Гражданский кодекс часть 1

представителя ответчиков (истца по встречному иску) ООО «<данные изъяты> ООО «<данные изъяты> ФИО8 паевого инвестиционного фонда недвижимости «<данные изъяты>» ФИО3, действующего на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты> ФИО4, ФИО5, ФИО6, обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты> обществу с ограниченной ответственностью «<адрес>», обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты> ФИО8 паевого инвестиционного фонда недвижимости <данные изъяты>», ФИО6 об исключении из состава залогового имущества, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты> к ФИО1 о признании права залога на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты> о прекращении залога в отношении недвижимого имущества – помещений № (площадью 18,9 кв.м), № (площадью 18,8 кв.м.), № (площадью 19,6 кв.м), расположенные на 19 этаже в объекте незавершенного строительства – Бизнес-центр гостиницы в <адрес> в <адрес> 2 очередь, расположенного по адресу: <адрес>, участок находится примерно в 128 м по направлению на северо-восток от ориентира «5-этажный дом», расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>. Требования обосновала тем, что является участником долевого строительства объекта недвижимости: Бизнес-центра и гостиницы в <адрес> в <адрес> 2 очередь, расположенного по адресу (согласно разрешения на строительство): <адрес>. Участок находится примерно в 128 м по направлению на северо-восток от ориентира «5- этажный дом», расположенного за пределами участка. Адрес ориентира: <адрес> на основании договоров долевого участия № 36-2, №37-2, № от ДД.ММ.ГГГГ г.

Строительство данного объекта приостановлено и в отношении ООО «<данные изъяты>» ведется процедура банкротства. Решением Центрального районного суда <адрес> за ней было признано право собственности на нежилые функциональные помещения №3, №5, № в объекте незавершенного строительства, ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

В соответствии с ч.1 ст.13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» - в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Между тем, в соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Так как право собственности на помещения в объекте незавершенного строительства признано за ней решением суда, то обязательство застройщика по передаче нежилых функциональных помещений №3, №5, № на 19-м этаже объекта незавершенного строительства являются прекращенными в силу ч.8 ст.13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Определением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчиков привлечены закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «<данные изъяты> ООО «<данные изъяты> Валентина Юрьевна, ФИО5, ООО «<данные изъяты>», ООО «<адрес>», ООО «<данные изъяты>», ФИО6.

В процессе рассмотрения дела истец ФИО1 требования уточнила, ссылаясь на то, что постановлением шестого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ из конкурсной массы должника ООО «<данные изъяты> исключено имущество, принадлежащее ей на праве собственности, в качестве залогового в обеспечение обязательств должника, в связи с чем просит исключить указанное имущество из состава залогового.

Общество с ограниченной ответственностью <данные изъяты>» обратилось в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 о признании права залога на недвижимое имущество. Требования обоснованы тем, что ООО «Управляющая компания МДМ» ФИО8 паевой инвестиционный фонд недвижимости «<данные изъяты>» являлось участником долевого строительства спорного объекта на основании договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ (с учетом дополнительных соглашений к нему), заключенному между ООО <данные изъяты> и ООО «<данные изъяты>», и далее договора уступки прав требований № от ДД.ММ.ГГГГ по ДДУ 154-2, заключенного между ООО «<данные изъяты> и ЗПИФ недвижимости «<данные изъяты>». На основании определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №<данные изъяты> определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №<данные изъяты>; определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А51- <данные изъяты>; определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №<данные изъяты>; определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №<данные изъяты> общая сумма требований ЗПИФ недвижимости «<данные изъяты> включенных в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО <данные изъяты>», как обеспеченных залогом имущества должника - всего строящегося объекта, а также земельного участка, принадлежащего ООО «<данные изъяты>» на праве аренды (кадастровый номер 27:23:03 02 01:0024, площадью 9 478,58 м2), составила 1 518 990 225 (один миллиард пятьсот восемнадцать миллионов девятьсот девяносто тысяч двести двадцать пять) рублей 54 копейки основного долга. Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № <данные изъяты> было произведено процессуальное правопреемство в реестре требований кредиторов ООО «<данные изъяты> и первоначальный кредитор - ЗПИФ недвижимости «<данные изъяты> был заменен новым - ООО «<данные изъяты>» с размером требований 1 518 990 225 (один миллиард пятьсот восемнадцать миллионов девятьсот девяносто тысяч двести двадцать пять) рублей 54 копейки основного долга как обеспеченного залогом всего строящегося объекта, включая помещения ФИО1, и права аренды земельного участка, на котором возводится объект. ООО «<данные изъяты> с момента включения требований в реестр требований кредиторов ООО «Проект» не является участником долевого строительства, не претендует на помещения в объекте (не имеет имущественных требований), а является исключительно кредитором по денежным обязательствам, обеспеченным залогом. Право залога всего строящегося объекта капитального строительства «Бизнесцентр» и гостиница в <адрес> в <адрес> II очередь, а также земельного участка, принадлежащего ООО «<данные изъяты> на праве аренды у ООО «<данные изъяты>» возникло на основании ст.ст. 12.1, 13 ФЗ № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с п.3 ст.334 ГК РФ залог в силу закона возникает при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

В соответствии со статьями 12.1,13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных в качестве долевого взноса по договору долевого участия в строительстве, обеспечиваются залогом. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участника долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Право собственности на часть имущества, находящегося в залоге ООО «<данные изъяты>» перешло ФИО1 на основании решения Центрального районного суда <адрес> по делу № от ДД.ММ.ГГГГ Поскольку переход права собственности не указан в ст.352 ГК РФ в качестве основания прекращения права залога, следовательно, залог ООО <данные изъяты>» на помещения ФИО1 не является прекращенным. Более того, согласно ч.1 ст.353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Как следует из ст.ст. 12, 13 ФЗ №214, ст.352 ГК РФ признание права собственности на часть предмета залога не является основанием для прекращения залога на данную часть. Более того, согласно ст.353 ГК РФ залог в случае признания права собственности за новым собственником сохраняется. Таким образом, ФИО1 является залогодателем спорной части имущества, находящегося в залоге в силу закона у ООО «<данные изъяты>», в связи с чем просит признать право залога на принадлежащие ФИО1 нежилые помещения.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить. Встречные исковые требования не признала в полном объеме, просит оставить их без удовлетворения.

Представитель ответчиков ООО «<данные изъяты> ООО «<данные изъяты>» ФИО8 паевого инвестиционного фонда недвижимости <данные изъяты>» ФИО3 в судебном заседании просит в удовлетворении заявленных требований ФИО1 отказать, встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении.

Представитель ответчиков ООО «<адрес>», ООО <данные изъяты>» ФИО2 в судебном заседании исковые требования ФИО1 признала, в удовлетворении встречных исковых требований ООО «<данные изъяты>» просит отказать в полном объеме. Указала, что статьей 12.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214 -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов: 1) залог в порядке, предусмотренном статьями 13-15 Федерального закона; 2) поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 Федерального закона.

Залогом в порядке, предусмотренном статьями 13-15 Федерального закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Таким образом, первоначальный истец, заключив договор участия в долевом строительстве с ООО «<данные изъяты>» также обладала правом залога на строящийся объект. Решение Центрального районного суда <адрес> о признании за ФИО1 права собственности на помещения по своей сути является обращением взыскания на заложенное имущество с выделением в нем помещений истца, за которые полностью внесена плата и признанием на них права собственности.

В соответствии со ст.42 ФЗ «Об ипотеке» в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Поскольку право собственности ФИО1 на нежилые помещения в спорном объекте незавершенного строительства признано вступившим в законную силу судебным актом, помимо воли залогодателя - ООО <данные изъяты> то в силу положений ст.42 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в отношении этих помещений подлежит прекращению. Обременение собственности истца правом залога в пользу залоговых кредиторов возлагает ответственность по исполнению обязательств ООО «<данные изъяты> перед кредиторами на участников долевого строительства спорного объекта, что нарушает принцип равенства всех участников долевого строительства, так как преимущество будет только у тех дольщиков, требования которых включены в реестр как обеспеченные залогом строящегося объекта, что является недопустимым. Залогодержатели вправе требовать исполнения обязательств, которые были обеспечены ипотекой, непосредственно от залогодателя, т.е. ООО «<данные изъяты>» и только за счет имущества, принадлежащего должнику, а не участникам строительства.

Представители общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты>» ФИО9, ФИО10 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались судом надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении дела не заявляли.

Согласно пояснениям, данным представителями ООО «<данные изъяты> в предыдущих судебных заседаниях – решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО <данные изъяты>» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. В соответствии с ч.1 ст.13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» №214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости». Предметом залога относительно «объекта незавершенного строительством», т.е. до ввода жилого дома в эксплуатацию, применительно п.4 ст.5 Закона об ипотеке, может быть только лишь сам объект незавершенного строительства, прочно связанный с земельным участком, поскольку до окончания строительства является неделимым в силу ст.130 ГК РФ, соответственно на протяжении всего периода строительства объекта и после его завершения (окончания строительства), залог (ипотека) на такой объект не прекращается. Переход права собственности на заложенное имущество к иному лицу не является основанием для прекращения залога в силу п.1 ст.352 ГК РФ. Более того, в соответствии с положениями ст. 38 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 353 Гражданского кодекса РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Кроме того, Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №<данные изъяты> из конкурсной массы должника исключено имущество, принадлежащее истцу на праве собственности, тем самым истец не указал, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения его прав, свобод и законных интересов со ссылками на конкретные нормы права, на которых он основывает свои требования. Статья 12 ГК РФ не предусматривает такого способа защиты права, как освобождение имущества от залога. Таким образом, исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался судом надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении дела не заявлял.

В предыдущем судебном заседании представитель ФИО6 – ФИО11 считала требования ФИО1 обоснованными, а заявление ООО «<данные изъяты> не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Как следует из заявления, право собственности на помещения, созданные на денежные средства ФИО1 по договору долевого участия в строительстве, признано на основании решения суда и зарегистрировано Управлением Росреестра ДД.ММ.ГГГГ Застройщик объекта ООО «<данные изъяты> признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, в ходе которого требования некоторых кредиторов включены в реестр требований как обеспеченные залогом имущества, возникшего в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Сам по себе факт признания судом требований кредиторов обеспеченными залогом не означает, что любое лицо, право собственности которого на заложенное имущество установлено впоследствии, является правопреемником залогодателя и обязано отвечать по обязательствам последнего без своего согласия. На основании ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Исходя из положений ст. 353 ГК РФ, ст.ст. 37,38 ФЗ «Об ипотеке» для существования ипотеки в отношении собственника доли в праве в объекте незавершенного строительства, признанное за участником долевого строительства, необходимо наличие перехода права собственности на заложенное имущество в результате возмездного или безвозмездного отчуждения имущества собственником на основании сделки. В данном случае имущество не передавалось на основании сделки, право собственности признано в судебном порядке, в связи с чем истица не является правопреемником ООО «<данные изъяты> по залоговым обязательствам. Сохранение права залога на помещения, признанные не принадлежащими должнику-застройщику и исключенные из конкурсной массы повлечет перевод ответственности по исполнению обязательств ООО <данные изъяты>» перед кредиторами в рамках процедуры банкротства на участников долевого строительства объекта недвижимости, которые за свое имущество выплатили застройщику денежные средства, что нарушает права и законные интересы данных лиц.

Право собственности за истицей признано судом в связи с тем, что надлежащим собственником помещений № 3,5,11 на 19 этаже Бизнес-центра, которые построены за счет ее средств, является именно ФИО1, при этом установлено уклонение застройщика от передачи имущества, т.е. в отсутствие добровольного исполнения обязательств. Принудительное отчуждение доли в пользу надлежащего собственника в данном случае является основанием для прекращения ипотеки в отношений спорного имущества. До регистрации права собственности истица также имела статус участника долевого строительства и в силу Закона являлась залогодержателем. Однако в связи с тем, что вместо предъявления к застройщику денежных требований ею был избран иной способ защиты права - признание права собственности на долю в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства, истица утратила возможность участия в деле о банкротстве в качестве залогового кредитора.

Ответчики ФИО4, ФИО5, ООО «<данные изъяты>» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались судом надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении дела не заявляли.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, представителя ответчиков ООО «<адрес>», ООО «<данные изъяты>» ФИО2, представителя ответчиков ООО «<данные изъяты> ООО «<данные изъяты>» ФИО8 паевого инвестиционного фонда недвижимости «<данные изъяты> ФИО3, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>» (застройщик) и ФИО1 (дольщик) заключены договора №№ 36-2, 37-2, 43-2 участия в долевом строительстве Бизнес-центра (2 очередь) и гостиницы в <адрес> в <адрес> 2 очередь, расположенного по адресу (согласно разрешения на строительство): <адрес>, участок находится примерно в 128 м. по направлению на северо-восток «5-этажный дом», расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать дольщику (согласно дополнительных соглашений) в третьем квартале 2009 года объекты долевого строительства нежилые функциональные помещения № общей площадью 18,9 кв.м., № общей площадью 18,8 кв.м., № общей площадью 19,6 кв.м. на 19 этаже, а дольщик обязуется оплатить обусловленную настоящими договорами цену и принять объекты.

В связи с невыполнением ООО «<данные изъяты> договорных обязательств по передаче объектов недвижимости ФИО1 последняя обратилась в суд с исковым заявлением о признании права собственности на нежилые помещения. Решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, за ФИО1 признано право собственности на помещения в здании Бизнес-центра и гостиницы в <адрес> в <адрес>, 2 очередь (объект незавершенный строительством): нежилое функциональное помещение № общей площадью 18,9 кв.м., нежилое функциональное помещение № общей площадью 18,8 кв.м., нежилое функциональное помещение № общей площадью 19,6 кв.м., находящиеся на 19 этаже здания, расположенного по строительному адресу: <адрес>, участок находится примерно в 128 метрах по направлению на северо-восток от ориентира «5-этажный дом», расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>.

На основании данного решения суда за ФИО1 зарегистрировано право собственности на нежилые функциональные помещения № общей площадью 18,9 кв.м., нежилое функциональное помещение № общей площадью 18,8 кв.м., нежилое функциональное помещение № общей площадью 19,6 кв.м. в <адрес> между строениями 94,96 Бизнес-центр и гостиница, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «<данные изъяты> введена процедура банкротства – наблюдение.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты> признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определениями Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ требования закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «<данные изъяты> размере 546611125,13 основного долга как обеспеченные залогом всего строящегося объекта капитального строительства «<данные изъяты>» и гостиница в <адрес> в <адрес>, 2 очередь, расположенного по адресу <адрес>, примерно в 128 м. по направлению северо-восток от ориентира «5-этажный дом», расположенного за пределами участка, адрес ориентира, <адрес>, а также земельного участка, принадлежащего ООО <данные изъяты>» на праве аренды (кадастровый номер 27:23:030201:0024, площадью 9478,58 кв.м.) включены в третью очередь; требования в размере 755415100,41 руб. как обеспеченные залогом всего строящегося объекта капитального строительства «<данные изъяты> и гостиница в <адрес> в <адрес>, 2 очередь, а также земельного участка, принадлежащего ООО «<данные изъяты> на праве аренды (кадастровый номер 27:23:030201:0024, площадью 9478,58 кв.м.) включены в четвертую очередь; требования в размере 158471500 руб. и в размере 58492500 рублей как обеспеченные залогом объекта капитального строительства «Бизнес-центр» и гостиница в <адрес> в <адрес>, 2 очередь, а также земельного участка, принадлежащего ООО «<данные изъяты>» на праве аренды (кадастровый номер 27:23:030201:0024, площадью 9478,58 кв.м.) включены в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «<данные изъяты>

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ произведено процессуальное правопреемство – заменено в реестре требований кредиторов ООО «<данные изъяты> первоначального кредитора ООО «<данные изъяты>» ФИО8 паевым инвестиционным фондом недвижимости «<данные изъяты>» новым – ООО «<данные изъяты>» с размером требования 1518990225 руб.54 коп. как обеспеченного залогом имущества должника.

Согласно реестра требований кредиторов ООО «<данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кредитора третьей очереди по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, являются ООО «Верита», ФИО4, ФИО5, ООО «<данные изъяты>», ООО «<адрес>», ООО «<данные изъяты>», ФИО6

Из положений ст. 12.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» следует, что исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов: 1) залог в порядке, предусмотренном статьями 13-15 Федерального закона; 2) поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 Федерального закона.

В силу ч.1 ст.13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, ФИО1, заключив договор участия в долевом строительстве с ООО «<данные изъяты>», также обладала правом залога на строящийся объект.

Постановлением шестого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ из конкурсной массы должника – ООО «<данные изъяты>» исключено имущество, учитываемое в качестве залогового в обеспечение обязательств должника – нежилые функциональные помещения № общей площадью 18,9 кв.м., № общей площадью 18,8 кв.м., № общей площадью 19,6 кв.м. на 19 этаже в здании Бизнес-центра и гостиницы в <адрес> в <адрес>, 2 очередь (объект незавершенного строительства) со строительным адресом <адрес>, участок находится примерно в 128 метрах по направлению на северо-восток от ориентира «5-ти этажный дом», расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>.

По своей сути решение Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о признании за ФИО1 права собственности на помещения по своей сути является обращением взыскания на заложенное имущество с выделением в нем помещений истца, за которые полностью внесена плата и признанием на них права собственности.

На основании ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно ч.1 ст.37 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии с ч.ч.1,2 ст.38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества.

Согласно ст.42 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация) ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

В силу ст.8 ГК РФ гражданское права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя бы и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданское права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (ч.2 ст.8.1 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право собственности ФИО1 на нежилые помещения в спорном объекте незавершенного строительства признано вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что надлежащим собственником помещений №3,5,11 на 19 этаже здания Бизнес-центр, является именно ФИО1, за счет средств которой построены помещения, при этом установлено уклонение застройщика ООО «<данные изъяты>» от передачи имущества, то есть в отсутствие добровольного исполнения обязательства. Государственная регистрация права собственности ФИО1 на помещения произведена на основании указанного решения, вступившего в законную силу. Указанные обстоятельства, в силу положений ст.42 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» являются основанием для прекращения ипотеки в отношении спорного имущества.

Законом предусмотрен равный объем прав для всех участников долевого строительства – в силу ч.1 ст.12.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство.

Следовательно, участники долевого строительства в случае неисполнения застройщиком своих обязательств имеют право на свой выбор определить один из способов реализации своих прав – требовать получения имущества (признания права на него) или возврата уплаченных за его строительство денежных средств.

До регистрации права собственности истица имела статус участника долевого строительства и в силу закона являлась залогодержателем. Однако в связи с тем, что вместо предъявления к застройщику денежных требований ею был избран иной способ защиты права – признание права собственности на долю в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства истица утратила возможность участия в деле о банкротстве в качестве залогового кредитора.

При этом залогодержатели ООО <данные изъяты>», в том числе ООО «<данные изъяты> вправе требовать исполнения обязательств, которые были обеспечены ипотекой, непосредственно от залогодателя и только за счет имущества, принадлежащего должнику, то есть из конкурсной кассы, из состава которой имущество ФИО1, принадлежащее ей на праве собственности, было исключено.

Доводы представителя ООО «<данные изъяты> о наличии у него права требовать исполнения обязательств из состава залогового имущества ООО «<данные изъяты> куда включено и имущество ФИО1, не состоятельны, поскольку спорные нежилые помещения исключены из конкурсной массы.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 об исключении из состава имущества, учитываемого в качестве залогового в обеспечении обязательств ООО «<данные изъяты> нежилых помещений в объекте незавершенного строительства и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ООО <данные изъяты>» к ФИО1 о признании права залога на недвижимое имущество, принадлежащего ФИО1 на праве собственности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Исключить из состава имущества, учитываемого в качестве залогового в обеспечении обязательств ООО «<данные изъяты> нежилые помещения в объекте незавершенного строительства - № (площадью 18,9 кв.м), № (площадью 18,8 кв.м.), № (площадью 19,6 кв.м), расположенные на 19 этаже в объекте недвижимости – Бизнес-центр гостиницы в <адрес> в <адрес> 2 очередь, расположенного по адресу: <адрес>, участок находится примерно в 128 м по направлению на северо-восток от ориентира «5-этажный дом», расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты>» к ФИО1 о признании права залога на недвижимое имущество - нежилые помещения в объекте незавершенного строительства - № (площадью 18,9 кв.м), № (площадью 18,8 кв.м.), № (площадью 19,6 кв.м), расположенные на 19 этаже в объекте недвижимости – Бизнес-центр гостиницы в <адрес> в <адрес> 2 очередь, расположенного по адресу: <адрес>, участок находится примерно в 128 м по направлению на северо-восток от ориентира «5-этажный дом», расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес> отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Центральный районный суд г. Хабаровска в течении месяца со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Председательствующий И.В. Моисеева

Копия верна: судья И.В. Моисеева

Мотивированное решение составлено 24 июля 2014 года