Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Сенчанское поле» в лице конкурсного управляющего ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи,

установил:

ЗАО «Сенчанское поле» в лице конкурсного управляющего ФИО1 обратилось в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи.

Доводы обосновывает тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сенчанское поле» и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – здания «свинарника» общей площадью 1112,7 кв.м. В связи с тем, что ответчик ФИО2 до настоящего времени не исполнил свои обязательства по договору – не оплатил денежные средства, истец в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ обратился в суд с указанным иском.

В судебное заседание представитель ЗАО «Сенчанское поле» не прибыл, о дне слушания дела были извещены надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ определил : рассмотреть дело в отсутствии представителя ЗАО «Сенчанское поле», надлежащим образом извещенных о дне слушания дела.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО3, действующий на основании доверенности, исковые требования ЗАО «Сенчанское поле» не признали.

При этом представитель ответчика суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сенчанское поле» и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – здания «свинарника» общей площадью 1112,7 кв.м.

Данный договор купли-продажи исполнен сторонами надлежащим образом.

Денежные средства по договору купли-продажи ответчиком ФИО2 в день подписания договора, были переданы ФИО4, являющемуся на тот момент директором ЗАО «Сенчанское поле», который после внесения денежных средств в кассу ЗАО «Сенчанское поле» передал ответчику ФИО2 подписанный сторонами договор купли-продажи нежилого здания, акт приема-передачи нежилого здания и приходный кассовый ордер на сумму 100000 руб. Право собственности ФИО2 на объект нежилого здания зарегистрировано в установленном законом порядке. С момента приобретения объекта недвижимости и по настоящее время ответчик владеет и пользуется нежилым зданием, произвел в нем капитальный ремонт.

Выслушав ответчика, его представителя, свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу:

Согласно ст. 56 ГПК РФ – каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ - по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между истцом – ЗАО «Сенчанское поле» и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи нежилого здания : здания свинарника, назначение : нежилое здание, ...

Существенные условия договора купли-продажи нежилого здания сторонами согласованы.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Представленные сторонами документы принимаются судом в качестве доказательств, подтверждающих наличие между сторонами отношений по договору купли-продажи, исполнение продавцом обязанности по передаче объекта недвижимости и возникновение у покупателя обязанности по оплате объекта недвижимости

В силу п. 5.1 указанного договора купли-продажи стороны определили продажную цену отчуждаемого имущества в размере 100000 руб.

П. 5.2 договора предусмотрено, что оплата по договору в полном объеме осуществляется в момент подписания настоящего договора; способ оплаты по договору : передача Покупателем наличных денежных средств Продавцу ( п. 5.3 ).

Нежилое помещение по соглашению сторон было продано за указанную в договоре сумму, денежные средства уплачены покупателем продавцу полностью в момент подписания договоров; расчет произведен Покупателем в полном объеме, недвижимое имущество на основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ было передано ответчику ФИО2

В соответствии со ст. 556 ГК РФ – передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно акта приема-передачи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Сенчанское поле» передало, а ответчик ФИО2 принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи. (л.д.13)

Из п. 3 данного акта приема-передачи следует : стороны подтверждают, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен Покупателем в полном объеме, у сторон нет друг к другу претензий по выполнению взаимных обязанностей.

В подтверждение внесения ответчиком ФИО2 денежных средств в кассу ЗАО «Сенчанское поле» бывшим директором ЗАО «Сенчанское поле» ФИО4 ответчику ФИО2 была выдана квитанция к приходному кассовому ордеру ( л.д. 46).

Таким образом, условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами исполнены надлежащим образом.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Росреестра по Новосибирской области. Ответчик ФИО2 зарегистрировал право собственности на указанный объект недвижимости в установленном законом порядке в соответствии со ст. 131 ГК РФ, произвел неотделимые улучшения данного нежилого помещения.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ право собственности у приобретателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации

Согласно свидетельства о государственной регистрации права собственности ФИО2 на здание свинарника, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок к ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № 54-54-01/158/2013-766. ( л.д. 44 )

ЗАО «Сенчанское поле» просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества в связи с существенным нарушений условий договора со стороны ответчика ФИО2 – не исполнение обязательств по оплате нежилого здания, являющегося предметом договора купли-продажи.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ.

Согласно ст. 450 ГК РФ – изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Разрешая спор, суд приходит к выводу о том, что законных, то есть предусмотренных п. п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ, оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ не имеется, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон. Заключенный между сторонами договор купли-продажи объекта недвижимости условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривали. В Гражданском кодексе РФ (статьи 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Руководствуясь положениями ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ, а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд считает, что истцу не было предоставлено ни законом, ни договорами купли-продажи право требовать от ответчика возврата переданных по договорам нежилых помещений даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости приобретенных объектов недвижимости.

Доводы искового заявления ЗАО «Сенчанское поле» о праве продавца согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ на расторжение договоров купли-продажи при существенном нарушении договоров покупателем, к которому истцом отнесена невыплата покупателем стоимости нежилых помещений продавцу, основаны на ошибочном толковании норм материального права.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истец не представил суду доказательства причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, в соответствии с требованиями ст. ст.12, 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты ответчиком стоимости нежилых помещений. Однако данное обстоятельство не является основанием для расторжения договоров купли-продажи нежилых помещений.

Ссылка истца в исковом заявление в подтверждение своих доводов о необходимости удовлетворения исковых требований на п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" несостоятельна. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Однако в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи нежилого помещения не имеется. По этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договорам купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении.

Кроме того, как указывалось в решении суда, договор купли-продажи нежилого здания, акт приема-передачи нежилого здания и квитанция к приходному кассовому ордеру, выданная бывшим директором ЗАО «Сенчанское поле» ФИО4 о внесении ответчиком ФИО2 денежных средств в кассу предприятия, подтверждают исполнения договора купли-продажи нежилого здания со стороны ответчика ФИО2

Факт заключения договора купли-продажи нежилого здания между ЗАО «Сенчанское поле» и ФИО2, факт оплаты за приобретенное имущество, факт владения и пользования недвижимым имуществом с момента заключения договора, подтверждаются пояснениями свидетелей ФИО5, ФИО6, а также решением Арбитражного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ дело № А-45-22579/2012 по иску конкурсного управляющего ЗАО «Сенчанское поле» ФИО1 о признании сделки по отчуждению недвижимого имущества должника ФИО2 по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительности сделки в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Сенчанское поле», которым в удовлетворении заявления конкурного управляющего было отказано.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области установлено, что между ФИО2 с ЗАО «Сенчанское» был заключен договор купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ, согласно условиям которого покупатель ФИО2 приобрел принадлежащее ЗАО «Сенчанское поле» : здание свинарника, ...

Конкурсный управляющий ЗАО «Сенчанское поле» ФИО1 обратился с заявлением о признании сделки по отчуждению вышеуказанного имущества недействительной, т.к. оспариваемая сделки совершена должником при наличии признака неравноценности встречного исполнения, поскольку недвижимое имущество реализовано по явно заниженной цене и применении последствий недействительности сделки.

Исследовав доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования ЗАО «Сенчанское поле» к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ЗАО «Сенчанское поле» в лице конкурсного управляющего ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи – отказать.

Взыскать с ЗАО «Сенчанское поле» государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 4000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Новосибирского областного суда через Новосибирский районный суд в течение месяца.

Мотивированное решение изготовлено - ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий -