Гражданский кодекс часть 1

Баунтовский районный суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Шибановой Т.А., при секретаре Шираповой М.Ц., с участием истца Тепляковой Н.Б., ответчика - генерального директора ООО «Авто Плюс» Михайловой А.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тепляковой Н.Б. к ООО «Авто Плюс» о расторжении договора аренды недвижимого имущества и обязании ответчика освободить арендованное имущество, взыскании штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Ответчиком заявлено указанное исковое требование, мотивированное следующим:

22 апреля 2014 года между ООО «Авто Плюс» и Федеральным государственным унитарным предприятием «Бурятавтодор» был заключен Договор аренды, предусматривающий переход прав владения и пользования в отношении недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и закрепленного на праве хозяйственного ведения за ФГУП «Бурятавтодор» согласно которому Ответчик получил во временное владение и пользование для дальнейшего использования под магазин здание проходной, находящееся по адресу: <адрес>

При этом Ответчику было предоставлено право пользования частью закрепленного за Арендодателем земельного участка, необходимого для использования арендованного недвижимого имущества.

19.07.2018 года по результатам открытого аукциона истцом было приобретено в собственность указанное здание проходной и иные здания, находящиеся по адресу: <адрес>, а также земельный участок на котором указанные объекты находятся.

Истцом после регистрации права собственности были зафиксированы множественные нарушения договора аренды, допущенные Ответчиком, в частности: расширение здания проходной посредством пристройки дополнительного помещения, а равно прокладка новых электрических сетей; постройка забора на территории земельного участка, посредством которого для здания проходной был выделен и разграничен отдельный земельный участок, а принадлежащий Истице земельный участок был значительно уменьшен. Более того указанные самовольные постройки не были согласованы Ответчиком как с ФГУП «Бурятавтодор», так и с Истицей. Вследствие чего Ответчиком были грубо нарушены положения Договора.

Истица в ходе переговоров с руководителем Ответчика неоднократно требовала устранить указанные выше нарушения и привести имущество в первоначальный вид, на что последний совершенно не реагировал.

23.09.2018 года Истицей руководителю Ответчика А.Л. Михайловой было вручено предписание с требованием в пятидневный срок устранить указанные выше нарушения, причем путем демонтажа и оплатить в силу п.4.9. Договора в течение 10 дней штраф в размере 5 000,00 рублей. На указанное предписание Ответчик также не отреагировал.

На момент подачи настоящего искового заявления, допущенные Ответчиком нарушения Договора, последним так и не устранены. Просит суд расторгнуть договор аренды от 22.04.2014г., заключенный между ООО «Авто Плюс» и Федеральным государственным унитарным предприятием «Бурятавтодор»; обязать ООО «Авто Плюс» в пятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда освободить арендованное имущество; взыскать с ООО «Авто Плюс» в пользу истца штраф за не соблюдение п.2.4.6. Договора в размере 5 000,00 рублей, а также возместить расходы по уплате государственной пошлины.

В судебном заседании истец Теплякова Н.Б. исковые требования поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении.

Представитель ответчика – генеральный директор ООО «Авто Плюс» Михайлова А.Л. исковые требования не признала, представила суду письменные возражения на иск, где указала следующее: 22.04.2014 между ООО «Авто Плюс» и ФГУП «Бурятавтодор» года был заключен договор аренды на здание проходной, для использования под магазин (пункт 1.2. договора), по адресу: <адрес>, сроком на 5 лет (пункт 1.9.). Срок аренды заканчивается 22 апреля 2019 года.

Все существенные условия договора сторонами были обговорены, согласованны и подписаны.

Согласно условиям договора, указанное имущество арендатором, должно использоваться под размещение магазина, соответственно размещение магазина в проходной влечет за собой неотделимые улучшения имущества без вреда для указанного Имущества.

Ответчиком в момент заключения договора аренды с третьим лицом в 2014 году были обговорены все условия улучшения здания проходной, для использования под магазин, соответственно ответчик принял указанное имущество по договору от 22.04.2014 года и приступил использовать его по назначению. Кроме того, ответчик вручил письменное заявление в приемной на улучшение указанного имущества, осуществил улучшения имущества, в результате чего приступил к осуществлению деятельности магазина. Без улучшения здания проходной, под деятельность магазина, договор аренды ответчиком и третьим лицом не мог бы был заключенным.

До июля 2018 года, до смены собственника, третье лицо не предъявляло ни устных, ни письменных претензий к ответчику по вопросу улучшения арендованного имущества за весь период аренды по договору.

Кроме того, Общество с ограниченной ответственностью «Авто Плюс» является добросовестным плательщиком аренды, порядок и сроки уплаты аренды не нарушало, исполняет обязательства надлежащим образом.

Учитывая изложенное, ответчик, Общество с ограниченной ответственностью «Авто Плюс», считает, что не нарушил существенных условий договора на аренду здания проходной под магазин, по адресу: <адрес>. Считает, что ущерб истцу не причинен, нарушения существенных условий договора не имеется, в связи с чем просит в иске отказать.

Представитель третьего лица, ФГУП «Бурятавтодор», надлежаще уведомленного о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, об уважительных причинах своего отсутствия суду не сообщил. В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 ГПКРФ, суд рассматривает гражданское дело при имеющейся явке.

Суд, выслушав стороны, изучив представленные доказательства, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что 22.04.2014 между Федеральным государственным унитарным предприятием «Бурятавтодор» и ООО «Авто Плюс» был заключен договор аренды, в соответствии с условиями которого арендодатель передает арендатору для использования под магазин недвижимое имущество – здание проходной 1971 г. постройки, одноэтажное, общей площадью 31,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, с правом пользования частью закрепленного за арендодателем земельного участка, необходимого для использования имущества в соответствии с его назначением. Срок действия договора аренды определен в 5 лет. Здание арендатором переоборудовано и используется под магазин.

19.07.2018 здание проходной, иные здания по адресу: <адрес>, а также земельный участок, на котором указанные объекты находятся, были приобретены Тепляковой Н.Б. Право собственности на земельный участок и здание проходной зарегистрировано за Тепляковой Н.Б., что подтверждается представленными стороной истца выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Как установлено ч. 1 ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно положениям статей 617, 653 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Пунктом 1.10 Договора аренды от 22.04.2014 предусмотрено, что все улучшения переданного арендатору имущества производятся Арендатором с письменного согласия Арендодателя.

В силу первого абзаца п.2.4.6, договора Арендатор не имеет права производить прокладок скрытых и открытых проводок, перепланировок и переоборудования арендованного имущества, иного улучшения, вызываемого потребностью Арендатора, без письменного разрешения Арендодателя.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что арендованное имущество – здание проходной в силу его использования в качестве магазина было перестроено, т.е. арендатором произведены определенные улучшения. Вместе с тем, в нарушение положений договора аренды, указанные улучшения произведены без письменного разрешения арендодателя. Стороной ответчика какие-либо документы, подтверждающие письменное согласие арендатора на производство улучшений суду не представлены. Также ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие наличие письменного разрешения арендодателя на производство прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования здания проходной, а равно согласования таковых с органами пожарного, санитарно-эпидемиологического и энергонадзора, другими уполномоченными органами. В силу второго абзаца п.2.4.6, договора в случае обнаружения Арендодателем самовольных перестроек, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид арендованного имущества, таковые должны быть ликвидированы Арендатором, а арендованное имущество должно быть приведено в первоначальный вид за счет Арендатора, причем в срок, определяемый односторонним предписанием Арендодателя.

В силу п.4.9. Договора при несоблюдении условий п.2.4.6. Договора Арендатор обязуется оплатить Арендодателю штраф в размере 5 000,00 рублей, в течение 10 дней с момента получения предписания.

23.09.2018 истцом вручено предписание с требованием в пятидневный срок устранить указанные выше нарушения, причем путем демонтажа и оплатить в силу п.4.9. Договора в течение 10 дней штраф в размере 5 000 рублей. До настоящего времени предписание ответчиком не исполнено.

Согласно пп.1 п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Стороной ответчика в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса не представлены доказательства произведения улучшений арендованного имущества с письменного согласия арендодателя. Довод Михайловой А.Л. о том, что в приемной ФГУП «Бурятавтодор» ею было оставлено письменное заявление на улучшение имущества, а также что до смены собственника от арендатора никаких претензий не поступало, суд находит несостоятельным.

Суд считает, что нарушения условий договора аренды, связанные с производством улучшений, перепланировок и переоборудования арендованного имущества являются существенными.

При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом, подлежат взысканию с ответчика согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от 22.04.2014г., заключенный между ООО «Авто Плюс» и Федеральным государственным унитарным предприятием «Бурятавтодор».

Обязать ООО «Авто Плюс» в пятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда освободить арендованное имущество.

Взыскать с ООО «Авто Плюс» в пользу Тепляковой Н.Б. штраф за несоблюдение п.2.4.6. Договора в размере 5 000 (пять тысяч) рублей 00 коп.

Взыскать с ООО «Авто Плюс» в пользу Тепляовой Н.Б. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 400 (четыреста) рублей 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в течение одного месяца со дня вынесения в окончательной форме, в апелляционном порядке через Баунтовский районный суд Республики Бурятия.

Судья Т.А.Шибанова