Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 31 мая 2016 года дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Омского муниципального района Омской области о признании недействительным договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Омский районный суд Омской области с иском к Администрации Омского муниципального района Омской области о признании недействительным договора аренды земельного участка. В обоснование заявленных требований указал, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № от 05.06.2014 года, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 55:20:220101:6513, в границах <данные изъяты> сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого определено примерно в 130 м. по направлению на запад относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <адрес>, площадью 1500 кв.м., для размещения дома индивидуальной жилой застройки. Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 10.12.2014 года. 20.02.2016 года Омским районным судом Омской области было принято к производству гражданское дело № по исковому заявлению К.С.Г. к Администрации Троицкого сельского поселения Омского муниципального района Омской области, ФИО1 о признании недействительными результатов межевания земельных участков, исключении сведений о границах из ГКН. Решением Омского районного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № исковые требования К.С.Г. были удовлетворены. Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 02.10.2009 №К.С.Г. на праве общей долевой собственности принадлежит 1/4 доли земельного участка с кадастровым номером № площадью 26 684 кв.м. При рассмотрении гражданского дела № дела было установлено, что границы земельного участка с кадастровым номером № были установлены в 2006 году, что подтверждается проектом территориального землеустройства от 2006 года. Земельный участок с кадастровым номером № был сформирован в 2006 году, для реализации его на аукционе. Кроме того, экспертом выявлено наложение границ земельного участка с кадастровым номером №, и земельного участка с кадастровым номером №, арендатором которого и является истец. Согласно схеме расположения земельных участков, земельный участок с кадастровым номером № находится внутри земельного участка №. Считает, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером № является недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ, т.к. истцу в аренду был передан земельный участок, который фактически принадлежал К.С.Г. Просит признать договор аренды № от 05.06.2014 земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, в границах <данные изъяты> сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого определено примерно в 130 м. по направлению на запад относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <адрес>, площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером № недействительным с момента его заключения.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, суду пояснил, что проживает в <адрес>, его бывший сослуживец предложил взять в аренду земельный участок для строительства, указав место расположения земельного участка относительно жилого <адрес>. Он принял решение взять в аренду земельный участок для строительства, подписал с администрацией ОМР договор аренды, однако к строительству дома не приступил. В 2016 году он узнал, что земельный участок, переданный ему в аренду фактически расположен в границах земельного участка, принадлежащего К.С.Г., которая в 2006 году купила земельный участок у Администрации ОМР на аукционе. Просил признать договор аренды земельного участка недействительным по основаниям предусмотренным ст. 168 ГК РФ.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующий на основании устного ходатайства, исковые требования подержал по основаниям изложенным в исковом заявлении, суду пояснил, что договор аренды земельного участка является недействительным, в силу несоответствия его требованиям закона. Администрация предоставила истцу в аренду земельный участок, принадлежащий на праве собственности К.С.Г., а не земельный участок из земель государственная собственность на которые не разграничена.

Представитель ответчика администрации Омского муниципального района Омской области, ФИО3, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление. Суду пояснил, предоставление земельного участка истцу осуществлялось в соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ, каких-либо нарушений порядка предоставления земельного участка допущено не было. Земельный участок, переданный в аренду истцу прошел кадастровый учет и его границы установлены в соответствии с действующим законодательством. При заключении данного договора Администрацией Омского муниципального района Омской области в рамках предоставленных ей полномочий были проверены все документы при решении вопроса о заключении договора. Земельный участок был передан в аренду по договору датированному 05.06.2014 года, в приложении к договору имеется акт о приеме-передаче земельного участка. Согласно пункту 4.1 договора арендатор обязался использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления. Обязанность по уплате арендных платежей возникла с момента подписания акта о приеме-передаче земельного участка. Вместе с тем, до даты вступления в законную силу решения Омского районного суда по гражданскому делу №, т.е. до 26.04.2016 года, которым исключены из ГКН сведения о границах земельного участка, истец не обращался с заявлением о расторжении договора аренды, следовательно, оснований для признании договора аренды недействительным с момента его заключения не имеется.

Третье лицо ФИО4, в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом.

Третье лицо Администрация Троицкого сельского поселения ОМР Омской области о времени рассмотрения дела была извещена надлежащим образом, своего представителя не направила.

Выслушав пояснения истца, представителя ответчика, изучив представленные документы, а так же материалы гражданского дела № суд считает, что требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что 05.06.2014 года между Омским муниципальным образованием в лице Заместителя Главы Омского муниципального района П.А.В. и ФИО1 на основании распоряжения Администрации ОМР Омской области от ДД.ММ.ГГГГ № Р-14ОМС-993 «О предоставлении земельного участка, местоположение которого определено примерно в 130 м по направлению на запад, относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <адрес>, ФИО1», был заключен договор аренды земельного участка №. Неотъемлемой частью договора являются: расчет арендной платы и акт приема-передачи.

Согласно данному договору арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 28.02.2014 года №, площадью 1500 кв.м., в границах <данные изъяты> сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого определено, примерно в 130 м. на запад относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <адрес>, с кадастровым номером №, из состава земель населенных пунктов для размещения дома индивидуальной жилой застройки. Договор заключен сроком на три года.

Договор аренды земельного участка № от 05.06.2014 года был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области 10.12.2014 года.

Акт приема-передачи был подписан между сторонами 05.06.2014 года.

Согласно межевому плану от 18.02.2013 года, изготовленного кадастровым инженером М.К.Ю., земельный участок был образован или земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, местоположение определено в 130 метрах по направлению на запад, относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <адрес>.

Земельный участок с кадастровым номером № был сформирован на основании межевого плана от 18.02.2013 года. заказчиком работ являлась ФИО4 По заявлению Администрации ОМР поставлен на кадастровой учет 29.03.2013 года.

Таким образом, истцу был предоставлен земельный участок, имеющий установленные в соответствии с требованиями действующего законодательства границы, и местоположение которого определено относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <адрес>.

Из материалов гражданского дела № года усматривается, что К.С.Г. является собственником ? доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Земельный участок имеет следующие характеристики: категория земель – земли населенных пунктов – для строительства сельскохозяйственного рынка и гостиничного комплекса, площадь 26 684 кв.м.

Право общей долевой собственности истца на указанный земельный участок возникло на основании договора купли-продажи земельного участка от 08.09.2009 года, заключенного между истцом и М.Д.И.

Изначально земельный участок с кадастровым номером № был приобретен М.В.Г. 09.10.2006 г. на открытом аукционе по продаже объектов недвижимости, организованном Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации ОМР Омской области.

Согласно данным кадастровой выписки о земельном участке от 04.03.2016 г. земельный участок учтен в ГКН ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, имеет местоположение: <адрес>, относится к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – для строительства сельскохозяйственного рынка и гостиничного комплекса, площадь участка составляет 26 684 кв.м., граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Согласно кадастровому паспорту от 27.04.2016 на земельный участок с кадастровым номером №, сведения о данном земельном участке были внесены в Государственный кадастра недвижимости 10.11.2006, при этом при этом с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет 09.11.2006 обратилась Администрация Омского муниципального района Омской области.

Согласно заключению землеустроительной экспертизы по гражданскому делу №, границы предполагаемого местонахождения земельного участка с кадастровым номером №, участником общей долевой собственности на который является истец, установлены на местности путем выноса координат, определенных графическим моделированием на ЭВМ, согласно проекту территориального землеустройства от 2006 года по формированию земельного участка, выделяемого из земель, находящихся в государственной собственности для реализации его путем аукциона. Площадь установленного на местности земельного участка составила 26 684 кв.м.

В ходе проведения экспертизы выявлено наложение границ определенной на местности территории и границ земельного участка, ранее учтенного в ГКН с кадастровым номером №.

При разрешении заявленных К.С.Г. требований уд пришел к выводу, что межевание земельного участка с кадастровым номером № осуществлено с нарушением требований действующего законодательства о государственном кадастровом учете и нарушает права истца как собственника земельного участка. При проведении межевых работ в отношении спорных земельных участков были нарушены требования законодательства по согласованию границ с заинтересованными лицами, в результате чего указанные земельные участки были целиком образованы за счет земельного участка с кадастровым номером №.

Судом по гражданскому делу № года принято решение о признании недействительными результатов межевания земельного участка с кадастровым номером № и исключении из ГКН сведений о его границах.

Решение Омского районного суда Омской области от 18.03.2016 года по гражданскому делу № вступило в законную силу 26.04.2016 года.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, суд приходит к выводу, что земельный участок, предоставленный ФИО1 в аренду был сформирован не из земель государственной или муниципальной собственности, а из земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего на праве собственности физическим лицам.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч.1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается на согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Особенности передачи в аренду земельных участков определены статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации с отсылкой к статье 27 названного кодекса, согласно которым земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений, определялось, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

При этом суд считает необходимым отметить, что формирование земельного участка должно осуществляться не только с соблюдением требований, ограничений и запретов земельного законодательства, но и с учетом всей совокупности правовых норм, содержащихся как в законах, так и в подзаконных актах, регулирующих правоотношения, складывающиеся в смежных областях.

Земельный участок, предоставленный в аренду, как следует из материалов кадастрового дела земельного участка с кадастровым номером №, поставлен на государственный кадастровый учет 29.03.2013, по заявлению Администрации ОМР, на основании межевого плана от 18.02.2013 года, подготовленного в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по заказу ФИО4

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Правовое регулирование земельных участков, как объектов землеустройства, осуществляется Федеральным законом от 24.07.2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в соответствии с п. 10 ст. 38 которого, образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам. Если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории, проекта межевания земельного участка или земельных участков или иного предусмотренного федеральным законом документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа.

В силу п. 4 ст. 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

В соответствии с положениями ст. 260 Гражданского кодекса РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии со ст. 261 Гражданского кодекса РФ если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.

Таким образом, решая вопрос о формировании и предоставлении земельного участка в аренду, орган местного самоуправления должен был убедиться в том, что вновь образуемый земельный участок не обременен правами иных лиц, формируется из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Как установлено в судебном заседании ФИО1 арендовал спорный земельный участок для размещения дома индивидуальной жилой застройки. Земельный участок, предоставленный в аренду ФИО1, находится в пределах границы земельного участка, принадлежащего собственникам К.С.Г. и ФИО5. Из решения Омского районного суда Омской области от 18.03.2016 года следует, что при установлении границ вновь образуемого земельного участка, которому в дальнейшем был присвоен кадастровый номер №, были нарушены требования Федерального закона от 24.07.2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что в аренду был предоставлен земельный участок (часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами), который был сформирован не из земель муниципальной или государственной собственности, т.е. Администрация ОМР распорядилась земельным участком, на распоряжение которым не имела прав.

Учитывая, что в аренду был передан земельный участок, право распоряжаться которым у Администрации ОМР отсутствовало, сделка подлежит признанию недействительной, в соответствии со ст. 168 ГК РФ.

В соответствии с требованиями ст. 167 ч.1 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Омского муниципального района Омской области удовлетворить.

Признать договор аренды № от 05.06.2014 года земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов в границах <данные изъяты> сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого определено примерно в 130 м. по направлению на запад относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <адрес>, площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером № недействительным с момента его заключения.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Омский районный суд Омской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.В. Безверхая

Решение в окончательной форме изготовлено 06 июня 2016 года