Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1766/10 по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Автоцентр Диалан» о досрочном расторжении договора аренды помещения, освобождении нежилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о досрочном расторжении с ООО «Автоцентр Диалан» договора аренды нежилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате в размере 173 329 рублей 40 копеек и обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение в установленный срок.

В обоснование исковых требований ФИО1 указано, что на основании договора купли-продажи от Дата обезличена года она является собственником нежилого помещения, расположенного на первом этаже 2-этажного здания по адресу: ..., ..., .... Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. В июне 2004 года между бывшим собственником спорного помещения ФИО2 и ответчиком ООО «Автоцентр Диалан» был заключен договор долгосрочной аренды помещения сроком действия с Дата обезличена года по Дата обезличена года включительно. Согласно п.8.1 Договора новый собственник (Арендодатель) становится правопреемником соответствующей стороны. До 2009 года условия договора аренды выполнялись обеими сторонами в соответствии с условиями. Однако на данный момент Арендатор - ООО «Автоцентр Диалан» не выполнят условия Договора в части п.2.2.9 - неуплата или просрочка оплаты аренды в срок; п.5.5 - неуплата пени в размере 0,4% с просроченной суммы за каждый день просрочки; п.Дата обезличена - страхование арендованного помещения на весь срок аренды от риска. Таким образом, на день обращения в суд задолженность ответчика составляет 176 029 рублей 40 копеек и включает в себя: арендную плату за январь 2010 года - 70431 рубль 17 копеек, арендная плата за февраль 2010 года в размере 71 006 рублей 67 копеек; пени за январь, февраль в размере 0,4% за каждый день просрочки - 24 574 рубля 42 копейки, а также пени за 2 дня мая, 1 день августа, 5 дней сентября, 5 дней октября, 7 дней ноября, 6 дней декабря 2009 года на общую сумму 7 317 рублей 78 копеек. С учетом изложенного просит расторгнуть с ООО «Автоцентр Диалан» договор аренды нежилого помещения общей площадью 610, 4 кв.м., находящегося на первом этаже двухэтажного здания, расположенного по адресу: ..., ..., ... по техническому паспорту, составленному на Дата обезличена года, взыскать задолженность по арендной плате в размере 173 329 рублей 40 копеек и обязать ответчика освободить занимаемое нежилое помещение.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседании я извещена, просила суд о рассмотрении настоящего гражданского дела в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, повторив доводы, изложенные в исковом заявлении, пояснив дополнительно, что с января 2010 года ответчик ООО «Автоцентр Диалан» не вносит в установленный договором срок арендную плату за пользование нежилым помещением общей площадью 610, 4 кв.м., находящимся на первом этаже двухэтажного здания, расположенного по адресу: ..., ..., ... по техническому паспорту. По этой причине Дата обезличена года арендодатель уведомил арендатора ООО «Автоцентр Диалан» о своем намерении расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в случае недостижения сторонами согласия. Данное извещение было получено заместителем генерального директора ФИО4 Обязанность арендодателя уведомить именно генерального директора Общества законом не предусмотрена. В соответствии с требованиями ГК РФ арендодатель обязан уведомить арендодателя, в данном случае - ООО «Автоцентр Диалан». Извещение было получено работником Общества - ФИО4 Факт трудовых отношений между ООО «Автоцентр Диалан» и ФИО4 стороной ответчика не оспаривается. Гибель генерального директора ООО «Автоцентр Диалан» ФИО5, а также арест, наложенный на расчетные счета Общества, не может являться чрезвычайным или непредотвратимым обстоятельством для выполнения обязательств перед ФИО1 по договору аренды.

Представитель ответчика - генеральный директор ООО «Автоцентр Диалан» ФИО6 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признал, пояснив суду, что в соответствии с положениями ст.53 ГК РФ ООО «Автоцентр Диалан» как юридическое лицо реализует свои права и обязанности не иначе как через свои органы. Для Общества - это генеральный директор, что закреплено Уставом Общества. Смерть генерального директора ООО «Автоцентр Диалан» ФИО5 явилась для Общества причиной невозможности управления Обществом и осуществления гражданских прав и обязанностей, в том числе и по внесению арендных платежей по договору от Дата обезличена года. Несмотря на то, что в договоре аренды не предусмотрен пункт о форс-мажорных обстоятельствах, полагает возможным применить положения ст.401 ГК РФ о непреодолимой силе в виде гибели генерального директора и ареста расчетных счетов Общества, что препятствовало надлежащему исполнению обязательств со стороны ООО «Автоцентр Диалан» перед ФИО1 по договору аренды. Получение извещения истца от Дата обезличена года ФИО4 не может считаться полученным от лица Общества и не может повлечь за собой какие бы то ни было юридические последствия. Такое извещение может быть получено лишь уполномоченным лицом, в чью компетенцию по доверенности входит получение извещений, уведомлений от лица юридического лица. ФИО4 такой доверенности не имеет, поэтому Общество не может считаться извещенным о намерении арендодателя, следовательно, досудебный порядок уведомления не соблюден. Указанные факты свидетельствуют об отсутствии вины со стороны ООО «Автоцентр Диалан» в неуплате арендных платежей и наличии непреодолимой силы в виде гибели генерального директора, что является чрезвычайным обстоятельством. Учитывая изложенное просит отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 полностью.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу обоснованности заявленных ФИО1 исковых требований и необходимости их удовлетворения по следующим основаниям:

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права Номер обезличен, выданному Дата обезличена года, ФИО1 является собственником нежилого помещения общей площадью 610,4 кв.м., расположенного на 1 этаже по адресу: ..., ..., на основании договора купли-продажи от Дата обезличена года. Условный номер объекта права Номер обезличен. Существующие ограничения (обременения) права: аренда.

Из представленного суду договора о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося частной собственностью, от Дата обезличена года следует, что ФИО2 передал ООО «Автоцентр Диалан» во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., ..., ... согласно поэтажной планировке. Площадь сдаваемых в аренду помещений - 616,7 кв.м. Настоящий договор действует с Дата обезличена года по Дата обезличена года включительно. Пунктом 2.2.9 Договора установлена обязанность Арендатора ежемесячно, не позднее 10 числа оплачиваемого месяца, представлять Арендодателю копии платежных документов, подтверждающих перечисление арендной платы, установленной настоящим Договором. П.Дата обезличена предусматривает обязанность Арендатора - ООО «Автоцентр Диалан» в течение 30 дней после вступления настоящего Договора в законную силу застраховать арендуемые помещения за свой счет на весь срок аренды от рисков, наступление которых может привести к ухудшению их состояния и невозможности использования этих помещений по их прямому назначению, предусмотренного настоящим Договором. Согласно п.4.1 и 4.2 Договора ежемесячные платежи составляют: 28002,89 у.е. в год, 2333,57 у.е. - в месяц. Оплата производится ежемесячно в рублях, при этом подлежащая оплате сумму определяется путем умножения ежемесячной арендной платы в условных единицах на курс доллара США, установленный Центральным банком РФ на 1-ое число месяца, за который должна производиться оплата. Пунктом 5.5 Договора установлена ответственность Арендатора за неуплату арендной платы в срок, установленный пунктом 4.2 Договора, в виде пени в размере 0,4% с просроченной суммы за каждый день просрочки. Кроме того, согласно подпункту «а» пункта 6.3 Договора, последний подлежит досрочному расторжению, а Арендатор выселению в случае существенного нарушения условий договора, - при неуплате или просрочке Арендатором оплаты аренды в срок, установленный п.4.2 в течение двух месяцев после указанного срока независимо от ее последующего внесения. Расторжение указанного Договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки. Пунктом 8.1 Договора предусмотрено, что новый собственник (Арендодатель) становится правопреемником соответствующей стороны по настоящему Договору. Договор зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области от Дата обезличена года за Номер обезличен.

Из акта приема-передачи от Дата обезличена года следует, что Арендодатель - ФИО2 передал Арендатору - ООО «Автоцентр Диалан» во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., ..., литер «Б» на поэтажном плане, для использования под предприятие автомобильного сервиса.

Из представленных суду технических паспортов на нежилое помещение по адресу: ..., ..., литер «Б» на поэтажном плане, составленных на Дата обезличена года и на Дата обезличена года, усматривается, что в указанном нежилом помещении произведена реконструкция, в результате которой общая площадь помещения уменьшилась с 616, 7 кв.м. до 610,4 кв.м.

Согласно извещению от Дата обезличена года ООО «Автоцентр Диалан» предупрежден о намерении Арендодателя расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке за систематическое невыполнение пунктов договора Номер обезличен, Дата обезличена. Извещение получено Дата обезличена года заместителем генерального директора ФИО4, о чем свидетельствует личная подпись указанного лица на извещении.

В соответствии с ч.1 ст.420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статьей 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст.619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут судом досрочно по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как пояснил в судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3, ответчик ООО «Автоцентр Диалан» не внес арендную плату за пользование нежилым помещением, расположенным на первом этаже двухэтажного здания по адресу: ..., ..., ... на поэтажном плане, за январь и февраль 2010 года, не поступили платежи за аренду до настоящего времени.

Из справки главного бухгалтера ООО «Автоцентр Диалан» от Дата обезличена года следует, что платежи по арендной плате ООО «Автоцентр Диалан» по договору аренды, зарегистрированному Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области от Дата обезличена года за Номер обезличен, за период январь-март 2001 года не проводились.

Факт наличия задолженности ответчика перед ФИО1 по арендным платежам подтверждается как пояснениями генерального директора ООО «Автоцентр Диалан» ФИО6, так и справкой, составленной на Дата обезличена года, которая, как пояснил в судебном заседании генеральный директор ООО «Автоцентр Диалан» ФИО6, была составлена главным бухгалтером ФИО7 по его просьбе для уточнения размера задолженности.

Ссылка стороны ответчика на то, что справка о задолженности подготовлена ненадлежащим лицом - ФИО7, которая не являлась главным бухгалтером ООО «Автоцентр Диалан», так как приказом генерального директора Общества ФИО5 Номер обезличен от Дата обезличена года обязанности главного бухгалтера были возложены на него самого, по мнению суда необоснованна, поскольку ныне действующим генеральным директором ФИО6 не оспаривался тот факт, что повторная справка по состоянию на Дата обезличена года была подготовлена ФИО7 по его же просьбе, имеет печать Общества, и содержит те же сведения о наличии задолженности по арендным платежам перед ФИО1

Из карточки счета 76.5 контрагента ФИО1 усматривается, что по договору аренды ООО «Автоцентр Диалан» производил платежи в следующие сроки: Дата обезличена года - нарушение 2 дня, пеня 615 рублей 57 копеек; Дата обезличена года - нарушение 1 день, пеня 290 рублей 07 копеек; Дата обезличена года - нарушение 5 дней, пеня 1 485 рублей 55 копеек; Дата обезличена года - нарушение 5 дней, пеня 1 400 рублей 54 копейки; Дата обезличена года - нарушение 7 дней, пеня 1 898 рублей 04 копейки; Дата обезличена года - нарушение 6 дней, пеня 1 628 рублей 01 копейка.

В судебном заседании достоверно установлен факт заключения между Арендодателем ФИО1 (прежний собственник - ФИО2) и ООО «Автоцентр Диалан» договора аренды нежилого помещения, расположенного на первом этаже 2-этажного здания по адресу: ..., ..., ..., ... по техническому паспорту Дата обезличена года, а также факт нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы и направления арендатору уведомления о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок и в противном случае досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Довод стороны ответчика о том, что арендные платежи не производились в силу чрезвычайных обстоятельств, сложившихся в ООО «Автоцентр Диалан» и связанных со смертью бывшего генерального директора ФИО5, арестом счетов Общества, по мнению суда, несостоятелен по следующим основаниям.

Из представленного суду свидетельства о смерти серии II-СТ Номер обезличен усматривается, что ФИО5 умер Дата обезличена года, о чем составлена запись акта о смерти Номер обезличен.

Из Устава ООО «Автоцентр Диалан», утвержденного решением собрания участников Номер обезличен от Дата обезличена года, следует, что высшим органом Общества является общее собрание участников. Руководство текущей деятельностью Общества осуществляется единоличным исполнительным органом Общества - генеральным директором, который подотчетен общему собранию участников Общества (п.п.2,3 Устава).

Из договора доверительного управления наследственным имуществом Номер обезличен от Дата обезличена года, протокола общего собрания участников ООО «Автоцентр Диалан» от Дата обезличена года, выписки из ЕГРЮЛ от Дата обезличена года следует, что генеральным директором Общества является ФИО6.

Из представленных суду постановления судебного пристава-исполнителя Свердловского ОСП г.Иркутска Номер обезличен от Дата обезличена года о запрете на снятие с регистрационного учета, изменение регистрационных данных, проведение государственного технического осмотра и розыске автотранспортных средств, исполнительного листа, выданного Свердловским районным судом г.Иркутска от Дата обезличена года следует, что на денежные средства или иное имущество, принадлежащее ООО «Автоцентр Диалан», на сумму 19 500 000 рублей, а также на транспортные средства Общества наложен арест в качестве обеспечительных мер.

Статьей 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договоров. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из представленного суду договора о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося частной собственностью, от Дата обезличена года следует, что условие об освобождении стороны договора от ответственности за неисполнение обязательства вследствие непреодолимой силы не было предусмотрено сторонами данного договора.

В силу ч.3 ст.401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Таким образом, по мнению суда, гибель генерального директора ООО «Автоцентр Диалан» ФИО5, а также арест денежных средств и имущества Общества не могут являться непреодолимой силой, то есть чрезвычайными и непредотвратимыми при данных условиях обстоятельствами, поскольку высшим органом для Общества является общее собрание участников, а отсутствие у ответчика необходимых денежных средств для уплаты арендных платежей в силу положений ГК РФ не может служить обстоятельством, подтверждающим возникновение непреодолимой силы, препятствовавшей надлежащему исполнению обязательств по договору аренды.

Довод генерального директора ООО «Автоцентр Диалан» о том, что уведомление арендодателя о необходимости исполнения Обществом обязательств в разумный срок и в противном случае досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя было вручено ненадлежащему лицу - ФИО4, по мнению суда, несостоятелен по следующим основаниям.

В силу ст.619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

В соответствии со ст.53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Из представленного суду приказа Номер обезличен от Дата обезличена года, подписанного генеральным директором ООО «Автоцентр Диалан», на должность заместителя главного директора с правом первой подписи назначен ФИО4.

Свидетель ФИО4 в ходе судебного заседания показал, что с 2005 года работал заместителем генерального директора ООО «Автоцентр Диалан». В январе 2010 года он получил лично извещение от представителя арендодателя ФИО1 - ФИО3 о необходимости исполнения Обществом обязательств в разумный срок и в противном случае досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, поставил свою подпись на копии этого извещения. О сложившейся ситуации по невнесению арендных платежей он сообщил учредителю ФИО8, но никаких мер по урегулированию спора со стороны учредителя не было принято. В дальнейшем после вступления в должность нового генерального директора ФИО6 последний уволил его с работы по собственному желанию.

Поскольку в ходе судебного заседания достоверно установлено, что ФИО4, являясь заместителем генерального директора ООО «Автоцентр Диалан», был вправе принять уведомление арендодателя и поставить в уведомлении свою подпись, суд приходит к выводу о том, что положения ст.619 ГК РФ о возможности требования досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок стороной истца соблюдены.

Таким образом, исковые требования ФИО1 о взыскании с ответчика ООО «Автоцентр Диалан» задолженности по арендной плате в размере 141 437 рублей 20 копеек (70 431 рубль 17 копеек за январь 2010 года + 71 006 рублей 03 копейки за февраль 2010 года = 141 437,20 рублей) и обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, по мнению суда, обоснованны и законны.

Что касается размера взыскиваемых пеней, то суд принимает расчет, представленный истцом, поскольку он произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства и условий Договора и не оспаривался стороной ответчика. Сумма пеней состоит из 7 317 рублей 78 копеек за 2009 год (май, 2 дня - 615 рублей 57 копеек; август, 1 день - 290 рублей 07 копеек; сентябрь, 5 дней - 1485 рублей 55 копеек; октябрь, 5 дней - 1400 рублей 54 копейки; ноябрь, 7 дней - 1898 рублей 04 копейки; декабрь, 6 дней - 1628 рублей, 01 копейка) и за январь и февраль 2010 года - 24 574 рубля 42 копейки, всего общая сумма пеней составила 31 892 рубля 20 копеек.

Доказательств, опровергающих выводы суда, в силу ст.56 ГПК РФ стороной ответчика не представлено.

При таких обстоятельствах, оценивая представленные сторонами доказательства в их совокупности и в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований, заявленных ФИО1, о расторжении с ООО «Автоцентр Диалан» договора аренды нежилого помещения общей площадью 610, 4 кв.м., находящегося на первом этаже двухэтажного здания, расположенного по адресу: ..., ..., ... по техническому паспорту, составленному на Дата обезличена года, взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пеням в размере 173 329 рублей 40 копеек и обязании ООО «Автоцентр Диалан» освободить занимаемое нежилое помещение, и необходимости их удовлетворения полностью.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить полностью.

Расторгнуть договор аренды от Дата обезличена года, заключенный между ФИО2, правопреемником которого является ФИО1, и Обществом с ограниченной ответственностью «Автоцентр Диалан» нежилого помещения общей площадью 610, 4 кв.м., находящегося на первом этаже двухэтажного здания, расположенного по адресу: ..., ..., ... по техническому паспорту, составленному на Дата обезличена года.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Автоцентр Диалан» в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате, неустойку за нарушение условий договора, на общую сумму 173 329 (сто семьдесят три тысячи триста двадцать девять) рублей 40 копеек.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Автоцентр Диалан» освободить занимаемое нежилое помещение общей площадью 610, 4 кв.м., находящегося на первом этаже двухэтажного здания, расположенного по адресу: ..., ..., ... по техническому паспорту, составленному на Дата обезличена года.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд г.Иркутска в течение 10 дней.

Судья: Васина Л.И.