Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению муниципального имущества города Пензы о взыскании суммы неосновательного обогащения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с названным иском, указав, что на основании договора аренды от 20.08.2019 г., заключенного между ней и Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы, ей во временное пользование за плату, был предоставлен земельный участок площадью 1 402 кв.м., категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Адрес , с кадастровым номером Номер . По условиям договора (п. 2.2) размер ежегодной арендной платы за участок определен в договоре, в размере - 1 035 980 рублей. Согласно п. 2.3 сумма арендной платы подлежала оплате в полном объеме за первый год аренды единовременно в течение 10 дней с момента подписания договора. В указанную сумму были включены денежные средства в размере - 224 400 рублей, оплаченные ей 29.07.2019 года в качестве задатка за участие в аукционе.

Истец так же указывает, что на основании договора от 16.12.2019 г. № 15105 земельный участок Номер площадью 1 402 кв.м., расположенный по адресу: Адрес , ранее переданный ей в аренду по договору от 20.08.2019 г., был передан ей в собственность для индивидуального жилищного строительства. Право собственности на указанный земельный участок было ею зарегистрировано в установленном порядке - 24.12.2019 г. На основании соглашения от 18.12.2019 г. договор аренды от 20.08.2019 г. № 487, заключенный между ней и Управлением муниципального имущества города Пензы был расторгнут.

Истец полагает, что в связи с досрочным расторжением договора аренды, арендная плата за неиспользованный период, который составляет 8 месяцев (с января 2020 года по август 2020 года), рассчитанная в размере 690 653,33 рубля (1 035 980 : 12 х 8 = 690 653,33) подлежит возврату. На ее предложение о добровольном возврате денежных средств, ответчик в письме от 24.12.2019г. отказал.

ФИО1 просила суд взыскать с ответчика в ее пользу, излишне уплаченную арендную плату в размере – 690 653,33 рубля.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования уточнила, просила суд взыскать с Управления муниципального имущества города Пензы в ее пользу сумму неосновательного обогащения в размере – 681 192,31 рубля.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, допущенная к участию в деле в порядке п. 6 ст. 53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании иск с учетом уточнений поддержала, просила удовлетворить.

Представитель ответчика Управления муниципального имущества города Пензы – ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать, поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление.

Суд, выслушав пояснения истца, представителя истца и представителя ответчика, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено и подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами, что ФИО1 в августе 2019 года участвовала в аукционе по приобретению права на заключение договора аренды земельного участка площадью 1 402 кв.м., расположенного по адресу: Адрес . По результатам проведения аукциона, ФИО1 была признана победителем аукциона на право заключения договора аренды указанного земельного участка.

20.08.2019 г. на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов от 06.08.2019 г. (Лот № 5) между ФИО1 и Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы был заключен договор аренды земельного участка № 487 (далее – Договор).

Согласно Договору Управление муниципального имущества администрации г. Пензы (Арендодатель, действующий от имени Муниципального образования «город Пенза») предоставило ФИО1 (Арендатору) во временное пользование, за плату, земельный участок площадью 1 402 кв.м., с кадастровым номером Номер , разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, расположен по адресу: Адрес .

В силу п. 2.1 Договора, срок его действия определен сторонами с 20.08.2019 года по 19.08.2039 года.

В соответствии с п. 2.2 Договора, размер ежегодной арендной платы составляет - 1 035 980 рублей.

Кроме того, в Договоре стороны предусмотрели, что сумма задатка, предварительно внесенная арендатором, засчитывается в сумму арендной платы.

Как следует из имеющихся в материалах дела доказательств, арендная плата за первый год аренды за указанный земельного участка была выплачена ФИО1 в полном объеме: 29.07.2019 года ФИО1 оплатил денежную сумму в размере - 224 400 рублей (задаток для участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка), впоследствии ФИО1 оплатила оставшуюся денежную сумму, в размере - 811 580 рублей.

На основании акта приема-передачи земельного участка от 20.08.2019 г., земельный участок площадью 1 402 кв.м., с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером Номер , расположенный по адресу: Адрес был передан ФИО1

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и не оспариваются сторонами.

Судом также установлено, что 16.12.2019 г. между ФИО1 и Управлением муниципального имущества г. Пензы был заключен договор купли-продажи земельного участка в собственность № 15105.

На основании указанного договора купли – продажи, ФИО1 приобрела в собственность земельный участок, расположенный по адресу: Адрес , площадью 1 402 кв.м., с кадастровым номером Номер .

18.12.2019 г. между ФИО1 и Управлением муниципального имущества г. Пензы было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 20.08.2019 г. № 487. В соответствии с данным соглашением стороны пришли к соглашении считать договор аренды земельного участка № 487 от 20.08.2019 г. прекратившим свое действие с 15.12.2019 г.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество следует, что право собственности ФИО1 на спорный земельный участок зарегистрировано 24 декабря 2019 года.

ФИО1 в декабре 2019 года обратилась в Управление муниципального имущества г. Пензы с требованием возвратить ей переплату по договору аренды земельного участка от 20.08.2019 г. № 487, в размере - 690 653,33 рубля.

Управление муниципального имущества администрации г. Пензы в письме от 24.12.2019 г. № 7/12740 отказало ФИО1 в возврате переплаты по договору аренды от 20.08.2019 г. № 487, сославшись на п. 5.4 Договора, что в случае досрочного расторжения договора арендная плата возврату не подлежит.

Обращаясь в суд с названным иском, ФИО1 полагает, что отказ Управления муниципального имущества г. Пензы в выплате ей излишне уплаченных денежных средств по договору аренды спорного земельного участка, нарушает её права и законные интересы, так как арендная плата, полученная ответчиком за период, после приобретения земельного участка в собственность, является неосновательным обогащением последнего, в связи с чем, она просит его взыскать.

Согласно ст. 264 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

На основании п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Отказывая ФИО1 в возврате денежных средств, оплаченных в качестве арендной платы, ответчик сослался на положения п. 5.4 договора аренды земельного участка от 20.08.2019 г., регулирующего вопросы расторжения договора. Так, согласно пункту 5.4 Договора, в случае досрочного расторжения договора внесенная арендная плата возврату не подлежит.

Однако в данном случае имеет место не расторжение договора, а прекращение обязательств сторон в силу закона, а именно ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Иное законом не предусмотрено, и не вытекает из существа обязательства, поскольку в связи с возникновением права собственности на арендованный земельный участок, ФИО1, являясь арендатором, стала одновременно и арендодателем, так как именно собственнику земельного участка принадлежит право пользования и распоряжения им, в том числе, в виде сдачи его в аренду, как указано в п. 1 ст. 260 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, а покупатель владеет приобретенным имуществом на основании договора.

После регистрации права собственности на земельный участок за ФИО1, продолжение использования средств, полученных за дальнейший срок аренды, выходит за рамки содержания договора, так как Управление муниципального имущества г. Пензы не может обеспечить предоставление аренды спорного участка, и, соответственно, полученная за дальнейший срок аренды денежная сумма неосновательно сберегается ответчиком.

Принимая во внимание то, что арендные платежи истцом произведены в полном объеме за пользование земельным участком за год вперед, в то время как фактически на основании договора аренды, спорным земельным участком ФИО1 владела меньше предусмотренных данным договором сроков, отказа Управления муниципального имущества г.Пензы в возврате ФИО1 излишне уплаченных денежных средств по договору аренды земельного участка от 20.08.2019 г. № 487 является незаконным и необоснованным.

Довод представителя ответчика о том, что основанием для отказа в иске являются положения договора аренды от 20.08.2019 г. № 487, содержащие соглашение сторон о том, что в случае расторжения договора арендная плата возврату не подлежит, суд не принимает, поскольку он основан на неправильном толковании норм материального права.

Прекращение обязательств регулируется гл. 25 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обязательства прекращаются исполнением (ст.408 Гражданского кодекса Российской Федерации), отступным (ст.409 Гражданского кодекса Российской Федерации), зачетом (ст.410 Гражданского кодекса Российской Федерации), совпадением должника и кредитора в одном лице (ст.413 Гражданского кодекса Российской Федерации), новацией (ст.414 Гражданского кодекса Российской Федерации), прощением долга (ст.415 Гражданского кодекса Российской Федерации), невозможностью исполнения (ст.416 Гражданского кодекса Российской Федерации), на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст.417 Гражданского кодекса Российской Федерации), смертью гражданина (ст.418 Гражданского кодекса Российской Федерации), ликвидацией юридического лица (ст.419 Гражданского кодекса Российской Федерации). В данном случае обязательство прекратилось в соответствии со ст.413 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Вопросы изменения и расторжения договора регулируется гл. 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, прекращение договора и расторжение договора являются разными понятиями как по своей правовой природе, так и по возникающим правовым последствиям.

На основании п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В рассматриваемом споре под неосновательностью пользования следует понимать отсутствие оснований для безвозмездного пользования спорным земельным участком, а под неосновательным обогащением - денежные средства, которые исходя из принципа платности землепользования, установленного подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, должно выплачивать лицо, пользующееся земельным участком в размере, предусмотренном для правоотношений аренды земельного участка.

Таким образом, лицо, использующее объекты нежилого фонда, земельный участок, не внося за это плату, тем самым неосновательно сберегает собственные денежные средства за счет собственника недвижимого имущества, в связи с чем, с него может быть взыскано неосновательное обогащение в размере сбереженной им арендной платы.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что Управление муниципального имущества г. Пензы необоснованно уклоняется от возврата части оплаты пользования спорным земельным участком, в связи с чем, соответствующие денежные средства подлежат взысканию в пользу истца.

При определении размера полученной ответчиком арендной платы, подлежащей возврату истице, суд соглашается с расчетом истца, и при этом, учитывает, что право собственности ФИО1 на спорный земельный участок было зарегистрировано 24.12.2019 г.

Согласно п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу положений пп. 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю, обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Соответственно, обязанность арендатора вносить плату за арендованный земельный участок установлено только на период действия договора аренды, и прекращается она, с момента государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок.

Таким образом, исходя из анализа указанных норм законодательства, учитывая все имеющиеся в материалах дела доказательства, в их совокупности, с Управления муниципального имущества г. Пензы в пользу ФИО1 подлежит взысканию неосновательное обогащение в размере - 681 192,31 рубля, исходя из следующего расчета: период пользования земельным участком на основании договора аренды от 20.08.2019 г. № 487: с 20.08.2019 г. по 23.12.2019 г.; период неосновательного обогащения с 24.12.2019 г. (с момента перехода истцу права собственности на земельный участок) и до 19.08.2020 г. - 240 дней x 2 838,30 руб. (1 035 980 руб. /365) = 681 192,31 рубля.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданско процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

ФИО4 Бахытовны к Управлению муниципального имущества города Пензы о взыскании суммы неосновательного обогащения удовлетворить.

Взыскать с Управления муниципального имущества города Пензы в пользу ФИО1 сумму неосновательного обогащения в размере – 681 192,31 рубля.

Решение суда может быть обжаловано в Пензенский областной суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 28 августа 2020 года.

Судья Ю.А. Андрианова