Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации <адрес> о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации <адрес> о взыскании стоимости произведённых неотделимых улучшений нежилого помещения № ( <данные изъяты>) по <адрес> в период действия договора аренды нежилого помещения № от дд.мм.гггг, указав, что дд.мм.гггг на основании постановления № и договора аренды нежилого помещения № от дд.мм.гггг его супруге ФИО4 было передано в аренду нежилое помещение по указанному адресу для организации торговли товарами народного потребления. Ранее в данном помещении находилась станция скорой помощи, которую перевели в другое помещение, т.к. помещение требовало капитального ремонта.

дд.мм.гггг, согласно постановлению № было выдано разрешение на реконструкцию данного помещения, а также разрешение № от дд.мм.гггг на реконструкцию нежилого помещения под магазин согласно проектно-сметной документации и сметы утверждённой <данные изъяты>.

дд.мм.гггг между ФИО4 и <данные изъяты> был заключен Договор подряда дд.мм.гггг, согласно которого <данные изъяты> выполнило работы по реконструкции нежилого помещения в соответствии с проектно-сметной документацией. Общая стоимость работ по договору составила <данные изъяты> руб. дд.мм.гггг было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию за № председателем комитета ЖКХ архитектуры и градостроительства администрации города.

Вышеуказанное помещение было приобретено в собственность ФИО4 за <данные изъяты> рублей по договору купли-продажи нежилого помещения от дд.мм.гггг. дд.мм.гггг. ФИО4 получено свидетельство о государственной регистрации права на нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м. Произведённый капитальный ремонт помещения с затратами <данные изъяты> руб. повлёк за собой и повышение суммы рыночной стоимости объекта на вышеуказанную сумму.

дд.мм.гггг. ФИО4 умерла. Право собственности на нежилое помещение перешло к истцу ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от дд.мм.гггг.

Так как вследствие отчуждения данного имущества ФИО4 договор аренды, действовавший ранее, прекратил своё действие, то она имела право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведённых в период действия договора аренды в размере <данные изъяты> руб. Истец полагает, что после смерти супруги к нему перешло право требования возмещения стоимости неотделимых улучшений в размере <данные изъяты> руб. дд.мм.гггг. истец обратился в администрацию <адрес> с заявлением о возмещении стоимости произведенных неотделимых улучшений, однако письмом администрации № от дд.мм.гггг. в возмещении ему было отказано. Отказ администрации в возмещении стоимости неотделимых улучшений истец считает необоснованным. Дополнительное соглашение от дд.мм.гггг., предусматривающее, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором с согласия Арендодателя на которое ссылается ответчик, не было зарегистрировано в регистрационной службе, и в силу ст.452 ГК РФ считается незаключенным. Ответчик также указывает в письме, что договор аренды действовал до дд.мм.гггг. Договор купли-продажи нежилого помещения был заключен дд.мм.гггг., но зарегистрирован в регистрационной палате только дд.мм.гггг. Соглашений о досрочном расторжении договора аренды Сторонами не составлялось и не регистрировалось. Договор аренды прекратил действовать с момента государственной регистрации договора купли- продажи, т.е. с дд.мм.ггггг. Трёхлетний срок исковой давности для подачи иска не пропущен.

В ходе рассмотрения дела истец увеличил размер исковых требований до <данные изъяты> руб. на основании результатов произведённой по делу экспертизы, а впоследствии уменьшил размер исковых требований до <данные изъяты>.

В судебном заседании дд.мм.гггг. истец изменил основание иска, указав, что в силу ч.6 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. Таким образом, в соответствии с ч.6 ст.5 Федерального закона №159- ФЗ при покупке арендованного помещения ответчик обязан был уменьшить выкупную стоимость имущества на стоимость произведенных неотделимых улучшений. Однако, Продавец умолчал о данном праве Покупателя. Покупатель при заключении договора не знал о данном праве, так как покупал муниципальное имущество впервые. Согласно ст.1112 ГК РФ после смерти супруги ФИО1 в силу закона перешло не только право на купленное помещение, но и обязанность по уплате выкупной стоимости за данное помещение, которую в настоящее время истец исполнил в полном объеме. В настоящее время уменьшить выкупную стоимость на стоимость неотделимых улучшений и не платить данную сумму истцом не представляется возможным по причине полной уплаты выкупной стоимости. В данном случае при уменьшении выкупной стоимости неотделимых улучшений разница в цене подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. Истец просит засчитать стоимость неотделимых улучшений в выкупную стоимость помещения по договору купли-продажи нежилого помещения от дд.мм.гггг. и взыскать с администрации <адрес> в пользу ФИО1 стоимость произведённых неотделимых улучшений в размере <данные изъяты>., а также судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель по доверенности от дд.мм.гггг. ФИО2 на иске настаивают, по вышеуказанным основаниям. Полагают, что срок исковой давности не пропущен, т.е. должен исчисляться с даты регистрации договора - дд.мм.гггг. Кроме того, о нарушении своего права на включение стоимости неотделимых улучшений в выкупную цену имущества истец узнал только в ходе рассмотрения дела в суде.

Представитель ответчика администрации <адрес> по доверенности № от дд.мм.гггг. ФИО3 в судебном заседании возражает против удовлетворения иска по следующим основаниям. Представитель ответчика просит применить срок исковой давности, указывая, что течение срока исковой давности применительно к заявленным исковым требованиям начинается с момента заключения договора от дд.мм.гггг., поскольку на момент заключения договора ИП ФИО4, правопреемником которой является истец, знала о положениях законодательства, предусматривающих вычет стоимости неотделимых улучшений из выкупной цены помещения ( ч.6 ст.5 Федерального закона №159-ФЗ). Иск предъявлен в Рассказовский районный суд в дд.мм.гггг., т.е. с пропуском установленного срока исковой давности. Срок исковой давности исчисляется с момента передачи имущества, а не с момента регистрации договора. Размер исковых требований был определен по смете выполненных ремонтных работ. Потом размер исковых требований был увеличен после проведения экспертизы. Заключение эксперта ответчик просит признать недопустимым доказательством по делу, так как заключение эксперта ООО «Тамбов-Альянс» не содержит указаний на вид стоимости объекта оценки, подлежала определению рыночная стоимость на дату заключения сделки- договора купли-продажи от дд.мм.гггг. для целей определения выкупной цены. Также заключение не содержит указаний на исчисление налога на добавленную стоимость ( с учётом или без учёта данного налога определена стоимость неотделимых улучшений). При отсутствии таких данных можно сделать неоднозначный вывод, что цена иска включает в себя сумму НДС, ранее уплаченного наследодателем в установленном налоговом законодательством порядке в бюджет. Истец действует в силу ст.1112 ГК РФ как наследник имущества покупателя по договору. Истец действует на тех правах, которые переходят к нему как к наследнику. Течение срока исковой давности не прерывается. Истец оформил свидетельство о праве на наследство по закону на указанное нежилое помещение в дд.мм.гггг. и имел возможность обратиться в суд с иском в установленный срок. Действительно, договор купли-продажи здания предусматривал рассрочку платежа. На момент смерти ФИО4 оплата по договору была внесена не полностью. Представителем ответчика не оспаривается факт поступления денежных средств за ФИО4 от <данные изъяты> и <данные изъяты>. Тот факт, что платил ФИО1, по мнению представителя ответчика, не подтверждён. Представитель ответчика не оспаривает также, что в период действия договора аренды нежилого помещения с согласия арендатора были произведены неотделимые улучшения указанного нежилого помещения.

Изучив материалы дела, заслушав мнение участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом дд.мм.гггг. между администрацией <адрес> ( арендодатель) и предпринимателем ФИО4 был заключен договор аренды нежилого помещения № в <адрес> на срок до дд.мм.гггг. Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> № от дд.мм.гггг.

В период действия договора аренды на основании постановления администрации <адрес> от дд.мм.гггг. № ФИО4 разрешена реконструкция нежилого помещения № по <адрес> под магазин согласно проектной документации. дд.мм.гггг. ФИО4 выдано разрешение на реконструкцию нежилого помещения №. Работы по реконструкции нежилого помещения произведены согласно смете ремонтных работ. Стоимость выполненных работ и затрат составила согласно акту о приёмке выполненных работ за дд.мм.гггг. <данные изъяты> руб. дд.мм.гггг. администрацией <адрес> выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №.

На основании постановления администрации <адрес> от дд.мм.гггг. нежилому помещению площадью <данные изъяты> кв.м. по <адрес> присвоен почтовый адрес: <адрес>.

дд.мм.гггг. между администрацией <адрес> ( продавец) и ФИО4 ( покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: <данные изъяты>. Купля- продажа нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности была осуществлена на основании Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Право собственности ФИО4 на нежилое помещение было зарегистрировано в Рассказовском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> дд.мм.гггг., запись в ЕГРП№. Также дд.мм.гггг. было зарегистрировано обременение: ипотека в силу закона на срок дд.мм.гггг. в пользу <адрес>.

ФИО4 умерла дд.мм.гггг. Её наследником по закону является ФИО1, который дд.мм.гггг. получил свидетельство о праве на наследство по закону на указанное нежилое помещение. Право собственности ФИО1 на указанное нежилое помещение зарегистрировано дд.мм.гггг. с обременением права: ипотека в силу закона.

Согласно ст. 1112 ГК РФ, в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Действуя как правопреемник ФИО4, истец ФИО1 обратился в суд с иском и просит засчитать в выкупную стоимость имущества стоимость неотделимых улучшений, произведённых в период действия договора аренды.

Представителем ответчика заявлено ходатайство о применении срока исковой давности, который ответчик исчисляет с даты заключения договора купли-продажи нежилого помещения - с дд.мм.гггг.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора.

Судом установлено, что право собственности покупателя ФИО4 по договору купли-продажи нежилого помещения от дд.мм.гггг. было зарегистрировано дд.мм.гггг. Помимо того, условиями договора купли-продажи от дд.мм.гггг. предусмотрено, что с момента государственной регистрации права собственности к покупателю и до момента полной оплаты покупателем стоимости нежилого помещения имущество находится в залоге у продавца. дд.мм.гггг. было зарегистрировано обременение права собственности- ипотека в пользу администрации <адрес>.

В соответствии с п.п. 1-3 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Таким образом, учитывая, что в договор купли-продажи включено соглашение об ипотеке он подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации- дд.мм.гггг. Течение срока исковой давности не может начинаться ранее, чем сделка считается заключенной. Истец обратился в суд дд.мм.гггг. Трёхлетний срок исковой давности истцом не пропущен.

Исковые требования ФИО1 основаны на том, что в соответствии с Федеральным законом №159-ФЗ от 22.07.2008г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей ( ч.6 ст.5 указанного Федерального закона).

Представителем ответчика в судебном заседании не оспаривается, что в период действия договора аренды нежилого помещения от дд.мм.гггг. арендатором ФИО4 были произведены неотделимые улучшения арендованного имущества с согласия арендодателя. Согласие арендодателя подтверждается постановлением администрации <адрес> от дд.мм.гггг. № и разрешением на реконструкцию № от дд.мм.гггг.

В ответе на заявление ФИО1 администрация <адрес> указывала, что дд.мм.гггг. администрацией города и ФИО4 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, договор дополнен п.4.21, согласно которого стоимость неотделимых улучшений произведённых арендатором с согласия арендодателя за счёт собственных средств, после прекращения договора аренды возмещению не подлежит. Представителем ответчика представлена в суд копия указанного дополнительного соглашения, оригинал документа суду не представлен. Истец отрицает заключение арендатором указанного дополнительного соглашения, регистрация указанного соглашения не произведена. Руководствуясь п.7 ст.67 ГПК РФ, суд не может считать установленным факт заключения сторонами дополнительного соглашения к договору аренды от дд.мм.гггг.

При продаже нежилого помещения ФИО5 по договору купли-продажи от дд.мм.гггг. его цена была установлена с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В соответствии с отчётом № об определении рыночной стоимости нежилого помещения итоговая наиболее вероятная рыночная стоимость имущества на дату проведения оценки дд.мм.гггг. составляет <данные изъяты> руб. с учётом НДС. Цена нежилого помещения установлена в п.2.1 Договора купли-продажи в размере <данные изъяты> руб. При этом условиями договора не предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, при том, что упомянутое право предпринимателя прямо и безальтернативно предусмотрено положениями п.6 ст.5 Закона №159-ФЗ.

Договором купли-продажи от дд.мм.гггг. в п.3.3. предусмотрено, что оплата нежилого помещения осуществляется в рассрочку. С момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю и до момента полной оплаты покупателем стоимости нежилого помещения указанное имущество находится в залоге у продавца ( п.6.3. Договора).

Согласно п.1 ст.38 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ
"Об ипотеке (залоге недвижимости)" лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. С приобретением в порядке наследования указанного нежилого помещения к истцу ФИО1 перешли обязанности залогодателя по оплате нежилого помещения. Истцом представлены платёжные документы, подтверждающие, что в настоящее время оплата нежилого помещения по договору купли-продажи от дд.мм.гггг. произведена полностью, обременения права сняты. дд.мм.гггг. ФИО1 выдано свидетельство о регистрации права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> не содержащее сведений об ограничениях ( обременениях) права.

Представителем ответчика оспаривается тот факт, что оплата нежилого помещения произведена именно ФИО1, так как плательщиками в платёжных поручениях указаны <данные изъяты>. Доводы представителя ответчика суд находит необоснованными. Истцом представлены как платёжные поручения, подтверждающие факт оплаты по договору купли-продажи, так и соглашение между <данные изъяты> и ИП ФИО4, договор займа от дд.мм.гггг между <данные изъяты> квитанция о внесении денежных средств от дд.мм.гггг., подтверждающие состоявшиеся между хозяйствующими субъектами договорённости о порядке исполнения обязательств и взаиморасчётов сторон при исполнении этих обязательств.

По делу была проведена судебная экспертиза в целях определения того какие улучшения нежилого помещения являются неотделимыми. Согласно заключению эксперта ООО «Тамбов- Альянс» ФИО6 № от дд.мм.гггг все улучшения, созданные при капитальном ремонте нежилого помещения № являются неотделимыми, за исключением п.120 сметы- установка котла теплопроизводительностью до 0,06 МВт. По состоянию на дд.мм.гггг. стоимость неотделимых улучшений произведённых в нежилом помещении составляет <данные изъяты> руб.

На основании результатов экспертизы истец увеличил размер исковых требований до <данные изъяты> руб. Впоследствии истец уменьшил размер исковых требований до <данные изъяты>., т.е. до суммы фактически понесённых ФИО4 затрат на производство неотделимых улучшений за вычетом стоимости установки котла, который на основании заключения эксперта к неотделимым улучшениям не относится ( <данные изъяты>.).

В силу ст. 39 ГПК РФ, истец вправе уменьшить размер исковых требований. Истец этим правом воспользовался.

Представитель ответчика полагает, что указанное заключение эксперта ООО «Тамбов- Альянс» ФИО6 является недопустимым доказательством по делу.

Согласно ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В судебном заседании был допрошен эксперт ФИО6, который показал, что в экспертном заключении стоимость неотделимых улучшений рассчитана без учёта НДС. При проведении экспертизы ФЗ «Об оценочной деятельности» не должен применяться, так как конечным продуктом оценки является отчёт об оценке. В данном случае давалось заключение эксперта. В заключении определена рыночная стоимость. Стоимость неотделимых улучшений с учётом НДС составляет <данные изъяты> руб. В основу заключения легла смета выполненных работ. Стоимость работ в смете посчитана на <данные изъяты> С учётом инфляции корректировался коэффициент, поэтому стоимость неотделимых улучшений увеличилась.

Таким образом, те доводы, которые приведены представителем ответчика как основания для признания заключения эксперта недопустимым доказательством по делу, устранены при допросе эксперта. Экспертное заключение отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ, оно содержит подробное описание проведённого исследования и ссылки на используемую нормативную и методическую литературу. У суда нет оснований не доверять заключению эксперта и признать заключение недопустимым доказательством. Заключение эксперта подтверждает, что все улучшения, созданные при капитальном ремонте нежилого помещения № являются неотделимыми, за исключением п.120 сметы- установка котла.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что согласно п.6 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества должна быть засчитана в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества по договору купли-продажи нежилого помещения от дд.мм.гггг., так как судом установлено, что указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя. На момент заключения договора стоимость неотделимых улучшений не была засчитана в счёт оплаты. В настоящее время обязательства по оплате по договору купли- продажи исполнены, следовательно при зачёте стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в выкупную стоимость, стоимость произведённых неотделимых улучшений в размере <данные изъяты>. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ, в случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

С ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в размере <данные изъяты>. Судебные расходы по оплате экспертизы в размере <данные изъяты> руб. понесены истцом в целях подтверждения своих требований, в связи с чем, полагаю, что взысканию с ответчика подлежат судебные расходы по оплате экспертизы в размере половины от размера расходов, понесённых истцом - <данные изъяты> руб.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Обязать администрацию <адрес> засчитать стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в выкупную стоимость нежилого помещения по договору купли-продажи от дд.мм.гггг., заключенного между администрацией <адрес> и ФИО4 и взыскать с администрации <адрес> стоимость произведённых неотделимых улучшений в размере <данные изъяты>.

Взыскать с администрации <адрес> в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>. и половину расходов по оплате экспертизы в размере <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Рассказовский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Л.Г.Безукладова.

Решение принято в окончательной форме 05 февраля 2014г.