Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о признании размера арендной платы недостоверным, определении рыночной стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 и ФИО2 (далее истцы) обратились в суд с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее ДИЗО г.Ростова-на-Дону - ответчик) о признании установленного Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова на Дону расчета арендной платы в размере 416 623 рубля на основании отчета об оценке от 25.08.2015 года №-Р об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды земельного участка по адресу: г.Ростов-на-Дону <адрес>, общей площадью 1092 с ФИО2 и ФИО1 - недостоверным и несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды, определении рыночной стоимости земельного участка по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, общей площадью 1092 на период 2015 года и рыночной стоимости аренды данного земельного участка.

В обоснование заявленных исковых требований истцы указали, что между ними и ДИЗО г. Ростова-на-Дону был заключен договор аренды земельного участка по адресу: г.Ростов-на-Дону <адрес>, общей площадью 1092 кв.м. Согласно данного договора истцам предоставлено по 1/3 доли данного земельного участка для использования в целях строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

ДИЗО г. Ростова-на-Дону обратился к истцам с требованием подписать дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому на 2015 год установлен новый размер арендной платы по новому расчету, в основу расчета положен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№-Р об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды.

Указанный расчет произведен на основании п. 11 Постановления Администрации г.Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые неразграничена, находящихся в муниципальной собственности города Ростова на Дону, расположенных в границах муниципального образования город Ростов на Дону, которым установлено, что размер арендной платы за земельные участки предоставленные для строительства индивидуального жилого дома определяются по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности».

Истцы считают, данный расчет произведен неверно, рыночная арендная плата составляет - 16 623 рублей, в т.ч. 381 рублей за 1 кв.м., рыночная стоимость земельного участка была рассчитана сравнительным подходом и составила 2 799 888 рублей, применена ставка капитализации 14,88 процентов, которая должна применяться к коммерческим видам недвижимости, а в данном случае, вид разрешенного использования для строительства индивидуального жилого дома.

Соответственно, истцы полагают должна применяться иная ставка капитализации. Так же в данном отчете содержатся многочисленные ошибки, несоответствие требованиям в соответствии с ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ№Э5-ФЗ «Об оценочное деятельности РФ» и федеральным стандартам оценке.

Истцы считают, что несоответствие величине рыночной стоимости годового размера арендной платы повлекло завышение в десятки раз годового размера арендной платы, поэтому и обратились с настоящим иском в суд.

В ходе рассмотрения дела истцы первоначально заявленные исковые требования уточнили в порядке ст. 39 ГПК РФ и просили суд признать установленный Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова на Дону расчет арендной платы в размере 416 623 рубля на основании отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№-Р об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды земельного участка по адресу: г.Ростов-на-Дону <адрес>, общей площадью 1092 кв.м. с ФИО2 и ФИО1 - недостоверным и несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды. Определить рыночную стоимость земельного участка по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, общей площадью 1092 кв.м. на период 2015 года в соответствии с заключением эксперта 1309308 рублей и рыночной стоимости аренды данного земельного участка в размере 21814 рублей в год (л.д.169).

Истцы ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, извещались заказной корреспонденцией (л.д.175). Дело рассмотрено в отсутствие истцов в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца ФИО3, действующая по доверенности и ордеру в судебное заседание явилась, поддержала исковые требования своих доверителей в полном объеме и с учетом уточнений, просила удовлетворить, дала пояснения аналогично заявленным требованиям.

Представитель ответчика ДИЗО г.Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом (л.д.176). Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителя истцов, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) за пользование землей взимается плата, в том числе арендная плата.

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (действовавшего до 1 марта 2015 г.) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы.

Исходя из положений пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действовавшего до 01 марта 2015 года, и пункта 2 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В случае если размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 11 Постановления Администрации г. Ростова н/Д от 09.07.2015 N 576 (ред. от 21.11.2016) "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону", арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1-9 настоящего постановления, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки. Если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, ниже размера земельного налога, то размер ежегодной арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

Размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы (пункт 14).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.

В статье 13 названного закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В судебном заседании установлено, что 29 ноября 2006 года между Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону и ФИО1, ФИО4 и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №.

Предметом данного договора является земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, г.Ростов-на-Дону, <адрес>, для использования в целях строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, общей площадью 1092 кв.м.

Согласно п.2 настоящего договора срок аренды земельного участка установлен с 26 июня 1996 года по 26 июня 2045 года.

В соответствии с п.3 договора размер арендной платы в год за земельный участок составил 405,27 рублей, при этом: ФИО1, ФИО4 и ФИО2 предоставлено по 1/3 доли данного земельного участка для использования в целях строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома.

Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону обратился к истцам с требованием подписать дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 29601 от 29.11.2006 года, согласно которому на 2015 год установлен новый размер арендной платы по новому расчету, в основу расчета положен отчет об оценке от 25.08.2015 года № 183-15-Р об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды.

Согласно отчета об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком (в т.ч. за 1 кв.м.) без учета НДС, площадью 1092 кв.м. кадастровый номер №; разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, <адрес>, проведенного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» от 25 августа 2015 года №183-15-Р следует, что размер арендной годовой платы за пользование земельным участком составляет 416623,33 рублей.

При этом, расчет произведен с учетом того, что объект оценки расположен в Ворошиловском районе г.Ростова-на-Дону, дан анализ развитой инфраструктуры района, анализ предложений по земельным участкам, в том числе и участкам, расположенным в центральной части города, так и по объекта коммерческого назначения, имеется ссылка на наличие коммуникаций, как обстоятельства, имеющего значение при определении стоимости аренды земельного участка, проведена выборка аналогов земельных участков в СЖМ с указанием их рыночной стоимости.

Также к отчету приложена фототаблица с иллюстрацией местоположения земельного участка и строения, расположенного на нем.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

С целью установления обстоятельств, имеющих значение для дела, определением от 13 июня 2018 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» с постановкой перед экспертами следующего вопроса:

1. Определить рыночную стоимость земельного участка, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, <адрес>, общей площадью 1092 кв.м. на период 2015 года и рыночную стоимость аренды земельного участка?

Согласно заключению эксперта № 592-С от 15.08.2018 года ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» проведенные исследования в своей совокупности позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, <адрес>, общей площадью 1092 кв.м., на период 2015 года составляет 1309308 рублей, а рыночная стоимость аренды земельного участка, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, <адрес>, общей площадью 1092 кв.м., на период 2015 года составляет 21 814 рублей в год.

При определении величины годовой арендной платы за пользование земельным участком на праве аренды экспертом проводился анализ аналогов, расположенных в непосредственной близости к спорному земельному участка по <адрес> и <адрес>, была сделана корректировка на местоположение, а именно в той части что объект оценки расположен фактически за пределами города, а точнее за пределами его сформировавшейся застройки. В настоящее время данная территория находится в стадии становления и формирования социальной структуры, перспектива заполнения территории необходимой застройкой долгосрочна и не ясна, учитывая геологические особенности данной местности. Данный земельный участок и большинство соседних практически постоянно имеют следы затопления.

Также экспертами установлено отсутствие коммуникаций (электричество, водоснабжение, газоснабжение), произведено сравнение продаж.

В соответствии с частью 2 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Заключение № 592-С от 15.08.2018 года, выполненное ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на вопросы.

Суд в данном случае не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения экспертизы № 592-С от 15.08.2018 года ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», проведенной по поручению суда, так как данное заключение соответствует требованиям действующего гражданско-процессуального законодательства, является достоверным, соответствующим обстоятельствам дела доказательством; каких-либо объективных данных относительно его достоверности, сторонами суду представлено не было.

Экспертиза проведена компетентными экспертами, имеющими значительный стаж работы в соответствующих областях знаний, проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" на основании определения суда о поручении проведения экспертизы.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена, прежде всего, на установление величины рыночной стоимости аренды объекта недвижимости, а также на то, допущены ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

При определении величины годового размера аренды земельного участка суд не может принять заключение ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» от 25 августа 2015 года № 183-15-Р, поскольку специалистами допущены нарушения в части описания объекта оценки, не учтено то обстоятельство, что исследуемый ими земельный участок расположен в плохо сформированном, с точки зрения социальной инфраструктуры и застройки, районе города, вне пределов сформированной части Ворошиловского района г.Ростова-на-Дону, с учетом отсутствия в непосредственной близости дорог общего пользования, зданий общественного назначения (детских садов, школ, поликлиник и т.д.), отсутствие общественного транспорта, что, по мнению суда, существенно влияет на стоимость как самого земельного участка, так и на величину арендной платы за пользование таким земельным участком.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что величина годовой арендной платы, определенная ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований» не соответствует рыночной, опровергается экспертным заключением, выполненным ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

Учитывая изложенное, суд считает, установленный Департаментом расчет арендной платы в размере 416623,33 рублей на основании отчета от 25 августа 2015 года за № 183-15-Р является недостоверным, поскольку не соответствует величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды, и соответственно не может применяться.

При разрешении спора в части установления рыночной стоимости аренды (пользования) земельного участка суд полагает возможным положить в основу решения суда выводы экспертов ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», изложенных в заключении № 592-С от 15.08.2018 года, определив размер годовой арендной платы земельного участка как 21814,00 рублей.

При таких обстоятельствах, исковые требования истцов нашли свое подтверждение в судебном заседании и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 - удовлетворить.

Признать недостоверным размер арендной платы, установленный Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на основании Отчета № 183-15-Р от 25.08.2015 года «Об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком площадью 1092 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу:г.Ростов-на-Дону, <адрес>, разрешенное использование – для строительства индивидуального жилого дома» выполненного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки».

Установить рыночную стоимость аренды (пользования) земельного участка общей площадью 1092 кв.м. с кадастровым номером №4, расположенного по адресу:г.Ростов-на-Дону, <адрес>, в размере 21814,00 рублей в год.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 2 октября 2018 года.

Судья: Г.А. Фаустова