Гражданский кодекс часть 1

Советский районный суд г. Воронежа в составе: председательствующего – судьи Милютиной С.И., при секретаре Диминтиевской О.П., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Янина С.А. к Свиридовой Н.А. о понуждении заключить основной договор купли-продажи, признании предварительного договора частично недействительным, производстве государственной регистрации предварительного договора купли-продажи недвижимости,

у с т а н о в и л:

Янин С.А. обратился в суд с иском к Свиридовой Н.А. об обязании заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества. Указал, что 08.11.2010 г. между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и индивидуального жилого дома, расположенных по адресу: . Предметом договора являлось обязательство сторон заключить в будущем после оформления необходимых документов договор купли-продажи (основной договор) указанных выше объектов недвижимости. Согласно предварительному договору, стороны обязались заключить основной договор не позднее 08.05.2011 г. Также в этом договоре был установлен порядок оплаты участка и дома – авансовыми платежами. Во исполнение предварительного договора, он (истец) передал Свиридовой Н.А. денежную сумму в размере рублей. Ответчик их получила, о чем имеется расписка, однако остальную сумму, в нарушение предварительного договора, отказалась принимать без объяснения каких-либо причин. Он неоднократно предлагал ей деньги в счет авансовых платежей, но она уклонялась от их получения. Истец считает, что ответчик нарушила его гражданские права, не предоставив ему возможность выплатить ей сумму в установленный договором срок. Основной договор купли-продажи недвижимости до настоящего времени не заключен, сумма аванса в рублей остается у Свиридовой Н.А. По данному факту он направил ей претензию, ответа на которую не последовало, что явилось основанием для обращения его в суд на основании ст. 429 ГК РФ.

В ходе рассмотрения дела, истец дополнил исковые требования, просил понудить ответчика заключить с ним основной договор купли-продажи принадлежащих ей объектов недвижимости, признать предварительный договор недействительным в части п. 3.3, предусматривающего, что договор теряет силу в случае невыплаты авансовых платежей в установленном порядке по признаку кабальности, произвести государственную регистрацию предварительного договора купли-продажи недвижимости, поскольку предварительный договор заключен в форме основного договора.

В судебном заседании Янин С.АП. иск поддержал. По существу заявленных им требований пояснил, что осенью 2010 г. он попал в аварию, в связи с чем, ему срочно нужны были деньги. По объявлению в газете «Камелот» он нашел лиц, которые под залог недвижимости могли дать ему денег в долг. Для этого он переоформил принадлежащие ему на праве собственности дом и земельный участок, расположенные по адресу: на Свиридову Н.А., заключив с ней договор купли-продажи указанных объектов. В тот же день, он заключил с ней предварительный договор купли-продажи того же земельного участка и жилого дома, по условиям которого он должен был каждый месяц выплачивать Свиридовой Н.А. авансовые платежи в размере руб. 8.05.2011 г., при условии выплаты всей денежной суммы, между ними должен был быть заключен основной договор, и право собственности на недвижимость опять должно перейти к нему. Из дома он и его семья никуда не выезжали, ответчик не предлагала ему освободить указанные выше объекты. До апреля 2011 г. у него были денежные затруднения, в связи с чем, с согласия Свиридовой Н.А., он авансовые платежи не уплачивал, за исключением рублей, выплаченных в декабре 2010 г. В апреле 2011 г. он обладал всей денежной суммой, предусмотренной предварительным договором, имел намерения расплатиться с ответчиком полностью, для чего звонил ей, пытался назначить встречу. Свиридова Н.А. от встреч уклонялась, говорила, что на неуплаченную денежную сумму начислены проценты, обещала подсчитать общую сумму с учетом процентов. Протянув время, примерно через месяц, она назвала сумму: около рублей. Таких денег у него не было, а сумму, предусмотренную договором, Свиридова Н.А. брать отказывалась. В ходе рассмотрения дела ему стало известно, что его дом и земельный участок ответчик продала постороннему лицу, чем нарушила его права. Она не предприняла меры к урегулированию спора, не предложила ему выкупить имущество, не заключила основной договор.

Представитель истца по доверенности Минакова Е.А. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить иск, понудить ответчика к заключению основного договора купли-продажи, при этом полагала, что заключенный 08.11.2010 г. договор является, по сути, основным, в связи с чем, он подлежит государственной регистрации.

Ответчик Свиридова Н.А. в судебном заседании предъявленные к ней требования не признала, пояснила, что основной договор купли-продажи не заключен по вине покупателя Янина С.А. Осенью 2010 г. ему нужны были деньги, поэтому он решил продать дом. Он предложил ей купить дом и участок с условием, что в дальнейшем выкупит его обратно. Она согласилась, были обговорены все условия, после чего был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости. Согласно заключенному между ними предварительному договору, Янин С.А. должен был осуществлять авансовые платежи в указанные в договоре сроки, однако ни одного платежа в полном объеме не сделал. Нарушение условий предварительного договора является основанием для прекращения этого договора. Несмотря на то, что имела право распорядиться спорным имуществом после пропуска первого авансового платежа, она искала Янина С.А., звонила ему, напоминала о необходимости осуществления платежей. Он каждый раз говорил, что сейчас у него финансовые затруднения, но деньги скоро будут. Объекты недвижимости: дом и земельный участок ей были не нужны, она не собиралась жить в этом доме, заключила договор купли-продажи с Яниным С.А., так как считала это выгодным вложением денег. Зимой и в начале весны она продавать недвижимость не собиралась, поэтому она не возражала против того, чтобы Янин С.Н. жил в доме и пользовался участком. Не дождавшись от истца денег, она в июне 2011 г. продала дом и участок Башкатову Б.М. за рублей. Прав Янина С.А. она не нарушала. В настоящее время никакого отношения к спорным объектам недвижимости не имеет.

Третьи лица Башкатов Б.М., представитель Управления Росреестра по Воронежской области в судебное заседание не явились, о дне слушания по делу извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему:

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Из материалов дела усматривается, что стороны 08.11.2010 г. заключили предварительный договор купли-продажи, предметом которого являлось обязательство сторон заключить в будущем после оформления необходимых документов договор купли-продажи (основной договор) земельного участка и дома, расположенных по адресу: (л.д. 7).

Согласно п.п. 2.1, 2.2 Договора стороны обязались заключить основной договор не позднее 08.05.2011 г. на условиях, согласованных ими при заключении предварительного договора. В соответствии с п. 3.1 оплата дома и участка производится авансовыми платежами по ежемесячно с 08.12.2010 г. по 08.05.2011 г. включительно. Пунктом 3.3. предусмотрено, что в случае не выплаты авансовых платежей в установленном порядке, договор теряет силу.

В силу ч. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

При обращении в суд истец ссылался на то, что Свиридова Н.А., действуя недобросовестно, уклоняется от получения авансовых платежей и от заключения основного договора, чем нарушает его права. В этой связи, он требовал признать п. 3.3 договора недействительным и понудить ответчика заключить основной договор купли-продажи. В качестве подтверждения своих доводов, просил принять во внимание показания свидетелей ФИО1, ФИО4, ФИО2, ФИО3

Однако, несмотря на предъявление данных требований, истец одновременно просит произвести государственную регистрацию предварительного договора купли-продажи недвижимости от 08.11.2010 г., поскольку, по его мнению, этот договор является основным договором купли-продажи со всеми вытекающими из этого последствиями. Вместе с тем, в противоречие вышеизложенному, истец, описывая в судебном заседании обстоятельства дела, утверждал, что изначально оформляя со Свиридовой Н.В. договор купли-продажи принадлежащей ему недвижимости, на самом деле он заключал договор займа.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что истцом выбран неверный способ защиты своих прав. Его требования, заявленные к Свиридовой Н.А., удовлетворены быть не могут, поскольку, согласно представленным самим же истцом документам, дом и земельный участок по адресу: принадлежат на праве собственности Башкатову Б.М. (л.д.28,29, 89-92), а сделки, связанные с переходом права собственности на указанные выше объекты недвижимости Яниным С.А. не оспорены.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

Янину С.А. в удовлетворении исковых требований к Свиридовой Н.А. о понуждении заключить основной договор купли-продажи, признании предварительного договора частично недействительным, производстве государственной регистрации предварительного договора купли-продажи недвижимости – отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через районный суд в течение 10 дней.

Судья Милютина С.И.

Мотивированное решение изготовлено: 5 октября 2011 г.