Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации МО город-курорт Геленджик к ФИО7 ичу о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обратилась в суд с иском к ФИО5 о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ площадью 50 000 кв. метров с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>.

Судом в порядке ст.44 ГПК РФ произведена замена ответчика ФИО1 его правопреемником ФИО7 И.ичем.

В обоснование исковых требований истец указал, что ответчику на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды принадлежит на праве аренды земельный участок площадью 50 000 кв. метров с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения. ДД.ММ.ГГГГг. в результате осмотра земельного участка рабочей группой администрации МО город-курорт Геленджик установлено, что строительные работы на спорном земельном участке не ведутся, какая-либо деятельность не осуществляется, по целевому назначению земельный участок не используется. Кроме того, арендатором систематически нарушаются сроки внесения арендной платы, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг. сумма задолженности по арендной плате составляла 831 058,20 руб., которая была погашена только ДД.ММ.ГГГГг.. Также ранее специалистами управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, был выявлен факт самовольного занятия гр-ой ФИО8 части земельного участка находящегося в аренде у ФИО1, путем возведения капитального жилого строения с хозяйственными постройками.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель третьего лица - Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик поддержал исковые требования.

Представитель ответчика иск не признал, пояснив, что арендатором предпринимались все меры к освоению земельного участка, однако использование земельного участка по назначению было затруднено по вине арендодателя, который неоднократно менял градостроительную документацию в отношении спорного земельного участка.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседаний, о чем свидетельствует отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, письменно ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит, что иск подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует:

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ООО «Континент» был заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым № площадью 50 000 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>, для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, сроком на 49 лет.

Соглашением о передаче прав и обязанностей арендатора от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Континент» передало свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ФИО1.

Согласно договору субаренды части земельного участка от ДД.ММ.ГГГГФИО1 передал в субаренду ФИО6 земельный участок площадью 2 553 кв. метра с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, выделенный из земельного участка с кадастровым №.

Договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ), ФИО1 передал свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ ФИО7.

В соответствии с подпунктами 4.1.1, 4.1.7 указанного договора, арендатор обязан в полном объеме выполнять все условия договора, использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно пункту 3.2.4 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком при невыполнении арендатором обязанностей, в том числе установленных пунктами 4.1.7 – 4.1.9 договора.

Как следует из акта осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, составленного рабочей группой администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, на земельном участке с кадастровым № строительные работы не ведутся, какая-либо деятельность не осуществляется, по целевому назначению данный земельный участок не используется.

Кроме того, в ходе выезда также было установлено, что на спорном земельном участке в результате пожара полностью сгорело 290 лиственных деревьев, 30 деревьев Пицундской сосны и 280 деревьев Пицундской сосны повреждены частично.

Также согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№, ДД.ММ.ГГГГ Геленджикским отделом Управления Росреестра по <адрес> было проведено административное обследование вышеназванного земельного участка, по результатам которого выявлены признаки правонарушения, предусмотренные частью 1 статьи 8.8 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, а именно: нецелевое использование земельного участка.

Согласно акта осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГг. арендованный земельный участок не огорожен, доступ третьих лиц не ограничен, участок захламлен, признаков освоения не обнаружено, в целях предоставления не используется, кроме того, на участке расположен капитальный жилой дом с хозяйственными постройками, который огорожен забором.

Письмами от ДД.ММ.ГГГГ№ и ДД.ММ.ГГГГ№ управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик ФИО1 сообщено о выявленных нарушениях, а также указано на необходимость подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.

Такое положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обстоятельства, приведенные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, предусмотренные законом.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 названного Кодекса. Эта норма к основаниям расторжения договора относит неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, Из общих положений статей 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации следует обязанность арендатора полностью осуществить в трехлетний срок строительство объекта на земельном участке, для этого предназначенном.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В постановлении от 1 октября 2013 года №3914/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что необходимостью получения согласия кредитора на перевод долга обеспечивается его право на выражение воли относительно возможности вступления в обязательство нового должника, оценку имущественного положения такого должника и цели заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников. Арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступки своих прав по договору аренды без согласия арендатора. Арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки. Переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход. Перевод прав и обязанностей арендатора, совершенный с целью избежания договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, следует квалифицировать как злоупотребление правом, а нового и старого арендаторов -считать солидарными должниками арендодателя.

Таким образом, при перенайме происходит полная замена арендатора в обязательстве по договору аренды на будущее время, которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга (сделка по передаче договора).

Из системного толкования положений статей 384, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма.

С момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

Состоявшуюся передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым № от ФИО1 к ФИО7, с учетом обстоятельств дела, суд оценивает как перевод прав и обязанностей арендатора, совершенный с целью избежания договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично.

Пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года №18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» разъяснено, что в случае если досудебный порядок урегулирования спора соблюден правопредшественником или в отношении правопредшественника, то повторное соблюдение такого порядка правопреемником или в отношении правопреемника по этому же спору не требуется

20.11.2020г. администрация муниципального образования город-курорт Геленджик в рамках досудебного урегулирования спора направила ФИО1 по адресу его проживания требование о расторжении договора аренды от 20.11.2020г., с проектом соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, что подтверждается квитанцией об отправке почтового отправления от 30.11.2020г..

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора был соблюден.

Как видно из материалов дела, спорный земельный участок 12 декабря 2012 г. предоставлен правопредшественникам ответчика в целях размещения на нем объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

Доказательств, свидетельствующих о наличии на земельном участке принадлежащего ответчику (его правопредшественникам) незавершенного строительством объекта недвижимости, не представлено.

В данном случае участок предоставлен в аренду для строительства в декабре 2012 года, по состоянию на февраль 2021 года строительство на участке не начато. Установленный законом трехлетний срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, применительно к договору аренды земельного участка, предназначенного и предоставленного для строительства, истек.

Подготовка документации, предшествующей получению разрешения на строительство, связана с действиями самого арендатора и не свидетельствует о наличии препятствий к освоению участка.

При таких обстоятельствах, доводы ответчика о том, что арендатором предприняты меры к освоению земельного участка противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам.

Исходя из указанного выше, суд приходит к выводу о существенном характере допущенных арендатором нарушений (неосвоение земельного участка более 9 лет) и о наличии оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Доказательств, свидетельствующих о том, что имелись объективные препятствия к началу строительства на участке (в том числе и по причинам, зависящим от арендодателя), ответчик в ходе судебного разбирательства не привел.

Таким образом, исследовав и оценив всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленного иска.

Руководствуясь ст.ст.194, 198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Администрации МО город-курорт Геленджик удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 50 000 кв.м с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГг. №.

Данное решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка площадью 50 000 кв.м с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГг. №

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Геленджикский горсуд.

Судья: