Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску М, КК, А, СНР к ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» о признании предварительного договора купли-продажи основным, признании права собственности, обязании снять арест на совершение регистрационных действий с имуществом,

установил:

Истцы обратились в суд с вышеуказанными исковыми требованиями и просят суд признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №., заключенный между М и ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» основным, признать за М право собственности на нежилое помещение №А1, общей площадью 25,30кв.м, являющееся частью нежилого помещения А, кадастровый №, расположенного на цокольном этаже по адресу: <адрес>.

Признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №.‚ заключенный между КК и ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» основным, признать за КК право собственности на нежилое помещение №, общей площадью 25,70кв.м, являющееся частью нежилого помещения А, кадастровый №, расположенного на цокольном этаже по адресу: <адрес>.

Признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №.‚ заключенный между А и ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» основным, признать за А право собственности на нежилое помещение №, общей площадью 43,65кв.м, являющееся частью нежилого помещения А, кадастровый №, расположенного на цокольном этаже по адресу: <адрес>.

Признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №№., заключенный между С и ООО «Специализированый застройщик «ТомСтрой» основным. признать за С право собственности на нежилое помещение №, общей площадью 22,30кв.м, являющееся частью нежилого помещения А, кадастровый №, расположенного на цокольном этаже по адресу: <адрес>.

Признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №.‚ заключенный между Р и ООО «Специализированый застройщик «ТомСтрой» основным, признать за Р право собственности на нежилое помещение №, общей площадью 19кв.м, являющееся частью нежилого помещения А, кадастровый №, расположенного на цокольном этаже по адресу: <адрес>

Обязать УФССП России по Московской области снять запрет (арест) на совершение регистрационных действий с имуществом помещение А, кадастровый №‚ расположенного на цокольном этаже по адресу: <адрес>

Истец М в судебное заседание не явилась, извещена.

Истец КК в судебное заседание не явилась, извещена.

Истец А в судебное заседание не явилась, извещена.

Истец С в судебное заседание не явилась, извещена.

Истец Н Т.И. в судебное заседание не явилась, извещена.

Представитель истцов в судебное заседание не явился, ранее в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Представители третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, УФССП России по Московской области в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещались судом надлежащим образом.

Суд полагает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся участников процесса в порядке ст. 167 ГПК РФ, по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав письменные материалы дела, оценив собранные по делу доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В судебном заседании установлено, и материалами дела подтверждается, что 05.12.2018г. между М и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №Договор1).

ДД.ММ.ГГ между ООО «СЗ «ТомСтрой» (Застройщик) и КК, был заключен Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения № (Договор 2).

ДД.ММ.ГГ между ООО «СЗ «ТомСтрой» и А был заключен Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения № (Договор 3).

ДД.ММ.ГГ между ООО «СЗ «ТомСтрой» и С был заключен Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения № ( Договор 4).

ДД.ММ.ГГ между ООО «СЗ «ТомСтрой» и Р, был заключен Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №/А5 (Договор 5).

Предметом Договоров являлась купля-продажа части нежилого помещения с кадастровым номером №‚ расположенное по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 1.1. Договоров, стороны обязуются в срок, предусмотренный предварительным договором, заключить основной договор купли-продажи в соответствии с Приложением № к предварительному договору, по которому ответчик будет выступать продавцом, а истец - покупателем, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатели обязуются оплатить и принять в собственность нежилые помещение:

- А1 (общей площадью 21,83кв.м.);

- А2 (общей площадью 25,48км.);

- А3 (общей площадью 43,65кв.м.);

- А4 (общей площадью 24,26кв.м.);

- А5 (общей площадью 20,89кв.м.), расположенные на момент подписания предварительных договоров в построенном жилом доме по адресу: <адрес>, помещение А, кадастровый номер жилого дома №‚ на цокольном этаже.

Согласно пункту 1.3 указанных предварительных договоров ответчик является застройщиком и инвестором при строительстве дома ООО «СЗ «ТомСтрой» имеет бесспорное право зарегистрировать свое право на нежилое помещение на основании разрешения на строительство № №., разрешения на ввод объект в эксплуатацию №. от ДД.ММ.ГГ.

В соответствии с п. 1.4 предварительного договора, покупатели уведомлены ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой», что нежилое помещение, указанное в п. 1.1 предварительных договоров‚ находится в стадии оформления права собственности. Сторона-1 обязуется, с момента получения документов, подтверждающих право собственность: на нежилое помещение, произвести оформление перехода права собственности к Стороне-2, посредством заключения с покупателем основного договора купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с условиями настоящего договора.

Основные договора купли-продажи нежилых помещений в соответствии с пунктом 2.1.1, пунктом 5.1 предварительного договора должны были быть заключены Сторонами в течение 4 и 5 месяцев соответственно с момента заключения предварительного договора, при условии надлежащего исполнения Стороной-2 обязательств по п. 2.2, п.3.2 предварительного договора и иных обязательств, выполнение которых предусмотрено за последними, до подписания основного договора купли-продажи нежилого помещения.

Согласно пункту 2.2.1 предварительного договора, Сторона-2 в качестве обеспечения исполнения ею обязательств по заключению основного договора купли-продажи нежилого помещения и оплате Стороне-1 полной стоимости нежилого помещения до регистрации ее права собственности, обязуется внести денежные средства в порядке и размере, указанные в пункте 3.1 предварительного договора.

В соответствии с пунктом 3.1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГ. заключенного с М, цена нежилого помещения составляет 1 451 695 рублей, в т.ч. НДС 18% в размере 221 445 рублей. Указанную сумму покупатель оплачивает полностью, до заключения основного договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 3.1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГг. заключенного с КК, цена нежилого помещения составляет 1 000 000 рублей, в т.ч„ НДС 18% в размере 152 543 рублей. Указанную сумму покупатель оплачивает полностью, до заключения основного договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 3.1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГ. заключенного с А, цена нежилого помещения составляет 1 964 250 рублей, в т.ч. НДС 20 % в размере 327 375 рублей. Указанную сумму покупатель оплачивает полностью, до заключения основного договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 3.1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГ. заключенного с С, цена нежилого помещения составляет 1213 000 рублен, в т.ч. НДС 20 % в размере 202 166,67 рублей. Указанную сумму покупатель оплачивает полностью, до заключения основного договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 3.1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГ. заключенного с Н Т.И., цена нежилого помещения составляет 1 253 400 рублей, в т.ч. НДС -18% в размере 191 196,61 рублей. Указанную сумму покупатель оплачивает полностью, до заключения основного договора купли-продажи.

Судом установлено, что истцы в полном объеме и в установленный срок выполнили возложенные на них предварительным договором обязательства по уплате ответчику суммы обеспечения в полном размере, а именно:

-М в день подписания предварительного договора, ДД.ММ.ГГ оплатила ответчику 1 451 695 рублей, что подтверждается: квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГ г. и актом об оплате предварительного договора купли-продажи нежилого помещения №..

-КК в день подписания предварительного договора, ДД.ММ.ГГ оплатила ответчику 1000000рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГ. и актом об оплате предварительного договора купли-продажи нежилого помещения №

-А в день подписания предварительного договора, ДД.ММ.ГГ оплатила ответчику 1964250рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГ.‚ актом об оплате предварительного договора купли-продажи нежилого помещения №., Промежуточным актом приема-передачи помещения от ДД.ММ.ГГ

-С в день подписания предварительного договора, ДД.ММ.ГГ оплатила ответчику 1 213 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГ.‚ Промежуточным актом о взаиморасчетах к Предварительному договору купли-продажи нежилого помещения №..

-Р в день подписания предварительного договора. ДД.ММ.ГГ оплатила ответчику 1 253 400 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГ.‚ Промежуточным актом о взаиморасчеты № к Предварительному договору купли-продажи нежилого помещения от № от ДД.ММ.ГГ, Передаточным актом от ДД.ММ.ГГ

В соответствии с абзацем 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2,3 и 5 настоящего постановления.

Согласно пункту 5 Пленума ВАС РФ № 54, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Как следует из пункта 3 ст. 487 ГК РФ, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

По условиям заключенных между сторонами спора предварительных договоров, истцы оплатили ответчику сумму обеспечения, размер которой равен стоимости нежилого помещения.

В Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН) право собственности на помещение А (кадастровый №), частью которого являются приобретенные истцами нежилые помещение №, зарегистрировано за ответчиком, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГ.

Нежилые помещения А1-А5 существуют в натуре и фактически переданы во владение и пользование истцу. Так же факт передачи помещений подтверждается Актами приема передачи нежилых помещений.

Истцы ДД.ММ.ГГ. заказным письмом направили ответчику предложение заключить основные договора купли-продажи нежилых помещений в течении 7 дней с даты получения претензии.

Претензия получена ДД.ММ.ГГ.

Согласно изготовленному техническому паспорту помещения от 18.12.2019г. площади помещений были уточнены в размерах, и именно:

помещение №А1 общая площадь 25,3кв.м. (по договору 21.83кв. м.);

помещение №А2 общая площадь 25,7кв.м. (по договору 25,48кв. м.);

помещение №А3 общая площадь 42.2кв.м. (по договору 43,65кв. м.);

помещение №А4 общая площадь 22,30кв.м. (по договору 24,26кв. м.);

помещение №А5 общая площадь 19кв.м. (по договору 20,89кв. м.).

Однако до настоящего времени Истцы не получили от ответчика ответа о готовности заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения.

В связи с изложенным суд приходит к выводу об удовлетворении иска в части признания предварительных договоров купли-продажи нежилого помещения основанными и признании за истцами права собственности на спорные нежилые помещения.

Доказательств опровергающих выводы суда ответчиком не представлено.

Требования истцов об обязании снять арест на совершение регистрационных действий с имуществом, удовлетворению не подлежат, поскольку постановления судебных приставов-исполнителей УФССП России по Московской области в установленном законом порядке не отменены. Иных доказательств суду не представлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования М, КК, А, СНР — удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №., заключенный между М и ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» - основным.

Признать за М право собственности на нежилое помещение №А1, общей площадью 25,30кв.м, являющееся частью нежилого помещения А, кадастровый №, расположенного на цокольном этаже по адресу: <адрес><адрес>.

Признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №.‚ заключенный между КК и ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» - основным.

Признать за КК право собственности на нежилое помещение №А2, общей площадью 25,70кв.м, являющееся частью нежилого помещения А, кадастровый №, расположенного на цокольном этаже по адресу: <адрес>.

Признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения № заключенный между А и ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» - основным.

Признать за А право собственности на нежилое помещение №А3, общей площадью 43,65кв.м, являющееся частью нежилого помещения А, кадастровый №, расположенного на цокольном этаже по адресу: <адрес>.

Признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №., заключенный между С и ООО «Специализированый застройщик «ТомСтрой» - основным.

Признать за С право собственности на нежилое помещение № А4, общей площадью 22,30кв.м, являющееся частью нежилого помещения А, кадастровый №, расположенного на цокольном этаже по адресу: <адрес>.

Признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №.‚ заключенный между Р и ООО «Специализированый застройщик «ТомСтрой» - основным.

Признать за Р право собственности на нежилое помещение №, общей площадью 19кв.м, являющееся частью нежилого помещения А, кадастровый №, расположенного на цокольном этаже по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для регистрации прекращения права собственности ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» на нежилое помещение №А1, общей площадью 25,30кв.м, являющееся частью нежилого помещения А, кадастровый №, расположенного на цокольном этаже по адресу: <адрес> регистрации права собственности на указанное нежилое помещение за М в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество;

- Нежилое помещение №А2, общей площадью 25,70кв.м, являющееся частью нежилого помещения А, кадастровый №, расположенного на цокольном этаже по адресу: <адрес> регистрации права собственности на указанное нежилое помещение за КК в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество;

- Нежилое помещение № А3, общей площадью 43,65кв.м, являющееся частью нежилого помещения А, кадастровый №, расположенного на цокольном этаже по адресу: <адрес> регистрации права собственности на указанное нежилое помещение за А в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество;

- Нежилое помещение №А4, общей площадью 22,30кв.м, являющееся частью нежилого помещения А, кадастровый №, расположенного на цокольном этаже по адресу: <адрес> регистрации права собственности на указанное нежилое помещение за С в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество;

- Нежилое помещение №А5, общей площадью 19кв.м, являющееся частью нежилого помещения А, кадастровый №, расположенного на цокольном этаже по адресу: <адрес> регистрации права собственности на указанное нежилое помещение за Р в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

В удовлетворении требований истцов об обязании снять арест на совершение регистрационных действий с имуществом – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Люберецкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято ДД.ММ.ГГ.

Судья Деева Е.Б.