Гражданский кодекс часть 1

В обоснование иска указано, что Х года между Новоуральским городским округом в лице председателя КУМИ Новоуральского ГО ФИО4, действующего на основании положения о комитете и ФИО1 заключен договор аренды № Х нежилого помещения, расположенного № Х по адресу г. Х для стоянки автотранспорта. В связи с переходом Х года права собственности на нежилое помещение к истцу ФИО3 к договору заключено дополнительное соглашение № Х от Х года о перемен лиц в обязательстве и внесении изменений в договор аренды № Х от Х года. В соответствии с указанным соглашением права и обязанности арендодателя по договору перешли к истцу. Ответчиком в нарушение п. 3.2.9 договора не заключен договор страхования объекта аренды. Кроме того, в нарушение п. 3.2.11 ответчиком не оформлены в установленном действующим законодательством порядке документы на право пользования земельным участком, приходящимся на долю объекта аренды в здании. После неоднократных устных претензий относительно необходимости исполнения обязанностей, предусмотренных п.п. 3.2.9, 3.2.11 договора, истцом в адрес ответчика Х года направлено требование об устранении нарушений условий договора в течение Х дней с даты получения требования. Ответчиком требование получено Х года, однако не исполнено до настоящего времени. При указанных обстоятельствах истец полагает, что имеются достаточные правовые основания для предъявления к ответчику требования о расторжении договора аренды нежилого помещения № Х от Х года. На основании изложенного, истец просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения № Х от Х года, заключенный между ФИО3 и ФИО1, взыскать с ответчика в свою пользу расходы по оплате юридических услуг в размере 3 000 руб. 00 коп. за составление искового заявления, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. 00 коп.

В судебном заседании истец ФИО5 исковые требования поддержал в полном объеме, по доводам, изложенным в исковом заявлении. Пояснил суду, что имеются достаточные правовые основания для предъявления к ответчику требования о расторжении договора аренды нежилого помещения № Х от Х года, поскольку обязанности, предусмотренные п. 3.2.9 - обязанность заключить в соответствии с положением "О порядке страхования муниципального имущества Новоуральского городского округа", утвержденного решением городской Думы № 44 от 27.04.2005 года договор страхования объекта аренды, и п. 3.2.11 - обязанность самостоятельно и за счет собственных средств осуществить государственную регистрацию настоящего договора в порядке предусмотренном действующим законодательством, договора не исполнены. Просил иск удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании ответчик ФИО1 и его представитель - ФИО2, действующий на основании доверенности Х от Х года. возражали против удовлетворения исковых требований в полном объеме по доводам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление Пояснили суду, что п. 2 Положения "О порядке страхования муниципального имущества Новоуральского городского округа", утвержденного решением городской Думы № 44 от 27.04.2005 года регулирует отношения в области страхования муниципального имущества Новоуральского городского округа, а также определяет порядок проведения конкурсов на право страхования муниципального имущества и распространяется на случаи, когда страхование муниципального имущества в соответствии с договорами о пользовании данным имуществом осуществляется за счет средств его пользователей. Таким образом, из буквального толкования данного пункта, очевидно, что действие Положения распространяется исключительно на муниципальное имущество, а п. 3.2.9 появился в договоре аренды нежилого помещения № Х от Х года в связи с тем, что передавалось в пользование именно муниципальное имущество. На основании договора купли-продажи от Х года истец приобрел в собственность здание, в котором находится объект аренды, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, в котором находится объект аренды, форма собственности имущества (здания) изменилась - оно перестало быть муниципальным и стало частным. Соответственно, на такое имущество уже не распространяется действие указанного Положения, и застраховать имущество в порядке предусмотренном Положением, то есть исполнить п. 3.2.9 договора уже не получится, так как сама процедура страхования предусматривала определенное участие в ней Новоуральского городского округа, а с изменением формы собственности имущества это стало просто невозможным. Кроме того, указали, что ответчик исполнял свои обязанности, установленные п. 3.2.9 договора аренды, заключал соответствующие договоры страхования объекта аренды, срок действия последнего договора страхования истец лишь Х года, при том, что с Х года собственником здания, в котором находится объект аренды, ста истец. Также ответчик и его представитель пояснили, что никаких предложений и пожеланий (оферты) по вопросу заключения договора, определяющего право пользования земельным участком, приходящимся на долю объекта аренды в здании и (или) изменении условий договора аренды нежилого помещения № Х от Х года, от истца не поступало, отказов ответчика в заключении (изменении) договора не было, соответственно, считают, что утверждения истца о неисполнении ответчиком п. 3.2.11 договора не имеют под собой оснований. Кроме того, полагают, что расторжение договора аренды достукается по требованию одной из сторон исключительно при существенном нарушении договора другой стороной, причем квалифицирующий признак существенности нарушения условий договора является определяющим, даже в случае, если такое нарушение отсутствует в перечне нарушений, установленном ст. 619 ГК РФ и предусмотрено договором. При этом ответчик исполняет все обязательства по договору аренды нежилого помещения № Х от Х года: своевременно вносит установленную арендную плату, использует имущество исключительно по назначению, произвел неотделимые улучшения арендованного имущества. Доказательств существенного нарушения со стороны ответчика условий договора аренды нежилого помещения и причинения какого-либо ущерба, связанного с таким нарушением, истцом не представлено, соответственно, считают, что никаких законных оснований для досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения № Х от Х года не имеется.

Третье лицо - Комитет по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа, надлежащим образом уведомленное о месте и времени рассмотрения дела путем направления судебного извещения, а также публично, посредством размещения информации о времени и месте рассмотрения дела в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» на официальном сайте суда (novouralsky.svd.sudrf.ru), в судебное заседание не явилось, представило письменный отзыв на исковое заявление, в котором просил рассмотреть дело без участия своего представителя, указав, что требования истца о расторжении договора аренды нежилого помещения № 47/2014 от 11 сентября 2014 года является незаконным, необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, с.уд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения истца, ответчика и его представителя, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Заслушав пояснения истца, ответчика и его представителя, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

На основании п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно положениям ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств или их изменение не допустимы, если это не вытекает из договора или закона.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Новоуральским городским округом в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа (далее - Комитет) и ФИО1 (далее - арендатор) был заключен договора аренды нежилого помещения № Х от Х года (л.д. 30-33).

По указанному договору Комитет передал, а арендатор принял в пользование нежилое помещение № Х, расположенное по адресу: г. Х, общей площадью Х кв.м. для стоянки автотранспорта.

Имущество передано арендатору по акту сдачи-приемки от Х года (л.д. 34).

Пунктом 1.5 договора установлено, что договор аренды действует с Х года по Х года.

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 3.2.10 договора аренды нежилого помещения № Х от Х года арендатор обязан самостоятельно и за счет собственных средств осуществить государственную регистрацию договора аренды в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Также судом установлено, что в соответствии с договором купли-продажи № Х от Х года (л.д. 6) нежилое здание, расположенное по адресу: Х было отчуждено из муниципальной собственности Новоуральского городского округа в пользу истца ФИО3 Переход права собственности зарегистрирован Х года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 50-53).

Пунктом 1.5 договора купли-продажи № Х от Х года предусмотрено, что объект продажи обременен договорами аренды, в частности 1). арендатор - ФИО1, срок аренды до Х года.

В соответствии с п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В п. 7.1 договора аренды нежилого помещения № Х от Х года закреплено аналогичное положение.

В п. 6.1 договора аренды нежилого помещения № Х от Х года закреплено, что договора аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае использования имущества не по указанному в договоре назначению, невыполнения условий предоставления объекта аренды.

Согласно п. 3.2.9 договора аренды нежилого помещения № Х от Х года арендатор обязан заключить в соответствии с Положением "О порядке страхования муниципального имущества Новоуральского городского округа", утвержденного решением городской Думы № Х от Х года, договор страхования объекта аренды.

Как следует из материалов дела и не оспорено сторонами, Х года объект аренды был застрахован ответчиком ФИО1 в ООО "Х" на период с Х года по Х года.

Как следует из письменного отзыва третьего лица - Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа, в соответствии с п. 4 Положения о страховании установлено, что страхованию за счет пользователя имущества подлежит входящее в состав казны Новоуральского городского округа, а также закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями муниципальное движимое и недвижимое имущество, переданное юридическим и физическим лицам в аренду и другое возмездное пользование. Таким образом, в порядке, установленном Положением о страховании, должно быть застраховано муниципальное имущество Новоуральского городского округа, находящееся в аренде.

Из изложенного выше суд приходит к выводу, что обязанность застраховать имущество, находящееся в аренде, существовала у ответчика ФИО1 как арендатора до момента пока данное имущество было муниципальной собственностью. С момента, когда имущество стало частной собственностью истца ФИО3, обязанность по страхованию объекта аренды в соответствии с Положением о страховании отпала в силу изменения формы собственности арендуемого имущества.

Кроме того, как следует из письменного отзыва третьего лица - Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа, в настоящее время решением Думы Новоуральского городского округа от Х года № Х Положение о страховании признано утратившим силу.

Таким образом, суд приходит к выводу, что нарушение ответчиком ФИО1 условий пункта 3.2.9 договора аренды нежилого помещения № Х от Х года не является правовым основанием для расторжения указанного договора аренды с ответчиком.

Как следует из п. 3.2.11 договора аренды нежилого помещения № Х от Х года арендатор обязан оформить в установленном действующим законодательством порядке документы на право пользования земельным участком, приходящимся на долю объекта аренды в здании.

Судом установлено, что для эксплуатации здания, расположенного по адресу: Х Комитетом по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа был сформирован земельный участок с кадастровым номером Х, площадью Х кв.м. Земельный участок является муниципальной собственностью Новоуральского городского округа.

Пунктом 1 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.. В случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п.п. 3, 4).

Таким образом, для использования неделимого земельного участка, сформированного для эксплуатации здания, расположенного по адресу: Х, у арендаторов помещений в данном здании возникает обязанность заключить с Администрацией Новоуральского городского округа договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.

Однако, суд приходит к выводу, что требования истца ФИО3 к ответчику ФИО1 об оформлении последним в установленном действующим законодательством порядке документов на право пользования земельным участком, приходящимся на долю объекта аренды в здании в соответствии с условиями п. 3.2.11 договора аренды нежилого помещения № Х от Х года не может быть признано судом обоснованным, поскольку обязанность заключить договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора существовала у арендатора муниципального имущества (помещений в здании) - ответчика ФИО1, лишь до момента пока здание, расположенное по адресу: Х, было муниципальной собственностью. После приобретения истцом ФИО3 данного здания в частную собственность, обязанность по оформлению прав на весь земельный участок перешла к собственнику здания - истцу по делу ФИО3

Таким образом, в связи с приобретения истцом ФИО3 данного здания в частную собственность, у Администрации Новоуральского городского округа не имеется никаких правовых оснований для заключения договора аренды земельного участка с иными лицами, кроме собственника здания. В связи с чем, доводы истца о нарушении ответчиком ФИО1 условий п. 3.2.11 договора аренды нежилого помещения № Х от Х года не является правовым основанием для расторжения договора аренды нежилого помещения № Х от Х года.

Кроме того, учитывая установленные по делу обстоятельства, применив положения статей 307, 309, 614, 615, 619, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения, приведенные в пункте 28 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суд приходит к выводу о том, что допущенные ответчиком ФИО1 нарушения условий договора аренды нежилого помещения № Х от Х года не являются существенными и поэтому не могут служить основанием для досрочного расторжения договора, в связи с чем, иск ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора аренды нежилого помещения удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Иск ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора аренды нежилого помещения – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда, через Новоуральский городской суд Свердловской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий И.А. Басанова

Согласовано И.А. Басанова