Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску и.о. прокурора г.Владивостока в защиту прав и законных интересов муниципального образования Владивостокского городского округа к администрации г.Владивостока, Управлению муниципальной собственности г.Владивостока, ФИО1 о признании недействительным в части договора аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

И.о. прокурора г.Владивостока обратился в суд с иском в защиту прав и законных интересов муниципального образования ВГО к администрации г.Владивостока, ФИО1 о признании недействительным в части договора аренды земельного участка, указав, что <дата> между ДЗИО ПК и ФИО1 заключен договор № <номер> аренды земельного участка. По условиям договора от <дата><номер>, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) земельный участок с кадастровым номером <номер>, площадью 312 кв.м. из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: индивидуальные жилые дома. Местоположение земельного участка: <адрес>. Срок аренды земельного участка составляет 49 лет с даты подписания договора (п.1.3 договора от <дата> № <номер>). Пунктом 5.4 договора от <дата><номер> предусмотрено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случаях: использования Арендатором участка не в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.1 договора; невнесения арендатором арендной платы в размере и в сроки платежа, установленные данным договором, более двух раз подряд; нарушения арендатором иных условий указанного договора и требований действующего законодательства. Договор считается расторгнутым в одностороннем внесудебном порядке согласно ч.1 ст.450.1 ГК РФ путем направления арендатору соответствующего уведомления. Указанное уведомление направляется по почте заказным письмом по адресу, указанному в данном договоре. Договор считается расторгнутым со дня, когда арендатор получил либо должен был получить уведомление. Проверкой установлено, что пункт 5.4 договора от <дата><номер> противоречит требованиям закона, нарушает права и законные интересы муниципального образования ВГО. В отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, законодательством прямо предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при наличии существенности допущенных арендатором нарушений, поэтому односторонний отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен. Предметом договора аренды <дата><номер> выступает публичный земельный участок, при этом из пункта 1.3 договора следует, что он заключен на срок более чем 5 лет. Следовательно, к спорным правоотношениям подлежат применению положения ч.9 ст.22 ЗК РФ, имеющие приоритет перед общими положениями гражданского законодательства о договоре, не допускающие возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договоров аренды, заключенных на срок более чем 5 лет, во внесудебном порядке. Таким образом, оспариваемые условия договора нарушают публичные интересы (в данном случае права и законные интересы публичного образования ВГО на рациональное использование спорного земельного участка. Просит суд признать недействительным пункт 5.4 договора аренды земельного участка от <дата> № <номер>, заключенного между ДЗИО ПК и ФИО1

22.04.2021 года к участию в деле в качестве третьего лица было привлечено УМС г.Владивостока.

30.08.2021 года процессуальный статус УМС г.Владивостока изменен на соответчика.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом, заявлений или ходатайств об отложении в суд не представил, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица МЗИО ПК в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом, представил в суд письменный отзыв, согласно которому, УМС г.Владивостока наделено полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена. Из изложенного следует, что в связи с принятием Закона № 497-КЗ и постановления № 1667 распорядительные полномочия в отношении арендованного земельного участка переданы УМС, поэтому права, а также обязанности, вытекающие из спорного договора аренды, в том числе на внесение изменений в договор, в силу закона перешли к УМС. Все документы в отношении спорного земельного участка (включая договор аренды) переданы министерством в администрацию г.Владивостока. Внесение изменений в указанный договор возможно по соглашению сторон во внесудебном порядке в соответствии с пунктом 5.2 договора. Министерство не является стороной договора и, следовательно, у него отсутствует возможность внесения изменений в спорный договор, в том числе об исключении спорного пункта 5.4.

В силу ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика ФИО1, представителя третьего лица МЗИО ПК.

В судебном заседании помощник прокурора г.Владивостока Пономаренко Я.Е. на удовлетворении исковых требований настаивала в полном объеме, по доводам и основаниям, изложенным в иске. Суду пояснила, что прокуратурой была проведена проверка, выявлено, что договор с ответчиком не соответствует действующему законодательству, считает п.5.4 договора недействительным. Просит суд исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчиков администрации г.Владивостока, УМС г.Владивостока по доверенности ФИО2 возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме, поддержала письменный отзыв, согласно которому, оспариваемым в рамках настоящего дела пунктом 5.4 договора от <дата> № <номер> аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050060:332 предусмотрено, что договор считается расторгнутым в одностороннем, внесудебном порядке согласно ч.1 ст.450.1 ГК РФ путем направления арендатору соответствующего уведомления. При этом, данный пункт договора предусматривает случаи, при которых арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды, а именно: использование арендатором участка не в соответствии с целевым назначением, указанным в п. 1.1. договора; невнесения арендатором арендной платы в размере и в сроки платежа, установленные настоящим договором, более двух раз подряд; нарушения арендатором иных условий настоящего договора и требований действующего законодательства и др. Все вышеперечисленные случаи являются существенным нарушением договора. Истцом не принято во внимание, что положения статьи 450.1 ГК РФ не ставят возможность одностороннего отказа от договора (исполнения договора) под условие, а именно срок, на который такой договор заключен. Неисполнение ответчиком его обязанности по оплате арендных платежей приведет к неполучению денежных средств в бюджет Владивостокского городского округа. Вместе с тем, истцом не указано, какие именно права и законные интересы Владивостокского городского округа нарушены условиями договора и соответственно подлежат защите в судебном порядке. Просит суд в удовлетворении исковых требований отказать.

Суд, выслушав помощника прокурора г.Владивостока Пономаренко Я.Е., представителя ответчиков администрации г.Владивостока, УМС г.Владивостока по доверенности ФИО2, исследовав материалы дела, давая оценку всем фактическим обстоятельствам дела, всем имеющимся доказательствам в их совокупности, считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте ч.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ст.67 ГПК РФ).

Согласно ч.3 ст.6 ЗК РФ, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Как указано в п.4 ч.2 ст.60 ЗК РФ, действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу ч.1 ст.60 ЗК РФ, нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: 1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; 2) самовольного занятия земельного участка; 3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В силу ч.1 ст.64 Земельного кодекса РФ земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

На основании Закона Приморского края от 18.11.2014 №497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» (в редакции от <дата>) полномочия департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 перешли к администрации города Владивостока.

На основании пункта 1 постановления администрации г. Владивостока от 25.04.2019 №1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», органом по распоряжению земельными участками, находящихся на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, является Управление муниципальной собственности г.Владивостока.

В связи с чем, в удовлетворении требований и.о. прокурора г.Владивостока в защиту прав и законных интересов муниципального образования Владивостокского городского округа к администрации г.Владивостока о признании недействительным в части договора аренды земельного участка надлежит отказать.

Из материалов дела следует, что <дата> между ДЗИО ПК и ФИО1 заключен договор № <номер> аренды земельного участка, согласно условий которого, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) земельный участок с кадастровым номером <номер>, площадью 312 кв.м. из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: индивидуальные жилые дома. Местоположение земельного участка: <адрес> (л.д.6-9).

Согласно п.1.3 договора аренды № <номер> от <дата>, срок аренды земельного участка составляет 49 лет с даты подписания договора.

Указанный земельный участок был передан ФИО1 по акту приема-передачи земельного участка <дата> (л.д.16).

Договор аренды <номер> от <дата> был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Приморскому краю <дата>, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН от <дата>.

Пунктом 5.4 договора <номер> от <дата> предусмотрено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случаях: использования Арендатором участка не в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.1 договора; невнесения арендатором арендной платы в размере и в сроки платежа, установленные данным договором, более двух раз подряд; нарушения арендатором иных условий указанного договора и требований действующего законодательства. Договор считается расторгнутым в одностороннем внесудебном порядке согласно ч.1 ст.450.1 ГК РФ путем направления арендатору соответствующего уведомления. Указанное уведомление направляется по почте заказным письмом по адресу, указанному в данном договоре. Договор считается расторгнутым со дня, когда арендатор получил либо должен был получить уведомление арендодателя (л.д.9).

Судом установлено, что прокуратурой г.Владивостока была проведена проверка, в ходе которой установлено, что пункт 5.4 договора № <номер> от <дата> противоречит требованиям закона, нарушает права и законные интересы муниципального образования Владивостокского городского округа.

В соответствии с ч.2 ст.168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст.180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Как указано в ч.1 ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч.1 ст.450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу ч.1 ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Статьей 619 ГК РФ, установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя (в том числе в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату), а также определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 указанного Кодекса.

При этом, в силу ч.9 ст.22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, законодательством РФ прямо предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при наличии существенности допущенных арендатором нарушений, поэтому односторонний отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен.

Предметом договора аренды № <номер> от <дата> выступает публичный земельный участок, при этом из пункта 1.3 договора следует, что он заключен на срок более чем 5 лет, а именно на срок 49 лет с момента подписания договора, то есть с <дата>.

Следовательно, к спорным правоотношениям подлежат применению положения ч.9 ст.22 ЗК РФ, имеющие приоритет перед общими положениями гражданского законодательства о договоре, не допускающие возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договоров аренды, заключенных на срок более чем 5 лет, во внесудебном порядке.

В связи с чем, положения пункта 5.4 договора № <номер> от <дата>, предоставляющие арендодателю право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды, противоречат действующему законодательству РФ.

Доводы представителя УМС г.Владивостока, изложенные в письменном отзыве являются несостоятельными и противоречат действующему законодательству РФ.

Установив в договоре № <номер> от <дата> условия о праве внесудебного отказа арендодателя от договора, арендодатель нарушил прямо установленный ч.9 ст.22 ЗК РФ законодательный запрет.

На основании изложенного, суд считает необходимым признать недействительным пункт 5.4 договора аренды земельного участка от <дата> № <номер>, заключенного между ДЗИО ПК и ФИО1

В удовлетворении требований и.о. прокурора г.Владивостока в защиту прав и законных интересов муниципального образования Владивостокского городского округа к администрации г.Владивостока о признании недействительным в части договора аренды земельного участка надлежит отказать, поскольку администрации г.Владивостока является ненадлежащим ответчиком по делу, на основании постановления администрации г.Владивостока №1667 от 25.04.2019 года «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», органом по распоряжению земельными участками, находящихся на территории ВГО, государственная собственность на которые не разграничена, является УМС г.Владивостока.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования и.о. прокурора г.Владивостока в защиту прав и законных интересов муниципального образования Владивостокского городского округа к администрации г.Владивостока, Управлению муниципальной собственности г.Владивостока, ФИО1 о признании недействительным в части договора аренды земельного участка удовлетворить частично.

Признать недействительным пункт 5.4 договора аренды земельного участка от <дата> № <номер>, заключенного между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ФИО1.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Советский районный суд г.Владивостока в течение месяца, с момента изготовления в мотивированном виде.

Мотивированное решение изготовлено 08.11.2021.

Судья Т.А. Борщенко