Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «ЖКХ «Ленинское» о признании договора управления многоквартирным домом, заключенного с собственниками жилых помещений многоквартирного дома, недействительным в части,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в Ленинский районный суд города Омска с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальное хозяйство «Ленинское» (далее - ООО «ЖКХ «Ленинское») о признании договора управления многоквартирным домом недействительным в части. Свои требования мотивировали тем, что собственниками помещений многоквартирного дома № по <данные изъяты> в <данные изъяты> году был выбран предусмотренный ч. 2 ст. 161 ЖК РФ способ управления домом - управление управляющей организацией, таковой с июля <данные изъяты> года является ООО «ЖКХ «Ленинское», которое является исполнителем работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и в своих действиях ссылается на пункты договора управления домом от ДД.ММ.ГГГГ. №. Однако, указанный договор собственниками помещений многоквартирного дома не утверждался и не подписывался, не был представлен для ознакомления, согласования и принятия его условий общим собранием собственников помещений в доме, что позволило ООО «ЖКХ «Ленинское» включить в договор управления многоквартирным домом условий, отвечающих интересам ООО «ЖКХ «Ленинское», но противоречащих ЖК РФ и нарушающих законные жилищные и гражданские (имущественные) права собственников помещений в доме № по <данные изъяты>. Так, ежегодно, начиная с <данные изъяты> года ООО «ЖКХ «Ленинское» в нарушение ч.7 ст. 156 ЖК РФ и п.п. 17 и 18 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г., ссылаясь на п.п. 4.1 и 4.6 договора управления изменяло (увеличивает) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на следующий отчётный период без согласования с собственниками помещений многоквартирного дома и без предоставления собственникам помещений предложений для рассмотрения и согласования перечня, объёмов и условий выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в доме. Пунктом 4.1 договора управления от ДД.ММ.ГГГГ. № установлено, что цена для собственников жилых помещений включает в себя: плату за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома на момент заключения договора, устанавливаемую в размере тарифа, определённого Постановлением мэра г.Омска от 23.11.2009г. № 899-п «О плате за содержание и ремонт жилых помещений»... При отмене текущего Постановления мэра, действовавшего на момент заключения договора, и введения нового постановления «стороны» руководствуются положениями п.4.6 настоящего договора в соответствии с которым при изменении по решению органов местного самоуправления или по решению органов по тарифному регулированию в период действия настоящего договора тарифов или платы за содержание и ремонт общего имущества дома и за коммунальные услуги заключения дополнительного соглашения «сторон» о внесении соответствующих изменений в договор не требуется, тарифы меняются автоматически, собственники жилых и нежилых помещений информируются через официальные источники (СМИ) и управляющей организацией дополнительно не уведомляются. При расчётах за услуги по содержанию и ремонту общего имущества и коммунальные услуги будут применяться новые тарифы и плата с даты введения их в действие». Полагают, что содержание данного пункта договора позволяет ООО «ЖКХ «Ленинское» изменять (повышать) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения без принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, что противоречит положениям ч.7 ст. 156 ЖК РФ и нарушает жилищные и имущественные права истцов, следовательно, положения указанных пунктов договора считаются недействительными. Также полагали противоречащим действующему законодательству и пункт 3.2.11 договора управления от ДД.ММ.ГГГГ №, которым предусмотрено право управляющей компании в интересах собственников после согласования с уполномоченным представителем собственников существенных условий договора, самостоятельно принимать решение о передаче в пользование, аренду подвальных помещений, фасадов, крыш и других объектов общего имущества многоквартирного дома Вознаграждение управляющей организации составляет от цены заключённого договора аренды, пользования и т.д.. Доходы от передачи в пользование, сдачи в аренду указанных объектов направлять на ремонт и обслуживание многоквартирного дома, развитие хозяйства, связанного с содержанием МКД». Поскольку данные вопросы относятся к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, решения по которым в соответствии с ч.1 ст. 46 ЖК РФ принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Считают, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, в соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» «признаются недействительными.» Ссылаясь на положения п.3 ст. 17 Закона «О защите прав потребителей» просили суд признать недействительным пункт 4.1 договора управления многоквартирным домом № по <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № в части следующего содержания, что «при отмене текущего Постановления мэра, действовавшего на момент заключения договора, и введения нового постановления «Стороны» руководствуются положениями п. 4.6 настоящего договора», признать недействительными пункты 3.2.11 и п. 4.6 договора управления многоквартирным домом № по <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №, обязать управляющую организацию ООО «ЖКХ «Ленинское»» привести договор управления многоквартирным домом № по <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № в соответствие с действующим законодательством РФ.

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просили иск удовлетворить, указали, что каждый из них является собственником жилого помещения в данном доме, подтвердили, что в <данные изъяты> году они (собственники жилых помещений дома) принимали решение о выборе управляющей компанией, оказывающей услуги по содержанию и текущему ремонту их дома, - ООО «ЖКХ Ленинское». При этом, ФИО1 подтвердила, что обсуждались размер тарифа по оплате содержания и ремонта жилых помещений, который был установлен в размере действовавшего при отношениях с прежней управляющей компанией - <данные изъяты> рублей. Истцы настаивали, что договор управления от ДД.ММ.ГГГГ № собственниками помещений дома не утверждался и не подписывался, не был представлен собственникам для согласования условий заключаемого договора. Кроме того, отдельно с каждым из них ответчиком договор управления не заключался и они вплоть до <данные изъяты> года не могли получить от ООО «ЖКХ «Ленинское» экземпляр договора, чтобы ознакомиться с его условиями. После того, как получили копию данного договора, изучили его положения и сопоставили на предмет их соответствия положениям ЖК РФ, установили несоответствия оспариваемых ими пунктов договора жилищному законодательству. Подтвердили, что ООО «ЖКХ «Ленинское», при наличии положения о действии установленного договором управления размера тарифа на срок не менее года, самостоятельно изменило тариф по оплате услуг по содержанию и ремонту жилья в соответствии с Постановлением Мэра г. Омска об изменении тарифа на 2011 г., начиная с <данные изъяты> года, что следовало из выставляемых ответчиком собственникам квитанций. Подтвердили в судебном заседании, что в период вплоть до <данные изъяты> года общее собрание собственников жилых помещений об установлении размера тарифа по оплате услуг за содержание и ремонт жилого дома на следующий год ими не проводилось, поскольку предложений от управляющей компании о видах, объемах и предполагаемой стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома на протяжении всего спорного периода не поступило, несмотря на то, что жильцы дома обращались к ответчику с заявлениями о предоставлении такой информации. Однако, в <данные изъяты> года собственники помещений инициировали проведение общего собрания именно во вопросу установления тарифа по оплате услуг по содержанию и ремонту дома, решение данного собрания было представлено в ООО «ЖКХ «Ленинское», которое согласилось с данным решением, установив принятый общим собранием собственников жилых помещений на <данные изъяты> год тариф в размере <данные изъяты> рублей. Настаивали, что срок на обжалование договора управления от ДД.ММ.ГГГГ им и не пропущен, поскольку договор ими получен только в <данные изъяты> года.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО3 заявленные ФИО1 требования поддержала в полном объеме по основаниям, аналогичным изложенным в исковом заявлении, поддержала доводы ФИО1 о том, что срок для обжалования договора управления многоквартирным домом не пропущен истцом, настаивала на удовлетворении иска.

Представитель ответчика ООО «ЖКХ «Ленинское» -директор ФИО4 в судебном заседании с исковыми требованиями истцов не согласилась, просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме за их необоснованностью, указав при этом, что договор управления многоквартирным домом был заключен на основании решения общего собрания собственников помещений дома № по <данные изъяты>. Истцы ФИО1 и ФИО2 подписали данный договор. С условиями договора собственники были ознакомлены до подписания договора управления от ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствуют бланки решения собственника. В которых вопросы для голосования изложены так, как потом занесены в протокол и договор управления. Решение собственника для голосования вручались и ФИО1, и ФИО2, в них имеются подписи и результаты голосования истцов по вопросам повестки собрания. Истцы исполняли договор от ДД.ММ.ГГГГ, с момента его заключения, знали о данном договоре, должны были знать о порядке его заключения, о проведенном собрании и принятых решениях. Решение общего собрания оформлено протоколом подсчета голосов, является обязательным для всех собственников. Во исполнение решения собственников многоквартирного дома об избрании управляющей организации ООО «ЖКХ «Ленинское» и был заключен данный договор от ДД.ММ.ГГГГ с собственниками жилых помещений дома. Договор управления многоквартирным домом подписан собственниками, его условия исполнялись, ответчик оказывал услуги по управлению, ремонту и содержанию. Отметила, что управляющая компания не вправе инициировать проведение общих собраний собственников жилых помещений. В связи с отсутствием решения собственников об установлении размера платы за содержание и ремонт жилья ими обоснованно был применен размер платы, установленный органом местного самоуправления, что следовало из п.4.1 и 4.6 договора управления. Собственники производили оплату в спорном периоде по тарифам, утвержденным постановлениями Мэра г. Омска на текущий год и доводились до сведения жильцов в квитанциях ООО «ЖКХ «Ленинское». При этом, на период <данные изъяты> года применен ООО «ЖКХ «Ленинское» тариф, принятый общим собранием собственников жилых помещений данного дома, что, по мнению, истца свидетельствует об отсутствии нарушения прав собственников дома наличием в договоре управления п.4.1. и 4.6, которые не лишают никоим образом жильцов дома реализовывать свое право по распоряжению принадлежащим им имуществом. Кроме того, полагала, что истцами пропущен установленный ст. 181 ГК РФ 3-х годичный срок для оспаривания договора управления многоквартирного дома, поскольку с момента заключения данного договора, то есть с ДД.ММ.ГГГГ, истцы знали о договоре, поскольку ежемесячно им выставлялись квитанции за оказанные услуги, которые они регулярно оплачивали. Просит в иске отказать в полном объеме.

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такового признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с ч.ч. 1-3 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствие со ст. 44 Жилищного Кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

В соответствии с ч. 1 ст. 47 ЖК РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, в которых, в соответствии с ч. 3 ст. 47 ЖК РФ должны быть указаны: 1) сведения о лице, участвующем в голосовании; 2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; 3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником жилого помещения- квартиры № по <данные изъяты>, что подтверждается дубликатом регистрационного удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ, копия которого представлена в материалы дела (л.д. 18 ).

ФИО2. является собственником жилого помещения- квартиры № по <данные изъяты>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № записи регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ копия которого представлена в материалы дела ( (л.д.19).

Утверждения истцов о том, что общее собрание собственников не проводилось, условия заключения договора управления общим собранием не утверждались, суд находит несостоятельными как противоречащими материалам дела и установленным по делу фактическим обстоятельствам.

В материалах дела имеется протокол №1 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <данные изъяты>, проведенного в форме заочного голосования, от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.113-125).

Из протокола усматривается, что инициатором собрания является собственник кв. № дома № по <данные изъяты>- Г., в голосовании участвовало 8275,7 голосов. Итого собственников, принявших участие в общем собрании собственников многоквартирного дома, составило 68,6 % от общего числа собственников. На повестку дня выносились вопросы, в т.ч. расторжение действующего договора оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, заключенного с ОАО «<данные изъяты>»; выбор управляющей организации; принятие решения о заключении договора управления многоквартирным домом, об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на <данные изъяты> год, делегирование полномочий по заключению договоров о передаче в аренду, пользование общего имущества многоквартирного дома, согласование существенных условий договора управления многоквартирным домом; выбор лица, уполномоченного от имени собственников заключать договоры аренды и т.д.; определение места хранения протоколов общих собраний собственников помещений. Приняты решения о расторжении договора оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, заключенного с ОАО «<данные изъяты>»; выборе в качестве управляющей организации ООО «ЖКХ «Ленинское»; о заключении с ООО «ЖКХ «Ленинское» договора управления многоквартирным домом, утверждении платы за содержание и ремонт жилого помещения на момент заключения договора в размере <данные изъяты> руб. за кв.м. в соответствии с Постановлением мэра г. Омска от 23.11.2009 г. №899-п «О плате за содержание и ремонт жилого помещения». При изменении по решению органов местного самоуправления или по решению органов по тарифному регулированию в период действия настоящего договора тарифов или платы за управление, содержание и ремонт общего имущества дома и за коммунальные у слуги заключения дополнительного соглашения сторон заключения о внесении соответствующих изменений в договор не требуется, тарифы меняются автоматически, собственники жилых и нежилых помещений информируются через официальные источники (СМИ) и управляющей организацией дополнительно не уведомляются, при расчётах за услуги по содержанию и ремонту общего имущества и коммунальные услуги будут применяться новые тарифы и плата с даты введения их в действие; об утверждении условий представленного договора управления многоквартирным домом; избрании представителями собственников помещений дома, действующих в правоотношениях с третьими лицами, в том. числе заключении и хранении договоров, контроля за их исполнением- Г., Р., С., определении срока полномочий представителей собственников жилых помещений; о выборе ООО «ЖКХ «Ленинское» в качестве лица уполномоченного от имени собственников заключать договоры аренды и передавать в пользование третьим лицам общее имущество многоквартирного дома.

Как следует из указанного протокола, по всем, вынесенным на повестку дня вопросам, в том числе, и о выборе управляющей организацией ООО «ЖКХ «Ленинское», установлении размера и порядке изменения платы за содержание и ремонт жилого помещения, проголосовало «за» - 8275,7 голосов, «против» и «воздержался» - 0 голосов.

Доводы истцов о том, что не была соблюдена процедура согласования и утверждения условий договора управления многоквартирным домом собственниками помещений дома № от ДД.ММ.ГГГГ, а также подписания данного договора, суд считает необоснованными, противоречащими пояснениям самих истцов, которые в судебном заседании подтвердили, что в <данные изъяты> году принимали решения о расторжении договора с прежней управляющей компанией и о выборе в качестве управляющей компании- ООО «ЖКХ «Ленинское», установлении тарифа по оплате за содержание и ремонт в размере <данные изъяты> руб.кв.м., который устанавливался исходя из тарифа, утвержденного Постановлением мэра г. Омска -<данные изъяты> руб. за кв.м., но за исключением тарифа по оплате услуг уборщицы ввиду отсутствия таких услуг со стороны ответчика.

Доказательством тому обстоятельству, что условия заключаемого договора управления от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе, и оспариваемые стороной истца, были представлены на обсуждение и утверждение собственникам жилых помещений, в том числе и истцам, являются также представленные в материалы дела стороной ответчика решения собственника по повестке собрания, проведенного в форме заочного голосования, из которых следует, что ФИО1 была ознакомлена с вопросами повестки собрания, проголосовала по каждому из вопросов по своему усмотрению, заверила решение собственноручной подписью, что не отрицала и в настоящем судебном заседании. Истец ФИО5, не отрицая факт проведения в <данные изъяты> году выборов новой управляющей компании- ООО «ЖКХ «Ленинское», по поводу представленного в дело решения собственника от его имени, отрицал принадлежность ему подписи в данном решении.

Оценивая в логической взаимосвязи и идентичности вопросы, поставленные в повестке дня внеочередного общего собрания собственников жилых помещений дома № по <данные изъяты>, проведенного в форме заочного голосования, указанные в решении собственника и в протоколе собрания от ДД.ММ.ГГГГ, представленные суду ответчиком ООО «ЖКХ «Ленинское» документы по проведению данного собрания, суд приходит к выводу, что перед собственниками были поставлены вопросы именно об избрании домом управляющей компанией домом именно ООО «ЖКХ «Ленинское», собственники добровольно изъявили свою волю об избрании управляющей компанией именно ООО «ЖКХ «Ленинское», фактически одобрили заключение с последним договора управления многоквартирным домом на условиях, установленных внеочередным общим собранием собственников жилых помещений, а именно: об установление тарифа по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту жилья в размере <данные изъяты> руб. за 1 кв.м. общей площади квартиры, в соответствии с Постановлением мэра г. Омска от 23.11.2009 г. №899-п «О плате за содержание и ремонт жилого помещения». При изменении по решению органов местного самоуправления или по решению органов по тарифному регулированию в период действия настоящего договора тарифов или платы за управление, содержание и ремонт общего имущества дома и за коммунальные у слуги заключения дополнительного соглашения сторон заключения о внесении соответствующих изменений в договор не требуется, тарифы меняются автоматически, собственники жилых и нежилых помещений информируются через официальные источники (СМИ) и управляющей организацией дополнительно не уведомляются, при расчётах за услуги по содержанию и ремонту общего имущества и коммунальные услуги будут применяться новые тарифы и плата с даты введения их в действие; делегировании полномочий по заключению договоров о передаче в аренду, пользование общего имущества многоквартирного дома, согласование существенных условий договора управления многоквартирным домом ООО «ЖКХ «Ленинское» (л.д.126,127,203-208).

Таким образом, доводы истцов о том, что собрание собственников помещений в многоквартирном доме № по <данные изъяты> в <данные изъяты> года не проводилось, условия договора управления домом не обсуждались собственниками дома, суд считает необоснованными, противоречащими пояснениям ответчиков

В соответствии с п. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Согласно п. 2. ст. 161 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Пунктом 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
- 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
- 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
- 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
- 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений п.п.5,6 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Судом установлено, что оспариваемый договор управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ, заключен в письменной форме, содержит все существенные условия договора, предусмотренные законом, подписан с одной стороны - собственниками жилых помещений многоквартирного дома № по <данные изъяты>, указанных в приложении к договору управления, с другой стороны - управляющей организацией ООО «ЖКХ «Ленинское» в лице исполняющего обязанности генерального директора Д..

Из текста договора управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что заключен на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № по <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного в форме заочного голосования.

Истцами в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено доказательств, бесспорно подтверждающих, что предложенный к подписанию договор существенно отличается от условий, утвержденных общим собранием собственников жилых помещений путем заочного голосования в протоколе от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, ни решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, проведенное в форме заочного голосования, ни протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ недействительными в установленном законом порядке признаны не были.

Согласно содержания п. 4.1 договора управления от ДД.ММ.ГГГГ № цена для собственников жилых помещений включает в себя: плату за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома на момент заключения договора, устанавливаемую в размере тарифа, определённого Постановлением мэра г.Омска от 23.11.2009г. № 899-п «О плате за содержание и ремонт жилых помещений»; платежи за коммунальные услуги, размер которых определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии, исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных органами местного самоуправления согласно тарифам, установленным в порядке, предусмотренном действующим законодательством. При отмене текущего Постановления мэра, действовавшего на момент заключения договора, и введения нового постановления «стороны» руководствуются положениями п.4.6 настоящего договора.

В соответствии с п.4.6 договора управления от ДД.ММ.ГГГГ № при изменении по решению органов местного самоуправления или по решению органов по тарифному регулированию в период действия настоящего договора тарифов или платы за содержание и ремонт общего имущества дома и за коммунальные услуги заключения дополнительного соглашения «сторон» о внесении соответствующих изменений в договор не требуется, тарифы меняются автоматически, собственники жилых и нежилых помещений информируются через официальные источники (СМИ) и управляющей организацией дополнительно не уведомляются. При расчётах за услуги по содержанию и ремонту общего имущества и коммунальные услуги будут применяться новые тарифы и плата с даты введения их в действие.

Истцы оспаривают условия договора управления в части данных п.п. 4.1.и 4.6 как несоответствующие требованиям ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, согласно которой размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме не менее чем на 1 год.

Вместе с тем, как следует из нормоположений жилищного законодательства, регулирующих отношения между собственниками жилых помещений и организацией, осуществляющей функции управляющей компании многоквартирного дома, управляющая организация осуществляет свою деятельность только на основании договора, условия которого, в том числе, касающиеся порядка начисления платы за содержание общего имущества, определяют сами собственники. В данной ситуации имелось решение общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ, которое не обжаловано, не отменено и не признано недействительным.

Положения заключенного с ответчиком ООО «ЖКХ «Ленинское» договора управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающие возможность взимания платы за содержание и ремонт общего имущества по тарифам, установленным органом местного самоуправления, фактически являются установленным на основании решения собственников помещений порядком определения размера платы и её индексации. В целом они не противоречат закону.

При этом, согласно ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Аналогичная норма содержится также в пункте 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.

Как было установлено в ходе судебного заседания, и подтверждено стороной истца, в период с начала <данные изъяты> года и до ДД.ММ.ГГГГ, каких-либо решений об изменении платы за содержание и ремонт жилья собственники помещений многоквартирного дома № по <данные изъяты> не принимали.

Частью 8 ст. 162 ЖК РФ предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Лишь только ДД.ММ.ГГГГ решением собрания собственников помещений многоквартирного дома был установлен на <данные изъяты> год тариф для начисления платы за содержание и ремонт общего имущества дома в размере <данные изъяты> руб./кв.м.. Из пояснений представителя ответчика следует, что ООО «ЖКХ «Ленинское», действуя в соответствии с решением собрания собственников жилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ с начала <данные изъяты> года производит начисление платы за содержание и ремонт жилья согласно данного тарифа <данные изъяты> руб./кв.м., что подтверждается квитанцией за <данные изъяты> года, представленной в материалы дела ФИО1, в которой тариф за ремонт содержание жилья указан как <данные изъяты> руб./кв.м..

При таких обстоятельствах действия ОАО «ЖКХ «Ленинское», применявшей для расчёта платы за содержание и ремонт жилья тарифы, устанавливавшиеся Администрацией г. Омска, не противоречили ни условиям договора управления № от ДД.ММ.ГГГГ, ни требованиям закона, являлись правомерными.

Пунктом 3.2.11 договора управления домом от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в интересах собственников, после согласования с уполномоченным представителем собственников существенных условий договора, самостоятельно принимать решение о передаче в пользование, аренду подвальных помещений, фасадов, крыш и других объектов общего имущества многоквартирного дома. Доходы от передачи в пользование, сдачи в аренду указанных объектов направлять на ремонт и обслуживание многоквартирного дома, развитие хозяйства, связанного с содержанием многоквартирного дома.

В рамках рассматриваемого спора стороной истца иных требований, кроме рассматриваемых, не заявлялось, в связи с чем, суд в соответствии с положениями ст. 199 ГК РФ о вынесении решения по заявленным требованиям, рассматривал иск ФИО1 и ФИО2 о признании недействительным договора управления домом в части в условиях действующего решения собрания собственников помещений многоквартирного дома № по <данные изъяты>, оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно, при наличии данного решения по оспариваемым положениям договора управления, у суда отсутствуют основания для признания п.4.1, 4.6 и 3.2.11 недействительными, тем более, что каких-либо требований к самим собственникам, принявших данные решения, истцы не предъявляли.

Согласно ст. 9 ГК РФ, граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Оспаривая отдельные положения договора управления многоквартирным домом, который по своей природе является последствием состоявшихся решений собственников, не заявляя таких требований в отношении принятых собранием собственников решений, истцы, избрали ненадлежащий способ защиты для своего нарушенного права (ст. 12 ГК РФ).

При таком положении доводы истцов о незаконности и недействительности пунктов 4.1, 4.6 и 3.2.11, принятых в соответствии с неоспоренными в порядке ст. 46 ЖК РФ решениями собственников и протоколом собрания от ДД.ММ.ГГГГ, проведенном в форме заочного голосования, убедительными признаны быть не могут.

Проанализировав все представленные суду доказательства в их отдельности и в совокупности, суд считает, что оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1, ФИО2 к ООО «ЖКХ «Ленинское» о признании недействительным договора управления многоквартирного жилого дома № по <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ в части пунктов 4.1, 4.6. и 3.2.11. не имеется, поэтому в удовлетворении иска должно быть отказано в полном объеме.

Что касается доводов стороны ответчика о пропуске истцами срока исковой давности для обращения в суд с иском о признании договора управления домом в части недействительным, суд исходит из следующего:

По общему правилу, срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено, установлен в три года.

Согласно ч. 1. ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны, в споре сделанному до вынесения судом решения.

Представителем ответчика ООО «ЖКХ «Ленинское» ФИО4 заявлено о применении пропуска срока исковой давности.

Истечение срока исковой давности, т.е. срока, в пределах которого суд общей юрисдикции обязан предоставить защиту лицу, право которого нарушено, является самостоятельным основанием для отказа в иске (пункт 2 статьи 199 ГК Российской Федерации). В этом случае принудительная (судебная) защита прав гражданина независимо от того, имело ли место в действительности нарушение его прав, невозможна, вследствие чего исследование иных обстоятельств спора не может повлиять на характер вынесенных судебных решений.

Суд, проанализировав доводы истцов о том, что срок необходимо исчислять с <данные изъяты> года, когда копия данного договора управления была получена из прокуратуры Омской области ФИО1, следовательно, срок не пропущен, не может согласиться с указанными доводами

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ собственниками жилых помещений в многоквартирном № по <данные изъяты> заключен и подписан договор управления многоквартирным домом с ООО «ЖКХ «Ленинское».

Согласно п. 6.1 указанного договора, он заключается на один год, вступает в силу с момента подписания сторонами, исходя из п. 8.2 договор может быть расторгнут в порядке, установленном в разделе 6.3 настоящего договора.

Истцами заявлено о признании договора управления недействительным в части, в качестве оснований истцами заявлены положения статья 168 ГК РФ, как сделки, не соответствующей закону.

Согласно ст. 191 ГК РФ, течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты, или наступления события, которыми определено его начало.

Согласно ч. 1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки сторонами, то есть с даты заключения договора с условием о времени приступления к исполнению своих обязанностей ООО «ЖКХ «Ленинское», в данном случае - с момента подписания договора - с ДД.ММ.ГГГГ (п.6.1 Договора). В свою очередь, исполнение истцами по оплате оказанных ответчиком услуг по заключенной сделке- договору от ДД.ММ.ГГГГ за <данные изъяты> года наступило после 10 числа следующего месяца, соответственно в <данные изъяты> года истцам было доподлинно известно из квитанций, направляемых ООО ЖКХ «Ленинское» жильцам дома, в том числе и истцам, об оказании ООО «ЖКХ «Ленинское» услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома № по <данные изъяты>, поскольку квитанции подтверждают то обстоятельство, что ответчик оказал услуги в течение периода <данные изъяты> года, за оказанные услуги предъявил оплату, поскольку расчет осуществляется за прошедший период, расчетным периодом является предыдущий месяц.

Таким образом, суд считает, что исполнение договора началось с даты его подписания с ДД.ММ.ГГГГ, исковое заявление подано ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, истцами пропущен срок исковой давности по требованию о применении последствий ничтожной сделки, следовательно, истцами пропущен срок исковой давности.

Ходатайств о восстановлении срока исковой давности, наличия уважительных причин пропуска срока не заявлено, истцы доводов не выдвигают, считают, что срок не пропущен. Судом не установлено уважительных причин пропуска срока, которые бы препятствовали либо затрудняли истцам возможность обратиться в суд за разрешением спора в течение установленного законом срока исковой давности, уважительных причин для восстановления указанного срока, а также обстоятельств, опровергающих доводы ответчика о пропуске срока истцами не заявлено и не представлено. Довод истцов о непредставлении ответчиком в спорном периоде для ознакомления договора управления, информации о видах и объемах необходимых работ на доме, сведений о расходовании средств и информации о предполагаемых расходах, не может служить основанием для восстановления пропущенного срока исковой давности, при том, что истцы полагали в судебном заседании его не пропущенным.

В этой связи, суд считает, что в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме в связи с пропуском истцами срока для обращения в суд за защитой нарушенного права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «ЖКХ «Ленинское» о признании договора управления многоквартирным домом, заключенного с собственниками жилых помещений многоквартирного дома № по <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, недействительным в части, ФИО1, ФИО2 отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд города Омска в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья О.В. Белоус