Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Новый Город» о защите прав потребителя, взыскании неосновательного обогащения в размере 308 988 рублей 74 копеек, неустойки в размере 308 988 рублей 74 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 68 473 рублей 19 копеек, компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей, расходов по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей, расходов по оформлению нотариальной доверенности в размере 1 200 рублей, штрафа, мотивируя заявленные требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Новый город» был заключен Договор № участия в долевом строительстве. Согласно п.п. 1.1., 1.2. договора Застройщик обязался построить и передать Участникам долевого строительства жилое помещение (квартиру), имеющую, в том числе следующие характеристики: общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий/веранд/холодных кладовых - 55,21 кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий/веранд/холодных кладовых – 69,42 кв.м., в том числе веранда - 12,99 кв.м. Фактическая площадь Квартиры определяется по окончании строительства в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации. В соответствии с п.2.1. договора цена договора определяется исходя из цены одного квадратного метра общей площади квартиры (с учетом площади балконов/лоджий/веранд/холодных кладовых с понижающим коэффициентом 0,3/0,5/1/1), составляющей на момент подписания договора 47 536 рублей 73 копейки. Цена договора на момент подписания договора составляла 3 300 000 рублей. По дополнительному соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения в случаях: изменения Застройщиком, по инициативе Участника долевого строительства, проектных решений в отношении квартиры (изменение планировки, отделки и другое). При этом цена договора увеличивается на сумму затрат, которые понес или понесет Застройщик в связи с изменением проектных решений в отношении квартиры; если фактическая площадь квартиры, определенная в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации, будет отличаться от проектной площади квартиры, указанной в п. 1.2. настоящего договора, как в большую, так и в меньшую сторону. Другие случаи изменения цены договора не предусмотрены. ДД.ММ.ГГГГ Участнику долевого строительства по Акту приема-передачи была передана двухкомнатная квартира, в том числе по данным технической инвентаризации заказанной Застройщиком и проведенной ООО «Техническая инвентаризация Красноярского края»: веранда - 13,0 кв.м. В квартире Участника долевого строительства помещение, переданное в качестве веранды, ограждено с трех сторон стенами и примыкает к наружной стене. Вопрос об освещенности в данном случае значения не имеет, так как помещение примыкает к коридору, а для коридоров норм освещенности не установлено. Помещение не является застекленным, так как оно ограничено стенами. В многоквартирных домах веранда применяется в зданиях с переменной этажностью или блокированных домах. То есть, нет ни одного признака того, что помещение является верандой, но все признаки указывают на то, что помещение является лоджией. В приложении 2 к СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89 «Жилые здания», утвержденном Постановлением Госстроя СССР от ДД.ММ.ГГГГ№, определены Правила подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительство объема, площади застройки и этажности жилых зданий, пунктом 2 которых предусмотрено, что общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0. Истец полагает, что, так как переданное Участнику долевого строительства помещение фактически является лоджией, а не верандой, то при определении площади помещения необходимо было использовать понижающий коэффициент 0,5. Следовательно, денежные средства в размере 308 988 рублей 74 копейки получены Застройщиком незаконно. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком была получена претензия истца, содержащая требования о возврате денежных средств. Требования истца ответчиком не исполнены.

Истец ФИО1, его представитель ФИО2 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте извещены своевременно и надлежащим образом (л.д.35,36), причину неявки не сообщили.

Представитель ответчика ООО «Новый город» ФИО3, по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте извещен своевременно и надлежащим образом (л.д. 34), направил в суд возражения на исковое заявление, в котором просил отказать в удовлетворении требований в полном объеме (л.д. 37-41).

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования ФИО1 необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.ст.307,309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.

Согласно ч.1 ст.421 ПК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Как следует из положений ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с ч.5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В соответствии с п.9 ст. 4 Федерального закона РФ № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Из положений ст.4 указанного выше Закона, следует, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

В соответствии со ст. 5 указанного выше Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Согласно п.1 ст.7 указанного выше Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора.

В соответствии со ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписанным сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч.1).

В силу п. 9 ст. 4 вышеназванного ФЗ РФ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно п.1 ст.29 ФЗ «О защите прав потребителей» при обнаружении недостатков выполненной работы потребитель вправе потребовать, в частности, соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «УСК «Новый город» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно п. 1.1. Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить на земельных участках с кадастровыми номерами №, №, № жилой №, инженерное обеспечение, на территории 2-го градостроительного комплекса микрорайона 6А Северного жилого района в <адрес> по строительному адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Согласно п. 1.2. договора под объектом долевого строительства, указанным в п. 1.1. договора, стороны понимают жилое помещение (квартиру) и общее имущество в многоквартирном доме, подлежащее передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и входящее в состав указанного многоквартирного дома. Доля Участника долевого строительства в общем имуществе многоквартирного дома определяется пропорционально размеру общей площади квартиры в соответствии со ст. 36, 37 ЖК РФ. Квартира имеет следующие характеристики: строительный номер квартиры – 136; строительный номер блок-секции – 4; количество комнат – 2, этаж – 8; общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий – 55,21 кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий/веранд/холодных кладовых – 69,42 кв.м. Согласно п.п. 1.4., 1.5. договора Застройщик осуществляет строительство жилого дома на основании: договоров субаренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ; разрешения на строительство № № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного администрацией г. Красноярска. Застройщик обязан передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Застройщик вправе досрочно исполнить обязательство по передаче объекта долевого строительства, но в любом случае не ранее получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Согласно п.п. 2.1., 2.2., 2.3., 2.4., 2.5., 2.6. договора цена договора на момент подписания договора составляет 3300 000 рублей. Цена договора определяется исходя из цены одного квадратного метра общей площади квартиры (с учетом площади балконов/лоджий/веранд/холодных кладовых с понижающим коэффициентом 0,3/0,5/1/1), составляющей на момент подписания настоящего договора 47 536 рублей 73 копейки. По дополнительному соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения в случаях: в случае изменения Застройщиком, по инициативе Участника долевого строительства, проектных решений в отношении квартиры (изменение планировки, отделки и др.), при этом цена договора увеличивается на сумму затрат, которые понес или понесет Застройщик в связи с изменением проектных решений в отношении квартиры; если фактическая площадь квартиры, определенная в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации, будет отличаться от проектной площади квартиры, указанной в п. 1.2. договора, как в большую, так и в меньшую сторону. При этом перерасчет цены договора производится по цене квадратного метра, указанной в п. 2.1. договора. Цена договора включает в себя: сумму денежных средств на оплату услуг Застройщика в размере 10 % от цены договора, без НДС; сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства в размере 90 % от цены договора. В соответствии с п. 2.5. договора Сумма в размере 2 350 000 рублей уплачивается путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика в срок до ДД.ММ.ГГГГ; сумма в размере 950 000 рублей оплачивается в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ с использованием кредитных средств, предоставляемых Заемщику согласно кредитному договору Банком ВТБ 24 (ЗАО). Согласно п.3.1. договора Застройщик обязуется обеспечить строительство многоквартирного дома и передачу объекта долевого строительства в установленный договором срок при условии своевременного исполнения Участником долевого строительства обязательств по оплате. Согласно п.п. 4.1., 4.3. договора Участник долевого строительства обязуется произвести уплату цены договора в порядке и сроки, предусмотренные разделом 2 настоящего договора; Участник долевого строительства обязуется принять объект долевого строительства по акту приема-передачи в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором. В соответствии с п.п. 5.1., 5.2. договора передача объекта долевого строительства Застройщиком и его прием Участником долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи; Застройщик обязан уведомить Участника долевого строительства о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности Объекта долевого строительства к передаче. Как указано в п.п. 7.1., 7.2. настоящий договор подлежит обязательной государственной регистрации в установленном законом порядке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Настоящий договор вступает в силу с момент его государственной регистрации и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по нему (л.д. 11-14).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Новый город» (Застройщик), являющимся полным правопреемником ООО «УСК «Новый город», реорганизованного путем присоединения к ООО «Новый город», и ФИО1 (Участник долевого строительства) заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с п. 1 которого по данным технической инвентаризации, проведенной ООО «Техническая инвентаризация Красноярского края», фактическая общая площадь квартиры (с учетом площади балконов/лоджий с понижающим коэффициентом 0,3/0,5) составляет 70,00 кв.м., что подтверждается экспликацией к плану жилого здания. Согласно п.п. 2, 3, 4, 6 соглашения, поскольку фактическая площадь квартиры больше площади, установленной в п. 1.2. договора на 0,58 кв.м., стороны в соответствии с п. 2.1. договора увеличивают цену договора в части средств, предназначенных для возмещения затрат на строительство объекта долевого строительства, на 27 571 рубль 30 копеек, таким образом, цена договора с учетом фактической площади квартиры (с учетом площади балконов/лоджий с понижающим коэффициентом 0,3/0,5) составляет 3 327 571 рубль 30 копеек. В связи с чем стороны изменяют редакцию п. 2.2. договора «2.2. цена договора включает в себя: сумму денежных средств на оплату услуг Застройщика в размере 330 000 рублей, без НДС; сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства в размере 2 997 571 рубля 30 копеек». В связи с увеличением цены договора Участник долевого строительства обязан доплатить Застройщику сумму в размере 27 571 рубля 30 копеек. Доплата должна быть произведена Участником долевого строительства путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика либо путем внесения наличных денежных средств в кассу Застройщика. Доплата должна быть произведена после государственной регистрации настоящего дополнительного соглашения, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Обязательство по доплате денежных средств считается исполненным с даты их поступления на расчетный счет Застройщика или в кассу Застройщика. Настоящее дополнительное соглашение подлежит обязательной государственной регистрации в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Красноярскому краю, вступает в силу с момента его государственной регистрации (л.д. 15).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Новый Город» и ФИО1 подписан акта приема-передачи квартиры согласно договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Застройщик передает, а Участник долевого строительства принимает двухкомнатную <адрес> на 8 этаже жилого многоквартирного дома в <адрес> (строительный адрес – жилой <адрес>, инженерное обеспечение, на территории 2-го градостроительного комплекса микрорайона 6А Северного жилого района <адрес>), общей площадью (с учетом площади балконов/лоджий с понижающим коэффициентом) – 70,00 кв.м., общей площадью (без учета площади балконов/лоджии с понижающим коэффициентом) – 55,00 кв.м., а также общее имущество, входящее в состав указанного жилого дома. Квартира Участником долевого строительства осмотрена, претензий к качеству квартиры у Участника долевого строительства не имеется (л.д. 16).

Согласно свидетельства о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 является собственником жилого помещения – квартиры, общей площадью 55 кв.м., на 8 этаже, по адресу: <адрес>, на основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ№Г 1/254, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ№, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ№, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № RU№дг (л.д. 21).

Согласно кадастровому паспорту помещения № от ДД.ММ.ГГГГ квартира на 8 этаже, по адресу: <адрес>, имеет общую площадь 55 кв.м. (л.д. 22-23).

ФИО1 направил в адрес ООО «Новый город» претензию, в которой просил вернуть ему денежные средства в размере 308 988 рублей 74 копеек, выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 55 160 рублей 93 копеек, компенсацию морального вреда в размере 2 000 рублей (л.д. 24-26).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Новый город» перечислил ФИО1 денежные средства в счет возврата по претензии от ДД.ММ.ГГГГ по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 42 846 рублей 05 копеек (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 55).

Оценивая представленные суду доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Цена договора об участии в долевом строительстве представляет собой размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого участия (ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

В соответствии с п.1 ст.7 вышеуказанного Федерального закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Как следует из материалов дела, стороны при заключении названного договора долевого участия в строительстве жилья договорились, что истцу подлежит передаче в собственность двухкомнатная квартира строительный № на 8 этаже дома со следующими характеристиками по проекту: общая площадь без учета площади балконов/лоджий/веранд/холодных кладовых - 55,21 кв.м. по цене 3 300 000 рублей, исходя из цены одного квадратного метра общей площади квартиры (с учетом площади балконов, лоджий, веранд, холодных кладовых с понижающими коэффициентами соответственно 0,3/0,5/1/1).

ФИО1 подписал договор и в дальнейшем его условия в установленном законом порядке не оспаривал.

Судом также установлено, что в соответствии с данными технического паспорта на <адрес> общая площадь квартиры составила 55,0 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 принял от ответчика объект долевого строительства по акту приема-передачи.

Таким образом, ФИО1 добровольно заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве на приведенных выше условиях, в том числе о стоимости квартиры, и принял квартиру от ответчика по соответствующему акту без каких-либо претензий.

В соответствии с п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Цена договора об участии в долевом строительстве представляет собой размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого участия (ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»)

Договором долевого строительства многоквартирного дома, заключенным между сторонами спора, предусмотрено включение в продаваемую площадь квартиры, подлежащую оплате застройщиком, общей площади квартиры и приведенных площадей веранды и холодной кладовой, определяемых без применения понижающего коэффициента.

В дополнительном соглашении и акте приема-передачи, подписанными ДД.ММ.ГГГГ сторонами спора, отражено наличие в переданном истцу объекте - квартире помещений вспомогательного использования, которые в терминологии, используемой в договоре, именуются «верандой» и «холодной кладовой» без понижающих коэффициентов, с учетом площади которых общая площадь объекта долевого инвестирования указана 70,00 кв.м.

При таких обстоятельствах, рассчитывая размер цены договора о долевом строительстве, ответчик применил к площади спорного помещения «веранды» коэффициент 1, установленный условиями вышеуказанного договора с дополнительным соглашением.

При вышеназванных обстоятельствах, в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать в полном объеме ввиду отсутствия нарушения прав потребителя ФИО1 со стороны ООО «Новый город».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Новый Город» о защите прав потребителя - отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Дата изготовления мотивированного решения – ДД.ММ.ГГГГ.

Федеральный судья Мороз С.В.