Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации Белореченского городского поселения Белореченского района к ФИО4 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Белореченского городского поселения Белореченского района просит прекратить право собственности ФИО4 путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым №, общей площадью 44 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с выплатой ответчику вырученной от продажи суммы за вычетом расходов на проведение публичных торгов.

В обоснование иска представитель истца показал, что между администрацией

Белореченского городского поселения Белореченского района и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка № от (дата), площадью 61 кв.м., отнесенный к землям населенных пунктов с кадастровым №, расположенный по <адрес> с разрешенным видом использования - магазины. (дата) ФИО2 соглашением о передаче прав и обязанностей передал в полном объеме все права и обязанности по договору аренды земельного участка от (дата)№ ФИО4, следовательно земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101067:543 принадлежит ответчику ФИО4 на условиях аренды. Договор действует в течение 1 года 6 месяцев в соответствии с пунктом 7.2 Договора. Срок действия договора аренды истек (дата). Строительство объекта незавершенного строительства к моменту окончания срока действия договора ответчиком завершено не было, что подтверждается сведениями об основных характеристиках объекта недвижимости от (дата), степень готовности 4%, а также заявлением ответчика от 26.02.2019г. о предоставлении в аренду земельного участка однократно без проведения торгов для завершения строительства сроком на три года. Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом РФ и другими Федеральными законами согласно ч.1 ст.39.8 ЗК РФ. Частью 2 ст.22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. Согласно ст.422 п.1 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актам, действующим в момент заключения. Согласно ст.17.1 п.п. 1,3 ФЗ «О защите конкуренции», ст.ст. 30-30.2 ЗК РФ, ст.74 Лесного Кодекса РФ, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды земельного участка, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным в соответствии со ст.168 ГК РФ, равно как и соглашение о продлении такого договора. Согласно п.15 ст.39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение нового договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Согласно ст. 39.6 п.4 Земельного кодекса Российской Федерации, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2)исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. При отсутствии данных условий заявитель не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, испрашиваемый земельный участок, может быть предоставлен данному лицу в аренду, в том числе в аренду на новый срок, только на торгах, проводимых в форме аукциона. В данном случае указанный договор аренды земельного участка заключался на аукционе, соответственно у заявителя отсутствует право на продление договора на новый срок. На основании ст.239.1 ГК РФ в случае прекращения договора аренды земельного участка, находящего в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Реализация предоставленного действующим законодательством уполномоченному органу права на обращение в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не ставится в зависимость от объективных и субъективных факторов, связанных с не освоением арендатором земельного участка в установленный договором аренды срок, является безусловным и не подлежит ограничению.

Представитель ответчика - ФИО3 иск не признала, пояснила, что ФИО4 в соответствии с договором аренды земельного участка от (дата)№ и соглашением от (дата) является законным владельцем земельного участка на праве аренды для размещения магазина, общей площадью 61 кв.м., расположенного по адресу<адрес>, кадастровый №. В соответствии с разрешением на строительство от (дата) № RU№, выданным администрацией муниципального образования Белореченский район, на земельном участке ответчику разрешено строительство магазина в срок до (дата). В настоящее время за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительство с кадастровым № площадью 44 кв.м., расположенный на спорном земельном участке. (дата) ФИО4 на имя Главы Белореченского городского поселения Белореченского района было подано заявление о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101067:543. (дата) ФИО4 письмом Главы Белореченского городского поселения Белореченского района № было необоснованно отказано в продлении договора аренды земельного участка. ФИО4 обратилась в Белореченский районный суд Краснодарского края с административным исковым заявлением о признании незаконным отказа в однократном продлении договора аренды от (дата)№ земельного участка с кадастровым № для завершения строительства, выраженного в письме главы Белореченского городского поселения Белореченского района от (дата)№ и об обязании администрации Белореченского городского поселения <адрес> в 10- дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ФИО4 договор аренды указанного земельного участка. Решением Белореченского районного суда (№) от (дата) исковые требования удовлетворены полностью, решение вступило в законную силу 26.09.2019г. Доводы истца об отсутствии у ФИО4 права на заключение нового договора аренды земельного участка необоснованны. В соответствии с п. 1 ст. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. При этом на сегодняшний день вступило в законную силу решение суда, которым администрацию Белореченского городского поселения Белореченского района обязали заключить с ФИО4 новый договор аренды земельного участка, на котором расположен принадлежащий ответчику объект незавершенного строительства. Следовательно, условие изъятие объекта незавершенного строительства, предусмотренное нормой п. 1 ст. 239.1 ГК РФ, не выполнено. Данная норма допускает изъятие в случае прекращения арендных отношений между сторонами, однако в рассматриваемом случае право на продление истекшего срока договора аренды было подтверждено решением суда. В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом. Необходимо отметить, что в рамках дела № судом исследовались все доводы, которые положены в основу иска по настоящему делу. Ранее данные доводы заявлялись в виде возражений на административный иск ФИО4 Несмотря на то, что все доводы иска уже получили надлежащую оценку и признаны необоснованными преюдициальным судебным актом, считаю возможным в рамках настоящего дела также представить возражения на требования администрации. Так, согласно положениям ч.4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1/ заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2/ исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3/ ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4/на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. Утверждение истца, что приведенная выше норма подлежит применению лишь в отношении договора аренды, который был заключен без проведения торгов согласно п.п.3,4 ст. 39.6 ЗК РФ. Однако данное утверждение противоречит содержанию указанных пунктов. Согласно п.п. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13,14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса. Согласно п. 13 ст. 39.12 ЗК РФ, в случае, если аукцион признан несостоявшимся и только один заявитель признан участником аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня подписания протокола, указанного в пункте 9 настоящей статьи, обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Таким образом, нормы ст. 39.6 ЗК РФ распространяются также на договоры аренды, заключенные по итогам проведения аукциона, признанного несостоявшимся.

Протоколом №-Т от (дата) торги на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым № признаны несостоявшимися, земельный участок предоставлен в аренду ФИО2 как единственному участнику торгов. Спорный земельный участок был передан в аренду ФИО4 в результате заключения (дата) соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка с кадастровым № с ФИО2 На сегодняшний день за ФИО4 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительство с кадастровым № площадью 44 кв.м., расположенный на спорном земельном участке. Таким образом, ФИО4 соответствует всем вышеперечисленным критериям, основание для предоставление земельного участка ФИО4 на новый срок установлено пп.10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Данное обстоятельство подтверждается решением Белореченского районного суда Краснодарского края по делу № от (дата) Кроме того, указанным решением действия администрации в рамках исполнения спорного договора признаны недобросовестными, что само по себе является основанием для отказа в иске. В соответствии с положениями ч.З ст. 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное неправомерными действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных 3 сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства. Эта норма корреспондируется с ограничениями, предусмотренными статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и допустивших нарушение сроков строительства по вине третьих лиц. Так, в рамках заключённого сторонами договора аренды земельного участка от (дата)№, а также соглашения о передаче прав и обязанностей от (дата), ФИО4 было выдано разрешение на строительство здания магазина от (дата). Срок действия разрешения на строительство составляет 3 года и действует до (дата). Согласно пункту 19 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Следовательно, выдавая разрешение на строительство администрация достоверно знала, какие сроки необходимы для завершения строительных работ. Также законодательно урегулировано, что срок предоставления земельного участка для строительства зданий и сооружений не может составлять менее 3 лет (ч. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации), что также свидетельствует о недобросовестности администрации, установивши срок действия договора для строительства здания магазина в течение полутора лет. Более того, ФИО4 действовала добросовестно, незамедлительно приступила к оформлению необходимой разрешительной документации и производству строительных работ и действительно планировала осуществить строительство магазина в более короткие сроки в пределах срока действия договора аренды. Однако Белореченский межрайонный прокурор вышел с иском к ФИО4 о запрете деятельности по строительству магазина по <адрес> (дело №). удовлетворении требований прокурора было отказано (Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от (дата)). В рамках указанного дела судом была введена обеспечительная мера в виде запрета на осуществление строительства (определение Белореченского районного суда Краснодарского края от (дата) по делу №), в связи с чем в течение 6 месяцев строительные работы не производились, завершение строительных работ до (дата) было невозможно. Учитывая, что ответчиком предприняты все меры для строительства магазина по <адрес>№ в <адрес> зарегистрировано право собственности на объект незавершённого строительства, разрешение на строительство здания магазина действительно до (дата), производство строительных работ было невозможно по независящим от арендатора причинам, ФИО4 разумно ожидала реализации цели договора аренды земельного участка от (дата)№ и заключения его на новый срок, при этом действия администрации Белореченского городского поселения являются злоупотреблением правом, что было установлено решением Белореченского районного суда Краснодарского края (дело №) от (дата). Нарушение сроков строительства здания магазина ФИО4 произошло по вине третьих лиц, в связи с наличием независящих от арендатора обстоятельств, просит в иске отказать.

Представитель ответчика - ФИО2 в судебном заседании подтвердил доводы изложенные представителем ответчика ФИО3, просит в иске администрации Белореченского городского поселения отказать.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании ФИО4 в соответствии с договором аренды земельного участка от (дата)№ и соглашением от (дата) является законным владельцем земельного участка на праве аренды для размещения магазина, общей площадью 61 кв.м., расположенного по <адрес>, кадастровый №.

В соответствии с разрешением на строительство от (дата)№, выданным администрацией муниципального образования Белореченский район, на земельном участке ответчику разрешено строительство магазина в срок до (дата).

В настоящее время за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительство с кадастровым номером 23:39:1101067:553 площадью 44 кв.м., расположенный на спорном земельном участке.

(дата) ФИО4 на имя Главы Белореченского городского поселения Белореченского района было подано заявление о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101067:543.

(дата) ФИО4 письмом Главы Белореченского городского поселения Белореченского района № было необоснованно отказано в продлении договора аренды земельного участка.

ФИО4 обратилась в Белореченский районный суд Краснодарского края с административным исковым заявлением о признании незаконным отказа в однократном продлении договора аренды от (дата)№ земельного участка с кадастровым № для завершения строительства, выраженного в письме главы Белореченского городского поселения <адрес> от (дата)№ и об обязании администрации Белореченского городского поселения Белореченского района в 10- дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ФИО4 договор аренды указанного земельного участка.

Решением Белореченского районного суда Краснодарского края (дело №.) от (дата) исковые требования удовлетворены полностью. Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 26.09.2019г. решение оставлено без изменения.

В соответствии с п. 1 ст. 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

При этом на сегодняшний день вступило в законную силу решение суда, которым администрацию Белореченского городского поселения Белореченского района обязали заключить с ФИО4 новый договор аренды земельного участка, на котором расположен принадлежащий ответчику объект незавершенного строительства. Следовательно, условие изъятие объекта незавершенного строительства, предусмотренное нормой п. 1 ст. 239.1 ГК РФ, не выполнено.

Данная норма допускает изъятие в случае прекращения арендных отношений между сторонами, однако право на продление истекшего срока договора аренды было подтверждено решением суда.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.

Согласно положениям ч.4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4/на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Утверждение истца, что приведенная выше норма подлежит применению лишь в отношении договора аренды, который был заключен без проведения торгов согласно п.п.3,4 ст. 39.6 ЗК РФ противоречит содержанию указанных пунктов. Согласно п.п. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13,14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса.

Согласно п. 13 ст. 39.12 ЗК РФ, в случае, если аукцион признан несостоявшимся и только один заявитель признан участником аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня подписания протокола, указанного в пункте 9 настоящей статьи, обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Таким образом, нормы ст. 39.6 ЗК РФ распространяются также на договоры аренды, заключенные по итогам проведенияаукциона, признанного несостоявшимся.

Протоколом №-Т от (дата) торги на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101067:543 признаны несостоявшимися, земельный участок предоставлен в аренду ФИО2 как единственному участнику торгов. Спорный земельный участок был передан в аренду ФИО4 в результате заключения (дата) соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101067:543 с ФИО2 На сегодняшний день за ФИО4 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительство с кадастровым номером 23:39:1101067:553 площадью 44 кв.м., расположенный на спорном земельном участке.

Таким образом, ФИО4 соответствует всем вышеперечисленным критериям, основание для предоставление земельного участка ФИО4 на новый срок установлено п.п.10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Данное обстоятельство подтверждается решением Белореченского районного суда (дело №) от (дата), которым действия администрации в рамках исполнения спорного договора признаны недобросовестными, что само по себе является основанием для отказа в иске.

В соответствии с положениями ч.3 ст. 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное неправомерными действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных 3 сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства. Эта норма корреспондируется с ограничениями, предусмотренными статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и допустивших нарушение сроков строительства по вине третьих лиц.

Так, в рамках заключённого сторонами договора аренды земельного участка от (дата)№, а также соглашения о передаче прав и обязанностей от (дата), ФИО4 было выдано разрешение на строительство здания магазина от 21.03.2018г. Срок действия разрешения на строительство составляет 3 года и действует до (дата).

Согласно п. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, следовательно, выдавая разрешение на строительство администрация достоверно знала, какие сроки необходимы для завершения строительных работ. Также законодательно урегулировано, что срок предоставления земельного участка для строительства зданий и сооружений не может составлять менее 3 лет (ч. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации), что также свидетельствует о недобросовестности администрации, установившей срок действия договора для строительства здания магазина в течение полутора лет.

Учитывая, что ответчиком предприняты все меры для строительства магазина по <адрес>, зарегистрировано право собственности на объект незавершённого строительства, разрешение на строительство здания магазина действительно до (дата), производство строительных работ было невозможно по независящим от арендатора причинам, ФИО4 разумно ожидала реализации цели договора аренды земельного участка от (дата)№ и заключения его на новый срок, при этом действия администрации Белореченского городского поселения являются злоупотреблением правом, что было установлено решением Белореченского районного суда Краснодарского края по делу № от (дата), следовательно, фактические обстоятельства дела безусловно свидетельствуют о том, что нарушение сроков строительства здания магазина ФИО4 произошло по вине третьих лиц, в связи с наличием независящих от арендатора обстоятельств.

Принимая во внимание возникшие правоотношения сторон и требования действующего законодательства, и то, что исковые требования не нашли свое подтверждение в судебном заседании, суд считает необходимым в удовлетворении иска, отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске администрации Белореченского городского поселения Белореченского района Краснодарского края к ФИО4 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Судья: Р.В. Черепов