Решение № 2-1768/2017 от 30.06.2017 Химкинского городского суда (Московская область)

<№ обезличен>

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Химки, Московская область 30 июня 2017 года

Химкинский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Букина Д.В.

при секретаре Фрейдине В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г.о.Химки, АО «Зоообъединение» о признании права соаренды и обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды,

УСТАНОВИЛ

Истец обратился с иском к АО «Зоообъединение» и Администрации г.о.Химки о признании права соаренды земельного участка 50:10:0010301:61 общей площадью 31 849 кв.м и обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от <дата> № ЮА-56 о множественности лиц на стороне арендатора из расчета обязательства истца в размере 9/1000 от обязательств арендатора.

В обоснование указал, что является собственником здания 50:10:0000000:80 столярной мастерской площадью 96,80 кв.м, расположенного на земельном участке муниципальной собственности 50:10:0010301:61 общей площадью 31 849 кв.м, находящемся в аренде у АО «Зоообъединение». В связи с переходом права на одно из зданий, расположенных на земельном участке, полагал, что вправе участвовать в аренде всего земельного участка, но с размером обязательства по уплате арендных платежей в размере 9/1000 от всего объема.

В судебном заседании представители истца требования поддержали.

Представители АО «Зоообъединение» и Администрации г.о.Химки иск не признали по мотивам, изложенным в письменных возражениях.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в деле доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Согласно материалам дела АО «Зоообъединение» является арендатором муниципального земельного участка 50:10:0010301:61 общей площадью 31 849 кв.м категории «земли населенных пунктов» вид разрешенного использования «в целях эксплуатации существующих здания и сооружений» расположенного по адресу: <...>, на основании договора аренды № ЮА-56 от <дата>, заключенного с Администрацией г.о.Химки.

<дата>, т.е. после заключения аренды, право собственности на один из расположенных на данном земельном участке объектов – здание 50:10:0000000:80 столярной мастерской площадью 96,80 кв.м перешло к истцу.

Ссылаясь на чинение препятствий со стороны арендатора в проезде к зданию, истец просит признать его соарендатором всего земельного участка с определением ему 9/1000 доли обязательства по оплате аренды.

Однако истцом избран ненадлежащий способ защиты права собственности и ошибочно истолкован закон, подлежащий применению в спорных отношениях.

По смыслу ст.ст. 216 и 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) проход и проезд собственника недвижимого имущества через соседний земельный участок обеспечивается установлением ограниченного вещного права - сервитута.

Предоставление права на земельный участок муниципальной собственности, занятый зданием, возможно в случаях, предусмотренных Главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Согласно ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п.1).

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п.2).

Исходя из содержания приведенной нормы с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (п/п.5 п.1 ст. 1 ЗК РФ) можно придти к выводу о том, что действующее нормативное регулирование земельных отношений отдает приоритет предоставлению земельных участков, находящихся в публичной собственности, в индивидуальную собственность или в индивидуальную аренду.

Предоставление земельного участка в общую собственность или общую аренду предусмотрено в качестве исключения из общего правила в случаях, когда земельный участок является неделимым и на нем располагаются здания, которые находятся в собственности нескольких лиц, либо здание, находящееся в общей собственности нескольких лиц, либо здание, помещения в котором находятся в собственности (общей собственности) нескольких лиц.

Другими словами, общее вещное право на публичный земельный участок порождается неделимостью такого земельного участка и (или) общим вещным правом на здание, расположенное на таком земельном участке.

В рассматриваемом случае, учитывая площадь спорного земельного участка, его категорию и вид разрешенного использования, а также тот факт, что столярная мастерская не входит в состав единого недвижимого комплекса (ст. 133.1 ГК РФ), такие обстоятельства, влекущие предоставление земельного участка в совместную аренду, отсутствуют.

Следовательно, истец, ссылающийся на наличие интереса в использовании здания столярной мастерской по назначению, имеет право на соответствующую часть земельного участка, занятой зданием столярной мастерсокй и необходимой для его использования (п.1 ст. 35 ЗК РФ).

Согласно требованиям СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Приложение Ж» рекомендуемый размер земельного участка предприятия непосредственного обслуживания населения (столярная мастерская мощностью 10 раб.мест) составляет 0,1–0,2 га.

Из заключения проведенной по делу судебной комплексной строительно-технической и землеустроительной экспертизы следует, что исходный земельный участок общей площадью 31 849 кв.м является делимым, однако сформировать из него земельный участок площадью 0,1–0,2га невозможно исходя из планировочных условий: организация отдельного подъезда к зданию без нарушения сложившегося транспортного обслуживания не может быть обеспечена, поскольку при выделении участка такой площади будет полностью перекрыт доступ пожарной техники к зданию, примыкающему с юго-восточной стороны к зданию столярной мастерской. В связи с этим экспертами разработан вариант формирования земельного участка меньшей площадью, необходимой для обслуживания здания столярной мастерской с отступом по 1 м от внешних стен здания с западной и южной стороны. Отступить с северной и восточной стороны не представляется возможным, т.к. северная сторона здания проходит по границе смежного земельного участка, а восточная является общей стеной с другим зданием. При этом площадь земельного участка составит 139 кв.м со следующими координатами поворотных точек (МСК-50):

В судебном заседании эксперты свои выводы поддержали, пояснив, что предоставленного участка достаточно для обслуживания здания. Больший размер, в т.ч. рекомендуемый СП 42.13330.2011, предоставить невозможно из-за близости других объектов и существующих планировочных условий.

Выводы экспертов мотивированы, последовательны, непротиворечивы, бесспорно не опровергнуты сторонами. Уровень образования и квалификации экспертов подтвержден представленными дипломами и свидетельствами, в связи с чем заключение принимается судом в основу решения.

Представленное истцом техническое заключение МОБТИ не принимается в основу решения и не опровергает заключение судебной экспертизы, поскольку не учитывает реальную возможность выдела земельного участка для обслуживания и эксплуатации здания столярной мастерской.

Дополнительно суд обращает внимание на то, что предоставление земельного участка площадью 31 849 кв.м собственнику здания площадью 96,80 кв.м очевидно несоразмерно интересам в эксплуатации и использовании здания такой площади, нарушит баланс законных интересов собственника остальных объектов и сторон аренды и предоставит истцу необоснованную (явно несправедливую) возможность влиять на отношения между Администрацией г.о.Химки и АО «Зоообъединение» в рамках договора аренды исходного земельного участка.

Более того, истец бесспорно не подтвердил наличие объективного интереса в использовании всего земельного участка площадью 31 849 кв.м.

Учитывая, что избрание ненадлежащего способа защиты права истцом, чей материально-правовой интерес в предоставлении земельного участка под зданием нарушен ответчиками, не может влечь отказа в удовлетворении иска такого лица, изыскивающего для себя права на земельный участок под зданием, суд применяет для разрешения спора надлежащий способ защиты права и признает право истца, как собственника здания столярной мастерской, на приобретение в собственность за плату или в аренду необходимого для его использования земельного участка площадью 139 кв.м в вышеуказанных координатах.

С учетом настоящего решения истец вправе обратиться к органу местного самоуправления в установленном законом порядке за предоставлением указанного земельного участка путем раздела исходного земельного участка 50:10:0010301:61 площадью 31 849 кв.м.

Исходя из принципа свободы договора (п.1 ст. 1, ст. 421 ГК РФ) и отсутствии обязанности у АО «Зоообъединение» и Администрации г.о.Химки по заключению в отношении исходного земельного участка договора с истцом (ст. 445 ГК РФ), иск об обязании ответчиков заключить дополнительное соглашение к договору аренды от <дата> № ЮА-56 о множественности лиц на стороне арендатора, учитывая возражения ответчиком против изменения договора, не может быть удовлетворен.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ

В удовлетворении иска ФИО1 к Администрации г.о.Химки, АО «Зоообъединение» о признании права соаренды земельного участка 50:10:0010301:61 площадью 31 849 кв.м и обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от <дата> № ЮА-56 о множественности лиц на стороне арендатора из расчета обязательства ФИО1 в размере 9/1000 от обязательств арендатора отказать.

Признать право ФИО1, как собственника здания столярной мастерской 50:10:0000000:80, на приобретение за плату в собственность или в аренду необходимого для его использования земельного участка площадью 139 кв.м в границе со следующими координатами поворотных точек (МСК-50):

путем раздела исходного земельного участка 50:10:0010301:61 площадью 31 849 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Д.В. Букин