Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества "Востоксельэлектросетьстрой" к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки, с участием третьего лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии",

установил:

истец АО «Востоксельэлектросетьстрой» (далее – АО «ВСЭСС») обратился в суд с указанным иском, в обоснование исковых требований указал, что между АО «ВСЭСС» и ФИО1ДД.ММ.ГГ было заключено соглашение о сотрудничестве, в рамках которого стороны договорились о возмездной передаче права собственности от АО «ВСЭСС» к ФИО1 на объекты недвижимости: будущее здание хранения автотранспорта общей площадью 508,5 кв.м, образованное в результате реконструкции одноэтажного здания (лит. В, В1, гараж), кадастровый XXXX, расположенного по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX; земельного участка общей площадью 439,3 кв.м. под будущим зданием хранения автотранспорта, образованного в результате деления земельного участка, кадастровый номер: XXXX, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: зона промышленной застройки для предприятий V класса (П-4), связанные с обслуживанием предприятий V класса здания управления, научно-исследовательские лаборатории, пожарные депо, бани, прачечные, гаражи, автозаправочные станции, конструкторские бюро, автостоянки, общей площадью 7093 кв.м, адрес объекта установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир - здание контора центральная. Почтовый адрес: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX. Порядок действий сторон поэтапно был определен в разделе 2 соглашения: 2.1. Подготовка проектной документации на реконструкцию здания; 2.2. Заключение договора купли-продажи долей в праве собственности на недвижимое имущество; 2.3.Проведение реконструкции здания (лит. В, В1, гараж) с последующим разделением на два самостоятельных объекта недвижимости: здания административно-делового назначения и здание хранения автотранспорта и государственной регистрацией вновь образованных объектов; 2.4. Проведение межевания земельного участка с кадастровым номером XXXX с целью выделения земли, занимаемой зданием хранения автотранспорта, в самостоятельный объект недвижимости; 2.5. Заключение договора о соответствии долей ФИО1 вновь образованным объектам недвижимости: зданию хранения автотранспорта и земельному участку под ним и передачи права собственности на эти объекты; 2.6. Регистрация права собственности покупателя на объекты недвижимости: здание хранения автотранспорта и земельный участок под ним. В соответствии с п.3.7. соглашения стороны договорились о том, что этап 2.3 соглашения должен быть завершен до ДД.ММ.ГГ, а в полном объеме соглашение должно быть исполнено не позднее ДД.ММ.ГГ. В случае неисполнения в установленный срок стороны обязаны принять решение о целесообразности продолжения работ по реализации соглашения. При этом каждая сторона вправе отказаться от дальнейшего сотрудничества при условии соблюдения положений п. 3.3. настоящего соглашения, согласно которому в случае утраты покупателем заинтересованности (возможности) в исполнении соглашения либо если в процессе реализации соглашения для сторон станет очевидной невозможность его реализации в полном объеме, стороны обязаны заключить договор обратного выкупа долей в праве собственности на недвижимое имущество по цене ранее заключенного договора купли-продажи (2850000 руб.). ДД.ММ.ГГ сторонами в целях реализации этапа 2.2. соглашения был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО1 было передано в собственность спорное имущество. Стоимость имущества составила 2850000 руб. АО «ВСЭСС» выполнило свои обязанности по соглашению от ДД.ММ.ГГ. Однако со стороны ФИО1 действия по реализации соглашения в порядке и сроки, указанные в п. 3.7. соглашения, выполнены не были. Ответчик так и не приступил к реконструкции здания (лит. ф В1, гараж) с последующим разделением на два самостоятельных объекта недвижимости. Учитывая очевидную невозможность проведения реконструкции и государственной регистрации вновь созданных объектов недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГ, АО «ВСЭСС», руководствуясь п. 3.7 соглашения о сотрудничестве, направило в адрес ФИО1 письма XXXX от ДД.ММ.ГГ, XXXX от ДД.ММ.ГГ, которыми уведомило ответчика о намерении отказаться от дальнейшего сотрудничества и предложило заключить договор обратного выкупа долей в праве собственности на недвижимое имущество по цене ранее заключенного договора купли-продажи 2850000 руб. ФИО1 какого-либо ответа в адрес истца не направила. ДД.ММ.ГГ документы дополнительно были высланы ФИО1 заказной почтой, получены адресатом ДД.ММ.ГГ. ДД.ММ.ГГ от ответчика получено предложение от ДД.ММ.ГГ выкупить у ФИО1 имущество по цене 6000000 руб., что не соответствует условиям п. 3.3. соглашения. В нарушение положений заключенного соглашения о сотрудничестве от ДД.ММ.ГГФИО1 фактически отказалась от заключения договора обратного выкупа долей. При первоначальном обращении истца в суд ДД.ММ.ГГ с иском к ФИО1 о понуждении к заключению договора купли-продажи вышеуказанного имущества было установлено, что ДД.ММ.ГГ зарегистрирован переход права собственности на спорное имущество к ФИО2 на основании договора купли-продажи, заключенного между ФИО1 и ФИО5 В нарушение требований ст.ст.250,429 Гражданского кодекса Российской Федерации, действуя недобросовестно, ответчица заключила сделку продажи спорного имущества с ФИО2, следовательно АО «ВСЭСС» вправе требовать в порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя по сделке, совершенной между ФИО1 и ФИО2 При этом цена выкупа данного имущества для АО «ВСЭСС» должна определяться в соответствии с п. 3.3. Соглашения о сотрудничестве и составлять 2850000 руб. В случае, если по сделке между ФИО1 и ФИО11 ГГ.В. цена долевого имущества превысила 2850000 руб., убытки ФИО2 в этой части подлежат возмещению ФИО1 Платежным поручением от ДД.ММ.ГГXXXX АО «ВСЭСС» на счет по учету средств, поступающих во временное распоряжение учреждения Управления Судебного департамента в Приморском крае, перечислена сумма, подлежащая возврату ФИО2 в размере 2850000 руб. В требованиях истец просит перевести на АО «ВСЭСС» права и обязанности покупателя в отношении следующего имущества: 64/125 доли в праве общей долевой собственности на одноэтажное здание (лит. В, В1, гараж) общей площадью 721,4 кв. м, назначение: нежилое, кадастровый XXXX, расположенное по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX; 141/2500 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером XXXX. Взыскать с АО «ВСЭСС» в пользу ФИО2 денежную сумму в размере 1000000 (один миллион) рублей в счет стоимости доли 64/125 в праве общей долевой собственности на здание (лит. В, В1, гараж) общей площадью 721,4 кв. м, назначение: нежилое, кадастровый XXXX, расположенное по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX; денежную сумму в размере 1850000 (один миллион восемьсот пятьдесят тысяч) в счет стоимости доли 141/2500 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером XXXX. Взыскание произвести путем перечисления денежных средств со счета по учёту средств, поступивших во временное распоряжение учреждения управления Судебного департамента в Приморском крае, из средств, перечисленных АО «ВСЭСС» по платежному поручению от ДД.ММ.ГГXXXX. Взыскать с ответчиков в свою пользу судебные расходы по оплате выписок из ЕГРН на объекты недвижимого имущества в размере 1256,68 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 22 450 руб.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО6 на требованиях настаивал в полном объеме, привел доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что соглашение о сотрудничестве, заключенное между сторонами, нужно рассматривать как предварительный договор о купле-продажи будущего здания, также оно содержит отсылку на то, что все последующие договоры заключаются в рамках настоящего соглашения. Подавая документы на регистрацию договора-купли продажи спорного имущества, ФИО1 не сообщила нотариусу о наличии обременений имущества и обязательств по обратному выкупу, ни соглашение, ни ответ истца не предоставлялся нотариусу, а на момент заключения договора с ФИО11 у ФИО1 был ответ истца с его позицией, однако ответчик умолчал о нем. Кроме того, вынесено решение суда о неправомерности действий ответчика в данном споре. Условие о передаче права собственности на спорную недвижимость было одним из первых в соглашении, поскольку покупатель ФИО1 хотел гарантии того, что после проведенной реконструкции спорное имущество останется за ней на праве собственности, она должна была впоследствии произвести реконструкцию, выделить доли в натуре и зарегистрировать вновь образованные объекты в Управлении Росреестра по Приморскому краю. Истец в свою очередь выдал доверенность на представление интересов истца при выполнении ответчицей проектных работ указанному ею лицу. О невозможности выполнения реконструкции и утверждения документации в связи с наличием крыльца, выходящего за пределы земельного участка, принадлежащего истцу, представитель истца узнал впервые из дополнений от ДД.ММ.ГГ к апелляционной жалобе на решение суда от ДД.ММ.ГГ, до этого момента на данные обстоятельства ответчики не ссылались, более того, никаких обращений, просьб, требований по вопросу крыльца со стороны ФИО1 с момента заключения соглашения и до подачи дополнений к апелляционной жалобе в адрес истца не поступало, ФИО1 просто уклонилась от общения и продала долю. Если бы нужно было убрать крыльцо, этот вопрос был бы решен: крыльцо можно убрать, поскольку оно некапитальное. Полагает, что это новая позиция ответчика, чтобы не возвращать здание и земельный участок. Письма направлялись на электронную почту супруга ФИО1, поскольку он занимался этим вопросом, его электронный адрес был указан ФИО1.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО7 с иском не согласился по доводам, изложенным в письменных возражениях, согласно которым преимущественное право покупки истца ФИО1 не нарушено, ДД.ММ.ГГ истцу направлено предложение о выкупе спорного недвижимого имущества за 6000000 руб., ДД.ММ.ГГ данное предложение получено и ДД.ММ.ГГ истец направил ей экземпляры договора купли-продажи спорного имущества за 2850000 руб., однако данная цена ответчицу не устраивала, ответом от ДД.ММ.ГГ истец отказался от выкупа здания и земельного участка за предложенную цену, в связи с чем и был заключен договор купли-продажи ДД.ММ.ГГ, переход права зарегистрирован ДД.ММ.ГГ, нотариус проверяла соблюдение условий ст.250 ГК РФ о преимущественном праве покупки, проверяла имущество на наличие ограничений, обременений, арестов, правопритязаний третьих лиц. Кроме того, истец фактически настаивает не на переводе прав и обязанностей, а на обязанности продать ему имущество за ту цену, которая его устраивает. Договор купли-продажи спорного имущества, заключенный между истцом и ФИО1, не содержит условий о наличии каких-либо ограничений или обременений. Соглашение о сотрудничестве ответчицей заключалось, но не исполнено по вине истца, который в результате переговоров о невозможности разделить объекты в связи с наличием крыльца, выходящего за пределы участка истца, на контакт не шел, а потом в одностороннем порядке отказался от сотрудничества. Поскольку исполнить соглашение в таком случае из-за крыльца было невозможно, ответчица продала спорное имущество. Переговоры о крыльце были только по телефону, письменные предложения ответчицы в адрес истца не направлялись.

Ответчик ФИО2 с иском не согласился, пояснил, что приобрел невыделенную в натуре долю недвижимого имущества у ФИО1, никакие работы не производил и деятельность не осуществлял, в настоящее время ждет решения суда. Деньги по договору купли-продажи передал наличными. По сделке он заплатил всего 6000000 руб.

Представитель третьего лица, извещенного о дне слушания дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом. Дело рассмотрено в его отсутствие.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГ между АО «Востоксельэлектросетьстрой» и ФИО1 было подписано соглашение о сотрудничестве, конечной целью которого является передача права собственности от АО «Востоксельэлектросетьстрой» ФИО1 на объекты недвижимости: будущее здание хранения автотранспорта общей площадью 508,5 кв.м, образованное в результате реконструкции одноэтажного здания (лит. В, В1, гараж), кадастровый XXXX, расположенного по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX; земельного участка общей площадью 439,3 кв.м, под будущим зданием хранения автотранспорта, образованного в результате деления земельного участка, с кадастровым номером XXXX, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: зона промышленной застройки для предприятий V класса (П-4), связанные с обслуживанием предприятий V класса здания управления, научно-исследовательские лаборатории, пожарные депо, бани, прачечные, гаражи, автозаправочные станции, конструкторские бюро, автостоянки, общей площадью 7093 кв.м, адрес объекта установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир - здание контора центральная. Почтовый адрес: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX.

Порядок реализации соглашения был указан в разделе 2 соглашения и предполагал заключение договора купли-продажи долей на недвижимое имущество (п.2.2. соглашения); проведение реконструкции здания (лит. В, В1, гараж) с последующим разделением на два самостоятельных объекта недвижимости (п.2.3. соглашения); проведение межевания земельного участка с кадастровым номером XXXX с целью выделения земли, занимаемой зданием хранения автотранспорта, в самостоятельный объект недвижимости; заключение договора о соответствии долей ФИО1 вновь образованным объектам недвижимости: зданию хранения автотранспорта и земельному участку под ним и передачи права собственности на эти объекты (п.2.5 соглашения); регистрация права собственности покупателя на объекты недвижимости: здание хранения автотранспорта и земельный участок под ним (п.2.6 соглашения).

Условия реализации соглашения предусмотрены сторонами в разделе 3. После регистрации права собственности покупателя на доли в праве собственности на недвижимое имущество (этап 2.2.) покупатель обязался не передавать (любым способом) свои права на доли третьим лицам до момента полной реализации сторонами всех этапов соглашения (п.3.2. соглашения).

Стороны договорились о том, что этап 2.3 соглашения должен быть завершен до ДД.ММ.ГГ, а в полном объеме соглашение должно быть исполнено не позднее ДД.ММ.ГГ. В случае неисполнения в установленный срок, стороны обязаны принять решение о целесообразности продолжения работ по реализации соглашения. При этом каждая сторона вправе отказаться от дальнейшего сотрудничества при условии соблюдения положений п. 3.3. соглашения (п.3.7. соглашения).

П.3.3 соглашения предусмотрено, что в случае утраты покупателем заинтересованности (возможности) в исполнении соглашения либо если в процессе реализации соглашения для сторон станет очевидной невозможность его реализации в полном объеме, стороны обязаны заключить договор обратного выкупа долей в праве собственности на недвижимое имущество по цене ранее заключенного договора купли-продажи 2850000 руб., стоимость понесенных покупателем расходов по реализации соглашения продавцом не возмещается.

При этом п.3.5 соглашения предусмотрено, что для реализации настоящего соглашения стороны вправе заключать отдельные договоры, которые независимо от времени их заключения и наличия (отсутствия) в них ссылок на положения настоящего соглашения, являются его составными частями и заключаются исключительно в целях его реализации.

ДД.ММ.ГГ между АО «Востоксельэлектросетьстрой» (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил: 64/125 долей в праве общей долевой собственности на одноэтажное здание (лит. В, В1, гараж) общей площадью 721,4 кв.м., назначение: нежилое, кадастровый XXXX; 141/2500 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер: XXXX, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: зона промышленной застройки для предприятий V класса (П-4), связанные с обслуживанием предприятий V класса здания управления, научно-исследовательские лаборатории, пожарные депо, бани, прачечные, гаражи, автозаправочные станции, конструкторские бюро, автостоянки, общей площадью 7093 кв.м, адрес объекта установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир - здание контора центральная. Почтовый адрес: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX. ДД.ММ.ГГ зарегистрировано право собственности ФИО1 на спорное имущество.

По состоянию на ДД.ММ.ГГ никаких действий со стороны ФИО1 кроме подготовки проектной документации (п.2.1 соглашения) по реализации соглашения о сотрудничестве от ДД.ММ.ГГ не предпринято, в установленный срок до ДД.ММ.ГГ обязательства, предусмотренные п.п. 2.3-2.6, в том числе по реконструкции здания путем разделения долей, межевания земельного участка и государственной регистрации объектов, не исполнены.

Истец в свою очередь выдал доверенность на представление его интересов в вопросах реконструкции, передал в соответствии с п.2.2 соглашения спорное имущество по договору купли-продажи в собственность ФИО1

Как следует из материалов дела, представленных истцом, не опровергнутых ответчиками, письмом от ДД.ММ.ГГXXXX АО «Востоксельэлектросетьстрой» уведомило ФИО1 о том, что неисполнение ФИО1 обязательств согласно соглашению о сотрудничестве от ДД.ММ.ГГ влечет для АО «ВСЭСС» убытки, а также о намерении отказаться от дальнейшего выполнения соглашения о сотрудничестве от ДД.ММ.ГГ и предложило в срок до ДД.ММ.ГГ заключить договор обратного выкупа долей в праве собственности на здание и земельный участок по цене ранее заключенного договора купли-продажи 2850000 руб. том 1 л.л.110.

Указанное письмо получено ответчиком по электронной почте посредством электронной почты супруга ФИО1ДД.ММ.ГГ том 1 л.д.108, о чем она известила истца, ответив посредством электронной почты супруга.

В течение предоставленных 10 дней ФИО1 какого-либо ответа в адрес истца не направила.

Учитывая отсутствие от ФИО1 аргументированных возражений по возможности заключения сделки обратного выкупа, АО «ВСЭСС» направило ФИО1 по электронной почте её супруга ДД.ММ.ГГ письмо XXXX с приложением договора купли-продажи, подписанного со стороны АО «ВСЭСС» том 1 л.д.102, 104. Данное электронное письмо было открыто ДД.ММ.ГГ, что подтверждается электронным письмом от ДД.ММ.ГГ, однако никакого ответа на него истец не получил том 1 л.д.100. Оригинал письма от ДД.ММ.ГГXXXX «О заключении договора» и договора купли-продажи в 3-х экземплярах был доставлен в г. Уссурийск начальником производственной базы АО «ВСЭСС» ФИО8, направленным в г. Уссурийск в командировку на основании приказа от ДД.ММ.ГГXXXX. Согласно объяснению ФИО8 от встречи ФИО1 отказалась, пояснив, что документы ею получены по электронной почте, намерений совершать сделку не имеет том 1 л.д.96-98. ДД.ММ.ГГ документы (письмо XXXX от ДД.ММ.ГГ с договором купли-продажи) дополнительно были высланы ФИО1 заказной почтой, получены адресатом ДД.ММ.ГГ том 1 л.д.94.

ДД.ММ.ГГ истцом от ФИО1 получено предложение от ДД.ММ.ГГ выкупить у нее спорное имущество по цене 6000000 руб. том 1 л.д.91-92.

ДД.ММ.ГГ истец на предложение ФИО1 о выкупе имущества по цене 6000000 руб. письмом XXXX сообщил, что стороны обязаны заключить договор обратного выкупа по цене 2850000 руб. в случае утраты заинтересованности в исполнении настоящего соглашения либо невозможности его реализации, в связи с чем ответчик не имеет права продавать имущество третьим лицам, кроме истца, и цена имущества не может превышать 2850000 руб., предложение ответчика отклонено истцом. ДД.ММ.ГГ данное письмо также направлено ответчику на электронный адрес супруга. ДД.ММ.ГГ получено сообщение, что письмо прочитано.

Несмотря на получение в том числе по почте ДД.ММ.ГГ письма об обратном выкупе имущества по первоначальной цене, ДД.ММ.ГГФИО1 заключает с ФИО9 договор купли-продажи 64/125 долей в праве общей долевой собственности на одноэтажное здание (лит. В, В1, гараж) общей площадью 721,4 кв.м., назначение: нежилое, кадастровый XXXX, расположенное по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX; 141/2500 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером XXXX. Государственная регистрация права осуществлена ДД.ММ.ГГ.

Согласно п.п.5, 7 указанного договора продавец ФИО1 заверяет, что право собственности на недвижимость приобретено на основании достоверных, надлежаще оформленных документов, а также то, что имущество не отчуждено, не обещано, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит, право собственности продавца никем не оспаривается.

В п.8 договора указано, что продавец самостоятельно направил извещение о праве преимущественной покупки содолевику, ответ на момент заключения договора от него не получен.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что ответчик ФИО1 утратила заинтересованность в исполнении настоящего соглашения, в нарушение п.3.3 соглашения о сотрудничестве от ДД.ММ.ГГ фактически отказалась от исполнения условий договора в оставшейся части, от заключения договора обратного выкупа долей и продала спорное недвижимое имущество. Допустимых доказательств обратного стороной ответчика в силу ст.56 ГПК РФ суду не представлено, в судебном заседании не добыто.

Доводы представителя ответчика о неисполнении соглашения о сотрудничестве по вине истца не нашли своего подтверждения в суде. Согласно неоднократно направленным письмам в адрес ответчика последний устранился от исполнения соглашения о сотрудничестве, причину отказа от исполнения не сообщал, доказательств переговоров с истцом по вопросу невозможности выполнения условий соглашения из-за выхода крыльца за пределы принадлежащего истцу земельного участка не представил, впервые на это стал ссылаться только в последнем судебном заседании при рассмотрении настоящего дела ДД.ММ.ГГ, а также при подаче ДД.ММ.ГГ дополнений к апелляционной жалобе на решение суда от ДД.ММ.ГГ, которым с ответчика взыскан штраф за неисполнение соглашения о сотрудничестве. Данные доводы суд рассматривает как избранную позицию защиты ответчика ФИО1

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из п.8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора могут быть определены путем отсылки к примерным условиям договоров (статья 427 ГК РФ) или к условиям, согласованным предварительно в процессе переговоров сторон о заключении договора, а также содержаться в ранее заключенном предварительном (статья 429 ГК РФ) или рамочном договоре (статья 429.1 ГК РФ) либо вытекать из уже сложившейся практики сторон.

Согласно разъяснениям пункта 30 постановления от 25.12.2018 N 49 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", исходя из положений пунктов 1 и 2 статьи 429.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи с положениями пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, рамочным договором могут быть установлены организационные, маркетинговые и финансовые условия взаимоотношений, условия договора (договоров), заключение которого (которых) опосредовано рамочным договором и предполагает дальнейшую конкретизацию (уточнение, дополнение) таких условий посредством заключения отдельных договоров, подачи заявок и т.п., определяющих недостающие условия. Например, в рамочном договоре могут быть определены общие условия продвижения закупаемой продукции на рынке, премирования за ее распространение, установлены меры ответственности за нарушение обязательств, связанных с поставкой такой продукции, порядок урегулирования разногласий, включена третейская оговорка, а отдельным договором могут устанавливаться условия о количестве и качестве поставляемого товара, дате поставки.

Условия рамочного договора являются частью заключенного впоследствии отдельного договора, если такой договор в целом соответствует намерению сторон, выраженному в рамочном договоре, и иное не указано сторонами или не вытекает из существа обязательства (пункт 2 статьи 429.1 ГК РФ). Отсутствие в документе, оформляющем отдельный договор, ссылки на рамочный договор само по себе не свидетельствует о неприменении условий рамочного договора.

Пункт 2 ст. 429.1 ГК РФ распространяется в отношении полноценного договора, в котором оставлены открытыми некоторые несущественные условия. Естественно, по общему правилу следует исходить из того, что договор уже действует, а соответствующие условия в случае их несогласования должны определяться по правилам ст. 6 ГК РФ. Обратное может вытекать из содержания договора (например, согласие сторон на передачу вопроса об урегулировании противоречий по таким условиям на разрешение суда или отложение вступления в силу всего договора до момента их согласования).

В силу ст.6 ГК РФ случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Гражданское законодательство закрепляет возможность заключения договора купли-продажи, предметом которого может быть как товар, имеющийся у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (договор купли-продажи будущей вещи), если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

Так, согласно ст. 429 ГК РФ заключение основного договора, предусмотренного в предварительном договоре, является обязательным и защищается возможностью судебного принуждения уклоняющейся стороны.

В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса: Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, в силу вышеуказанных требований закона соглашение о сотрудничестве от ДД.ММ.ГГ, заключенное между истцом и ответчиком ФИО1, относится к рамочным договорам, требующим впоследствии заключения нескольких договоров и выполнения ряда условий, предусмотренных соглашением.

При этом, учитывая, что между сторонами был заключен основной договор купли-продажи недвижимого имущества во исполнение одного из условий рамочного договора (п.2.2), иные договоры не заключались, условия, изложенные в п.п. 2.3-2.6 дополнительно не уточнялись и не оформлялись, фактически не исполнены, соглашение о сотрудничестве в части данных условий, а также в части, регламентирующей действия сторон в случае невозможности исполнения настоящего соглашения, с учетом возможности применения правил ст.6 ГК РФ имеют силу предварительного договора.

Поскольку ФИО1 фактически уклонилась от исполнения условий предварительного договора в части обратного выкупа долей, истец вправе был понудить ответчицу заключить данный договор. В результате обратился в суд в предусмотренный п.5 ст.429 ГК РФ срок о понуждении заключения договора, однако после установления обстоятельства продажи спорного недвижимого имущества отказался от иска и предъявил настоящее исковое заявление о переводе прав покупателя по договору купли-продажи, заключенному с ФИО2, на истца том 1 л.д.33-42.

В соответствии со ст. 246 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Анализируя условия заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ между ФИО1 и ФИО2, а также установленные по делу обстоятельства, в том числе тот факт, что ответчица до даты заключения договора с ФИО11 получила от истца уведомление об обратном выкупе спорного имущества по первоначальной цене, не сообщила нотариусу или Росреестру по Приморскому краю о наличии соглашения о сотрудничестве, возложившем определенные ограничения в отношения распоряжения спорным имуществом, не исполнила условия соглашения о сотрудничестве, суд полагает, что преимущественное право истца на выкуп доли ФИО1 было нарушено.

Поскольку истец имеет право на понуждение ФИО1 заключить договор купли-продажи спорного имущества по условиям соглашения о сотрудничестве, то есть по цене – 2850000 руб., спорное имущество на момент рассмотрения дела продано ФИО2, суд полагает возможным удовлетворить требования истца именно о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки, поскольку это единственный способ защиты права, оставшийся у истца к моменту рассмотрения дела, не противоречащий закону и фактически заключающийся именно в понуждении ответчика заключить договор во исполнение условий соглашения о сотрудничестве. При этом цена выкупа данного имущества для АО «ВСЭСС» должна определяться в соответствии с п. 3.3. Соглашения о сотрудничестве и составлять 2850000 руб.

Ссылка представителя ответчика на неверный способ защиты нарушенного права судом не принимается во внимание по следующим основаниям.

Согласно Конституции Российской Федерации каждому гарантируется государственная, в том числе судебная, защита его прав и свобод (статья 45, часть 1; статья 46, часть 1). Право на судебную защиту является непосредственно действующим, оно признается и гарантируется в Российской Федерации согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации (статья 17, часть 1; статья 18).

Исходя из предписаний статей 45 (часть 2) и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации заинтересованное лицо по своему усмотрению выбирает формы и способы защиты своих прав, не запрещенные законом, в том числе посредством обращения за судебной защитой, будучи связанным, как неоднократно отмечал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, лишь установленным федеральным законом порядком судопроизводства (Постановление от 22 апреля 2013 года N 8-П; определения от 17 ноября 2009 года N 1427-О-О, от 23 марта 2010 года N 388-О-О, от 25 сентября 2014 года N 2134-О, от 9 февраля 2016 года N 220-О и др.).

Гражданский кодекс Российской Федерации среди основных начал гражданского законодательства предусматривает необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (статья 1) с использованием для этого широкого круга различных способов защиты (статья 12), которые направлены в том числе на поддержание стабильности гражданско-правовых отношений (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 23 сентября 2010 года N 1179-О-О, от 20 февраля 2014 года N 361-О, от 27 октября 2015 года N 2412-О, от 28 января 2016 года N 140-О и др.).

Перечень этих способов защиты в силу абзаца 14 статьи 12 ГК РФ, согласно которому защита гражданских прав осуществляется иными способами, предусмотренными законом, является открытым.

Таким образом, исходя из принципа диспозитивности гражданского судопроизводства заинтересованное лицо по своему усмотрению выбирает формы и способы защиты своих прав, не запрещенные законом. В силу положений части 1 статьи 3 и части 1 статьи 4 ГПК РФ условием реализации этих прав является указание в исковом заявлении на то, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца.

Обращаясь с настоящим иском истец реализовал право на выбор формы и способа защиты своих прав, не запрещенных законом, в том числе посредством обращения за судебной защитой с иском о переводе прав покупателя по договору купли-продажи.

Довод представителя ответчика о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ не содержит ссылки на соглашение о сотрудничестве либо на какие-либо ограничения, обременения, правопритязания третьих лиц, суд полагает необоснованным, поскольку, как было указано выше, условия рамочного договора являются частью заключенного впоследствии отдельного договора, если такой договор в целом соответствует намерению сторон, выраженному в рамочном договоре, и иное не указано сторонами или не вытекает из существа обязательства (пункт 2 статьи 429.1 ГК РФ). Отсутствие в документе, оформляющем отдельный договор, ссылки на рамочный договор само по себе не свидетельствует о неприменении условий рамочного договора.

Как разъяснил Президиум Верховного Суда РФ 23.12.2020 в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020)" при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.

Таким образом, подлежат перечислению в пользу ФИО10 денежные средства в сумме 2850000 руб., перечисленные АО «Востоксельэлектросетьстрой» по платежному поручению от ДД.ММ.ГГXXXX, со счета по учёту средств, поступивших во временное распоряжение учреждения управления Судебного департамента в Приморском крае. О наличии иных расходов ФИО2 заявлено не было, доказательства в их обоснование не представлены.

Согласно ч. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 461 ГК РФ при изъятии товара у покупателя третьими сипами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Таким образом, вопрос о возмещении убытков, возникших у ФИО10 в результате перевода прав по договору купли-продажи спорного имущества на истца, превысивших сумму 2850000 руб., подлежит урегулированию сторонами (ФИО11 и ФИО1) в отдельном порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

К судебным расходам статьей 88 ГПК РФ отнесены государственная пошлина и издержки, связанные с рассмотрением дела.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика ФИО1 в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате выписок из ЕГРН на объекты недвижимого имущества в размере 1256,68 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 22 450 руб., поскольку данные расходы связаны с защитой нарушенного права и подтверждены документально.

При этом в удовлетворении требований к ФИО2 о взыскании судебных расходов суд отказывает, поскольку его привлечение в качестве ответчика по настоящему гражданскому делу носит формальный характер в связи с приобретением спорного имущества у ФИО1, факт нарушения каких-либо прав истца действиями ответчика ФИО2 судом не установлен.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

перевести на АО «Востоксельэлектросетьстрой» права и обязанности покупателя в отношении следующего имущества:

- 64/125 доли в праве общей долевой собственности на одноэтажное здание (лит. В, В1, гараж) общей площадью 721,4 кв. м, назначение: нежилое, кадастровый XXXX, расположенное по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX;

- 141/2500 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер XXXX, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: зона промышленной застройки для предприятий V класса (П-4), связанные с обслуживанием предприятий V класса здания управления, научно-исследовательские лаборатории, пожарные депо, бани, прачечные, гаражи, заправочные станции, конструкторские бюро, автостоянки, общей площадью 7093 кв.м, адрес объекта установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир - здание контора центральная. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX.

Взыскать с АО «Востоксельэлектросетьстрой» в пользу ФИО2 денежную сумму в размере 1000000 (один миллион) рублей в счет стоимости доли 64/125 в праве общей долевой собственности на здание (лит. В, В1, гараж) общей площадью 721,4 кв. м, назначение: нежилое, кадастровый XXXX, расположенное по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX; денежную сумму в размере 1850000 (один миллион восемьсот пятьдесят тысяч) в счет стоимости доли 141/2500 в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый номер XXXX, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: зона промышленной застройки для предприятий V класса (П-4), связанные с обслуживанием предприятий V класса здания управления, научно-исследовательские лаборатории, пожарные депо, бани, прачечные, гаражи, заправочные станции, конструкторские бюро, автостоянки, общей площадью 7093 кв.м, адрес объекта установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир - здание контора центральная. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX.

Взыскание произвести путем перечисления денежных средств со счета по учёту средств, поступивших во временное распоряжение учреждения управления Судебного департамента в Приморском крае из средств, перечисленных АО «Востоксельэлектросетьстрой» по платежному поручению от ДД.ММ.ГГXXXX.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Востоксельэлектросетьстрой» судебные расходы по оплате выписок из ЕГРН на объекты недвижимого имущества в размере 1256,68 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 22 450 руб.

Требования акционерного общества "Востоксельэлектросетьстрой" к ФИО2 о взыскании судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости, основанием для государственной регистрации права собственности истца на указанное недвижимое имущество.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Н.А. Сердюк

Мотивированное решение изготовлено 03.02.2022