «РИТМ", при этом установлены права и обязанности собственников помещений в МКД, членов ТСЖ, не являющихся стороной договора. Однако, в силу положений п.3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Следовательно, стороны обязательства не могут выдвигать в отношении третьих лиц возражения, основанные на обязательстве между собой, равно как и третьи лица, не могут выдвигать возражения, вытекающие из обязательства, в котором они не участвуют.

Поскольку, признание договора управления многоквартирным домом № № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, в силу статьи 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, истец полагает, что интересы ТСЖ "Ритм" подлежат защите путем восстановления осуществления функций самостоятельного управления МКД (без заключения договора управления с управляющей организацией). Данный способ защиты предусмотрен статьей 12 ГК РФ (восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения). Это не лишает члена ТСЖ "Ритм" возможности, в порядке ст. 65.2 ГК РФ предъявить требование о возмещении убытков, причиненных товариществу лицами, названными в статье 53.1 ГК РФ, непосредственно заключившими данную сделку (в качестве председателя правления товарищества, члена правления товарищества) или членов товарищества, членов правления товарищества, голосовавших за решение, которое повлекло причинение ТСЖ «Ритм» убытков.

Исходя из этого, истица, руководствуясь статьями 144,147,149,155, 161,162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 12,53.1,65.2,167, 168, 174, 308, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 225.1, 225.3, 225.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 88-101, 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просила суд признать недействительным договор управления многоквартирным домом № У 6/2016 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ТСЖ "Ритм" и ООО "Компания "ДОМА" с момента его заключения; взыскать с ответчика в свою пользу расходы на уплату государственной пошлины в размере 300 руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме 15.000 руб.

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ истица представила заявление об уточнении исковых требования, в которых, ссылаясь на изложенные в иске основания, просила суд признать договор управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ № №, заключенный между товариществом собственников жилья "Ритм" и ООО "Компания "ДОМА" в части пунктов: №, приложений №, №, №, №, №, недействительным. Также просила суд взыскать с ответчика в свою пользу расходы на уплату государственной пошлины в размере 300 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 25.000 рублей.

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ истица представила заявление об изменении исковых требований. Наряду с вышеизложенными требованиями просила суд возложить на ответчика обязанность разместить сведения о прекращении оспариваемого ею договора управления в связи с признанием его недействительным судом в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, а также направить такие сведения в Службу государственной жилищной инспекции <адрес> в порядке и сроки, утвержденные федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (т.1, л.д. 246).

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ представитель истца представил заявление об изменении исковых требований (их уменьшении). Ссылаясь на изложенные им ранее правовые основания, указав, что часть пунктов утратили свою силу с ДД.ММ.ГГГГ (вступление в законную силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 59-ФЗ), просил суд признать недействительным договор управления МКД № У 6/2016 от ДД.ММ.ГГГГ в части пунктов: № приложений №, №, №, №, №. Остальные требования истец оставила без изменения.

В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истицы ФИО14, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал в полном объеме, сославшись на изложенные в иске доводы.

В качестве дополнительного обоснования исковых требования сторона истца указала, что оспариваемая сделка является мнимой (притворной) сделкой, заключенной в период действия договора управления МКД от 11.12.2015 № №, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия и имеющую цель прикрыть первоначальную действующую сделку, но уже признанную решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (гражданское дело №), не вступившим на тот период в законную силу, недействительной.

Также, по мнению истца, договор управления заключен членами правления, полномочия которых истекли, то есть, заключен неуполномоченными лицами, что согласно ст. 174 ГК РФ влечет признание указанного договора недействительным. При этом решением общего собрания членов ТСЖ, оформленным протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ оспариваемый договор управления был одобрен. Однако одновременно принято решение о заключении дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ № № с утверждением размера платы на 2017 год и с утверждением плана работ по текущему ремонту на 2017 год. Также указанным соглашением изменено приложение № к договору, а также договор дополнен приложением №. В связи с изложенным приложения № и № к оспариваемому договору управления следует признать ничтожными с ДД.ММ.ГГГГ (пункт 4 соглашения).

Кроме того, по мнению истицы, оспариваемая сделка причинила явный ущерб истцу ТСЖ «Ритм», о чем другая сторона по сделке ООО «Компания «ДОМА» знала или должна была знать. Сделка совершена на значительно невыгодных для ТСЖ условиях: в соответствии с абз. 6 п.№ договора от ДД.ММ.ГГГГ № № доходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, специальные взносы и отчисления в резервный фонд за 2016 год в сумме 671560,30 руб. и за 2017 год в сумме 743212,73 руб., составляющие исключительное имущество ТСЖ «Ритм», были безвозвратно внесены членами ТСЖ «Ритм» и не являющимися членами ТСЖ «Ритм» собственниками помещений в МКД, на расчетный счет ООО «Компания «ДОМА». Наличие решения общего собрания членов ТСЖ о заключении предложенного проекта договора управления на утвержденных условиях не препятствует признанию такой сделки недействительной.

Кроме того, истица указывает, что в пунктах № вышеуказанного договора управления установлены права и обязанности собственников помещений, членов ТСЖ «Ритм», не являющихся стороной данного договора, что противоречит положениям п.3 ст. 308 ГК РФ, и, следовательно, в силу положений п.2 ст. 168 ГК РФ сделка должна быть признана недействительной.

В силу положений п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Так, по мнению истицы, пункт 2.1.7 Договора не соответствуют правилам части 11 статьи 162 ЖК РФ, которой установлено, что, если, иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

Пункты 5.1 и 5.2 Договора не соответствуют правилам части 2.2 статьи 161 ЖК РФ, которой установлено, что при заключении договора управления многоквартирным ломом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по этому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за доставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Пункты 6.3, 6.4 договора управления многоквартирным домом №№ от ДД.ММ.ГГГГ не соответствуют правилам статьи 310 ГК РФ во взаимосвязи со статьей 162 ЖК РФ, не допускающих односторонний отказ управляющей организации от выполнения обязательств.

Пункты 6.5, 6.6,6.7 договора не соответствуют правилам части 3 статьи 161 ЖК РФ (способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МКД в совокупности с частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ, которой что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления МКД, если управляющая организация не выполняет условия такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом).

Пункт 7.1 договора не соответствует требованиям п.1 ч.5 ст. 162 ЖК РФ, в которой установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается в случае, указанном в ч.1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем на пять лет. Полагает, что к договору управления не применим п.2 ст. 425 ГК РФ в части права сторон установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Также внеочередным общим собранием собственников помещений в МКД, оформленным протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, принято решение о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном ЖК РФ договоров отопления с ДД.ММ.ГГГГ, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения с ДД.ММ.ГГГГ с ресурсоснабжающими организациями, договора на оказание услуг по обращению с ТКО с региональным оператором по обращению с ТКО с ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из указанных норм ЖК РФ во взаимосвязи с указанным решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, пункт 1.2 в части предоставления коммунальных услуг в соответствии с уровнем благоустройства дома, пункты 2.1.3, 2.1.9, ДД.ММ.ГГГГ, 2.2.5, подпункты "б", "з", "и", "к" пункта 2.3.6, пункт 13.9 в части контроля приборов учета, пункты ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, абзац третий пункта 3.2, пункты 3.4, 3.5, 3.6, пункт 3.8 и 3.11 в части коммунальных услуг, пункты 5.14, 4.8 Договора в отношении коммунальных услуг по холодному водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению ничтожны с ДД.ММ.ГГГГ, а в отношении коммунальной услуги по отоплению, - ничтожны с ДД.ММ.ГГГГ.

По мнению истца, пункты 6.3, 6.4 договора управления многоквартирным домом №№ от ДД.ММ.ГГГГ не соответствуют правилам статьи 310 ГК РФ во взаимосвязи со статьей 162 ЖК РФ, не допускающих односторонний отказ управляющей организации от выполнения обязательств.

Истица указывает, что доказательств определения собственниками помещений состава общего имущества МКД, как существенного условия договора управления (п.1 ч.3 ст. 162 ЖК РФ) не представлено. Соответствующий перечень услуг и работ фактически определен и отражен в оспариваемом договоре управления, как если бы в установленном порядке был выбран способ управления МКД управляющей организацией.

Также истица полагает нарушающими требования закона и посягающими на права и охраняемые интересы собственников помещений в МКД (третьих лиц) положения абзаца шестого пункта 2.1.4, пунктов 2.2.4, 2.2.6, 2.3.1, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, 2.4.4, 3.1, 3.2, 3.3, 3.7-3.14, 4.2, 4.3, 6.4, 6.7, приложения № договора управления №№ от ДД.ММ.ГГГГ в части размера платы, исчисления и внесения платы за жилое помещение.

Ссылаясь на положения пункты 1.1, 1.2 Приказа Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ№, утвердившего «Примерные условия договора управления многоквартирным домом», пункт 3 Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации», считал, что основанием для заключения договора управления между ТСЖ и управляющей организацией может быть только протокол общего собрания собственником помещений МКД, на котором принято решение о выборе в качестве способа управления МКД управление управляющей организацией и о выборе управляющей организации в лице той управляющей организации, с которой заключается договор управления.

Поскольку общее собрание собственников помещений в МКД с такой повесткой дня не созывалось и указанные решения не принимало, то есть способ управления МКД собственниками помещений не изменялся, оспариваемый истицей договор управления подлежит признанию недействительным в соответствии с положениями п.1 ст. 173.1 ГК РФ, этот договор является ничтожным в силу положений ст. 168 ГК РФ.

По мнению истца, с учетом положений ст.ст. 44, 147 ЖК РФ общее собрание членов ТСЖ неправомочно было принимать решение о передаче функций управления МКД ООО «Компания «Дома» и поручать правлению ТСЖ «Ритм» заключить оспариваемый истицей договор управления, следовательно, указанное решение, принятое общим собранием членов ТСЖ «Ритм», оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ и подтвержденное решением общего собрания членов ТСЖ «Ритм» ничтожно в силу ст. 181.5 ГК РФ, что влечет за собой ничтожность договора управления МКД от ДД.ММ.ГГГГ № №.

По мнению истицы, в нарушение требований п.1 ч.5 ст. 162 ЖК РФ оспариваемый ею договор управления заключен на срок 100 дней с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а не на один год.

С доводами представителя ответчика о пропуске при подаче настоящего искового заявления срока исковой давности представитель истца ФИО14 не согласился. Указал, что оспариваемая истицей сделка вследствие ее несоответствия закону является ничтожной, а, следовательно, в соответствии с положениями п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности составляет три года. Кроме того, срок исполнения обязательств по договору управления не истек, поэтому согласно п.2 ст. 200 ГК РФ срок исковой давности, течение которого начинается по окончании срока исполнения, нельзя считать истекшим. Также истец указала, что поскольку судебная защита нарушенного права осуществлялась ею в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а настоящий иск направлен ДД.ММ.ГГГГ годичный срок исковой давности, который согласно ст. 204 ГК РФ подлежат приостановлению, нельзя считать истекшим.

Представитель ООО «Компания «Дома» по доверенности ФИО16, действующий на основании доверенности, также в интересах ТСЖ «Ритм», полагал заявленные требования необоснованными, поскольку положения жилищного и гражданского законодательства при заключении вышеуказанного договора управления не нарушены. Также указав, что истцу было известно о заключении указанного договора с ДД.ММ.ГГГГ (ФИО2 оспаривала этот договор управления по иным основаниям в рамках гражданского дела №, рассмотренного в Ленинском районном суде <адрес>), ссылаясь на положения п.1 ст. 200, п. 2 ст. 181 ГК РФ, считал, что истцом пропущен срок исковой давности при подаче настоящего искового заявления (поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ), составляющий один год со дня, когда лицо узнало о нарушении своего права. Также представитель ответчика полагал, что оспариваемый истицей договор управления соответствует обязательным требованиям, установленным ч.3 ст. 162 ЖК РФ. Условия договора управления утверждены общим собранием членов ТСЖ «Ритм», оформленным протоколом от ДД.ММ.ГГГГ№. Данное решение в установленном законом порядке не оспорено и недействительным не признано. Вопросом номер три повестки дня указанного собрания членами ТСЖ «Ритм» определен порядок внесения обязательных взносов и платежей, следовательно, доводы истицы о нарушении прав и законных интересов ТСЖ и его членов являются ошибочными. Требования о выставлении счетов-квитанций содержатся в п.п. «ж» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства от ДД.ММ.ГГГГ№. Доводы истицы о подписании договора управления неуполномоченными лицами полагал несостоятельными, поскольку действующее законодательство не содержит норм, указывающих на утрату правлением ТСЖ полномочий по истечении двух лет в ситуации, когда новое правление не избрано в установленном порядке. Просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Также в письменных возражениях представитель ООО «Компания «Дома» указал, что в силу положений п.2 ст. 162 ЖК РФ договор управления МКД может быть заключен управляющей организацией как с собственниками помещений МКД, так и с ТСЖ. Считал, что оспариваемый истицей договор заключен в соответствии с действующим законодательством, подписан правомочными лицами, согласно положениям Устава ТСЖ условия договора управления утверждены общим собранием членов ТСЖ. Просил в удовлетворении исковых требований истице отказать в полном объеме.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ суд определил рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие истицы ФИО2

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что в МКД № по <адрес> создано ТСЖ «Ритм», устав которого утвержден общим собранием членов ТСЖ «Ритм» ДД.ММ.ГГГГ.

Истица ФИО2, является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ). Истица является членом ТСЖ «Ритм», внесена в реестр членов указанного ТСЖ.

ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Ритм», в лице членов правления ФИО19ФИО12, ФИО5, ФИО6, заключило договор управления многоквартирным домом № № с ООО «Компания «Дома» (т.1, л.д.14-31).

Указанный договор управления заключен на основании решений внеочередного общего собрания членов ТСЖ «Ритм от ДД.ММ.ГГГГ о передаче функций управления МКД с ДД.ММ.ГГГГ ООО «Компания «Дома» и заключении правлением ТСЖ договора управления с указанной организацией (т.1, л.д. 177-179). Решения, принятые на данном общем собрании, недействительными в установленном порядке признаны не были. Указанными решениями, в том числе, установлен размер обязательных платежей и взносов членов ТСЖ «Ритм» и не являющихся членами ТСЖ «Ритм». При этом, как следует из соответствующих решений, какие либо взносы, связанные непосредственно с деятельностью ТСЖ «Ритм», кроме платежей на расходы на содержание общего имущества, придомовой территории, сбор и вывоз ТКО, ВДГО и взноса на текущий ремонт (накопительного), не было установлено (т.1, л.д. 178).

На годовом общем собрании членов ТСЖ «Ритм» от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д.202-204) приняты аналогичные решения о передаче функций управления МКД с ДД.ММ.ГГГГ ООО «Компания «Дома», заключении правлением ТСЖ договора управления на утвержденных условиях и размере платы, об утверждении размера обязательных платежей и взносов, а также принято решение о заключении дополнительного соглашения к договору управления с утверждением размера платы на 2017 год и с утверждением плана работ по текущему ремонту на 2017 год.

Два из вышеуказанных решений фактически не были приведены в действие вследствие идентичности вышеуказанных решений и фактической реализации условий договора управления от ДД.ММ.ГГГГ.

Изменения к договору управления от ДД.ММ.ГГГГ в части установления размера соответствующей платы на 2017-2018 г.г. внесены на основании дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 205-207), дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д.225). Решения о заключении дополнительных соглашений приняты решениями общих собраний членов ТСЖ «Ритм» от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 202-204) и от ДД.ММ.ГГГГ (т.1. л.д.221-223). Указанные решения в установленном порядке истцом не оспаривались, недействительными решениями суда не признаны.

ООО «Компания «Дома» начала управление вышеуказанным МКД с ДД.ММ.ГГГГ на основании договора управления МКД от ДД.ММ.ГГГГ № № (т.1, л.д.136-140).

ООО "Компания "ДОМА" направило в Службу государственной жилищной инспекции <адрес> (далее - Служба) заявление от ДД.ММ.ГГГГ№ с приложением копии договора управления многоквартирным домом <адрес> №№ от ДД.ММ.ГГГГ и копии заседания правления ТСЖ "Ритм" от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании заявления от ДД.ММ.ГГГГ№ и приложенных к нему документов, руководствуясь частью 3 статьи 198 ЖК РФ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ), Служба в письме от ДД.ММ.ГГГГ сообщила ООО "Компания "ДОМА" о внесении изменений в реестр лицензий <адрес> путем внесения многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, в перечень домом, находящихся под управлением ООО "Компания "ДОМА".

Указанный договор управления решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ признан недействительным. Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 2016).

Суд не может с этим согласиться. Оспариваемый истицей договор управления от ДД.ММ.ГГГГ действует до настоящего времени, права и обязанности, предусмотренные этим договором, фактически реализуются, что не позволяет считать его мнимой сделкой.

Как следует из положений ч.2 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений МКД обязаны выбрать один из предусмотренных способов управления МКД, в том числе управление ТСЖ и управление управляющей организацией.

В МКД по вышеуказанному адресу создано ТСЖ, то есть собственники помещений МКД выбрали способ управления в виде управления ТСЖ.

Оспариваемый истицей договор управления от ДД.ММ.ГГГГ заключен товариществом собственников жилья, в лице его правления, в соответствии с положениями п.1 ч.1 ст. 137 ЖК РФ, согласно которым товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры. Заключение такого договора не свидетельствует об изменении способа управления МКД, а по сути является реализацией права ТСЖ на передачу управляющей компании функций по управлению МКД.

Согласно положениям ч.2 ст. 162 ЖК РФ одной стороной договора управления является управляющая организация, а другой стороной могут выступать как собственники помещений МКД, так и органы управления ТСЖ.

При этом действующее законодательство не предусматривает обязательное заключение в таких случаях каких-либо договоров между ТСЖ и собственниками помещений в МКД.

Так как при заключении ТСЖ договора управления с управляющей организацией данная организация не избирается общим собранием собственников, требование ч.1 ст. 162 ЖК РФ об утверждении условий договора управления на общем собрании собственников помещений МКД не подлежит применению.

Заключив договор управления с управляющей организацией, ТСЖ фактически передало данной организации все функции по управлению домом, что закону не противоречит.

Следовательно, доводы истца о том, что с учетом положений ст.ст. 44, 147 ЖК РФ общее собрание членов ТСЖ неправомочно было принимать решение о передаче функций управления МКД ООО «Компания «Дома» и поручать правлению ТСЖ «Ритм» заключить оспариваемый истицей договор управления, основаны на неправильном применении закона.

При этом в силу положений пунктов 2 и 3 ч.1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Поэтому доводы истицы с учетом выбранного собственниками помещений способа управления МКД о том, что соответствующие решения принимаются только собственниками помещений МКД на общем собрании несостоятельны. Собственники реализовали свое право на создание ТСЖ (ст. 291 ГК РФ), на выбор способа управления ТСЖ (ст. 161 ЖК РФ), ТСЖ реализовало предоставленное законом право на заключение договора управления с управляющей организацией (ст. 137 ЖК РФ).

Исходя из правовой природы заключаемого правлением ТСЖ договора управления устанавливаемые договором управления права и обязанности фактически распространяются на собственников помещений дома, что не может рассматриваться, как нарушающее права последних. Договор управления заключен ТСЖ в интересах, прежде всего, собственников помещений в МКД в целях обеспечения содержания имущества в МКД, и, как следствие, возложенной ст. 210 ГК РФ на собственников помещений МКД обязанности по содержанию принадлежащего им имущества.

С учетом этого доводы истца о том, что положениями абзаца шестого пункта 2.1.4, пунктов №, приложения № договора управления №№ от ДД.ММ.ГГГГ в части размера платы, исчисления и внесения платы за жилое помещение нарушаются права и охраняемые интересы собственников помещений в МКД (третьих лиц) несостоятельны.

Услуги по управлению оказываются ответчиком собственникам помещений в МКД, поэтому на собственников помещений возлагается обязанность по их оплате.

Правом заключения договора управления наделено правление ТСЖ (ч.4 ст. 148 ЖК РФ), следовательно, правление ТСЖ «Ритм» правомерно заключило договор управления с ответчиком.

С учетом вышеизложенного, доводы истицы о нарушении порядка заключения договора управления несостоятельны. Кроме того, необходимо учитывать, что Приказ Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ№, утвердивший «Примерные условия договора управления многоквартирным домом», носит рекомендательный характер. Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации» регламентирует деятельность по внесению изменений в реестр лицензий. Указанные нормативные правовые акты подлежат применению с учетом положений Жилищного кодекса Российской Федерации, имеющего большую юридическую силу. Следовательно, доводы стороны истца о ничтожности договора управления от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с положениями п.1 ст. 173.1 ГК РФ несостоятельны.

Суд учитывает, что решения общего собрания членов ТСЖ, оформленные протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке недействительными судом не признаны, последствия недействительности решений судом также не применялись, следовательно, истица не вправе при рассмотрении настоящего гражданского дела ссылаться на ничтожность соответствующих решений.

Исходя из вышеизложенного суд также находит несостоятельными доводы истицы о нарушении требований закона и прав и охраняемых интересов собственников помещений в МКД (третьих лиц) положениями абзаца шестого пункта 2.1.4, пунктами № приложением № договора управления №№ от ДД.ММ.ГГГГ в части размера платы, исчисления и внесения платы за жилое помещение; а также пунктами № вышеуказанного договора управления.

Доводы истца о том, что состав общего имущества не устанавливался общим собранием собственников помещений МКД, суд находит несостоятельным. Вопрос о заключении оспариваемого истцом договора управления решен на общем собрании членов ТСЖ, в приложении № к договору управления МКД утвержден состав общего имущества.

Довод стороны истца о том, что у ООО «Компания «Дома» отсутствовало право на управление МКД до заключения оспариваемого договора, суд полагает ошибочным. Управление МКД управляющая компания начала на основании договора управления от ДД.ММ.ГГГГ № №. Факт признания его впоследствии судом недействительным не свидетельствует о неправомерности управления МКД, поскольку соответствующее управление осуществлялось на основании заключенного между сторонами договора управления (до признания его судом недействительным).

На основании вышеуказанного договора управления от ДД.ММ.ГГГГ сведения об адресе названного МКД внесены в реестр домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат ООО «Компания «Дома».

Впоследствии на основании договора управления МКД от 22.09.2016 № № в реестр лицензий были внесены изменения (т.1, л.д.143-148).

Поэтому осуществление ООО «Компания «Дома» управления МКД правомерно.

Доводы истицы о несоответствии требованиям закона пунктов 5.1 и 5.2 договора управления, предусматривающих осуществление контроля собственниками, а не товариществом собственников жилья не свидетельствуют о незаконности договора управления. В данном случае определен порядок осуществления контроля с учетом выбранного собственниками помещений МКД способа управления домом (ТСЖ) и передачи функций по управлению домом управляющей организации.

По мнению истицы, пункт 2.1.7 Договора не соответствуют правилам части 11 статьи 162 ЖК РФ, которой установлено, что, если, иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

При этом оспариваемый истицей пункт договора управления устанавливает, что в течение первого квартала текущего года управляющая организация обязана предоставить ТСЖ письменный отчет о выполнении договора за предыдущий год.

Отсутствие указания в оспариваемом пункте договора о наличии обязанности управляющей организации разместить соответствующий отчет в системе, не являются основанием для признания указанного пункта договора недействительным, поскольку говорить о противоречии условий договора управления обязательным требованиям закона в данном случае нельзя. Положение о предоставлении отчета ТСЖ, а не собственникам помещений, связано с заключением договора управления ТСЖ, а не непосредственно собственниками помещений. При этом действующим законодательством не предусмотрен запрет на предоставлении управляющей компанией письменного отчета ТСЖ.

Доводы истицы о том, что полномочия членов правления, заключивших договор управления многоквартирным домом № № от ДД.ММ.ГГГГ, прекратились ДД.ММ.ГГГГ в связи с истечением срока избрания, установленного законом, по мнению суда, несостоятельны.

Устанавливая определенный срок (2 года), на который избирается правление ТСЖ (ст. 147 ЖК РФ), закон не содержит положений, согласно которым по истечении данного срока полномочия членов правления автоматически прекращаются до избрания нового правления.

Кроме того, в силу положений ст. 174 ГК РФ сделка, заключенная неуполномоченными лицами, является оспоримой сделкой, срок для оспаривания которой составляет один год.

Представителем ответчика заявлено ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности.

С учетом положений ст. 200 ГК РФ суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности истицей пропущен, поскольку о лицах, заключивших договор управления, оспариваемый ею, истица узнала ДД.ММ.ГГГГ, когда она оспаривала этот договор управления по иным основаниям в рамках гражданского дела №, рассмотренного в Ленинском районном суде <адрес>.

Доводы о том, что с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ истица осуществляла защиту нарушенного права на вывод суда о пропуске истицей срока исковой давности не влияют. В настоящем иске она ставит вопрос о незаконности конкретного договора управления от ДД.ММ.ГГГГ. Информацией о том, кто заключил указанный договор, истец обладала с ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, ей ничто не мешало воспользоваться предоставленным законом правом на оспаривание этого договора, в том числе и по рассматриваемым основаниям. Указание истцом на приостановление срока исковой давности с учетом указанных ею обстоятельств основано на неправильном применении норм процессуального права.

Суд находит данные доводы несостоятельными, исходя из следующего.

Положениями п. 6.3 и п. 6.4 предусмотрено право управляющей компании расторгнуть договор управления в одностороннем порядке по истечении срока действия договора, указанного в п. 7.1 настоящего договора. Пункт 6.4 предусматривает порядок направления уведомления собственникам помещений МКД об одностороннем расторжении договора управления.

Указанные положения договора управления не противоречат положениям п.6 ст. 162 ЖК РФ устанавливающим, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Оспариваемые пункты договора управления не содержат положений о досрочном расторжении данного договора, а регламентируют действия управляющей компании в случае, когда ею принято решение о прекращении договора управления по истечении установленного срока действия этого договора.

Доводы истца о причинении договором управления ущерба ТСЖ, о совершении сделки на крайне невыгодных условиях, несостоятельны. ТСЖ не является коммерческой организацией, чья деятельность направлена на получение прибыли. Заключение договора управления с управляющей организацией освобождает ТСЖ от расходов на содержание штата работников. Денежные средства, перечисляемые на счет управляющей организации, расходуются в соответствии с заключенным между сторонами договора управления.

Согласно ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.

В силу положений п. 1, п.2 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Следовательно, изменение законодательства после заключения договора не является правовым основанием для признания этого договора или отдельных его пунктов недействительными.

На внеочередном общем собрании собственников помещений в МКД от ДД.ММ.ГГГГ собственниками помещений в МКД принято решение о заключении договоров отопления, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения с ресурсоснабжающими организациями, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (т.1, л.д. 171).

Согласно п. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Решение собственников помещений МКД о заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями непосредственно собственниками помещений влекут изменение оспариваемого истцом договора управления, а не его недействительность.

С учетом этого, доводы стороны истца о незаконности (ничтожности) пунктов 1.2 в части предоставления коммунальных услуг в соответствии с уровнем благоустройства дома, пунктов 2.1.3, 2.1.9, ДД.ММ.ГГГГ, 2.2.5, подпунктов "б", "з", "и", "к" пункта 2.3.6, пункта 13.9 в части контроля приборов учета, пунктов ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, абзаца третьего пункта 3.2, пунктов 3.4, 3.5, 3.6, пунктов 3.8 и 3.11 в части коммунальных услуг, пунктов 5.14, 4.8 договора управления в отношении коммунальных услуг по холодному водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению с момента заключения собственниками помещений МКД соответствующих договоров с ресурсоснабжающими организациями несостоятельны.

Согласно п 7 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

ООО «Компания «ДОМА» приступила к исполнению договора управления с ДД.ММ.ГГГГ на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ. До признания его недействительным судом, условия данного договора фактически реализовывались.

Таким образом, фактически услуги по управлению МКД осуществлялись данной организацией с ДД.ММ.ГГГГ.

Положениями п.1 ч.5 ст. 162 ЖК РФ установлено, что договор управления МКД заключается в случае, указанном в ч.1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем на пять лет. Истец полагает, что к договору управления не применим п.2 ст. 425 ГК РФ в части права сторон установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Вопреки доводам истца ни ст. 162 ЖК РФ, ни ст. 425 ГК РФ не ограничивают права сторон договора управления установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Следовательно, доводы истицы о незаконности положений п. 7.1 договора управления не основаны на законе.

Доводы истицы о том, что в нарушение требований п.1 ч.5 ст. 162 ЖК РФ оспариваемый ею договор управления заключен на срок 100 дней с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а не на один год также суд находит несостоятельными. Поскольку положения договора управления распространены на отношения, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ, фактический срок его действия составляет один календарный год, что не противоречит закону (ст. 425 ГК РФ). Кроме того, это не свидетельствует о недействительности (ничтожности) самого договора управления. Срок действия этого договора его сторонами был продлен.

Доводы о несоответствии пунктов 6.5, 6.6, 6.7 договора правилам части 3 статьи 161 ЖК РФ также, по мнению суда, несостоятельны, поскольку данные положения договора управления регламентируют обязанности ТСЖ перед действующей управляющей организацией в случае принятия решения о выборе иной управляющей организации или иного способа управления, тогда как указанные нормы закона устанавливают обязанность ТСЖ перед вновь избранной управляющей организацией при прекращении управления МКД товариществом собственников жилья, жилищным или жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом (а не управляющей организацией). Положения пунктов 6.6 и 6.7 договора управления соответствуют требованиям ст.ст. 309-310 об исполнении сторонами обязательств, принятых на себя в рамках договора.

Доводы представителя истицы о ничтожности решений общего собрания членов ТСЖ «Ритм» от ДД.ММ.ГГГГ№ суд находит необоснованными. Действующее законодательство предусматривает определенный порядок оспаривания подобных решений и признания их недействительными, применении последствий их недействительности. В установленном законом порядке указанные решения недействительными не признаны.

В настоящем исковом заявлении истица не ставит вопрос о применении последствий недействительности оспариваемого ею договора управления. Полагает, что восстановление права ТСЖ будет в возвращении ТСЖ права на управление МКД в соответствии со способом управления, выбранным собственниками помещений в МКД. Однако право на заключение такого договора предоставлено ТСЖ положениями п.1 ч.1 ст. 137 ЖК РФ, ТСЖ, заключив оспариваемый договор управления, реализовало данное право, последующие действия ТСЖ указывают на желание сохранить указанную сделку. Поэтому говорить о том, что истец действует в интересах ТСЖ, обращаясь с настоящим иском, по мнению суда, нельзя.

Сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

Кроме того, обратившись с указанным исковым заявлением в интересах ТСЖ, истица указывает на нарушения прав собственников помещений МКД, полномочия действовать в интересах которых у нее отсутствуют.

Как следует из материалов гражданского дела, между истицей и ТСЖ имеется фактически спор в отношении наличия (отсутствия) задолженности ФИО2 по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Обратившись с настоящим иском, доводы истицы фактически направлены на оспаривание выставляемой ей ТСЖ задолженности, а не на защиту прав ТСЖ перед ООО «Компания «Дома».

Настоящий иск, по мнению суда, направлен на защиту личных интересов, а не ТСЖ «Ритм». При этом истица вправе лично обратиться в суд в установленном порядке, а не как член ТСЖ в интересах сообщества.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания пунктов договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ № №, а также приложений к данному договору недействительными, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО2, заявленных в интересах ТСЖ «Ритм», в полном объеме.

В силу ст.98 ГПК РФ судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины за подачу искового заявления в суд и расходов на оплату услуг представителя стороне, которой отказано в удовлетворении исковых требований, не возмещаются.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 в интересах ТСЖ «Ритм» к ООО «Компания «Дома» о признании пунктов договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ № № недействительными, возложении обязанностей по размещению и предоставлению определенных сведений – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ленинский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Т.А. Тимофеева

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ