Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Комитета по У. муниципальным имуществом <адрес> к ФИО1, о расторжении договора аренды земельного участка и возложении обязанности по освобождению и возврату земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по У. муниципальным имуществом <адрес> обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1, о расторжении договора аренды земельного участка и возложении обязанности по освобождению и возврату земельного участка.

В обоснование заявленных исковых требований истцом указано, что Постановлением администрации <адрес> от дата№ предоставлен земельный участок Маслюк Д. С. в аренду на 10 лет площадью 500 кв.м., для строительства усадебного жилого дома по переулку Изыскательский, 20/2 в квартале 600 из земель населенных пунктов.

На основании вышеуказанного постановления между Комитетом по У. муниципальным имуществом <адрес> и Маслюк Д. С. заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес> от дата№ в отношении земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, переулок Изыскательский, 20/2 в квартале 600 из земель населенных пунктов, сроком с дата по дата.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости все права и обязанности по указанному договору переданы ФИО1 (соглашение о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес>№ от дата от дата).

В силу пункта 4.4.2 договора аренды № от дата арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Мероприятиями муниципального земельного контроля комитета установлено, что спорный земельный участок не используется, объектов капитального строительства не обнаружено, территория не огорожена.

Как видно из кадастровой выписки и иных документов (постановление, договор аренды), спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования «под усадебный жилой дом».

Пунктами 1, 3 статьи 615 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Часть первая статьи 619 Гражданского кодекса РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора. Согласно части второй статьи 619 данного Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим Ф. законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата№ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450, 619 Гражданского кодекса РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

В силу абзаца 6 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Ф. законом.

В адрес ответчика комитетом направлено уведомление о неиспользовании земельного участка от дата№с с требованием устранить нарушения норм действующего законодательства.

В связи с не устранением нарушений в адрес ответчика направлено уведомление от дата о необходимости подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Поскольку, приняв на себя права и обязанности по договору, арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с этим видом разрешенного использования, предоставленный ответчику в аренду земельный участок используется с нарушением вида разрешенного использования и условий договора аренды.

До настоящего времени земельный участок с кадастровым номером № по переулку Изыскательскому, 20/2 в квартале 600, в городе Ставрополе не используется в соответствии с целевым назначением (под усадебный жилой дом).

Указанные обстоятельства свидетельствуют о длительном (более трех лет) нецелевом использовании спорного земельного участка.

На основании изложенного просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка в границах земель муниципального участка в границах земель муниципального образования <адрес> от дата№ в редакции соглашения о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка в границах земель <адрес> от дата№ от дата. Обязать ФИО1 освободить и вернуть комитету по У. муниципальным имуществом <адрес> земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, переулок Изыскательский, 20/2 в квартале 600 из земель населенных пунктов.

В судебное заседание представитель комитета по У. муниципальным имуществом <адрес>ФИО2 не явилась, представила суду заявление о рассмотрении гражданского дела без их участия. Просит удовлетворить заявленные требовании в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного разбирательства, воспользовавшись процессуальным правом на участие в судебном заседании посредством своего представителяФИО3,

Представитель ответчика ФИО1 в судебное заседание не явился, представил суд суду отзыв на исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка и возложении обязанности по освобождению и возврату земельного участка. ( отзыв приобщен к материалам гражданского дела).

Просит суд в удовлетворении исковых требований Комитета по У. муниципальным имуществом <адрес> отказать в полном объеме.

Представитель У. Ф. службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, представитель администрации <адрес> ( представлено ходатайство о проведении заседания в их отсутствие), представитель комитета градостроительства администрации <адрес>, третье лицо Маслюк Д. С. в судебное заседание не явились, будучи извещенными о времени и месте судебного разбирательства, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав стороны, исследовав представленные сторонами в условиях состязательного процесса доказательства, оценка которым дана по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд полагает заявленные требования несостоятельными, а потому подлежащими оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации <адрес> от дата№ предоставлен земельный участок Маслюк Д.С. в аренду сроком на 10 лет площадью 500 кв.м. для строительства усадебного жилого дома по переулку Изыскательскому, 20/2 в квартале 600 из земель населенных пунктов.

На основании вышеуказанного постановления между Комитетом по У. муниципальным имуществом <адрес> и Маслюк Д. С. заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес> от дата№ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, переулок Изыскательский, 20/2 в квартале 600 из земель населенных пунктов, сроком с дата по дата.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, все права и обязанности по указанному договору переданы ФИО1 (соглашение о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес>№ от дата от дата).

Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Мероприятиями муниципального земельного контроля Комитета по У. муниципальным имуществом <адрес> установлено, что спорный земельный участок не используется, объектов капитального строительства не обнаружено, территория не огорожена, в связи с чем, на основании положений п. 6 ч. 2 ст. 45 ЗК РФ КУМИ <адрес> обратилось с настоящим иском и просит расторгнуть договор аренды.

Исходя из смысла указанной нормы в целях разрешения настоящего спора подлежат установлению обстоятельства, свидетельствующие о неиспользовании участка ответчиком в целях жилищного строительства.

Судом установлено, что Ответчик до дата не могла производить какие либо работы на данном участке связанные с возведением усадебного жилого дома, поскольку определением Октябрьского районного суда были приняты обеспечительные меры по гражданскому делу № по исковому заявлению Прокурора <адрес> к администрации <адрес>, комитету по У. муниципальным имуществом администрации <адрес>, Маслюк Д. С., ФИО4, ФИО1 с участием третьих лиц У. Ф. службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК, Филиал ФГБУ «Ф. кадастровая палата Ф. службы государственной регистрации кадастра и картографии» по СК, государственное казенное учреждение «Ставропольское лесничество» о признании отсутствующим права аренды на земельные участки, признании договоров аренды земельных участков и соглашений о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков недействительными ничтожными сделками, применении последствий недействительности ничтожных сделок, аннулировании (исключении) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве аренды земельных участков, а также записи регистрации соглашений о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о земельных участках, истребовании земельных участков из незаконного владения, а также по исковому заявлению Ставропольского межрайонного природоохранного прокурора Маслюку Д. С., ФИО4, ФИО1 о признании сведений о границах земельных участков подлежащих уточнению, а площади – ориентировочной.

Согласно определению Октябрьского районного суда <адрес> от датаМаслюку Д.С., запрещено осуществлять строительство на земельных участках, расположенных по адресу: <адрес>, переулок Изыскательский, №, а также совершать иные гражданско-правовые сделки с указанными земельными участками; администрации <адрес>, комитету по У. муниципальным имуществом <адрес> – принимать распоряжения, постановления по указанным земельным участкам, договора аренды; комитету градостроительства администрации <адрес> – выдавать разрешения на строительство по данным земельным участкам; У. Ф. службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> – регистрировать все виды гражданско-правовых сделок по указанным земельным участкам.

Лишь после рассмотрения апелляционной жалобы и протеста прокурора на решение по данному делу дата были отменены обеспечительные меры, вследствие чего ответчик получила возможность осваивать данный земельный участок.

Таким образом, в рассматриваемом случае, довод комитета по У. муниципальным имуществом <адрес> о том, что на момент проведения мероприятий муниципального земельного контроля от дата и направления уведомление о неиспользовании земельного участка от дата спорный земельный участок не используется арендатором длительное время (более трех лет) не основан на фактических обстоятельствах дела.

В определении конституционного Суда Российской Федерации от дата№-О указано, что неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной – арендатором.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, Ф. законами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Аналогичная позиция высказана в определении Верховного Суда РФ от дата№-КГ-14. В связи с чем, довод комитета о неиспользовании ответчиком земельного участка в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования нельзя признать правомерным.

Кроме того, договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, не предусмотрены.

В силу ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Ф. законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Указанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В данном случае существенным нарушением ответчиком условий договора аренды истец считает неосвоение ответчиком в течение трех лет земельного участка в соответствии с его назначением, определенном в договоре.

Однако истец не учитывает, что ответчик в силу длительных судебных разбирательств с дата по дата, в рамках которых были приняты обеспечительные меры, в виде запрета осуществлять строительство на данном земельном участке не имел возможности использовать его по целевому назначению.

Пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом. Следовательно, только после получения разрешения на строительство появляется возможность осуществления строительства и использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Судом установлено, что арендатор заинтересован в продолжении арендных отношений и подтвердил принятие им мер и совершение действий, направленных на получение разрешения на строительство с целью использования земельного участка по его прямому назначению.

С момента приобретения прав на земельный участок по спорному договору ответчик подготовил проектную документацию на строительство усадебного жилого дома, получил градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № от дата подписанный руководителем У. архитектуры комитета градостроительства администрации города Ставрополя ФИО5, дата Ответчик обратилась в Комитет градостроительства администрации <адрес> с уведомлением от дата о соответствии параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения, данные обстоятельства подтверждают активное освоение ответчиком спорного земельного участка. Задолженности по арендной плате не имеется.

Таким образом, представленными ответчиком доказательствами подтверждается, что арендатором осуществлялись действия по сбору документов, необходимых для получения в установленном законом порядке разрешения на строительство объекта капитального строительства. При этом срок аренды спорного земельного участка истекает дата, что с очевидностью позволяет Ответчику завершить строительство индивидуального жилого дома в установленные договором сроки.

Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, в связи с чем избранная истцом мера ответственности (расторжение договора) должна быть соразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

Из материалов дела не следует и Истцом не представлено доказательств того, что Истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении с ответчиком спорного договора.

Таким образом, в рассматриваемом случае, довод комитета по У. муниципальным имуществом <адрес> от том, что на момент проведения мероприятий муниципального земельного контроля от дата и направления уведомление о неиспользовании земельного участка от дата спорный земельный участок не используется арендатором длительное время (более трех лет) не основан на фактических обстоятельствах дела.

При указанных обстоятельствах, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Комитета по У. муниципальным имуществом <адрес> к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка от дата№ и возложении обязанности по освобождению и возврату земельного участка – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд путем подачи жалобы через Промышленный районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено дата.

Судья Л.В. Сподынюк