Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в отрытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента земельных отношений администрации г.Перми к ООО коммерческая фирма «Нопелест-Инвест», Белобабову Михаилу Викторовичу о продаже объекта с публичных торгов,

у с т а н о в и л:

Департамент земельных отношений администрации г.Перми обратился в суд с иском к ООО коммерческая фирма «Нопелест-Инвест» о продаже объекта с публичных торгов, указав в заявлении, что между департаментом и ООО «Нопелест-Инвест» на основании п.21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса РФ», заявления от 17.05.29017г. № был заключен договор аренды от 14.06.2017г. № земельного участка с кадастровым № площадью 4102 кв.м., находящегося по адресу: <адрес> под объект незавершенного строительства с кадастровым № на срок с 18.05.2017г. по 17.05.2020г.

В соответствии с п.15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В п.6.8 договора аренды также содержится указание на отсутствие преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды.

В связи с этим департамент 24.04.2020г. уведомил арендатора о прекращении договора аренды от 14.06.2017г. № по окончании его действия, а именно с 17.05.2020г.

Согласно выписке из ЕГРН от 23.04.2020 № на объект недвижимости с кадастровым №, ответчику на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства. Степень готовности объекта 8%.

В соответствии с п.п. 10 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ без проведения торгов может быть предоставлен земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п.5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Пунктом 5 ст. 39.6 ЗК РФ определено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В связи с вышеуказанным, данные обстоятельства влекут наступление последствий, установленных статьей 239.1 ГК РФ в соответствии с которой, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Истец просил изъять у ООО «Нопелест-Инвест» объект незавершенного строительства (кадастровым №) путем продажи с публичных торгов. Обязать ответчика ООО «Нопелест-Инвест» освободить земельный участок с кадастровым № площадью 4102 кв.м., находящийся по адресу <адрес> и передать по акту приема-передачи арендодателю в течение трех дней с момента вступления в силу решения суда.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 22.10.2020г. к участию в деле в качестве соответчика привлечен Белобабов Михаил Викторович.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 10.12.2020г. дело № направлено в Пермский краевой суд для направления его в суд общей юрисдикции.

Определением Пермского краевого суда от 12.02.2021г. гражданское дело по иску Департамента земельных отношений администрации г.Перми к ООО «Нопелест-Инвест», Белобабову Михаилу Викторовичу об изъятии объекта незавершенного строительства, возложении обязанности передать земельный участок передано для рассмотрения в Мотовилихинский районный суд г.Перми.

С учетом уточненного 15.09.2021г. иска Департамент земельных отношений просит изъять у ООО «Нопелест-Инвест» объект незавершенного строительства (кадастровым №) путем продажи с публичных торгов.

В судебном заседании представитель истца требования поддержала, по доводам иска.

Представитель ответчика ООО «Нопелест-Инвест» в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал ранее представленные письменные пояснения (л.д. 205-210 т.1), из которых следует, что ответчик в течение длительного времени действовал разумно, осмотрительно и добросовестно, реализуя права собственника незавершенного строительством объекта. За период действия договора аренды и после его окончания застройщиком предприняты действия по завершению монтажа каркаса здания, завершены мероприятия по технологическому присоединению к сетям электроснабжения, завершены мероприятия по сдаче построенной сети канализации эксплуатирующей организации, выполняются мероприятия для сохранения возведенных конструкций, строительная площадка содержится в должном состоянии, своевременно вносится плата за аренду земельного участка, выполнена модификация проектной документации и вневедомственная экспертиза. Общая сумма вложений с 18.05.2017г. составила 14 400 000 рублей, степень готовности объекта составила 35%. Исковые требования, заявленные истцом явно несоразмерны степени нарушения прав и законных интересов истца. Избранный способ защиты явно не соответствует общеправовому принципу соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота – собственником, кредитором, должников. Также ответчик обращает внимание, что срок действия договора аренды и строительства объекта пришелся на период действия мер, направленных на ограничение распространения новой коронавирусной инфекции. Общество было ограничено в возможности осуществить завершение строительства в срок и ввести его в эксплуатацию. Считают, что в удовлетворении требований департаменту должно быть отказано. Также представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что между ООО «Нопелест-Инвест» и Белобабовым заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства по <адрес>, ООО «Нопелест-Инвест» в настоящее время является собственником указанного имущества.

Ответчик Белобабов М.В. в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, об отложении дела не просил.

3-и лица Лапшин А.И., Крестьянинова А.А., Маштаков А.В., Агарков А.И., Кириенко Е.И., Пьянков Г.А., Дудченко Э.Ю., Сергиенко Е.А., ИП Митрофанова М.В. в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, об отложении дела не просили.

Выслушав представителя истца, представителя ООО «Нопелест-Инвест», исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются гл. V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно п.1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно п.15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исключительные случаи, при которых договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

В частности согласно п.п. 10 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:….

10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", действующей с 1 марта 2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Согласно ст. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В судебном заседании установлено, что ООО КФ «Нопелест-Инвест» с 28.03.2013г. являлось собственником объекта незавершенного строительства площадью 2882,3 кв.м., степень готовности 8%, с кадастровым №, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес> (кадастровый №) (л.д.28-35).

На строительство административного здания со встроенными помещениями промтоварного магазина, кафе, автостоянкой закрытого типа по адресу <адрес> ООО КФ «Нопелест-Инвест» выдавались разрешения на строительство от 1.06.2009г. до 1.07.2013г., от 21.06.2013г. до 1.07.2014г., от 26.12.2014г. до 8.09.2017г., от 1.08.2017г. до 8.01.2020г., от 23.01.2018г. до 23.03.2021г.

С 3.09.2020г. собственником вышеуказанного объекта являлся Белобабов Михаил Викторович (л.д.78-82) на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ООО КФ «Нопелест-Инвест» и Белобабовым М.В. (л.д. 83-88).

С 23.07.2021г. право собственности на объект незавершенного строительства площадью 7699 кв.м., степень готовности 35%, с кадастровым №, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес> (кадастровый №) зарегистрировано за ООО КФ «Нопелест-Инвест», поскольку между ООО КФ «Нопелест-Инвест» и Белобабовым М.В. 12.07.2021г. заключено дополнительное соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020г. (л.д.133-142).

Между Администрацией г.Перми, Управлением земельных отношений администрации г.Перми, далее Департаментом земельных отношений администрации г.Перми и ООО КФ «Нопелест-Инвест» заключались договоры аренды земельного участка площадью 4101,8 кв.м., расположенного по адресу <адрес> (кадастровый №) под строительство административного здания со встроенными помещениями промтоварного магазина, кафе, автостоянкой закрытого типа, а именно: 03.09.2002г. № на срок с 23.08.2002 по 22.07.2003 (л.д.25,26 т.2); 26.02.2004г. №м на срок с 13.10.2004г. по 12.01.2007г., по соглашению расторгнут с 6.02.2007г. (л.д.17-20,14 т.2); 6.03.2007г. №М на срок с 7.02.2007г. по 6.02.2010г., по соглашению расторгнут с 8.02.2010г. (л.д.7-13); 19.02.2013г. № на срок с 19.02.2013г. по 18.02.2016г., по соглашению расторгнут с 17.05.2017г. (л.д.60-69 т.1).

17.05.2017г. ООО КФ «Нопелест-Инвест» обратилось в Департамент земельных отношений с заявлением о предоставлении земельного участка по адресу: <адрес> (кадастровый №) для завершения строительства объекта (л.д.10,11).

В уведомлении о подготовке проекта договора аренды земельного участка от 8.06.2017г. Департамент земельных отношений уведомляет ООО «Нопелест-Инвест» о положениях п.21 ст. 3 ФЗ орт 25.10.2011г. №137-ФЗ об однократной возможности приобретения земельного участка на три года для заведения строительства объекта и п.1 ст. 239.1 ГК РФ о возможном изъятии объекта незавершенного строительства у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

14.06.2017г. между Департаментом земельных отношений администрации г.Перми и ООО КФ «Нопелест-Инвест» заключен договор аренды земельного участка площадью 4102 кв.м., расположенного по адресу <адрес> (кадастровый №) под объект незавершенного строительства с кадастровым №, со сроком действия договора с 18.05.2017г. по 17.05.2020г. (л.д.13-20 т.1).

Согласно Акта осмотра земельного участка с приложением фотографий от 20.08.2019г. (л.д.43-53 т.1) земельный участок огорожен, на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства. На территории земельного участка преобладает растительность, находятся бетонные блоки, строительные работы не ведутся.

Как следует из материалов дела 24.04.2020г. Департамент земельных отношений администрации г.Перми сообщает ООО КФ «Нопелест-Инвест» о сроках действия договора аренды от 14.06.2017г. № с 18.05.2017г. по 17.05.2020г., указывает, что с 18.05.2020г. договор будет считаться прекращенным. Обществу предписано вернуть земельный участок по акту-приема-передачи земельного участка (л.д.37 т.1).

Ответчиком ООО КФ «Нопелест-Инвест» в ходе рассмотрения дела доказательств завершения строительства объекта - административного здания со встроенными помещениями промтоварного магазина, кафе, автостоянкой закрытого типа по адресу <адрес> не представлено. Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на июль 2021г. степень готовности объекта составляет 35%. Иных доказательств суду не представлено.

Анализируя положения действующего законодательства и представленные письменные доказательства по заключению договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта от 14.06.2017г. сроком на три года, суд считает, что ответчик ООО КФ «Нопелест-Инвест» воспользовался своим правом на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта.

В связи с чем истец вправе обратиться в суд с иском об изъятии у собственника объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Доводы представителя ответчика ООО КФ «Нопелест-Инвест» о добросовестных действиях собственника, увеличении процента степени готовности не имеют правового значения, поскольку строительства объекта должно быть завершено полностью.

Доводы ответчика о том, что строительство пришлось на период действия мер направленных на ограничение распространения новой коронавирусной инфекции, суд находит их несостоятельными.

Согласно п.п. 2 п.6 ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред. от 11.06.2021) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:….

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

Как следует из заявления, Белобабов М.В. обратился в ДЗО о продлении срока договора аренды.

Данное заявление поступило в департамент 4.09.2020г., зарегистрировано за №. Вместе с тем к данному моменту срок договора аренды от 14.06.2017г. № истек 17.05.2020г., кроме того 15.06.2020г. Департамент обратился в суд с иском к ООО КФ «Нопелест-Инвест» об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов.

Кроме того, представленное ООО КФ «Нопелест-Инвест» заявление о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> (кадастровый №) от 3.07.2020г. применительно к положениям ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ также не может быть принято во внимание, поскольку истек срок действия договора аренды и Департамент земельных отношений обратился в арбитражный суд Пермского края 15.06.2020г. с иском к ООО КФ «Нопелест-Инвест» об изъятии объекта незавершенного строительства. Доказательств обращения с заявлением ранее 17.05.2020г. ответчиком не предоставлено.

Таким образом, требования Департамента земельных отношений подлежат удовлетворению, следует изъять у ООО коммерческая фирма «Нопелест-Инвест» объект незавершенного строительства с кадастровым №, степенью готовности 35%, расположенный по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов.

В удовлетворении требований к ответчику Белобабову М.В. следует отказать, поскольку он не является собственником объекта.

В частности Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" утверждены Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства.

Согласно п.2 вышеуказанных Правил, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Согласно п. 3 Правил, аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

Согласно п. 7 Правил, извещение о проведении аукциона должно содержать: а) сведения об организаторе аукциона; б) сведения о суде, принявшем решение об изъятии объекта незавершенного строительством у собственника путем продажи с публичных торгов, с указанием резолютивной части решения суда; в) сведения о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона; г) сведения об объекте незавершенного строительства (далее - предмет аукциона), включая примерное определение его готовности, выраженное в процентах, кадастровый номер (при наличии), а также о земельном участке, на котором он расположен (местоположение, площадь, кадастровый номер земельного участка, разрешенное использование и указание на предельные параметры его застройки); д) форму заявки на участие в аукционе с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка; е) порядок приема заявок на участие в аукционе (место приема, дата и время начала и окончания приема заявок на участие в аукционе); ж) размер задатка, порядок его внесения и возврата, банковские реквизиты счета для перечисления задатка; з) начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости; и) шаг аукциона.

Согласно п. 21 Правил, средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.

Учитывая, что Правилами проведения публичных торгов при продаже объектов незавершенного строительства установлен порядок проведения публичных торгов, в том числе и порядок перевода денежных средств полученных от продажи объекта незавершенного строительства, суд пункт 2 уточненного ДЗО иска, а именно: обязать ООО «Нопелест-Инвест» предоставить в адрес Департамента в течение пяти дней с момент вступления в законную силу решения суда реквизиты расчетного счета для перечисления денежных средств полученных от продажи объекта с публичных торгов, не рассматривает как гражданско-правовые требования, в связи с чем по данному пункту решение не принимается.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Изъять у ООО коммерческая фирма «Нопелест-Инвест» объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 35%, расположенный по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов.

В удовлетворении исковых требований к Белобабову Михаилу Викторовичу отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г.Перми в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья: подпись

Копия верна. Судья: