Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело № 2-1760/2019 по иску ФИО2 к Товариществу собственников жилья «Лик» о понуждении к уборке придомовой территории многоквартирного жилого дома, к представлению интересов в отношениях с третьими лицами, к заключению договора о содержании и ремонте общего имущества дома и к получению платы за содержание общего имущества,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ТСЖ «Лик» о понуждении к уборке придомовой территории многоквартирного жилого дома, к представлению интересов в отношениях с третьими лицами, к заключению договора о содержании и ремонте общего имущества дома и к получению платы за содержание общего имущества. В обоснование иска в исковом заявлении и в дополнениях к нему истец указал, что с 2014 года он является собственником нежилого расположенного на первом этаже помещения офиса площадью 414 кв.м в <адрес>. В этом доме создано и осуществляет свои полномочия ТСЖ «Лик» (ответчик), который с сентября 2018 года прекратил уборку придомовой территории дома с восточной и южной сторон, не выполняет обязанности по представлению его интересов в отношениях с иными лицами, не заключает с ним договор о содержании и ремонте общего имущества. Из-за отсутствия договора у него с ответчиком возникают вопросы по содержанию придомовой территории. Кроме того, без такого договора он не может вносить соответствующую плату за содержание и ремонт общего имущества. Истец просил суд обязать ответчика: 1) производить уборку придомовой территории со всех сторон жилого дома; 2) представлять его законные интересы в отношениях с третьими лицами, являющимися собственниками прилегающих к дому земельных участков в вопросах содержания придомовой и смежных территорий; 3) заключить с ним договор о содержании и ремонте общего имущества дома и получать от него плату за содержание общего имущества в соответствии с заключенным договором.

Ответчик (ТСЖ «Лик») предоставил в суд оформленные в виде отзыва письменные возражения на иск, в которых указал, что все 22 собственника жилых помещений в <адрес> являются членами ТСЖ. Собственник нежилых помещений ФИО2 членом ТСЖ не является, так как принадлежащие ему нежилые помещения в состав общедомового имущества не входят. С восточной и южной стороны дома находится отмостка фундамента дома. Земельный участок площадью около 200 кв.м с южной стороны – это единственный «живой кусок земли» под окнами дома, на котором по решению общего собрания производится уборка, посадка насаждений, полив, покос травы, также не относится к общедомовому имуществу. ИП ФИО2 действий по содержанию данного участка не производил. С восточной стороны на 1-м этаже дома имеются два отдельных входа в нежилые помещения, принадлежащие истцу, которые истцом сдаются в аренду четырём организациям без согласования с ТСЖ. Арендаторы и их клиенты с утра до 18-19 часов паркуются под окнами жилого дома. Жители жалуются на загазованность. Снабжение ресурсами и оказание коммунальных услуг происходит на основании договоров ТСЖ с РСО. Подача ресурсов в нежилые помещения истца, кроме отопления и электроэнергии, происходит по общедомовым магистралям и приборам учёта. Расчёты потребления в нежилых помещениях по показаниям индивидуальных приборов учёта истца производит председатель ТСЖ и передаёт поставщикам ресурсов безвозмездно. Ответчик рассчётно-кассовых операций не осуществляет. Товарищество не является исполнителем коммунальных услуг для собственников нежилых помещений. Поскольку собственник нежилого помещения использует его в предпринимательской деятельности, Правила предоставления коммунальных услуг гражданам к нему не применяются. Собственник нежилых помещений должен самостоятельно заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО), т.е. стать их абонентом. В данном случае собственник ИП ФИО2, использует принадлежащие ему нежилые помещения в предпринимательских целях и обязан заключить договоры с РСО напрямую. ТСЖ является связующим звеном, и не обязано предоставлять коммунальные услуги в нежилые помещения. В случае, когда РСО не имеют возможности поставлять услуги в нежилые помещения дома отдельно от жилых помещений, собственнику нежилых помещений необходимо заключить договоры с ТСЖ на предоставление коммунальных услуг. Такой договор у истца отсутствует по причине необоснованного и невразумительного отказа подписать договор, составленный по просьбе ИП ФИО2 председателем ТСЖ «Лик», троекратно. На предложение аргументировать свою позицию в протоколе разногласий истец отвечает отказом. Истец отказывается предоставлять доступ в два подвальных захламлённых помещения дома общей площадью более 300 кв.м с общедомовыми трубопроводами отопления, холодного и горячего водоснабжения, запорной арматурой и канализацией, и не обеспечивает надлежащее санитарно-техническое состояние этих подвальных помещений. Был факт поломки канализации, и ТСЖ ничего не могло предпринять в связи с тем, что собственник отсутствовал более двух недель. Последствия аварии ликвидировал председатель ТСЖ, обработал подвалы дезинфицирующими средствами, чтобы не допустить нежелательных последствий. Ссылка истца на ч.6 ст.155 ЖК РФ является необоснованной, так как ТСЖ обязано заключать договоры с собственниками жилого помещения. ТСЖ является некоммерческой организацией, и предприниматель ФИО2 не вправе требовать заключения с ним договора. Тем не менее, ТСЖ предлагало истцу подписать договор, от чего истец отказался. Просил отказать истцу в иске в полном объёме.

В судебном заседании представитель истца – ФИО3 поддержала исковые требования, просила иск удовлетворить по основаниям, изложенным письменно. Объяснила, что право истца на обращение в суд с иском о понуждении ответчика к заключению договора предусмотрено Постановлением Правительства РФ № 354. Между истцом и председателем ТСЖ «Лик» существует длительный конфликт. Истец является физическим лицом, и не обязан составлять проект договора. Такой проект должен составить ответчик. В заявленных истцом требованиях идёт речь только о содержании мест общего пользования, а не о коммунальных услугах.

Представитель ответчика – председатель ТСЖ «Лик» ФИО1 просил истцу в иске отказать. Объяснил, что принадлежащее истцу имущество в состав общего имущества не входит. От внесения оплаты за это помещение по утверждённой смете истец отказался. В 2014 году истцу было предложено подписать договор, но истец отказался, а теперь сам же предъявил иск о заключении договора. В этом доме истец имеет квартиру, а потому является членом ТСЖ и даже входит в состав правления. В отношении нежилых помещений ТСЖ договор с истцом заключать не обязано. Территорию вокруг дома ТСЖ убирает. Со стороны офисов истца, где постоянно паркуются 7-8 машин, ТСЖ убирать территорию не должно, т.к. эта земля не является землёй ТСЖ. Имея офисы на 1-м этаже, истец ничего делать не хочет, в содержании дома не участвует, членские взносы не платит. По коммунальным услугам у истца отдельные вводы. Копии договоров аренды помещений истец в ТСЖ не предоставляет. ТСЖ должно заключать договоры с лицами, не являющимися членами ТСЖ, а истец является членом ТСЖ.

Второй представитель ответчика – ФИО5 просил истцу в иске отказать. Объяснил, что истец неоднократно сам отказался от подписания договора с ТСЖ, а теперь хочет, чтобы ТСЖ убирало его территорию. Что именно истец хочет определить в договоре, неясно. Проект договора, о понуждении которого предъявлен иск, истец не предоставил, в связи с чем непонятно, что именно истец хочет от ТСЖ. Цель истца – не платить по принятым тарифам, по которым платят все собственники помещения в доме. Долга истца перед ТСЖ превысил 100 000 руб.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав имеющиеся в деле документы, суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Как установлено в судебном заседании, собственниками помещений многоквартирного жилого <адрес> принято решение о создании для управления домом Товарищества собственников жилья (ТСЖ) «Лик». Запись о создании юридического лица – ТСЖ «Мир» была внесена в Единый государственный реестр юридических лиц 19 июня 2012 года. Истец ФИО2, которому в этом жилом доме принадлежат <адрес> расположенные на первом этаже дома нежилые (офисные) помещения, является одним из учредителей и участником ТСЖ «Лик».

Истцом заявлено требование о понуждении ответчика к заключению договора о содержании и ремонте общего имущества дома. Данное требование не подлежит удовлетворению по следующим причинам.

В соответствии с п.2 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) граждане (физические лица) и организации (юридические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно п.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению.

Как указано в п.1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, исходя их вышеприведённых положений ГК РФ, в отсутствие добровольно принятого (договорного) обязательства о заключении договора требование о понуждении к заключению договора может быть предъявлено на законных основаниях только к такому лицу, для которого заключение договора обязательно в соответствии с ГК РФ или иными законами.

Применительно к спорным отношениям никакой федеральный закон обязанность по заключению с истцом договора на ответчика не возлагает. Сам ответчик такую обязанность на себя не брал.

В соответствии с ч.5 ст.155 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со ст.171 ЖК РФ.

Как указано в ч.6 ст.155 ЖК РФ, не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключёнными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со ст.171 ЖК РФ.

Таким образом, по смыслу ч.5 и ч.6 ст.155 ЖК РФ обязанность ТСЖ по заключению договоров предусмотрена только в отношении таких собственников помещений в многоквартирном доме, которые не являются членами ТСЖ. Данный вывод подтверждается правовой позицией, выраженной Конституционным Судом РФ в Постановлении от 03 апреля 1998 года № 10-П, в котором указано, что товарищество собственников жилья обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме только с жильцами, не являющимися членами товарищества.

В данном случае истец является членом ТСЖ «Лик», а потому правоотношения между сторонами должны регулироваться не гражданско-правовыми договорами, о заключении которого истец заявил своё требование, а Уставом ТСЖ «Лик» и положениями ГК РФ и ЖК РФ, регулирующими правоотношения между ТСЖ и членами ТСЖ, основанные на членстве в ТСЖ.

Кроме того, заявляя требование о заключении договора, истец не определяет и не предлагает даже существенные условия этого договора. Из письменных заявлений истца и устных объяснений его представителя неясно, на каких именно условиях истец требует от ответчика заключить с ним договор. Между тем, сложившаяся в России практика преддоговорных и договорных споров, включая практику Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ, свидетельствует о том, что при обращении в суд с иском о понуждении ответчика к заключению договора истец обязан либо привести в исковом заявлении полный текст договора, о заключении которого он предъявляет иск, либо перечислить в исковом заявлении существенные условия договора, либо приложить к исковому заявлению проект договора. В данном случае никакой конкретики в требовании истца о понуждении ответчика к заключению договора не имеется. Между тем, решение суда о возложении на ответчика обязанности заключить с истцом абстрактный договор, условия которого не известны ни суду, ни сторонам, будет неисполнимым.

Кроме того, как объяснили в судебном заседании представители ответчика, истцу самому неоднократно предлагалось подписать проект договора, однако истец от подписания договора отказался, полностью прекратив внесение денежных средств.

Требование истца о возложении на ответчика обязанности получать оплату за содержание общего имущества не подлежит удовлетворению, поскольку никаких доказательств того, что ТСЖ когда-либо отказывалось принимать от истца денежные средства, в деле не имеется. Напротив, как объяснили в суде представители ответчика, истец на протяжении нескольких последних лет отказывается производить оплату, и долг истца перед ответчиком превысил 100 000 руб. Данные утверждения ответчика ничем не опровергаются. Истец не доказал факт внесения в кассу или на банковский счёт ТСЖ денежных средств, равно как и не доказал факт невозможности уплаты этих средств вследствие уклонения ТСЖ от их получения. Ссылки истца на отсутствие договора с ответчиком являются несостоятельными, так как для внесения оплаты никакой договор между ТСЖ и членом ТСЖ не требуется.

Требование истца о возложении на ответчика обязанности «производить уборку придомовой территории со всех сторон жилого дома» не может быть удовлетворено.

Во-первых, данное требование носит весьма неконкретный, абстрактный характер. Из искового заявления неясно, о какой именно уборке и на какой территории истец заявляет своё требование.

Во-вторых, как заявили представители ответчика, истец длительное время не оплачивает никакие взносы, и его долг перед ТСЖ превысил 100 000 руб. В таких условиях ТСЖ в порядке самозащиты своих прав и имущественных интересов имело право приостановить исполнение своих обязательств перед истцом до оплаты существующего денежного долга.

По тем же основаниям не подлежит удовлетворению требование истца о возложении на ответчика обязанности «представлять законные интересы истца в отношении третьих лиц, являющихся собственниками прилегающих к дому земельных участков в вопросах содержаний придомовой территории и смежных территорий».

В соответствии с п.8 ст.138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Однако данная норма не предусматривает обязанность ТСЖ представлять законные интересы собственников помещения в отношении третьих лиц, являющихся собственниками прилегающих к дому земельных участков в вопросах содержаний придомовой территории и смежных территорий.

Кроме того, из заявленного истцом требования неясно, какие именно законные интересы истца должен представлять ответчик, почему эти интересы не может обеспечить и защитить сам ответчик, кто именно и какими конкретными действиями нарушает или угрожает нарушить законные интересы истца.

К тому же, предъявляя к ТСЖ требование о представлении его законных интересов, сам истец нарушает права и охраняемые законом интересы ТСЖ, уклоняясь в течение длительного времени от уплаты денежных взносов, что противоречит ст.153 и ст.158 ЖК РФ. В таких условиях суд усматривает в заявленных истцом требованиях злоупотребление правами, что в силу ст.10 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных истцом требований.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать ФИО2 в иске к Товариществу собственников жилья «Лик» о понуждении к уборке придомовой территории многоквартирного жилого дома, к представлению интересов в отношениях с третьими лицами, к заключению договора о содержании и ремонте общего имущества дома и к получению платы за содержание общего имущества.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики с подачей апелляционной жалобы через Черкесский городской суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления) в окончательной форме. В окончательной форме мотивированное решение принято (изготовлено) 18 сентября 2019 года.

Судья Черкесского городского суда Ю.М.Коцубин