Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4, третье лицо: управление по вопросам семьи и детства администрации МО г. Краснодар о расторжении договора, признании право собственности

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли продажи квартиры, признании право собственности.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей истцу на праве собственности. Согласно п.2.1. Предварительного договора цена объекта недвижимости составляет <данные изъяты> рублей, которая является окончательной и изменению не подлежит. По данному договору покупателем оплачено <данные изъяты> рублей, оставшиеся <данные изъяты> рублей должны оплачиваться с момента получения покупателем правоустанавливающих документов за счет средств материнского капитала на ребенка. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 как индивидуальным предпринимателем и ФИО4, ФИО3 и их несовершеннолетними детьми ФИО6, ФИО5 был заключен основной договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, который от истца по доверенности подписала ФИО1 Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, а ответчиками и их детьми зарегистрировано право обшей долевой собственности по <данные изъяты> доли, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации. Согласно п.2.1 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, квартира оценивается по соглашению сторон и продается за <данные изъяты> рублей. Денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей Покупатели обязуются выплатить до подписания договора. Оплата денежной суммы в размере <данные изъяты> рублей производится за счет средств Федерального бюджета в виде направления средств материнского(семейного) капитала на улучшение жилищных условий, выделяемых по Государственному сертификату на материнский(семейный) капитал серия № от ДД.ММ.ГГГГ года, выданного на основании решения Управления Пенсионного Фонда Российской Федерации в Прикубанском внутригородском округе г.Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ №. Объем средств материнского (семейного) капитала подтверждается Справкой о состоянии финансовой части лицевого счета лица, имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки, выданной Управлением Пенсионного фонда Российской Федерации в Прикубанском внутригородском округе г.Краснодара ДД.ММ.ГГГГ года. Перечисление денежных средств производится в срок, установленный Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденными постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, в течении <данные изъяты> дней после перехода права собственности на Покупателей, путем перечисления на расчетный счет истца. В силу того, что оплата по договору на момент его подписания не была произведена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации ипотеки в силу закона. В соответствии с п.2.3 указанного договора право залога у продавца на квартиру возникает с момента подписания настоящего договора. После перехода права на покупателей истцу стало известно, что в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, в п.2 указана неверная цена объекта недвижимости. Во исполнение условий договора истцом неоднократно предлагалось покупателям, в частности ФИО4 и по телефону и в личной беседе подписать дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, где устранить существенное условие сделки ошибку в цене квартиры. Однако ФИО4 ссылаясь на занятость и то, что ФИО3 с детьми находятся вне города, препятствовал подписанию Дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года. По телефону ФИО4 пояснил, что подписывать ничего не будет и деньги выплатит через два года, когда второму ребенку исполнится три года. Истец не предполагал при заключении договора, что денежные средства от совершенной сделки ему не будут перечислены согласно условиям п.2 основного договора от ДД.ММ.ГГГГ года, истец заблуждался относительно последствий заключенной сделки. Истцом ДД.ММ.ГГГГ в адрес Покупателей было направлено требование о погашении задолженности по договору купли-продажи квартиры в размере <данные изъяты> рублей в течении <данные изъяты> рабочих дней. Однако данное требование покупателями было проигнорировано. В соответствии с п. 2.4. договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в случае отказа Покупателей в перечислении денежных средств в соответствии с п.п.2.2.3;2.2.4, соответствующий покупатель обязуется в течении <данные изъяты> дней с момента получения такого отказа оплатить соответствующую сумму из собственных средств. Однако до настоящего времени истцу на расчетный счет денежные средства перечислены не были. ФИО4, ФИО3 ввели его в заблуждение, зная заранее о ничтожности сделки и то, что Пенсионный Фонд РФ выплату произведет только после исполнения ФИО5., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, трехлетнего возраста. ФИО4 заверив, что выплаты будут произведены не в течении <данные изъяты> дней, как указано в предварительном договоре, а в течении <данные изъяты> дней и что нужно открыть лицевой счет. ФИО4, ФИО3 видя, что в договоре цена неверно указана, что для них выгодно подписали указанный договор от ДД.ММ.ГГГГ года. В настоящее время в квартире истца живут посторонние люди. Денежные средства за квартиру он до настоящего времени не получил. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и аннулировать запись о регистрации права собственности на ФИО3, ФИО4, ФИО6, ФИО5., и прекращении ипотеки в силу закона, вернуть ФИО2 право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, взыскать с ФИО4, ФИО3 уплаченную истцом государственную пошлину по данному делу.

Представитель истца, действующий на основании доверенности, доводы, изложенные в иске, поддержал, на удовлетворении исковых требований настаивал в полном объеме. Дополнил, что его доверитель впервые заключил договор купли-продажи с условием оплаты средствами материнского капитала, в связи с чем не знал об установленных законом сроках направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий.

Представитель ответчика, действующая на основании ордера, в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала и пояснила, что по условиям заключенного договора (п.2.1, 2.2.1; 2.2.2) согласованная сторонами цена составляет <данные изъяты> рублей, и расчеты производятся в следующем порядке: денежная сумма <данные изъяты> рублей передаются до регистрации договора купли-продажи, а денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей (п.2.2.2. Договора) подлежат перечислению на реквизиты ИП ФИО2, указанные в договоре и являются материнским (семейным) капиталом покупателей, в соответствии с решением Управления Пенсионного Фонда РФ в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно п.2.2.2. заключенного договора, перечисление денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей, производится в срок, установленный Правилами направления средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденными постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 года №862. то есть по истечении трех лет со дня рождения второго ребенка. Ответчики свои обязательства выполнили надлежащим образом, что подтверждается расписками ответчика, государственной регистрацией договора и отсутствием доказательств нарушения нами условий заключенного договора. Истцом не представлено доказательств существенного нарушения покупателями условий договора, а также не указано, какие конкретно условия договора ими нарушены. Ссылка истца на предварительный договор ДД.ММ.ГГГГ является несостоятельной в силу того, что, во-первых, стороны в договоре иные, по сравнению со сторонами в договоре от ДД.ММ.ГГГГ года; во-вторых, согласно п.1.2 Предварительного договора, основной договор должен быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ года, в действительности договор был заключен на иных условиях и с иными покупателями, ДД.ММ.ГГГГ года. Кроме того, ст. 429 ГК РФ, установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен. В течение девяти месяцев истец пользовался и продолжает пользоваться по настоящее время денежными средствами ответчиков, полученными в счет оплаты за проданную им квартиру. Согласно заключению технической экспертизы, ответчики произвели ремонт в этой квартире на общую сумму <данные изъяты> рублей. Считает, что действия истца являются недобросовестными и свидетельствуют о злоупотреблении правом.

ФИО7 в судебном заседании поддержал позицию своего представителя, просил в удовлетворении иска отказать.

ФИО3, а также представитель управление по вопросам семьи и детства в судебное заседании не явились, о дате слушания дела извещены, о причине не явки не сообщили, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования обоснованны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2 и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому предметом договора является обязательство сторон заключить основной договор купли-продажи <адрес>, предмет и существенные условия заключения, которого согласовываются ими при заключении настоящего договора. Стороны обязуются подписать основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно п.2.1. Предварительного договора, цена объекта недвижимости составляет <данные изъяты> рублей. Цена объекта является окончательной и изменению не подлежит.

Как следует из п.2.2. Предварительного договора, покупатель обязуется передать, а продавец принять деньги в качестве задатка в сумме <данные изъяты> рублей в день подписания настоящего договора. Сумма <данные изъяты> рублей будет уплачена покупателем продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ года. Сумма <данные изъяты> рублей будет уплачена покупателем продавцу в срок не превышающий <данные изъяты> календарных дней с момента получения покупателем правоустанавливающих документов на вышеуказанную квартиру, гаситься будет с помощью материнского капитала на ребенка.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, действующей от имени ИП ФИО2 и ФИО3, ФИО4, действующим в свих интересах и в интересах <данные изъяты> – ФИО6, ФИО5, заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

Согласно п.2.1 данного договора, продавец продает покупателям квартиру за согласованную сторонами цену в размере <данные изъяты>. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.

Из п.2.2.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей в счет уплаты за приобретаемую квартиру выплачивается покупателями в день подписания настоящего договора.

Согласно п.2.2.2. указанного договора, денежные средства в сумме <данные изъяты> подлежат перечислению на реквизиты продавца, указанная сумма является материнским капиталом, право на который принадлежит ФИО3 на основании Государственного сертификата на материнский(семейный) капитал серия № от ДД.ММ.ГГГГ года, выданного на основании решения Управления Пенсионного Фонда Российской Федерации в Прикубанском внутригородском округе <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №

Объем средств материнского (семейного) капитала подтверждается Справкой о состоянии финансовой части лицевого счета лица, имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки, выданной Управлением Пенсионного фонда Российской Федерации в Прикубанском внутригородском округе <адрес> ДД.ММ.ГГГГ года.

Перечисление денежных средств производится в срок, установленный Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденными постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862.

Для осуществления платежа покупатели обязуются после регистрации настоящего договора и перехода права собственности предоставить зарегистрированный договор и свидетельство о государственной регистрации прав покупателей на квартиру в управление пенсионного фонда РФ в Прикубанском округе г. Краснодара.

Указанная в данном пункте настоящего договора денежная субсидия будет перечислена продавцу после перехода права собственности на вышеуказанную квартиру в течении 72 дней со дня предоставления договора купли-продажи квартиры и свидетельства о государственной регистрации права на покупателей.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, ФИО3, ФИО6 и ФИО5 были получены свидетельства о государственной регистрации права собственности, согласно которым они являются собственниками по ? доли каждый квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Существующие ограничения права: ипотека в силу закона.

Однако как пояснил представитель истца, оставшаяся часть денежных средств в счет оплаты приобретаемой ответчиками квартиры, его доверителю не перечислена, поскольку ребенку, в связи с рождением которого выдан сертификат на материнский (семейный) капитал еще не исполнилось трех лет.

В соответствии с ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ).

В силу требований ст.555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п.6 ст.7 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции от 02.07.2013г), заявление о распоряжении может быть подано в любое время по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей, за исключением случая, предусмотренного частью 6.1 настоящей статьи.

Из вышеуказанного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что п.2.2.2. содержит два взаимоисключающих условия относительно порядка расчета за приобретаемую квартиру, из чего следует, что между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, учитывая, что указанный договор купли-продажи не отвечает требованиям действующего законодательства, суд считает необходимым расторгнуть заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2 и ФИО3, ФИО4, действующим в свих интересах и в интересах несовершеннолетних детей – ФИО6, ФИО5 договор купли-продажи квартиры <адрес>, возвратив стороны в первоначальное положение и взыскать с ФИО2 в пользу ответчиков стоимость квартиры в размере <данные изъяты> рублей, а также стоимость произведенных в указанной квартире улучшений в сумме <данные изъяты> рублей, размер которой достоверно подтверждается заключением технического исследования об определении стоимости отделочных работ в указанной квартире.

Также суд считает необходимым признать за истцом право собственности на спорную квартиру, исключив ответчиков из числа собственников и аннулировав регистрационные записи о праве собственности и ипотеки.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем с ответчиков подлежит взысканию уплаченная госпошлина в размере <данные изъяты> рублей.

Руководствуясь требованиями ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2 и ФИО3, ФИО4, действующим в свих интересах и в интересах несовершеннолетних детей – ФИО6, ФИО5 договор купли-продажи <адрес>, возвратив стороны в первоначальное положение

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3, ФИО4 денежные средства, оплаченные за квартиру в размере <данные изъяты> рублей, стоимость произведенных в квартире улучшений в размере <данные изъяты> рублей, а <данные изъяты> рублей.

Признать за ФИО2 право собственности на <адрес>, исключив ФИО3, ФИО4, ФИО6, ФИО5 из числа собственников, аннулировав регистрационные записи о праве собственности и ипотеки.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца.

Председательствующий