Гражданский кодекс часть 1

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд принадлежащее им жилое помещение по адресу: ..., путем выкупа, установив размер выкупной цены в размере 3 970 729,28 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Фонд развития жилищного строительства Республики Коми.

Администрация МО ГО «Сыктывкар» обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3 об изъятии жилого помещения по адресу: ... путем выкупа за 2 490 510 руб., указав в обоснование требований на не достижение с ответчиками соглашения об изъятии недвижимого имущества в досудебном порядке.

Определением суда от 05.04.2021 дела по искам Загребельных и администрации МО ГО «Сыктывкар» объединены в одно производство для совместно рассмотрения и разрешения.

В судебном заседании ФИО1, ФИО2 и представитель администрации МО ГО «Сыктывкар» настаивали на удовлетворении своих требований.

Представитель Фонда развития жилищного строительства поддержал требования администрации.

ФИО3 в суд не явился.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Решением Совета МО ГО «Сыктывкар» от 29.03.2013 №14/2013-246 утверждена муниципальная адресная программа «развитие застроенных территорий муниципального образования городского округа «Сыктывкар» на 2013-2022 годы», основными целями и задачами которой являются: создание условий для развития жилищного строительства и улучшения социальных и экономических параметров жилищного фонда; повышение эффективности использования застроенных территорий в г.Сыктывкаре, занятых домами, не отвечающими современным требованиям к качеству проживания и подлежащими сносу; формирование жилищного фонда для переселения граждан из домов, планируемых к сносу и т.д.

20.05.2013 администрацией МО ГО «Сыктывкар» в постановлении №5/1762 принято решение о развитии застроенной территории муниципального образования городского округа «Сыктывкар» в границах улиц Нагорный проезд – ул.Юхнина – ул.Орджоникидзе – ул.К.Маркса – ул.Оплеснина – Октябрьский проспект ориентировочной площадью 15,14 га согласно приложени Нагорный проезд – ул.Юхнина – ул.Орджоникидзе – ул.К.Маркса – ул.Оплеснина – Октябрьский проспект, подлежащих сносу и реконструкции (приложение №2).

Согласно приложению №2 к постановлению от 20.05.2013 №5/1762 к числу домов, подлежащих сносу, помимо прочих отнесен дом ....

По результатам проведенного открытого аукциона, 22.07.2013 между администрацией МО ГО «Сыктывкар» и застройщиком ООО «Малоэтажное жилищное строительство» заключен договор о развитии застроенной территории, предметом которого является развитие застроенной территории общей площадью 5,4809 га по адресу: Нагорный проезд - ул.Юхнина – ул.Орджоникидзе – ул.К.Маркса - ул.Оплеснина – Октябрьский проспект за счет средств застройщика и (или) с привлечением других лиц и (или средств).

05.03.2014 ООО «Малоэтажное жилищное строительство» переименовалось в ООО «Инвестиционно-строительная компания».

Дополнительным соглашением от 30.12.2014 к договору от 22.07.2013 наименование застройщика изменено на ООО «ООО «Инвестиционно-строительная компания».

22.09.2014 администрацией МО ГО «Сыктывкар» издано постановление №9/3553 об изъятии для муниципальных нужд муниципального образования городского округа «Сыктывкар» путём выкупа земельных участков, находящихся в общей долевой собственности собственников жилых помещений многоквартирных жилых домов, расположенных в границах застроенной территории, согласно приложению №1, и об изъятии жилых помещений, находящихся в многоквартирных жилых домах, расположенных в границах застроенной территории, путём выкупа у собственников согласно приложению №2.

Согласно приложениям №1 и №2 к Постановлению, в перечень земельных участков и жилых помещений, подлежащих изъятию для муниципальных нужд путем выкупа, включен земельный участок по адресу: ... и расположенная в этом доме квартира №...

Собственниками квартиры №... (кадастровый номер 11:05:0106026:126) площадью 72,5 кв.м. в доме №... по ул.... являются ФИО1, ФИО2, ФИО3 Каждому принадлежит по 1/3 доли в праве собственности.

29.12.2017 между Фондом развития жилищного строительства Республики Коми, ООО «Инвестиционно-строительная компания» и администрацией МО ГО «Сыктывкар» заключено соглашение №2 о частичной переуступке прав по договору от 22.07.2013 о развитии застроенной территории, в том числе по выкупу жилых помещений дома №53 по ул.Орджоникидзе г.Сыктывкара.

20.10.2020 администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес собственников квартиры №... в доме №...) уведомление об изъятии жилого помещения путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд с приложением проекта трехстороннего соглашения о выкупе недвижимого имущества с установлением выкупной цены в размере 2 490 510 рублей, определенной на основании отчета №09/02-7, подготовленного ИП ФИО4

Заключать соглашение на предложенных администрацией условиях Загребельные отказались.

Не достижение соглашения по определению выкупной цены изымаемого имущества послужило основанием для обращения сторон в суд.

В силу частей 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным в том числе со строительством объектов местного значения.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Из положений статьи 282 ГК РФ следует, что если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

При изъятии недвижимости в судебном порядке на осуществляющий изъятие орган судом возлагается обязанность по выплате правообладателю этой недвижимости возмещение не в силу заключенного между указанными лицами соглашения (договора), а в порядке реализации правового механизма принудительного изъятия (отчуждения) имущества у его правообладателя для государственных или муниципальных нужд по решению суда, которое может быть осуществлено согласно только при условии предварительного и равноценного возмещения правообладателю стоимости изымаемого имущества.

По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 56.8 ЗК РФ, пункта 7 статьи 32 ЖК РФ размер возмещения определяется на основании рыночной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости, в том числе жилого помещения. То есть, размер этого возмещения определяется полностью за весь изымаемый объект недвижимости. В случае принадлежности данного объекта нескольким лицам на праве общей собственности возмещение за него подлежит распределению между этими лицами пропорционально их долям в праве общей собственности на этот объект (пункт 9 статьи 56.8 ЗК РФ).

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку Загребельными оспаривалась определенная администрацией выкупная стоимость недвижимого имущества, по их ходатайству судом назначалась экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ФИО5

Согласно заключению эксперта №022/2021 рыночная стоимость квартиры №... в доме №... по ул.... составляет 2 553 000 рублей (из которой: 1632302 руб. – стоимость жилого помещения, 693 841 руб. – стоимость доли земельного участка, 226 884 руб. – стоимость доли общего имущества многоквартирного дома). Размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома №... с учетом доли ФИО1, ФИО2 и ФИО3 в праве общей собственности на жилое помещение №7 составляет 379 728 руб.

Размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества определен экспертом в размере 168 398 руб. и включает в себя:

-затраты на временное пользование иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения в размере 90 000 руб.;

- затраты на переезд в размере 22 398 руб.;

-затраты на поиск другого жилого помещения (оплата риэлторских услуг) в размере 50 000 рублей;

-затраты на оформление сделки по отчуждению долей в праве собственности (оплата государственной пошлины) в размере 6000 рублей.

Экспертиза проведена с выездом на объекты исследования с фотофиксацией в присутствии собственников недвижимости.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ... В.А. подтвердила выводы, сделанные в заключении, указав, что рыночная стоимость доли спорного жилого помещения определялась ею исходя из характеристик объекта (площади, состояния и качества отделки жилого помещения), при этом в качестве аналогов им рассматривались трехкомнатные жилые помещения (квартиры) в деревянных домах, поскольку спорный дом является деревянным.

Примененные экспертом ... В.А. методы оценки объектов экспертизы основаны на результатах анализа рынка недвижимости в районе города, в котором расположены подлежащие изъятию объекты недвижимости, с учетом технических, потребительских характеристик и фактического состояния объектов. Также экспертом приведен подробный расчет стоимости не произведенного капитального ремонта многоквартирного дома, убытков собственников изымаемого жилья, подлежащих учету при определении выкупной цены.

В заключении эксперта ... В.А. содержится указание на применение необходимых для оценки сведений из справочников и методических рекомендаций, примененные экспертами подходы и методы оценки соответствуют требованиям ФСО и иных стандартов оценки. Расчет причиняемых изъятием убытков произведен с применением тарифов (расценок) организаций, предоставляющих транспортные и риэлторские услуги. Расчеты и выводы экспертизы основаны на изложенных в заключении материалах и проведенных экспертами результатах исследований.

Оценив экспертное заключение ... В.А., суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толковании. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ.

В отчете ИП ... В.В. напротив, не оценены в полном объеме убытки собственников, связанные с изменением места проживания, оформлением сделки по отчуждению долей в праве собственности на объекты недвижимости, а компенсация за не произведенный капитальный ремонт рассчитана лишь как сумма взносов, подлежавших уплате собственниками с 2014 года. Кроме того, оценщиком ФИО4 при определении рыночной стоимости изымаемого земельного участка и жилого помещения непосредственный их осмотр не производился.

С учетом изложенного, для определения выкупной цены принадлежащего Загребельным жилого помещения суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ... В.А.

Каких-либо объективных фактов, позволяющих усомниться в правильности и обоснованности заключения эксперта, судом не установлено.

Несогласие Загребельных с определенной экспертом рыночной стоимостью квартиры, основанное на их субъективной оценке, не свидетельствует о наличии безусловных оснований для назначения по делу повторной экспертизы. Каких-либо допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, в дело не представлено. При этом, из объяснений самих же Загребельных следует, что свою квартиру по указанной в иске цене (3 970 729,28 руб.) они бы продать не смогли, и сами её за такую цену не купили бы.

В статье 15 ГК РФ закреплен принцип возмещения в полном размере причиненных потерпевшему лицу убытков в качестве установленной законом гарантии полного восстановления нарушенных прав этого лица и устранения повреждения его имущества.

Согласно данному в пункте 2 статьи 15 ГК РФ определению убытков, в состав реального ущерба включаются как понесенные потерпевшим лицом расходы на восстановление его нарушенного права, так и расходы, которые это лицо будет вынуждено понести для такого восстановления.

В рассматриваемом случае к реальному ущербу, причиняемому Загребельным как собственникам жилого помещения изъятием этого помещения, на основании пункта 7 статьи 32 ЖК РФ суд относит убытки, связанные с изменением места проживания и переездом (оплата услуг транспортировки грузов), поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (оплата риэлтерских услуг), оформлением права собственности на другое жилое помещение (оплата государственной пошлины по регистрации права собственности на это помещение), а также расходы, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения другого жилья (оплата аренды жилого помещения), поскольку условиями предлагаемого администрацией к заключению соглашения об изъятии не предусмотрено сохранения права пользования изымаемым жилым помещением.

Таким образом, в выкупную цену изымаемого у Загребельных недвижимого имущества подлежит включению определенная экспертом ... В.А.:

-рыночная стоимость квартиры в размере 2 553 000 руб.,

-компенсация за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размере 379 728 руб.,

- затраты на переезд в размере 22 398 руб.;

-затраты на поиск другого жилого помещения (оплата риэлторских услуг) в размере 50 000 рублей;

Общий размер возмещения составит 3 101 126 руб.

Указанная сумма в силу пункта 9 статьи 56.8 ЗК РФ подлежит распределению между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 пропорционально их долям в праве общей собственности (1/3), что для каждого составит по 1 033 708,66 руб. (3101126 :3).

Исходя из разъяснений, содержащиеся в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», удовлетворение требований о взыскании денежной компенсации стоимости изымаемого недвижимого имущества является основанием для прекращения права собственности Загребельных на спорное жилое помещение.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Изъять у ФИО1, ФИО2 и ФИО3 путем выкупа принадлежащее им на праве общей долевой собственности жилое помещение с кадастровым номером 11:05:0106026:126 общей площадью 72,5 кв.м., расположенное по адресу: ...

Определить размер возмещения за изымаемый объект недвижимого имущества в сумме 3 101 126 рублей копеек, в том числе:

для ФИО1 в размере 1 033 708 рублей 66 копеек,

для ФИО2 в размере 1 033 708 рублей 66 копеек,

для ФИО3 в размере 1 033 708 рублей 66 копеек.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО1, ФИО2 и ФИО3 на жилое помещение с кадастровым номером 11:05:0106026:126 общей площадью 72,5 кв.м., расположенное по адресу: ...

Изъятие жилого помещения и прекращение права собственности производить после фактической выплаты стоимости указанного недвижимого имущества.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 10 августа 2021 года.

Председательствующий О.Л. Саенко