Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Золотухина В.И. к Рыбалко Н.М. о взыскании платы за аренду жилого помещения, возмещении расходов по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги,

УСТАНОВИЛ:

Золотухин В.И. обратился в суд с вышеуказанным иском к Рыбалко Н.М., в обоснование заявленных требований, указав, что 20.02.2016 г. между ним и ответчиком заключен договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, зарегистрирован переход права собственности в установленном законом порядке. Таким образов, он является собственником вышеуказанного недвижимого имущества. Однако ответчица, после заключения сделки купли - продажи, жилое помещение в добровольном порядке не покинула, оставшись в нем проживать. Указанные обстоятельства подтверждаются поданным Рыбалко Н.М. к Золотухину В.И. исковым заявлением, из которого следует, что ответчик проживал, в принадлежащем ему (истцу) на праве собственности жилом помещении по вышеуказанному адресу, владел и пользовался без уплаты средств за пользование чужим имуществом. Как следует из оценки независимого эксперта рыночная стоимость объекта оценки для цели возмещения стоимости аренды по состоянию на 20 марта 2017 г. составляет <данные изъяты> руб., т.е. <данные изъяты> руб. в месяц. Поскольку он являлся собственником приобретенной у ответчика квартиры, но по вине последней не имел возможности проживать в приобретенном недвижимом имуществе, или сдать его в наём третьим лицам, считает, что имеет право требовать взыскания с ответчика компенсации рыночной стоимости аренды жилого помещения. Кроме того в период проживания в спорном жилом помещении ответчик пользовалась коммунальными услугами, не производя их оплату. За период с 20.07.2016 г. по 20.03.2017 г. задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги составляет <данные изъяты>. Просит суд взыскать с ответчика в свою пользу плату за аренду жилого помещения в размере <данные изъяты> руб., расходов по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги - <данные изъяты>., расходы по оплате оценочных услуг <данные изъяты> руб., расходы по оплате госпошлины - <данные изъяты> руб.

Истец Золотухин В.И., надлежаще извещенный о дате и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Сведениями об уважительности причин неявки суд не располагает. В материалах дела имеется письменное заявление с просьбой о рассмотрении в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца Золотухина Г.А., действующая на основании доверенности, уточнила исковые требования в части взыскания расходов по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в размере <данные изъяты>., госпошлины, уплаченной при подаче иска в размере <данные изъяты> руб., в остальной части поддержала исковые требования в полном объёме, по основаниям, изложенным в иске. Просила суд иск удовлетворить. Пояснила, что ответчик проживал в квартире по адресу: <...>, после заключения с истцом сделки купли - продажи без законных на то оснований, аренду за время проживания в квартире, а также оплату за жильё и коммунальные услуги не оплачивал в период с 20.07.2016 г. по 20.03.2017 г.

Ответчик Рыбалко Н.М. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований Золотухина В.И., пояснила, что действительно 20.07.2016 г. между ней и Золотухиным В.И. был заключен договор купли - продажи квартиры по адресу: <...>. По условиям заключенного договора она обязалась сняться с регистрационного учета в проданной истцу квартире в течение одного месяца с момента государственной регистрации договора. В указанный срок произвести указанные действия она не могла по причине отсутствия места новой регистрации. С 01.08.2016 г. она проживала в съемной квартире по адресу: <...>, принадлежащей на праве собственности <ФИО>7, заключив с последней договор аренды. Следовательно, с указанного времени спорным недвижимым имуществом принадлежащим истцу она не пользовалась, в связи с чем, не должна нести расходы по оплате арендных платежей, а также по оплате за жилье и коммунальные услуги. В связи с чем, просила в удовлетворении исковых требований Золотухина В.И. отказать.

Выслушав пояснения представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, оценив совокупность имеющихся доказательств, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 20.07.2016 г. между Рыбалко Н.М (далее продавец) и Золотухиным В.И. (покупатель) заключен договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>.

Указанная квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли - продажи от 20.11.2014 г. Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии по Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним 03.12.2014 г. сделана запись регистрации <Номер обезличен> и от 03.12.2014 г. выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 56 АВ №536965.

В указанной квартире на момент подписания договора в соответствии с п.8 договора зарегистрирована Рыбалко Н.М. Продавец гарантирует покупателю, что иных лиц, сохраняющих право пользование указанной квартирой, не имеется.

Из выписки из ЕГРП следует, что собственником <...> на основании договора купли - продажи от 20.07.2016 г. является Золотухин В.И.

Как следует из материалов дела и не отрицалось ответчиком в ходе рассмотрения дела, в момент подписания договора купли - продажи от 20.07.2016 г. Рыбалко Н.М. была зарегистрирована по вышеуказанному адресу.

Решением Дзержинского районного суда г.Оренбурга от 20.03.2017 г. удовлетворены исковые требования Золотухина В.И. к Рыбалко Н.М. о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета.

Решение суда вступило в законную силу 28.04.2017 г.

Рыбалко Н.М. признана утратившей право пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: <...>.

Рыбалко Н.М. выселена из жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <...>.

Рыбалко Н.М. снята с регистрационного учета по месту жительства по адресу: <...>.

Указанным решением установлено, что согласно справки ООО «УК «Центр-ЖКХ» от 08.11.2016 г. по адресу: <...> значится зарегистрированной Рыбалко Н.М. (др.лицо) с 12.12.2014 года.

Ответчик Рыбалко Н.М. произвела отчуждение своего имущества в виде квартиры, расположенной по адресу <...>, посредством заключения с истцом Золотухиным В.И. договора купли-продажи от 20 июля 2016 года, на основании которого истец зарегистрировал за собой право собственности на спорную квартиру.

Также установлено, что ответчик Рыбалко Н.М. до настоящего времени (на момент принятия судом решения - 20.03.2017 г.) проживает в спорной квартире, расположенной по адресу: <...>, в связи с чем, нарушаются права истца как собственника жилого помещения.

Указанное решение суда в силу ст.61 ГПК РФ имеет преюдициальное значение для рассмотрения данного спора.

Разрешая требования истца о взыскании платы за аренду жилого помещения, суд приходит к следующему.

Между Золотухиным В.И. - новым собственником квартиры по адресу: <...> его предыдущим собственником Рыбалко Н.М., оставшимся зарегистрированным в квартире на момент подписания договора купли - продажи спорного недвижимого имущества, фактически сложились договорные гражданско - правовые отношения найма жилого помещения, несмотря на то, что договор найма жилого помещения в письменном виде между ними не составлялся и в настоящее время в письменной форме отсутствует.

В связи с чем, при рассмотрении указанного гражданско - правового спора следует руководствоваться положениями действующего законодательства о договоре коммерческого найма жилого помещения.

Частью 1 статьи 671 ГК РФ предусмотрено, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

На основании абз.3 ст.678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно п.1. ст.682 ГК РФ предусмотрено, что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

В силу ч. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

При изложенных выше обстоятельствах, суд приходит к выводу, что у ответчика, имеется обязанность по внесению платы за наем жилого помещения, занимаемого им на условиях коммерческого найма, которая исполнялась им в период с 20.07.2016 г. по 20.03.2017 г. ненадлежащим образом.

Поскольку в письменном виде договор найма между его сторонами не заключен, размер платы за жилое помещение сторонами не согласован, при условиях, указанных в ч. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, расчет платы за наем судом определяется по тарифам, утвержденным Решением Оренбургского городского Совета для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и найма специализированного жилого помещения государственного и муниципального жилищного фонда на 2016 - 2017 г.г.

В соответствии с Решение Оренбургского городского Совета от 22.12.2015 № 71 (ред. от 26.04.2016) «Об установлении размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения на 2016 год» (вместе с «Размером платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма специализированного жилого помещения государственного и муниципального жилищного фонда города Оренбурга») размер платы за содержание жилого помещения, обеспечивающий содержание общего имущества многоквартирного дома в соответствии с требованиями законодательства с 01.07.2016 г. по 31.12.2016 г. составит <данные изъяты> руб.

За период с 20.07.2016 г. по 31.12.2016 г. плата за наем жилого помещения расположенного по адресу: <...> составила <данные изъяты>

В соответствии с принятым Решением Оренбургского городского Совета от 20.12.2016 N 271 «Об установлении размера платы за содержание жилого помещения на 2017 год» (вместе с «Размером платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда муниципального образования «город Оренбург» на период с 01.01.2017 по 31.12.2017») были приняты новые размеры платы, которые составили <данные изъяты> руб.

Исходя из установленной Решением Оренбургского городского Совета размера платы на 2017 г. за период с 01.01.2017 г. по 20.03.2017 г. плата за найм жилого помещения расположенного по адресу: <...> составила <данные изъяты>.

Общий размер плата за найм жилого помещения по вышеуказанному адресу за период с 20.07.2016 г. по 20.03.2017 г. составил <данные изъяты>.

Доказательств отсутствия задолженности по оплате за наем жилого помещения, иного размера задолженности, периода ее образования ответчиком в судебном заседании не представлено.

В связи с чем, суд приходит к выводу о взыскании с Рыбалко Н.М. в пользу истца плата за наем жилого помещения в размере <данные изъяты>

Также как установлено в судебном заседании, ответчиком в период с 20.07.2016 г. по 20.03.2017 г. не исполнялась обязанность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, в связи с чем, образовалась задолженность.

Разрешая требования истца о взыскании задолженности за жилое помещение и коммунальные услуги, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем); 2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда; 3) плату за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.

В силу ч. 4 ст. 154 ЖК РФ, плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Истцом в судебное заседание представлена квитанция об оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в квартире по адресу <...>, на общую сумму <данные изъяты>., из которых: взнос на капитальный ремонт - <данные изъяты>., текущий ремонт - <данные изъяты>., установка общедомовых приборов учета на горячую воду - <данные изъяты>., установка общедомовых приборов учета на отопление <данные изъяты>., отопление - <данные изъяты>., содержание жилья <данные изъяты>.

Суд приходит к выводу о возмещении истцу расходов по оплате за отопление в сумме 2216 руб. 07 коп. и взыскивает указанную сумму с Рыбалко Н.М. в пользу Золотухина В.И.

В удовлетворении требований о взыскании задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг, а именно: взнос на капитальный ремонт, текущий ремонт, установка общедомовых приборов учета на горячую воду, установка общедомовых приборов учета на отопление, содержание жилья, истцу должно быть отказано, поскольку обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг лежит на собственнике жилого помещения, которым Рыбалко Н.М. с 20.02.2016 г. не является.

В соответствии со ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенной судом исковых требований.

Истцом при подаче иска в суд была уплачена госпошлина в сумме <данные изъяты> руб.

Поскольку исковые требования истца удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенной судом исковых требований, т.е. в сумме <данные изъяты> руб.

Требования о возмещении расходов по оплате оценочных услуг в размере <данные изъяты> руб. удовлетворению не подлежат, поскольку представленный истцом расчет судом не принят в качестве доказательства, подтверждающего стоимость аренды жилого помещения.

Руководствуясь ст.ст.98,194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Золотухина В.И. удовлетворить частично.

Взыскать с Рыбалко Н.М. в пользу Золотухина В.И. плату за наем жилого помещения - <...> за период с 20.07.2016 г. по 20.03.2017 г. в размере <данные изъяты>., в счет возмещения расходов по оплате коммунальных услуг за период с 01.11.2016 г. по 20.04.2017 г. в размере <данные изъяты> расходы по оплате госпошлины <данные изъяты> руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Дзержинский районный суд г.Оренбурга в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья -

Мотивированное решение составлено 17 июля 2017 г.