Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ОАО «Восточно-Сибирскому банку» Сбербанк России о прекращении ипотеки жилого помещения и взыскании судебных расходов, суд

У с т а н о в и л :

Истец ФИО1 обратился к ответчику «Восточно-Сибирский банк» Сбербанк России с иском о признании договора залога жилого помещения недействительным, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и истцом ФИО1 был заключен договор купли-продажи жилого помещения-квартиры <адрес>. В соответствии с предметом договора продавец ФИО2 продала, а ФИО1 купил квартиру <адрес>.

Согласно п.2.2. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ данная квартира принадлежала ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры от 27.05.2008г. Право собственности ФИО2 зарегистрировано в регистрационной палате. Однако на данную квартиру существует ограничение (обременение):ипотека в силу закона на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ

В п.1.3 договора купли-продажи спорной квартиры от 3.07.2009г указано, что залогодержателем квартиры является Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ. Стоимость спорной квартиры установлена по соглашению сторон в п.2.1. договора в размере 1300 000руб.

Поскольку продаваемая квартира была обременена правами ОАО Сбербанка России, то перед заключением договора купли-продажи сторонами: им, ФИО2 и Сбербанком России была пройдена процедура согласования условий сделки с залогодержателем, который против условий сделки не возражал, но выставил встречные требования о том, что сумма по договору купли-продажи квартиры в размере 1300 000руб будет внесена покупателем ФИО1 в кассу банка-залогодержателя в счет погашения ипотечного кредита № от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО2 В свою очередь ответчик не возражал против размера суммы гашения и гарантировал прекращение кредитных обязательств между ним и ФИО2, а также взял на себя обязательство снять залог с покупаемой истцом квартиры, после внесения им денежных средств в кассу банка.. Стоимость квартиры спорной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 1340 000руб.

После внесения истцом в кассу банка денежных средств в размере 1300000руб прошла регистрация сделки в Управлении Госреестра, но ответчик обременение с квартиры так и не снял, чем нарушил условия сделки. Договор об ипотеке между истцом и ответчиком, а кредитное обязательство у продавца ФИО2 перед залогодержателем было погашено в полном обьеме. Соответственно банком нарушен порядок перехода права на заложенное недвижимое имущество. Неправомерными действиями ответчика по не освобождению квартиры истца от прав залога нарушаются права и интересы истца по владению, пользованию и распоряжению имуществом, в связи с чем просит признать залог жилого помещения <адрес> -недействительным. Взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы за услуги представителя.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о дне слушания дела уведомлен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования уточнил, суду пояснил, что истец просит прекратить ипотеку на спорную квартиру согласно ст.20 ФЗ «О залоге»переход права основного долга на ФИО1 не возможен. Он внес в кассу банка 1 300 000руб и с квартиры должна быть снята ипотека, таковы были условия совершения сделки, с согласия ответчика. Суд должен признать ипотеку прекращенной, банк не исполнил своих обязательств по заключенному соглашению. Просит удовлетворить исковые требования в уточненном виде.

Представитель ОАО «Восточно- Сибирский банк» Сбербанк России ФИО4, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.43) исковые требования истца не признала в полном обьеме, суду пояснила, что действительно истец приобрел спорную квартиру с обременением, данная квартира была приобретена прежним собственником согласно ипотеки, кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ. Сбербанком было дано согласие ФИО2 на продажу спорной квартиры, однако банком были выставлены условия, что новый собственник несет все обязанности по ипотеке и лишь при полном гашении ФИО2 основного долга и процентов по кредиту, они снимают залог на квартиру. Освобождение спорной квартиры от ипотеки возможно только по соглашению сторон: банком, ФИО2 и новым собственником. Данное соглашение должно быть оформлено письменно. Такого соглашения о снятии ипотеки банк не давал, ни устно, ни письменно, поскольку залог квартиры -это обеспечительная мера исполнения обязательств по договору. ФИО2 своих обязательств по договору не выполняет, на момент рассмотрения дела в суде за ней числится задолжность по договору в сумме 1140485руб52 коп. В связи с изложенным на основании ФЗ «Об ипотеке», полагает, что прекращение ипотеки по спорной квартиры на момент рассмотрения дела в суде невозможно.

Заинтересованное лицо ФИО2 в судебное заседание не явилась, суду представила свой отзыв на исковое заявление, в котором указывает, что исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку перед заключением договора купли-продажи квартиры между ней и ФИО1 была проведена процедура согласования условий сделки с залогодержателем. Банк не возражал против сделки, но выставил требование о том, что сумма по договору купли –продажи квартиры в размере 1300 000руб будет внесена покупателем в кассу банка в счет погашения кредита № от ДД.ММ.ГГГГ на ее имя. Ответчик не возражал протии в гашения кредита, а также взял на себя обязательство снять залог с покупаемой квартиры. ФИО1 все требования выполни л, а ответчик –нет.

Суд, заслушав стороны, исследовав материалы дела полагает возможным дело рассмотреть в отсутствие истца и заинтересованного лица ФИО2

Суд, заслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, полагает, что иск не обоснован и не подлежит удовлетворению в силу ст2 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № от ДД.ММ.ГГГГ(в ред от 7.9\05.2013г) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства по купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст.38 ФЗ РФ «Об ипотеке» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица, или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила ст.15 настоящего Федерального закона.

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

Согласно ст.77 вышеуказанного ФЗ РФ жилое помещение приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином госреестре прав на недвижимое имущество сделок с ним.

Согласно ст.20 ФЗ РФ №2872-1 «О залоге» от 29.05.1992г залогодатель сохраняет право распоряжения заложенным имуществом, если иное не предусмотрено законом или договором. При этом переход права на заложенное имущество возможен только с переходом к новому залогодателю основного долга, обеспеченного залогом.

Как установлено в судебном заседании согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приобрел на праве собственности <адрес> у ФИО2, при этом в договоре купли-продажи указано п.1.2 и п.1.3 договора, что существует ограничение(обременение) права: ипотека в силу закона на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается пояснениями сторон, копией договора(л.д.8-9), копией свидетельства о госрегистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ, где ФИО1 является собственником квартиры <адрес> (л.д.6).

Согласно карточки движения средств по кредиту на ДД.ММ.ГГГГ остаток задолжности ФИО2 перед ответчиком по кредитному договору№ составляет 1140485руб 52 коп, что подтверждается копией карточки (л.д.19-20, 73-74).Согласно сообщения УФС государственной регистрации кадастра и картографии по Канскому отделу закладная, органом осуществляющим государственную регистрацию прав на квартиру <адрес> не выдавалась(л.д.42)..

Согласно заявления ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ последней был выдан кредит в сумме 1995 000руб, что подтверждается копией заявления, распоряжением на открытие ссудного счета, копией срочного обязательства, кредитным договором № согласно которому в п.2.1.2 указано что обьект недвижимости является заложенным согласно ипотеке, договорами поручительства(л.д.56-66);

Суд, исследовав все доказательства по делу с точки зрения их относимости допустимости и достаточности полагает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

а) Приобретенная истцом спорная квартира согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ имеет ограничение(обременение) поскольку находится в залоге у банка и банк-ответчик является ее залогодержателем, что нашло свое подтверждение в судебном заседании и не оспорено сторонами. При этом суд также учитывает и тот факт, что истец на момент приобретения спорной квартиры, знал, что квартира в залоге у банка.

Судом также установлено, что на момент рассмотрения дела в суде бывший собственник спорной квартиры ФИО2 не погасила полностью свои обязательства по кредитному договору №, согласно ее кредитной карте за ней перед ответчиком числится долг в сумме 1140485руб52 коп, что также не оспорено в судебном заседании. Поскольку последняя не выполнила обязательства по кредитному договору согласно вышеперечисленных Федеральных законов переход права на заложенное имущество возможен только с переходом к новому залогодателю основного долга, обеспеченного залогом. Поскольку залог квартиры являлся обеспечительной мерой для погашения обязательств по кредиту, суд полагает, что ответчик не может погасить ипотеку как того просит истец.

б)Ссылки представителя истца и заинтересованного лица ФИО2 в той части, что перед продажей спорной квартиры они заручились согласием ответчика на сделку и согласно соглашения истец внес в банк 1300 000руб в счет погашения кредитных обязательств ФИО2, в связи с чем ипотека должна быть погашена- не состоятельны, поскольку согласно вышеперечисленных законов лицо, которое приобрело заложенное имущество в результате его отчуждения становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке.

Истец можеьт быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей залогодателя лишь по соглашению с залогодержателем. О наличии какого-либо письменного соглашения между ответчиком и истцом, а также ФИО2 доказательств суду не представлено, представит ель ответчика отрицает наличие какой-либо соглашения по поводу спорной квартиры и снятия обременения. Доказательств обратного истцом не представлено, в связи с чем суд не находит и оснований для удовлетворения требований.

Поскольку в удовлетворении исковых требований судом отказано, не подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании в его пользу судебных расходов согласно ст.98 ГПК РФ

На основании ст.191-197 ГПК РФ

Р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ОАО «Восточно-Сибирский банк» Сбербанк России о прекращении ипотеки жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, принадлежащего на праве собственности ФИО1 и взыскании судебных расходов- отказать в полном обьеме.

Решение может быть обжаловано сторонами в течении месяца в Красноярский крайсуд через Канский горсуд с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Н.В. Лушкина