Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению индивидуального ФИО4 Н. М., индивидуального П. ФИО5 к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате,

У С Т А Н О В И Л:

ИП ФИО1 и ИП М. В.Л. обратились с вышеуказанными требованиями, в обоснование которых указали следующее.

датаг. между Индивидуальным ФИО4 Н.М. и Индивидуальным П. ФИО3, ответчицей по делу, был заключен договор аренды № №. Со стороны Истца Договор подписан ФИО6, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности. Согласно Договору ИП ФИО3 передавались в аренду расположенные в Торгово-офисном помещении нежилые помещения: номера на поэтажном плане 24,25 площадью 90,3 кв.м., этаж 0, адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый (или условный) номер: №

Вышеуказанный объект недвижимости принадлежал ФИО1 на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от датаг. серия №, выданным У. Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.11.2012г. сделана запись регистрации № №. Объект был фактически передан Ответчику по акту приема-передачи недвижимости в аренду от датаг. к Договору аренды № № от датаг. В данном акте были указаны, в том числе, показания приборов учета на момент передачи Объекта от Арендодателя Арендатору: показания электрического счетчика - 000033 кВт, вода холодная -0 м куб. Арендная плата по Договору установлена из расчета 50 рублей за 1 квадратный метр помещения. В соответствии с п.3.9. Договора арендные платежи производятся в виде предоплаты за месяц вперед в срок не позднее 20 числа месяца, предшествующего расчетному. При расчете арендного платежа стороны принимают месяц равным 30 дням. В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Как установлено ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Применительно к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме это положение детализовано в ч. 1 ст. 39 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ.

По договору аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ), Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

Из содержания ст. 210 и п. 2 ст. 616 ГК РФ следует, что собственник может возложить на арендатора на основании договора с ним несение бремени содержания принадлежащего ему имущества.

В соответствии с п.3.10. Договора плата за пользование коммунальными и другими услугами (в том числе стоимость услуг по водо-, энергоснабжению Помещения, стоки воды, телефонной связи, охране, уборке территории, вывозу и утилизации мусора и т.д.) не включена в арендную плату и осуществляется Арендатором по отдельным счетам на оплату от Управляющей компании (ТСЖ), соответствующих ресурсоснабжающих организаций, с которыми Арендатор обязан самостоятельно заключить необходимые договоры.

Содержание общего имущества многоквартирного дома, в котором расположено арендуемое помещение, находятся в У. ООО УК «Радуга», поэтому согласно п. 2.4.3. Договоров аренды Ответчик должен был заключить договоры с этой Управляющей компанией на содержание и ремонт общего имущества и предоставление коммунальных услуг и производить оплату за коммунальные и иные услуги на основании заключенных договоров. Дополнительным соглашением от дата к Договору аренды № 29-Д/9 от 27.11.2012г. был установлен следующий размер арендной платы: до 01.03.13г. из расчета <данные изъяты> рублей за 1 кв.м. помещения, что составляет <данные изъяты> рублей в месяц (без НДС); с 01.03.2013г. - из расчета <данные изъяты> рублей за 1 кв.м. помещения, что составляет <данные изъяты> рублей в месяц (без НДС). Последний платеж в размере <данные изъяты> рублей произведен Арендатором дата<адрес> арендная плата за май. За март и апрель платежи не производились.

Начиная с датаг. арендная плата ответчиком не вносилась, соответствующие платежи на расчетный счет и в кассу не поступали. Отсутствие задолженности подтверждается справкой о взаиморасчетах, подписываемой Арендодателем и Арендатором. В настоящее время у ИП ФИО1 имеются справки о взаиморасчетах, подтверждающих внесение ИП ФИО3 арендной платы по Договору аренды № № 29-Д/9 от дата за период декабрь-февраль и май. Отсутствует оплата за март и апрель.

Согласно пункту 4.1. Договора аренды, данный Договор заключается на срок до 27.10.2013г.

дата Индивидуальный ФИО4 Н.М. продала нежилые помещения: номера на поэтажном плане 24,25 площадью 90,3 кв.м., этаж 0, адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый (или условный) номер: № Индивидуальному П. М. В.Л.

датаг. между ИП ФИО1 и ИП М. В.Л. был заключен Договор уступки прав требования по Договору аренды № 29-Д/9 от дата года, согласно второму ФИО1 передала права требования к ИП ФИО3 по Договору аренды № 29-Д/9 от дата ИП М. В.Л.

За период аренды с датаг. по датаг. за арендатором ИП ФИО3 образовалась задолженность по арендной плате в сумме 54 180 рублей и задолженность по коммунальным платежам.

Ответчику нарочно было передано Уведомление исх.№ от 15.06.2013г. с требованием погасить имеющуюся задолженность, однако ответчик данное Уведомление проигнорировал и задолженность не погасил.

Поскольку передаточный акт к Договору купли-продажи от 23.05.13г. не составлялся и показания приборов учета не указывались, разделить коммунальные платежи в части учета водопотребления и электропотребления между ИП ФИО1 и ИП М. В.Л. не представляется возможным. Коммунальные платежи рассчитаны исходя из начальных и конечных показаний приборов учета. При этом начальные показания приборов учета указаны в акте приема-передачи недвижимости в аренду от датаг., конечные показания указаны в Акте осмотра помещения от 05.07.13г., составленным новым арендодателем - ИП М. В.Л.

Принимая во внимание, что ИП ФИО1 выступала Арендатором по Договору аренды № 29-Д/9 от дата в период с 01.12.12г. до 23.05.13г., то есть больший период времени, с учетом того, что предпринимательскую деятельность ответчик в период аренды май-июль 2013г. в арендуемом помещении практически не осуществлял, просила взыскать с ответчика в пользу ИП ФИО1 стоимость коммунальных услуг в сумме <данные изъяты> рубля.

В настоящее время ответчик на связь с ИП ФИО1 не выходит и никаких действий, свидетельствующих о погашении задолженности, не совершает.

дата ответчик прекратил свою деятельность в качестве индивидуального П., что подтверждается выпиской из ЕГРИП.

Таким образом, по состоянию на дата за ответчиком перед ИП ФИО1 по Договору аренды № 29-Д/9 от дата числится задолженность по арендной плате за март-апрель 2013г. в сумме <данные изъяты> рублей и долг по коммунальным платежам в сумме <данные изъяты> рубля.

По заключенному датаг. договору купли-продажи Индивидуальный П. М. В.Л. приобрела у ИП ФИО1 следующие нежилые помещения: номера на поэтажном плане 24,25 площадью 90,3 кв.м., этаж 0, адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый (или условный) номер: №. М. была извещена о том, что данные помещения арендуются ИП ФИО3

Передаточный Акт к Договору купли-продажи от 23.05.13г. не подписывался, показания приборов учета не фиксировались.

Нежилые помещения: номера на поэтажном плане 24,25 площадью 90,3 кв.м., этаж 0, адрес (местоположение): <адрес> настоящее время принадлежат М. В.Л. на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от датаг. №, выданным У. Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.06.2013г. сделана запись регистрации № №.

датаг. между ИП М. В.Л. и ИП ФИО1 был заключен Договор уступки прав требования по Договору аренды № 29-Д/9 от дата года, согласно которому она приобрела права требования к ИП ФИО3 по Договору аренды № 29-Д/9 от. 11.2012 года.

Арендатор в нарушении своих обязательств по Договору арендную плату за июнь и коммунальные платежи не оплатил.

Согласно пункту 4.1. Договора аренды, данный Договор заключается на срок до 27.10.2013г. Поскольку Арендатор надлежащим образом не исполнял свои обязательства по Договору аренды 29-Д/9 от дата года, Договор аренды расторгнут М. В.Л. в одностороннем порядке с 17.06.13г., о чем арендатору датаг. было направлено Уведомление (исх.№ от 01.07.13г.) с требованием в срок до 05.07.2013г. оплатить имеющуюся по Договору задолженность, освободить занимаемые помещения с вывозом находящегося там имущества, указанное Уведомление ответчиком получено.

К указанному сроку ответчик долг не оплатил, помещение не освободил и имущество не вывез.

дата комиссия в составе: представителя застройщика ООО «Вершина» ФИО7, представителя Управляющей компании «Радуга» ФИО8, представителя Арендодателя ФИО9 (по Доверенности от 28.06.13г.) произвела вскрытие помещений и описала находящееся там имущество, о чем был составлен Акт вскрытия и последующего опечатывания помещения с имуществом (дата составления Акта от 05.07.13г., время составления - 13.00). Также 05.07.13г. в 13.30 был составлен Акт осмотра помещения, в котором указаны показания приборов учета: электрический счетчик № кВт, электрический счетчик № кВт, показания приборов учета холодной воды - Зм2, показания приборов учета горячей воды - Зм2. По итогам осмотра помещения имущество, находящееся в помещении, было принято ИП М. В.Л. на ответственное хранение, в помещении была произведена врезка нового замка, что не противоречит нормам действующего законодательства, поскольку в соответствии со ст.359 ГК РФ и правовой позиции арбитражного суда, изложенной в п. 14 Информационного Письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от дата "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель вправе удерживать принадлежащее

Арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

В соответствии с Актом осмотра помещения был составлен Акт возврата помещения, подписанный Арендодателем в одностороннем порядке.

Таким образом, за период аренды с датаг. по датаг. за ответчиком перед ИП М. В.Л. по Договору аренды № 29-Д/9 от дата образовалась задолженность по арендной плате за июнь и 5 дней июля 2013 года в общей сумме <данные изъяты> рублей.

Так как передаточный акт к Договору купли-продажи от 23.05.13г. не составлялся и показания приборов учета не указывались, разделить коммунальные платежи в части учета водопотребления и электропотребления между ИП ФИО1 и ИП М. В.Л. не представляется возможным. Коммунальные платежи рассчитаны исходя из начальных и конечных показаний приборов учета. При этом начальные показания приборов учета указаны в акте приема-передачи недвижимости в аренду от датаг., конечные показания в акте осмотра помещения от 05.07.13г. и Акте возврата помещения от 05.07.13г. Принимая во внимание, что ИП ФИО1 выступала Арендатором по Договору аренды № 29-Д/9 от дата в период с 01.12.12г. до 23.05.13г., то есть больший период времени, на оплату коммунальных услуг от ответчика ИП М. В.Л., не претендует.

В настоящее время ответчик на связь с М. В.Л. не выходит и никаких действий, свидетельствующих о погашении задолженности, не совершает. Таким образом, по состоянию на дата за ответчиком перед ИП М. В.Л. по Договору аренды № 29-Д/9 от дата числится задолженность по арендной плате за июнь и 5 дней июля 2013г. в сумме <данные изъяты> рублей.

Просили взыскать по Договору аренды № 29-Д/9 от «27» ноября 2012г. с Ответчика в пользу ИП ФИО1: подлежащую внесению арендную плату за март-апрель 2013г. в сумме <данные изъяты> рублей, задолженность за коммунальные услуги в сумме <данные изъяты> рубля, расходы по уплате госпошлины в сумме <данные изъяты> рубль 66 копейки; взыскать по Договору аренды № 29-Д/9 от датаг. с ответчика в пользу ИП М. В.Л.: подлежащую внесению арендную плату за июнь-5 дней июля 2013г. в сумме <данные изъяты> рублей, расходы по уплате госпошлины в сумме 1 <данные изъяты>.

Ответчик ФИО3 иск не признала и в судебном заседании в возражениях указала, что между ответчиком и ИП ФИО1 датаг. был заключен договор аренды № 29-Д/9. По Договору ответчице были переданы в аренду следующие нежилые помещения: номера на поэтажном плане 24,25 площадью 90,3 кв.м., этаж 0, адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый (или условный) номер: №.

Арендная плата по Договору начисляется с момента приема Арендатором от Арендодателя помещения по акту приема-передачи (п.3.1. Договора).

Помещения были переданы ответчице по акту приема-передачи недвижимости в аренду датаг. С этого момента - 01.12.2012г. начала исчисляться арендная плата. Согласно условиям Договора арендная плата была установлена из расчета 50 рублей за 1 квадратный метр помещения, что составляет <данные изъяты> рублей в месяц (без НДС). Формула расчета: 90,3x50=4515, где 90,3 -арендуемая площадь, 50-цена аренды за 1 м2. Таким образом, арендная плата за помещения была согласована между ФИО3 и ИП ФИО1 по цене <данные изъяты> рублей в месяц.

27.11.2012г., то есть в день заключения Договора аренды, между ответчиком и ИП ФИО1 было подписано Дополнительное соглашение. В нем прописаны положения, по которым размер арендной платы устанавливался как: до 01.03.13г. из расчета <данные изъяты> рублей за 1 кв.м. помещения, что составляет <данные изъяты> рублей в месяц (без НДС); с 01.03.2013г. - из расчета 300 рублей за 1 кв.м. помещения, что составляет <данные изъяты> рублей в месяц (без НДС). Считает, что указанное Дополнительное соглашение в силу не вступило. За все время, что она арендовала помещения, она уплачивала арендную плату из расчета 50 рублей за 1 м2, то есть <данные изъяты> рублей в месяц. Это подтверждается имеющимися у неё платежными документами - квитанциями к приходно-кассовым ордерам и чеками к ним.

Кроме того, на руки она данное дополнительное соглашение не получала, оригинал у неё отсутствует, снять хотя бы копию с данного соглашения после его подписания ей не разрешили, мотивируя это тем, что «такие у нас правила: Дополнительное соглашение подписывается в одном экземпляре, который хранится у Арендодателя». Поэтому ни оригинал данного соглашения, ни его копию она предоставить не может.

Истцы в своем исковом заявлении утверждают, что оплата производилась из расчета, установленного Дополнительным соглашением. Однако данное утверждение является голословным, поскольку истцы не подтвердили данное требование ни одним платежным документом. Считает, что справка о взаиморасчетах таким документом не является. Указанная справка своего рода акт, закрывающий взаимоотношения сторон за определенный месяц, в нем даже не указана сумма, уплаченная за месяц; в нем отражено лишь, что взаиморасчеты за определенный месяц произведены и задолженность по Договору аренды № 29-Д/9 от 27.11.2012г. отсутствует.

Для подтверждения своей позиции, что оплата производилась ею в сумме 4 515 рублей в месяц, просила обязать истцов предоставить суду оригиналы приходно-кассовых ордеров (на обозрение), их копии - в материалы дела, квитанции к данным приходно-кассовым ордерам (копии - в материалы дела), журнал кассира-операциониста (копию - в материалы дела), распечатки отчетов из фискальной памяти контрольно-кассовой техники за период с 27.11.12г. до 23.05.13г. - ИП ФИО1, с 23.05.13г. по 05.07.13г. - ИП М. В.Л., контрольные ленты контрольно-кассовой техники на бумажном носителе -за период с 27.11.12г. до 23.05.13г. - ИП ФИО1, с 23.05.13г. по 05.07.13г. -ИП М. В.Л., сведения о показаниях счетчиков контрольно-кассовой машины и выручке ИП ФИО1 за период с 27.11.2012г. до 23.05.2013г., с 23.05.13г. по 05.07.13г. -ИП М. В.Л.

Согласно Техническим требованиям к фискальной памяти электронных контрольно-кассовых машин, утвержденных Решением Государственной межведомственной экспертной комиссии по контрольно-кассовым машинам (протокол № от 23.06.1995г.) фискальная память - комплекс программно-аппаратных средств в составе контрольно-кассовых машин, обеспечивающий некорректируемую, ежесменную ежесуточную регистрацию и энергонезависимое долговременное хранение итоговой информации о денежных расчетах с населением, проведенных на контрольно-кассовой машине, необходимой для правильного исчисления налогов. То есть самовольно внести изменения и подредактировать фискальную память невозможно. Поэтому хранящиеся в ней данные являются достоверными, а, следовательно, подтвердят её правоту по вопросу суммы, вносимой мной в кассу истцов.

Таким образом, сумма долга по арендной плате, выставляемая ей истцами, должна составлять не <данные изъяты> от ИП ФИО1 и <данные изъяты> рублей от ИП М. В.Л. а <данные изъяты>. Формула расчета: <данные изъяты> - арендная плата за месяц аренды, <данные изъяты> - три полные месяца аренды - март, апрель, июнь, <данные изъяты> - сумма арендной платы за 5 дней июля (так как согласно п.3.9. Договора при расчете арендного платежа стороны принимают месяц равным 30 дням).

Но даже эту сумму арендной платы - <данные изъяты> рублей - требовать от неё истцы не могут по следующей причине. При заключении Договора аренды она, в соответствии с п.3.4. Договора аренды, оплатила ИП ФИО1 сумму обеспечительного взноса в размере <данные изъяты> рублей(приходно-кассовый ордер № от датаг. и квитанция к нему).

Обеспечительный взнос - сумма денежных средств, являющаяся гарантией обеспечения возмещения прямых убытков Арендодателя, которые могут возникнуть по вине Арендатора при несоблюдении условий настоящего Договора (несвоевременное внесение арендных платежей, привлечение Арендодателя к административной ответственности по вине Арендатора, повреждение Помещения произошедшего по вине Арендатора) (абзц.2 п.3.4. Договора). Обеспечительный взнос является способом обеспечения исполнения обязательств, ряд из которых перечислен в ст.329 ГК РФ. Считает, что для удержания обеспечительного взноса необходимо доказать, что Арендодателю причинены прямые убытки (например, не внесена арендная плата). Обеспечительный взнос в редакции Договора аренды № 29-Д/9 от 27.11.2012г. не является штрафом, для удержания которого доказывать причинение убытков не нужно.

Согласно п.3.6. Договора аренды обеспечительный взнос подлежит возврату Арендатору в полном размере за вычетом денежных средств, израсходованных в целях, предусмотренных п.3.4. Договора при прекращении Договора по истечении срока его действия.

Таким образом, обеспечительный взнос страхует риски Арендодателя от недобросовестных действий Арендатора.

В Договоре нет условия о том, что обеспечительный взнос удерживается Арендодателем в качестве штрафной неустойки при расторжении Договора по инициативе Арендодателя в соответствии с п.4.3. То есть, при расторжении Договора аренды по инициативе Арендодателя на основании п.4.3.3. Договора аренды из суммы обеспечительного взноса удерживается задолженность Арендатора по арендной плате, а остаток (при его наличии) обеспечительного взноса возвращается Арендатору.

Таким образом, истцы должны были удержать сумму задолженности по арендной плате в размере <данные изъяты> рублей из обеспечительного взноса, а остаток обеспечительного взноса в сумме <данные изъяты> вернуть ответчику. Но истцы данное условие не исполнили.

Кроме того, действия истцов по удержанию принадлежащего ей имущества при отсутствии задолженности Арендатора являются неправомерными.

Согласно п.2.4.3. Договора аренды ФИО3 должна была заключить договор с УК и производить оплату за оказанные коммунальные услуги ей. Её неоднократные попытки связаться с УК и заключить Договор были безуспешными, так как УК ссылалась на то, что она не собственница помещений, а Арендатор. Поэтому она договор с УК не заключила.

Кроме того, для взыскания суммы задолженности, истцы должны подтвердить, что фактически понесли эти расходы, то есть оплатили сумму в размере <данные изъяты> рубля. Для чего должны быть предоставлены следующие документы: договоры с ресурсоснабжающими организациями, тарифы, счета, счета-фактуры и акты выполненных работ (оказанных услуг), выставленные данными организациям истцу. Без указанных документов требования истцов превращаются в пустой звук. Считает, что ни одно из требований истцов необоснованно и не подтверждено ни одним из доказательств. Просил отказать в полном объеме.

В судебное заседание истцы не явились, просили о рассмотрении дела в их отсутствии. Представитель истцов ФИО2 уточнила требования, в обоснование указала, что при подаче искового заявления истцы производили расчет задолженности ответчика перед каждым из них на дату подписания договора купли-продажи арендуемого помещения, то есть по состоянию на дата<адрес> не учли, что согласно ч.ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, до момента государственной регистрации права собственности за новым владельцем, собственником имущества является предыдущий владелец.

Переход права собственности от ИП ФИО1 на ИП М. В.Л. на нежилые помещения с номерами на поэтажном плане 24, 25 площадью 90.3 кв.м., этаж 0, расположенных по адресу: <адрес>, был осуществлен датаг. Индивидуальному П. ФИО5 У. Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> дата было выдано Свидетельство о государственной регистрации права серия №.

С учетом этого, необходимо пересчитать исковые требования, предъявляемые ИП ФИО1 к ФИО3. и исковые требования, предъявляемые ИП М. В.Л. к ФИО3

Сумма требований, предъявляемых Индивидуальным ФИО4 Н.М. к ФИО3 включает арендную плату за март в сумме <данные изъяты> рублей, арендную плату за апрель в сумме <данные изъяты> рублей, арендную плату за 16 дней июня в сумме <данные изъяты> рублей. Формула расчета: арендная плата за весь месяц (<данные изъяты>) разделенная на количество дней в данном месяце (30) и умноженная на количество дней аренды в данном месяце (<данные изъяты> рублей. Арендную плату за май ответчик внес. Таким образом, сумма долга ответчика по арендной плате составляет <данные изъяты> рублей. От взыскания задолженности по коммунальным услугам истец отказалась и просила производство в этой части прекратить.

Сумма требований, предъявляемых Индивидуальным П. М. В.Л. к ФИО3 включает арендную плату с 17 по 30 июня включительно в сумме <данные изъяты> рубля. Формула расчета: арендная плата за весь месяц (<данные изъяты> рублей) разделенная на количество дней в данном месяце (30) и умноженная на количество дней аренды в данном месяце (<данные изъяты> рублей; также включает арендную плату за 5 дней июля в сумме <данные изъяты> рублей. Формула расчета: арендная плата за весь месяц (<данные изъяты>) разделенная на количество дней в данном месяце (31) и умноженная на количество дней аренды в данном месяце (<данные изъяты> рублей.

Таким образом, сумма долга ответчика по арендной плате составляет 17 011 рублей.

Просила взыскать по Договору аренды № 29-Д/9 от датаг. с Ответчика в пользу ИП ФИО1: подлежащую внесению арендную плату за март-апрель 2013г. в сумме <данные изъяты> рублей, арендную плату за 16 дней июня в сумме <данные изъяты> рублей, итого по арендной плате: <данные изъяты> рублей, взыскать расходы по уплате госпошлины в сумме <данные изъяты>.

Просила взыскать по Договору аренды № 29-Д/9 от датаг. с ответчика в пользу ИП М. В.Л.: подлежащую внесению арендную плату за период с 17 июня по 05 июля включительно в сумме <данные изъяты> рублей, расходы по уплате госпошлины в сумме <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц и приходит к следующему.

В соответствии со ст. 55 Гражданского процессуального кодекса РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

Согласно ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Особенности отдельных видов договор, в том числе, зданий, сооружений, предусмотрены параграфом 3 ГК РФ. Так, согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. ( ст. 655 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 27.11.2012г. между Арендодателем ИП ФИО1 и Арендатором ИП ФИО3 заключен договор аренды недвижимого имущества Торгово-офисное помещении, назначение – нежилое, площадью 90,3 кв.м, : номера на поэтажном плане 24, 25, этаж 0, позиция Д\9, адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый (или условный) номер: № ( п.1.1. Договора).

Пунктом 3.2 Договора предусмотрено, что Арендатор производит ежемесячные арендные платежи из расчета 50 рублей за 1 квадратный метр помещения, что составляет <данные изъяты> рублей в месяц (без НДС). Оплату за первый месяц аренды Арендатор вносит Арендодателю не позднее 5 (пяти) дней с даты заключения настоящего Договора, путём перечисления денежных средств на расчётный счёт Арендодателя, либо наличными денежными средствами в кассу Арендодателя.

27.11.2012г. между теми же сторонами было заключено Дополнительное соглашение к Договору аренды №29-д/9 от 26.11.2012г., по условиям которого был изменен размер арендной платы и размер платежа устанавливался из расчета <данные изъяты> рублей за 1 квадратный метр помещения, что составляет <данные изъяты> рулей в месяц (без НДС). С дата порядок оплаты ежемесячных арендных платежей будет изменен следующим образом: арендные платежи будут оплачиваться Арендатором из расчета <данные изъяты> рублей за 1 кв.м помещения, что составит <данные изъяты> рублей в месяц (без НДС). Пунктом 3 Дополнительного соглашения предусмотрено, что оно вступает в силу с даты подписания его обеими сторонами.

Суду представлены как договор аренды №29-Д/9 от 27.11.2012г., так и Дополнительное соглашение к нему от 27.11.2012г, подписанное как ФИО1, так и ИП ФИО3 Доводы ответчика об отсутствии у нее экземпляра Дополнительного соглашения не опровергают и не служат основанием для признания недействительными условий, подписанных сторонами в вышеуказанных соглашениях.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Учитывая положения закона, определяющего форму договора аренды, при наличии документов, подписанных обеими сторонами, у суда не имеется оснований сомневаться в действительной воле сторон при заключении договора и дополнительного соглашения к нему.

Суду представлены приходно-кассовые ордера о принятии от ФИО3 ИП ФИО1 арендной платы как по договору аренды №29Д\9, так и по дополнительному соглашению.

Доводы истца ИП ФИО1 о внесении оплаты на основании условий о её размере, определенном Дополнительным соглашением от 27.11.2012г, подтверждаются приходно-кассовыми ордерами №№98,99 от 01.12.2012г., №№11,112 от 24.12.2012г, №№7,8 от 21.01.2013г, №№67,68 от 17.05.2013г.

15.06.2013г., исх. № (л.д. 52). В адрес ИП ФИО3 направлено уведомление от ИП ФИО1 о необходимости погашения образовавшейся задолженности, однако, данное уведомление оставлено без ответа.

Сторонами судебного производства не оспариваются и обстоятельства перехода права собственности на арендуемое нежилое помещение к М. Л.В.

Так, согласно договору купли-продажи недвижимости от 23.05.2013г. (л.д.48) продавец ИП ФИО1, за которую по нотариально удостоверенной доверенности действовала ФИО6, продала, а покупатель М. В.Л., за которую по нотариально удостоверенной доверенности действовала ФИО10, купила, на праве собственности нежилые помещения №24,25, находящиеся на цокольном этаже, общей площадью 90,3 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, а также долю на общее имущество жилого дома. 17.06.2013г. М. В.Л. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости и сделана запись регистрации № ( л.д. 58).

23.05.2013г. между цедентом ИП ФИО1, за которую по нотариально удостоверенной доверенности действовала ФИО6, и цессионарием ИП М. В.Л., заключен договор уступки права требования по Договору аренды №29-Д/9 от 27.11.2012г., по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает право требования к арендатору в отношении нежилых помещений, расположенных в Торгово-офисном помещении, номера на поэтажном плане: 24,25, площадью 90,3 кв.м, этаж 0, позиция Д адрес (местоположение): <адрес> ( л.д. 48-50).

ИП ФИО3 об уступке прав требования 08.07.2013г. направлено соответствующее уведомление (л.д. 51).

М. В.Л. также принимались меры ко взысканию задолженности с арендатора ФИО3, 01.07.2013г. исх.№ (л.д. 64). В её адрес направлялось соответствующее уведомление, однако, никаких ответных действий не последовало.

Ответчиком оспаривается наличие задолженности перед истцами, а также размер арендной платы, установленный дополнительным соглашением к договору аренды от 27.11.2012г., который ФИО3 не признает.

Судом по вышеизложенным мотивам данные доводы не принимаются как состоятельные, поскольку дополнительное соглашение об увеличении размера арендной платы подписано обеими сторонами и иных оснований для признания недействительными данных условий не имеется.

Учитывая изложенное, у ИП М. В.Л. также возникло право по взысканию образовавшейся задолженности арендной платы исходя из размера, установленного дополнительным соглашением к договору аренды о 27.11.2012г.

При этом суд находит верными доводы истцов об исчислении сумм задолженности исходя из периода нахождения нежилых помещений в собственности каждого из Арендодателей, поскольку иное противоречит положениям ст. ст. 209, 606 ГК РФ.

Также суд считает несостоятельными и доводы ответчика о включении в расчет задолженности суммы обеспечительного взноса, который, по мнению ФИО3, должен быть возвращен за вычетом причиненных убытков.

Данные доводы противоречат условиям договора аренды от 27.11.2012г. №29-Д\9, п.3.4., в соответствии с которым обеспечительный взнос – сумма денежных средств, являющаяся гарантией обеспечения возмещения прямых убытков Арендодателя, которые могут возникнуть по вине Арендатора при несоблюдении условий настоящего Договора (несвоевременное внесение арендных платежей, привлечение Арендодателя к административной ответственности по вине Арендатора, повреждение Помещения, произошедшего по вине Арендатора).

Согласно п.3.7 Договора, обеспечительный взнос не подлежит возврату в случае расторжения договора о его истечения по инициативе Арендатора, а также по инициативе Арендодателя на основании п. 4.3 настоящего договора. Согласно п.4.3 договора по требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут, в том числе, по п. 4.3.3 – несвоевременного внесения арендной платы или коммунальных платежей, в том числе, однократной просрочки внесения арендной платы.

Данные условия отвечают требованиям ст. 614 ГК РФ, а также ст. ст. 421 и 422 ГК РФ, предусматривающим свободу договора и содержание условий по усмотрению сторон при обязательном соответствии их закону.

Так, согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено судом, Арендатор имеет просроченную задолженность свыше одного срока, в связи с чем ИП М. В.Л. в одностороннем порядке правомерно потребовала расторжения договора. Исходя из вышеупомянутых условий, обеспечительный взнос при наличии просрочки оплаты аренды возврату Арендатору не подлежит.

Также являются правомерными и действия Арендодателя ИП М. В.Л. по вскрытию арендуемого помещения и удержанию принадлежащего Арендатору имущества, поскольку они произведены в рамках ст. 359 ГК РФ в связи с ненадлежащим исполнением ФИО3 своих обязательств.

Исходя из изложенного, требования истцов о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению в заявленном размере согласно представленным расчетам по уточненным исковым требованиям. Расчеты проверены судом, являются правильными и соответствуют материалам дела.

Согласно ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

При подаче искового заявления истцом ИП ФИО1 оплачена государственная пошлина в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается платежным поручением № от 16.09.2013г., истцом ИП М. В.Л. оплачена государственная пошлины <данные изъяты> рублей, что подтверждается платежным поручением № от 16.09.3013г. (л.д. 23,24), которые подлежат взысканию с ответчика ФИО3 в пользу истцов соответственно.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление индивидуального ФИО4 Н. М., индивидуального П. ФИО5 к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате – удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 в пользу индивидуального ФИО4 Н. М. задолженность по арендной плате в сумме <данные изъяты> рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу индивидуального ФИО4 Н. М. расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

Взыскать с ФИО3 в пользу индивидуального П. ФИО5 задолженность по арендной плате в сумме <данные изъяты>.

Взыскать с ФИО3 в пользу индивидуального П. ФИО5 расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда путем подачи жалобы в течение месяца.

Судья О.Н. Коваленко

<данные изъяты>