Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась с иском к ФИО2, указав в обоснование требований, что 25 сентября 2019 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного и жилого дома, расположенных по адрес: <адрес>, стоимостью 2 700 000 рублей. Указывает, что до заключения договора ответчик заверил, что возможен вынос электрических сетей за территорию участка путем письменного обращения в ПАО «Волгоградские межрайонные электрические сети», что не приведет к финансовым затратам. Данный вопрос для истца имел принципиальное значение при принятия решения о приобретении объекта. После покупки недвижимого имущества ФИО1 обратилась с заявлением в ПАО «Волгоградские межрайонные электрические сети» о выносе с участка воздушной линии напряжения 6 Вт от ПТ-598 до ТП -1566. 06 ноября 2019 года ПАО «Волгоградские межрайонные электрические сети» в ответ на заявление сообщило, что выполнение мероприятий по снятию ограничений пользования земельным участком путем выноса электрических сетей из зоны строительства, осуществляется на основании заключенного с ПАО «Волгоградские межрайонные электрические сети» договора компенсации нарушенного права собственности. Так же, в ответе указано, что 16 мая 2018 года ФИО2 было выдано техническое задание на проектирование выноса переустройства участков воздушных линий. Однако после получения технического задания ФИО2 в ПАО «Волгоградские межрайонные электрические сети» более не обращался, проектную документацию на согласование не направил. Истец обратилась в сторонние организации с целью установления стоимости затрат на проведение проектных и строительно-монтажных работ, необходимых для переноса/переустройства объектов электросетевого хозяйства. Согласно коммерческому предложению ООО «Каскад», стоимость полного комплекса работ составляет 950 000 рублей. ООО «ЭТЛ» оценило выполнение работ по выносу воздушной линии 6-,04 кВ в размере 875 967 рублей. Средняя стоимость необходимых работ составила 912 983 рубля 50 копеек. Считает, что рыночная стоимость объекта недвижимости и земельного участка существенно завышена продавцом и должна быть снижена минимум на 304 328 рублей. Указывает, что ответчик знал о значительных денежных затратах необходимых для выноса электрических сетей и намеренно ввел истца в заблуждение, сообщив заведомо ложную информацию. Кроме того, ответчиком целенаправленно не был предоставлен истцу кадастровый паспорт на земельный участок, где указаны ограничения в использовании участка и обременения участка линией электропередач и газопровода. В связи с чем, просит с учетом уточненных требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, уменьшить покупную цену по договору купли-продажи земельного участка от 25 сентября 2019 года на 304 328 рублей в связи с предоставлением продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка (линия электропередач и газопровода) и ограничениях его использования, взыскав ее с продавца ФИО2 в пользу ФИО1

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, об уважительной причине неявки суд не уведомила, доверила представлять свои интересы ФИО3

Представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, просил отказать.

Представитель третьего лица АО "Волгоградские межрайонные электрические сети" в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

Представитель третьего лица администрации Ворошиловского района г. Волгограда в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, при вынесении решения полагался на усмотрение суда.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает иск необоснованным и не подлежащим к удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договора продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Из положений ст. 469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

В силу положений части 1 статьи 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, исходя из анализа вышеуказанных правовых норм, для применения мер гражданско-правовой ответственности к продавцу, сторона должна доказать, что переданный объект недвижимости не соответствует условиям договора о качестве товара и данные недостатки возникли до его передачи покупателю.

Как следует из материалов дела, 25 сентября 2019 года между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адрес: ФИО8

Согласно п. 2.1. указанного договора, стоимость объекта составляет 2 700 000 рублей, в том числе: стоимость жилого дома составляет 2 100 000 рублей, стоимость земельного участка составляет 600 000 рублей.

Часть стоимости объекта в сумме 540 000 оплачена на момент заключения договора за счет собственных денежных средств покупателя.

Часть стоимости объекта в сумме 2 160 000 рублей оплачивается за счет целевых кредитных средств, предоставленных следующими лицами: ФИО1, ФИО5 в соответствии с кредитным договором № 652380 от 25 сентября 2019 года, заключенным с ПАО «Сбербанк» (п. 2.2.1, п. 2.2.2.).

Пунктом 3.5 договора установлено, покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать объект в том состоянии, котором он находится на день подписания договора.

Согласно п. 3.7 договора продавец гарантирует, что на момент подписания договора является полноправным и законным собственником объекта. Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдан, в возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается.

Договор купли – продажи от 25 сентября 2019 года зарегистрирован в установленном законом порядке 07 октября 2019 года в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Волгоградской области.

Денежные средства по договору купли-продажи в размере 100 000 рублей переданы ФИО1 - ФИО2, что подтверждается соответствующей распиской от 05 сентября 2019 года.

Денежные средства по договору купли-продажи в размере 440 000 рублей переданы ФИО1 - ФИО2, что подтверждается соответствующей распиской от 25 сентября 2019 года.

25 сентября 2019 года между ФИО1, ФИО5 и ПАО «Сбербанк России» заключен кредитный договор на сумму 2 160 000 рублей под 9,90 % годовых сроком до 180 месяцев на приобретение готового жилья

06 ноября 2019 года ПАО «Волгоградские межрайонные электрические сети» в ответ на обращение ФИО1 по вопросу выноса участка воздушной линии напряжения 6 кВ от ТП -598 до ТП -1566 с территории земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> разъяснило, что для рассмотрения вопроса необходимо предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе межевое дело, кадастровый паспорт (оригинал и заверенные копии), разрешение на строительство, актуальную топографическую съемку земельных участков со всеми коммуникациями в масштабе 1:500 с выделенной зоной строительства, копия паспорта, ИНН.

Дополнительно разъяснено, что предыдущий собственник земельного участка ФИО2 ранее обращался в ПАО «ВМЭС» с просьбой выноса участка воздушной линии напряжения. ПАО «ВМЭС» выдано техническое задание на проектирование. После получения технического задания ФИО2 более в ПАО «ВМЭС» не обращался, проектную документацию на согласование не направлял, соответственно договор компенсации нарушенного права собственности не заключен.

27 февраля 2020 года ПАО «Волгоградские межрайонные электрические сети» в ответ на обращение от 03 декабря 2019 года направило в адрес ФИО1 техническое задание на вынос участков воздушных линии ВЛ-0,4 кВ и ВЛ-6кВ с земельного <адрес>.

01 апреля 2020 года прокуратурой Ворошиловского района Волгограда по обращению ФИО1 установлено, что линия электропередач ЛЭП-6 кВ и ВЛ-6 кВ на земельном участке по <адрес> входит в состав энергетического комплекса Ворошиловского района Волгограда, на которую зарегистрировано право собственности АО «ВМЭС», установлена охранная зона, о чем 22 декабря 2018 года внесена запись в ЕГРН. Нарушение законности при установке указанных линий проверкой не установлено. В полномочия АО «ВМЭС» не входит обязанность контроля внесения данных в ЕГРН.

02 апреля 2020 года Управление Федеральной антимонопольной службы по Волгоградской области в адрес ФИО1 направлен ответ на заявление о проведении проверки фактов законности установки столбов электросети и ВЛ, а также соблюдения стандартов и действующего законодательства по безопасности в сфере охраны здоровья человека, согласно которому вопросы, изложенные в заявлении, к компетенции антимонопольного органа не относятся.

03 марта 2020 года ФИО1 в адрес руководителя Нижнего-Волжского управления Ростехнадзора направлено заявление о проведении проверки фактов законности установки столбов электросети и ВЛ, а также соблюдения стандартов и действующего законодательства по безопасности в сфере охраны здоровья человека.

Согласно коммерческому предложению ООО «Каскад», стоимость полного комплекса проектных работ выноса/переустройства участков воздушных линий напряжения 0,4 кВ и 6 кВ (ВЛ -0,4 кВ, ВЛ-6кВ), строительно-монтажные работы выноса/переустройства участков воздушных линий напряжения 0,4 кВ и 6 кВ (ВЛ -0,4 кВ, ВЛ-6 кВ) составляет 950 000 рублей.

Согласно коммерческому предложению ООО «ЭТЛ» № 115 от 08 июня 2020 года выполнение работ по выносу воздушной линии 6-,04 кВ составляет 875 967 рублей.

Указанные обстояте6льства подтверждаются материалами дела и пояснениями сторон.

Согласно ч. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (ч. 2 ст. 460 ГК РФ).

В силу положений ст. 37 Земельного кодекса РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из смысла указанной нормы следует, что для возникновения у покупателя права требовать уменьшения покупной цены необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: информация об ограничениях и обременениях земельного участка должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известной представившему ему лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение им земельного участка.

Стороной истца не оспаривался факт прохождения по участку воздушных линий электропередач, при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка покупатель производил визуальный осмотр покупаемого объекта.

Таким образом, на момент приобретения земельного участка в собственность ФИО1, по нему проходила линия электропередачи, что не оспаривалось представителем истца. При заключении договора претензий в отношении расположения опоры указанной линии на своем земельном участке у истца не имелось.

Заключая договор купли-продажи, принимая имущество и зарегистрировав право собственности на спорный земельный участок, ФИО1, действуя разумно и добросовестно, должна была принять меры к получению сведений о потребительских свойствах земельного участка, так как воздушные линии электропередач на период покупки ею земельного участка имелись.

Информация об имеющихся на спорном земельном участке коммуникациях (воздушных линиях) и охранной зоны, сведения о границах которой внесены в государственный кадастр недвижимого имущества, не является закрытой.

Более того, согласно выписке из ЕГРН на дату 07 октября 2019 года сведения об ограничении права на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> отсутствовали.

Согласно выписке из ЕГРН от 21 ноября 2019 года на земельный участок, расположенный по адресу: Волгоград, <адрес> установлены ограничения права на земельный участок, предусмотренные ст. 56, 56.1 Земельного кодекса РФ, решением Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области «об утверждении границ охранной зоны газораспределительной сети «сооружение – газораспределительная сеть на территории Ворошиловского района г. Волгограда» № 1365 от 23 ноября 2017 года, срок действия 30 марта 2018 года.

Из раздела 1 выписки из ЕГРН от 30 апреля 2020 года следует, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории.

Из раздела 4 указанной выписки следует, что на земельный участок установлены ограничения прав, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании Решение комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области "Об утверждении границ охранной зоны газораспределительной сети - "Сооружение - газораспределительная сеть на территории Ворошиловского района г. Волгограда" от 23.11.2017 № 1365 выдан Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области; Содержание ограничения (обременения): Ограничения использования объектов недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территорий установлены в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 20 ноября 2000 г. №878 "Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей". На земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается: а) строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения; б) сносить и реконструировать мосты, коллекторы, автомобильные и железные дороги с расположенными на них газораспределительными сетями без предварительного выноса этих газопроводов по согласованию с эксплуатационными организациями; в) разрушать берегоукрепительные сооружения, водопропускные устройства, земляные и иные сооружения, предохраняющие газораспределительные сети от разрушений; г) перемещать, повреждать, засыпать и уничтожать опознавательные знаки, контрольно-измерительные пункты и другие устройства газораспределительных сетей; д) устраивать свалки и склады, разливать растворы кислот, солей, щелочей и других химически активных веществ; е) огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей; ж) разводить огонь и размещать источники огня; з) рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 метра; и) открывать калитки и двери газорегуляторных пунктов, станций катодной и дренажной защиты, люки подземных колодцев, включать или отключать электроснабжение средств связи, освещения и систем телемеханики; к) набрасывать, приставлять и привязывать к опорам и надземным газопроводам, ограждениям и зданиям газораспределительных сетей посторонние предметы, лестницы, влезать на них; л) самовольно подключаться к газораспределительным сетям. Лесохозяйственные, сельскохозяйственные и другие работы, не подпадающие под указанные ограничения, и не связанные с нарушением земельного горизонта и обработкой почвы на глубину более 0,3 метра, производятся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков в охранной зоне газораспределительной сети при условии предварительного письменного уведомления эксплуатационной организации не

менее чем за 3 рабочих дня до начала работ.

Согласно раздела 4.1. указанной выписки из ЕГРН, на земельный участок установлены ограничения прав, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации на основании Постановление Правительства Российской Федерации "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" от 24.02.2009 № 160 выдан: Правительство Российской Федерации; Постановление Правительства Российской Федерации "О некоторых вопросах установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства" от 26.08.2013 № 736 выдан: Правительство Российской Федерации; Содержание ограничения (обременения): Согласно постановлению Правительства РФ "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" от 24.02.2009г. №160(далее-Постановление)в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и(или)повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе: а)набрасывать на провода и опоры воздушных линий электропередачи посторонние предметы, а также подниматься на опоры воздушных линий электропередачи; б)размещать любые объекты и предметы(материалы)в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов; в) находиться в пределах огороженной территории и помещениях распределительных устройств и подстанций, открывать двери и люки распределительных устройств и подстанций, производить переключения и подключения в электрических сетях (указанное требование не распространяется на работников, занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ), разводить огонь в пределах охранных зон вводных и распределительных устройств, подстанций, воздушных линий электропередачи, а также в охранных зонах кабельных линий электропередачи; г)размещать свалки; д)производить работы ударными механизмами, сбрасывать тяжести массой свыше 5 тонн, производить сброс и слив едких и коррозионных веществ и горюче-смазочных материалов (в охранных зонах подземных кабельных линий электропередачи). В пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются: а) строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений; б) горные, взрывные, мелиоративные работы, в том числе связанные с временным затоплением земель; в)посадка и вырубка деревьев и кустарников; г)дноуглубительные, землечерпальные и погрузочно-разгрузочные работы, добыча рыбы, других водных животных и растений придонными орудиями лова, устройство водопоев, колка и заготовка льда (в охранных зонах подводных кабельных линий электропередачи); д)проход судов, у которых расстояние по вертикали от верхнего крайнего габарита с грузом или без груза до нижней точки провеса проводов переходов воздушных линий электропередачи через водоемы менее минимально допустимого расстояния, в том числе с учетом максимального уровня подъема воды при паводке; е)проезд машин и механизмов, имеющих общую высоту с грузом или без груза от поверхности дороги более 4,5 метра (в охранных зонах воздушных линий электропередачи); ж) земляные работы на глубине более 0,3 метра (на вспахиваемых землях на глубине более 0,45 метра), а также планировка грунта (в охранных зонах подземных кабельных линий электропередачи); з)полив сельскохозяйственных культур в случае, если высота струи воды может составить свыше 3 метров (в охранных зонах воздушных линий электропередачи); и)полевые сельскохозяйственные работы с применением сельскохозяйственных машин и оборудования высотой более 4 метров (в охранных зонах воздушных линий электропередачи) или полевые сельскохозяйственные работы, связанные с вспашкой земли (в охранных зонах кабельных линий электропередачи). В охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт, помимо предусмотренных выше, действуют ограничения, указанные в п.9 Постановления. В охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением до 1000 вольт, помимо предусмотренных выше, действуют ограничения, указанные в пункте 11 Постановления.

Исходя из положений абз. 2 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истцу необходимо доказать наличие обстоятельств, дающих основание для уменьшения покупной цены земельного участка в соответствии с приведенной нормой материального права.

Обстоятельствами, имеющими значение для дела, являются наличие на земельном участке недостатков, возникших до передачи объекта покупателю или по причинам, возникшим до этого момента, которые не были оговорены продавцом; возможность использования покупателем земельного участка по назначению.

Отказывая в удовлетворении иска суд исходит из того, что истцом не доказан факт реальной угрозы нарушения ее прав собственности, равно как и не доказано, что переданный объект недвижимости не соответствует условиям договора о качестве товара и данные недостатки возникли до его передачи покупателю и не были оговорены продавцом. О наличии на земельном участке ЛЭП и газопровода истец знала до заключения договора купли-продажи. Земельный участок, приобретенный ФИО1 по договору купли-продажи от 25 сентября 2019 года имеет разрешенный вид использования – для размещения индивидуального жилого дома без права содержания скота и птиц, категория земель - земли населенных пунктов.

Доказательств того, что ограничения, связанные с охранной зоной создают препятствия истцу в пользовании земельным участком и жилым домом, ФИО1 не представлено.

Кроме того, требование истца об уменьшении покупной цены на сумму расходов по переносу ЛЭП и газопровода, фактически сводится к требованию о возмещении расходов, а не о соразмерном уменьшения цены договора, что имеет иную правовую природу и определяется по иным правилам.

При таких обстоятельствах, учитывая, что расположение опоры линии электропередачи и газопровода на приобретаемом ФИО1 земельном участке в момент заключения договора купли-продажи было для последней очевидным, и она с этим была согласна, суд приходит к выводу об отсутствии нарушений прав истца, как собственника земельного участка, и соответственно об отказе в удовлетворен иска.

На основании изложенного, в соответствии со ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи – отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Волгоградского областного суда через Ворошиловский районный суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения.

Мотивированное решение составлено 01 декабря 2020 года.

Председательствующий: С.В. Дрогалева