Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Юл1» о незаконном расторжении в одностороннем порядке договора долевого участия в строительстве и обязании передать в собственность объект долевого строительства,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с указанным иском, просят:

- признать незаконным расторжение в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве от /дата/ №, заключенным между Юл1 и ФИО2;

- обязать застройщика Юл1 передать в собственность ФИО2 путем подписания передаточного акта на однокомнатную квартиру <адрес>.) (по дому в осях А-В/12-14), общей площадью 36, 1 кв.м., жилой площадью 18 кв.м., (площадь балкона 4,25 кв.м.), расположенная в блок – секции Г4 (по генплану в осях Е5-6) на 2 этаже 3 этажного кирпичного четырех секционного жилого дома (по генплану во внешних осях Е/5-6) по адресу<адрес> (адрес строительный);

- признать незаконным расторжение в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве от /дата/ № заключенным между Юл1 и ФИО3;

- обязать застройщика Юл1 передать в собственность ФИО3 путем подписания передаточного акта на однокомнатную квартиру №.) (по дому в осях А-В/18-20), общей площадью 36, 9 кв.м., жилой площадью 18, 4 кв.м. (площадь балкона 4,2 5 кв.м.), расположенная в блок – секции Г3 (по генплану в осях Е/5-6) на 3 этаже 3 этажного кирпичного четырех секционного жилого дома (по генплану во внешних осях Е5-6) по адресу: <адрес> (адрес строительный);

- обязать застройщика Юл1 передать в собственность ФИО1 путем подписания передаточного акта на однокомнатную №стр.) (по дому в осях А-В/17-19), общей площадью 36,1 кв.м., жилой площадью 18 кв.м., (площадь балкона 4,25 кв.м.), расположенная в блок- секции Г3 (строительный Е/6) (по генплану в осях Е/5-6) на 2 этаже 3 этажного кирпичного четырех секционного жилого дома (по генплану во внешних осях Е5-6) по адресу: <адрес>

- обязать застройщика Юл1 передать в собственность ФИО1 путем подписания передаточного акта на однокомнатную квартиру №стр.) (по дому в осях А-В/18-20), общей площадью 36,1 кв.м., жилой площадью 18 кв.м. (площадь балкона 4,25 кв.м), расположенная в блок секции Г3 (строительный Е/6) (по генплану в осях Е/5-6) на 2 этаже 3 этажного кирпичного четырех секционного жилого дома (по генплану во внешних осях Е5-6) по адресу: <адрес>

В обоснование своих требований истцы ссылаются на то, что в 2009 году между Юл2» и ФИО1, ФИО2, ФИО3 были заключены инвестиционные договоры, в соответствии с условиями которых истцы обязались внести денежные средства в качестве инвестиционного взноса по каждому из договоров, а застройщик построить многоквартирный дом, т.е. реализовать инвестиционный проект и передать в собственность квартиры по адресу: <адрес> (адрес строительный), указанные в договорах. ФИО1 было заключено два инвестиционных договора от /дата/ № в соответствии с каждым из которых Юл2» обязался передать в собственность по одной однокомнатной квартире по вышеуказанному адресу общей площадью 36,1 кв.м. каждая. Однокомнатная квартира со строительным номером № (инвест. Договор №) и однокомнатная квартира со строительным номером № (инвест. Договор №). ФИО2 был заключен инвестиционный договор /дата/ №, в соответствии с которым должен получить также однокомнатную квартиру со строительным номером 29, общей площадью 36,1 кв.м. ФИО3 был заключен инвестиционный договор от /дата/ №№, в соответствии с которым она приобрела в собственность однокомнатную квартиру №, общей площадью 36, 9 кв.м. В соответствии с вышеуказанными соглашениями истцами были внесены денежные средства в качестве инвестиционного взноса в необходимом размере, а именно: ФИО1 по двум договорам по <данные изъяты>, ФИО2 – <данные изъяты>, ФИО3 – <данные изъяты> Денежные средства вносились на счет Юл3», которое действовало по поручению застройщика Юл2» на основании агентского договора № от /дата/. В рамках агентского договора № от /дата/ Юл3» выполнило услуги, в том числе по обеспечению получения разрешения на строительство № от /дата/ на сумму <данные изъяты>, принятые застройщиком, но не оплаченные. /дата/ был подписан договор «О замене лица в обязательстве по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № между Юл2» и Юл1 и соответственно функции застройщика с данного момента выполняло Юл1. Представители Юл1 обратились к истцам с предложением о перезаключении ранее заключенных договоров с застройщиком, переоформления на договоры долевого участия в строительстве жилья. В связи с чем, /дата/ одновременно со всеми истцами были заключены договоры долевого участия в долевом строительстве. Ранее внесенные оплаты по инвестиционным договорам, то новый застройщик обязался их принять в качестве оплаты по вновь оформленным договорам долевого участия в строительстве. В связи с тем, что Юл1 приняли результаты работ Юл3», в том числе по получению разрешения на строительство, которые не были оплачены Юл2» и соответственно новый застройщик принял на себя обязательства по оплате услуг агента – Юл3» истцам было предложено произвести зачет, а именно, чтобы новый застройщик принял в качестве оплаты по вновь заключенным договорам долевого участия в строительстве уменьшение долга по оплате услуг агента на сумму цены договора долевого участия. Для оформления данного зачета участниками долевого строительства совместно с Юл3» было подготовлено письмо в адрес Юл1, которое было принято обществом /дата/ года. Однако новый застройщик уклоняется от подписания соответствующих документов по зачету взаимных требований. Многоквартирный дом, в котором расположены квартиры № в настоящий момент сдан в эксплуатацию, однако действий по передаче объектов долевого строительства ответчик не произвел. В августе 2013 года застройщик направляет требование об уплате цены договора, а в октябре ФИО2 и ФИО3 было получено уведомление об одностороннем расторжении договора долевого участия в строительстве в связи с его неоплатой. Односторонний отказ от исполнения договора истцы считают незаконным, поскольку в действительности были переданы денежные средства на строительство объектов долевого строительства, указанных в договорах долевого участия в полном объеме.

Истцы ФИО1, ФИО2, представитель истцов ФИО4, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержали в полном объеме.

Истец ФИО3 о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, представила суду заявление о рассмотрении дела без ее участия.

Представители ответчика ФИО5, ФИО6, действующие на основании доверенностей, исковые требования не признали в полном объеме, в возражениях на исковое заявление указали, что по договорам долевого участия, заключенным с истцами оплаты не последовало, истцам направлялись соответствующие требования об оплате, в связи с отсутствием ответов, ответчик на основании уведомлений от /дата/ расторг договоры долевого участия в одностороннем порядке. При этом, возможность расторжения договоров установлена ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» - п.п.4,5 ст.5 ст. 9 и п.4 ст. 8, а также п.6.2 самих договоров – просрочка внесения платежей участников долевого строительства более чем на три месяца является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора во внесудебном порядке. Инвестиционных договоров с Юл2» истцы не заключали. Если учесть наличие таких договоров, то к обязательствам застройщика (Юл2») по этим договорам построить и передать объект в адрес инвесторов ответчик не имеет никакого отношения, так как не заключал с Юл2» ни соглашений о переводе долга, ни соглашений об уступке прав по инвестиционным договорам. В договорах долевого участия отсутствуют ссылки на инвестиционные договоры. Между Юл3» и ответчиком Юл1 отсутствует какая-либо правовая связь. Наличие или отсутствие агентского договора между Юл3» и Юл2» от /дата/ года, не влияет на расчет истцов перед ответчиком по договорам долевого участия, так как единственным договором, связывающим ответчик с Юл2» является договор от /дата/ о замене лица в обязательстве по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды №1782 от /дата/ года. Предметом данного договора в соответствии с его разделом 1 является: п.1.1 договора – под обязательством в рамках настоящего договора стороны принимают договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях договора аренды №1782, заключенный /дата/ между Юл4» и Мэрией <адрес>; п. 1.2 договора – сторона 2 Юл1 занимает место стороны 1 Юл2» в договоре о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды №1782 от /дата/ года. Юл1 не принимало от Юл2» никаких иных прав и обязанностей, кроме прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору аренды с Мэрией <адрес>. Юл1 не принимало от Юл3» какие – либо результаты работ, в том числе по получению разрешения на строительство». Ответчик не заключал каких-либо соглашений с Юл2» и Юл3». О наличии уведомления Юл2» ответчик узнал только при ознакомлении с материалами дела. По адресу, указанному в претензии, ответчик на момент ее направления не находился. Вместе с агентским договором истцы представляют в материалы дела соглашения о зачете той же датой, что и договор /дата/ года. Доказательств оплаты в Юл1 истцы не представили /л.д. 116-119 Т.1/. Надлежащим ответчиком по требованиям истцов является Юл3, если учесть, что денежные средства по приходным кассовым ордерам вносились в кассу данной организации. Не доказан факт передачи денежных средств по какому-либо правовому основанию от Юл3 существующему на тот момент застройщику – Юл2», а также от Юл2» к Юл1». Доказательств наличия задолженности Юл1 перед Юл2» не представлено /л.д. 12-14 Т.2/.

Третье лицо Юл3 о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился.

Суд, заслушав пояснения истцов, представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, приходит к следующему.

Судом установлено, что /дата/ между истцами и ответчиком были заключены договоры долевого участия в строительстве:

Договор №, в соответствии с условиями которого (п.2.1) застройщик (ответчик) обязался построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> и передать объект долевого строительства 1-комнатную квартиру № в собственность ФИО1, а участник долевого строительства обязался уплатить <данные изъяты> – п.3.2 договора /л.д. 16-26 Т.1/;

Договор №, в соответствии с условиями которого (п.2.1) застройщик (ответчик) обязался построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> и передать объект долевого строительства 1-комнатную квартиру № в собственность ФИО2, а участник долевого строительства обязался уплатить <данные изъяты> – п.3.2 договора /л.д. 12-15 Т.1/;

Договор № в соответствии с условиями которого (п.2.1) застройщик (ответчик) обязался построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> и передать объект долевого строительства 1-комнатную квартиру № в собственность ФИО3, а участник долевого строительства обязался уплатить <данные изъяты> – п.3.2 договора /л.д. 37-39 Т.1/.

В соответствии с п.3.5 договоров долевого участия в строительстве участники долевого строительства приняли на себя обязательства по оплате цены договора в срок до ввода объекта в эксплуатацию.

/дата/ истцам были направлены требования об уплате цены договоров /л.д. 10,11 Т.1, 59 Т.1/.

Ввиду того, что оплаты от истцов по вышеуказанным договорам не поступило, Юл1 на основании п.п. 4,5 ст. 5, п.3 ст. 9 и п. 4 ст. 8 ФЗ №214 «Об участии в строительстве многоквартирных домов» в адрес ответчиков были направлены уведомления от /дата/ об одностороннем расторжении договоров долевого участия в строительстве жилья от /дата/ /л.д. 49, 50, 73, 74 Т.1/.

Согласно п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцами не были представлены договоры об инвестиционной деятельности в отношении спорных объектов долевого строительства.

В соответствии с п. 2 ст.71 ГПК РФ письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию.

Договоры инвестирования № от /дата/ /л.д. 188-191/ и договор № от /дата/, заключенные между Юл2» и ФИО1 в отношении объектов долевого строительства – квартир №, представлены суду в ксерокопии. ФИО1 в ходе рассмотрения дела пояснил, что подлинников указанных документов у него не имеется. При таких обстоятельствах, установить подлинность представленных суду договоров не представляется возможным. В данном случае факт заключения договоров инвестирования может быть подтвержден только подлинным документов либо надлежащим образом удостоверенной копией.

Доказательств того, что прежний застройщик Юл2» заключал с Юл1 соглашения о переводе долга, об уступке прав требований по договорам об инвестировании жилья, на которые ссылаются истцы, последними не представлено.

Истцы не представили доказательств того, что Юл1 состояло в каких-либо правоотношениях с Юл3.

Сам по себе факт наличия агентского договора между Юл3» и Юл2» от /дата/ года, не влияет на исполнение взаимных обязательств по договорам долевого участия в строительстве жилья, заключенным между истцами и ответчиком.

Ссылки истцов на внесение в кассу Юл3 по инвестиционным договорам денежных средств по приходным кассовым ордерам в размере цены договоров долевого участия /л.д. 40-42 Т.1/, заключенных с ответчиком, не свидетельствуют о факте оплаты застройщику Юл1.

Из материалов дела следует, что /дата/ был заключен договор о замене лица в обязательстве по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях договора аренды № от /дата/ года, согласно условиям которого к Юл1 о Юл2» перешли права и обязанности арендатора земельного участка.

Доказательств того, что Юл1 приняло от Юл2» какие-либо иные права и обязанности, суду не представлено.

Истцам не представлено доказательств того, что Юл1 приняло результаты работ от Юл3», в том числе по получению разрешения на строительство, которые не были оплачены Юл2».

Истцами не подтвержден факт того, что долг Юл2» перешел в качестве обязательства к Юл1.

Сам по себе факт направления претензии от Юл3 о зачете требований также не свидетельствует о том, что Юл1 приняло результаты работ от Юл3 Кроме того, суд учитывает то обстоятельство, что на /дата/ ответчик находился по иному адресу, чем указано в претензии. Ответчик сменил адрес на адрес, указанный в претензии только /дата/ года, что подтверждается договором аренды нежилого помещения № от /дата/ /л.д. 121-123, свидетельством о внесении записи в единый реестр юридических лиц /л.д. 124 Т.1/, изменениями в Устав /л.д. 125/, решение единственного акционера от /дата/ /л.д. 126 Т.1/.

В материалы дела истцами представлено соглашение о взаимозачете по агентскому договору между Юл2» и Юл3 от /дата/ года, согласно п. 2 которого Юл2» в момент исполнения агентского поручения засчитает вознаграждение Юл3 в качестве внесения взноса по инвестиционным договорам, заключенным между сторонами /л.д. 45 оборот Т.1/. Данное обстоятельство свидетельствует

Доводы истцов о том, что на земельном участке к моменту передачи прав по договору аренды новому застройщику Юл1 существовал недостроенный объект с коммуникациями, о заключении договоров подряда, о приемки работ по договорам в отношении спорных объектов, правового значения не имеет, поскольку доказательств того, что новый застройщик каким либо образом принял оплату от истцов по договорам об инвестиционной деятельности, на которые они ссылаются, суду не представлено.

Доводы стороны истцов о том, что Юл1 не могло распоряжаться объектом незавершенного строительства суд находит несостоятельными, поскольку не представлено доказательств того, что в каком – либо виде данный объект принимался ответчиком, не приведены состав и стоимость данного имущества, а также потому, что на основании соглашения о замене стороны в договоре аренды от /дата/ года, Юл1 приняло на себя обязательства застройщика. Договоры долевого участия от /дата/ были заключены с истцами в установленном законом порядке, были зарегистрированы в Управлении Росреестра по <адрес>.

Каких-либо доказательств, что Юл1 приняло от Юл2» недостроенный объект, и связанные с ним обязательства суду не представлено, помимо соглашения о замене стороны арендатора в договоре аренды земельного участка.

В случаях, если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Федеральном законе способами, гражданин на основании части 3 статьи 3 этого Закона вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков (п. 7 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Исходя из представленных истцами приходных кассовых ордеров, денежные средства вносились истцами в Юл3», которое в силу ФЗ-213 «Об участии в долевом строительстве …» не имело право привлекать денежные средства от граждан, поскольку не являлось правообладателем земельного участка (застройщиком). Таким образом, Юл1 в данном случае является ненадлежащим ответчиком.

Истцами не доказан факт передачи денежных средств, которые, по их мнению, внесены в кассу Юл3» действовавшему на тот момент застройщику Юл2» Истцами также не переставлено доказательств, что внесенные ими денежные средства были израсходованы Юл2» на строительство спорного объекта, а также факт поступления денежных средств от Юл2» к Юл1, факт наличия зачета инвестиционных взносов не подтвержден.

Проанализировав изложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Юл1 о незаконном расторжении в одностороннем порядке договора долевого участия в строительстве и обязании передать в собственность объектов долевого строительства, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда.

Председательствующий /подпись/