Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ООО СК «Технострой» о признании недействительным договора долевого участия, прекращении права собственности на квартиру, признании за ним права собственности на квартиру и выселении, по иску ФИО4, ФИО5 к ООО СК «Технострой» о признании права собственности на квартиру, встречному исковому заявлению ООО СК «Технострой» к ГУ Федеральной службе судебных приставов по Краснодарскому краю, ООО фирма «РТО», ФИО5, ФИО4, ФИО1 о признании торгов недействительными, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании торгов и сделки недействительными, взыскании денежной компенсации и признании ее добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратился в суд с иском о признании состоявшимся договора купли-продажи на торгах от ДД.ММ.ГГГГ расположенной в Признании за ним права собственности на данную квартиру, признания недействительным договора долевого участия от № года, заключенного между ООО « СК Технострой» и ФИО2, прекращения ее права собственности на указанную квартиру и устранения препятствий, чинимых ему в распоряжении квартирой путем выселения из нее ФИО2 и ее мужа ФИО3, а также снятия их с регистрационного учета по данной квартире.

ФИО4 и ФИО5 обратились в суд с иском о признании права собственности на и регистрации их права собственности, ссылаясь на то, что указанные квартиры они приобрели на торгах ДД.ММ.ГГГГ, однако не могут зарегистрировать право собственности по вине ООО «СК Технострой».

ООО СК «Технострой» обратилось со встречными исковыми требованиями о признании торгов от ДД.ММ.ГГГГ недействительными, признании недействительными договоров и протоколов по результатам торгов, ссылаясь на то, что службой судебных приставов был нарушен порядок проведения торгов квартир в 2004 году.

ФИО2 также обратилась со встречными исковыми требованиями о признании недействительными торгов и сделки, между ФИО1 и ООО « фирма РТО», ссылаясь на нарушение порядка проведения торгов.

В судебном заседании представитель ФИО1- ФИО6 действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ФИО1 подержал, встречные исковые требования ООО «СК Технострой» и ФИО2 не признал. При этом пояснил, что истцами ФИО4, ФИО7, ФИО1 в 2004 году на аукционе, который проводила фирма РТО были приобретены квартиры. Насколько ему известно, нарушений правил проведения публичных торгов, процедуры организации торгов при их проведении допущено не было. Победителями торгов были признаны истцы, его доверители, ими была внесена сумма согласно протокола торгов, и после внесения суммы, квартиры были переданы истцам по актам приема- передачи. В деле имеются все документы, подтверждающие участие его доверителей в торгах, подтверждающие оплату стоимости квартир.

Поскольку дом не был сдан в эксплуатацию и у ответчика ООО «СК Технострой» не было зарегистрировано в установленном законом порядке первичное право на эти квартиры, его доверители не имели возможности зарегистрировать переход прав собственности на свое имя. В деле также имеются доказательства того, что истцы обращались в УФРС с документами, но им было отказано в регистрации прав. В мае 2007 года состоялось решение Арбитражного суда КК, которым было признано право собственности на многоквартирные дома за ООО «СК Технострой» в которых находятся спорные квартиры. Что касается исковых требований ФИО1 к ФИО8, пояснил, что договор долевого участия между ООО «СК Технострой» и ФИО8 ничтожная сделка, поскольку Технострой не имел права заключать указанный договор, так как квартира была описана судебными приставами- исполнителями, оценена и выставлена на торги, и представителю ФИО13 это было прекрасно известно, доказательства данного факта ранее исследовались и имеются в материалах дела. Более того, в 2006 году Технострой и Томилова не могли заключать договор долевого участия, так как дом был фактически построен, и введен в эксплуатацию в 2005 году. Факт подписания договора долевого участия указывает на недобросовестность ФИО8 при заключении сделки.

Считает, что права истцов нарушены и просил удовлетворить требования истцов к ООО «СК «Технострой» и ФИО2

Что касается встречного искового заявления ООО СК «Технострой» к ФИО4, ФИО5 о признании недействительными проведенных ДД.ММ.ГГГГ торгов в части продажи квартир №, №, расположенных в в, то позиция истцов следующая:

С исковыми требованиями ООО СК «Технострой» не согласны по следующим основаниям:

ООО СК «Технострой» просит признать торги недействительными на основании того, что судебным приставом- исполнителем в ходе исполнительного производства якобы допущены нарушения действующего законодательства, а именно на момент проведения торгов квартиры не были зарегистрированы в установленном порядке в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с пунктом 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника, не являются основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку указанные нарушения не связаны с правилами проведения торгов» Как следует из положений статьи 62 Закона об исполнительном производстве, деятельность судебного пристава-исполнителя, предшествующая реализации имущества с публичных торгов, заканчивается подачей заявки специализированной организации на проведение торгов. В данном случае действия судебного пристава-исполнителя, совершенные в ходе ареста и описи имущества, не имеют отношения к порядку проведения торгов и допущенные при аресте имущества нарушения не являются основанием для признания торгов недействительными.

Пункт 1 статьи 449 ГК РФ предусматривает возможность признания торгов недействительными только в случае нарушения порядка их проведения. Порядок проведения торгов (в том числе в процессе исполнительного производства) регулируется ГК РФ (пункт 2 статьи 63 Закона об исполнительном производстве). В нашем случае нарушения порядка проведения торгов не установлены. По данному вопросу имеется судебная практика в виде Определения Высшего арбитражного суда Российской федерации от 28 ноября 2007 года за № 50326, Постановления Федерального арбитражного суда Северо- Кавказского округа от 07 августа 2008 года № Ф08-4484008, Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Северо- Кавказского округа от 28 февраля 2007 года по делу № Ф08-805007. Данная судебная практика обобщена вышеуказанным Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 года № 101.

Так же ссылка ООО «СК Технострой» на информационное письмо Президиума ВАС от 16.01.2001 года за № 59 о том что незавершенный строительством объект не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока данный объект не будет зарегистрированным самим должником либо судебным приставом исполнителем является несостоятельной поскольку в соответствии со ст. 16 в редакции ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшей на момент проведения исполнительных действий, судебный пристав- исполнитель не был наделен правом обращаться в органы государственной регистрации с заявлением о регистрации объекта, поскольку не являлся субъектом данных правоотношений и не был наделен такими полномочиями, вследствие чего органы государственной регистрации отказывали судебным приставам- исполнителям в принятии заявлений и документов о государственной регистрации прав на имущество, принадлежащее должнику. Об этом в частности свидетельствует судебная практика в виде Постановления президиума ВАС РФ от 21.09.2004 года № 65184, в котором говорится что «Право требовать в принудительном порядке регистрации перехода права собственности на основании договора купли продажи принадлежит одной из сторон в договоре и только посредством обращения в суд; осуществление государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по заявлению судебного пристава- исполнителя означало бы прекращение права собственности на имущество способом, не предусмотренным гражданским кодексом РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. ООО СК «Технострой» был надлежащим образом уведомлен о прошедших торгах, что в частности подтверждается материалами сводного исполнительного производства,в которых имеются отметки представителя ООО СК «Технострой» ФИО13 об ознакомлении с проведенными исполнительными действиями. Должник сам передал спорные №, приобретенные ранее с торгов заявителям, о чем имеются акты приема- передачи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанные должностным лицом ООО «СК Технострой» и скрепленные гербовой печатью.

По настоящему вопросу имеется судебная практика, а именно постановление Федерального арбитражного суда Северо- Кавказского округа от 16 июля 2007 года № Ф08-37777 в котором говорится что «Суд обоснованно отказал в иске. Истец пропустил годичный срок исковой давности по требованию о признании недействительными результатов торгов. В силу положений пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для вынесения судом решения об отказе в иске».

В соответствии со ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности о применении которой заявлено истцами является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске, а поэтому просил отказать ООО СК «Технострой « в удовлетворении встречного иска.

Представители истцов ФИО4 и ФИО5- ФИО6,действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и ФИО9 Н,В., действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования своих доверителей о признании права собственности на квартиры и регистрации права поддержали. Встречный иск ООО « СК Технострой» о признании торгов и протоколов по результатов торгов недействительными не признали. При этом пояснили, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 и ФИО7 приняли участие в торгах, проводимых по заявке службы судебных приставов Туапсинского района фирмой РТО, в гор.Краснодаре. Они внесли залог, оплатили участие в торгах. Выиграв торги, полностью оплатили стоимость приобретенных квартир по . каждая. ДД.ММ.ГГГГ квартиры им были переданы по акту приемки-передачи. То есть в соответствии со ст. 218 ГК РФ приобрели право собственности на спорные квартиры. После состоявшихся торгов пытались зарегистрировать переход права собственности на квартиры. Однако в устной форме получали отказ, в связи с тем, что дом не был сдан в эксплуатацию, а застройщик длительное время не оформлял на себя право собственности. Впоследствии ООО СК Технострой" отказывают в выдаче документов, необходимых для регистрации, чем создал препятствия. Поэтому просят признать за ними право собственности на квартиры, приобретенные на торгах, а также принять решение о регистрации их права собственности В удовлетворении встречных требований просили отказать. При этом возражая по встречному иску, пояснили, что согласно п.6 Информационного письма ВАС № 101 от 22. 12. 2005 г., нарушения, допущенные судебным приставом исполнителем при наложении ареста на имущество должника, не является основанием для признания судом торгов недействительными, так как это не связано с нарушением правил проведения торгов. ООО « СК Технострой» пытается признать недействительными торги по основанию, что судебный пристав-исполнитель не зарегистрировал право собственности на имущество, переданное на реализацию. Однако, нормы закона об исполнительном производстве, действующие на момент проведения торгов, не содержали данного требования. Более того, действующий на тот момент закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество не наделял судебного пристава-исполнителя правом обращаться в органы государственной регистрации с подобным заявлением, так как он не являлся субъектом данных правоотношений.. Кроме того, просят применить ст. 199 ГК РФ-правила пропуска срока исковой давности, так как ООО СК Технострой пропустил срок обращения в суд по оспариванию результатов торгов, который составляет один год. ООО « СК « Технострой» знал о торгах, так как во всех исполнительных действиях - аресте имущества, его оценке имеются отметки представителя СК « Технострой» ФИО13, который также получил постановление о передаче имущества на торги. В силу ст. 199 Г РФ пропуск срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Представитель ООО СК "Технострой"- в судебное заседание не явился - место нахождения ООО СК « Технострой « неизвестно и в порядке ст. 50 ГПК РФ суд назначил адвоката в качестве представителя.

При таких обстоятельствах суд считает необходимым и возможным рассмотреть дело в отсутствии представителя ООО СК « Технострой» - ответчика и по встречному иску истца.

В то же время на предыдущих судебных заседаниях 03 июня 2008года /л.д.249-252 том. 1/, а так же 16 февраля 2009г./ л.д.114-118 том. 2/ и 09 июня 2009года /л.д. 29-30 том. 3/ представитель ООО СК «Технострой « ФИО10 исковые требования истцов не признала, поддержала встречные исковые требования ООО «СК Технострой» о признании недействительными торгов, протоколов по результатам торгов, а также поддержала встречные исковые требования ФИО2. Обосновывая свои требования, пояснила, что в 2004 году было возбуждено исполнительное производство в отношении ООО « СК Технострой». Но на момент проведения торгов, составления акта ареста, право собственности за ООО « СК Технострой» зарегистрировано не было. Последний выполнял только функции застройщика, а подпись ФИО13 на документах не является свидетельством их права. То есть на торги было выставлено имущество, не являющееся собственностью ООО « СК Технострой». Протокол по результатам торгов не может быть признан договором купли-продажи, так как не содержит индивидуализации квартир. В 2004 году квартиры не являлись объектом незавершенного строительства, а ФИО4 и ФИО7 в настоящее время желают признать за собой право собственности на оконченные строительством квартиры, при этом не принимая участия в строительстве. Поэтому их требования они не признают. Никто из истцов более четырех лет не обращался в регистрационную службу за регистрацией своего права собственности. Поэтому в связи с отсутствием сведений о продаже квартир и окончанием исполнительного производства, ООО СК « Технострой» вправе был распоряжаться квартирами. В 2006 году они оформили договор долевого участия с ФИО2 Договор купли-продажи не могли оформить, так как на тот момент ООО « СК Технострой» не являлся собственником квартир. Заключенный с ФИО8 договор долевого участия по своей сути это не поименованный договор - смешанный договор, содержащий признаки договора купли-продажи и договора подряда. Гражданское законодательство не запрещает заключение таких договоров. Договор отражает намерение сторон по приобретению ФИО8 в собственность квартиры. Денежные средства, полученные от ФИО2 пошли на благоустройство территории, оформление документов, погашение долгов, оплату работникам. Квартира была передана ФИО8 по акту в октябре 2006 года. Что касается пропуска срока исковой давности, то на момент проведения торгов ООО « СК Технострой» не являлся собственником квартир и его права были ущемлены с момента подачи исков. До 2007 года вопрос, что с исполнительным производством, не интересовал.

ФИО2 и ФИО3 и их представитель ФИО11. действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1 не признали и показали, что они проживали в городе Воронеже и в 2006году в интернете увидели объявление о продаже квартир в селе , представитель ООО СК « Технострой « показал им квартиры на выбор и они решил приобрести двухкомнатную, заключили договор долевого участия в строительстве , оплатили по перечислению полностью сумму за приобретение квартиры, продав квартиру в городе Воронеже. В августе месяце 2006года они вселились в квартиру и начали делать ремонт, позднее зарегистрировали право собственности на квартиру. О том, что их квартира ранее в 2004году была арестована и выставлена на торгах на продажу они не знали, они полностью выполнили условия их договора и не согласны с требованиями истца ФИО1, так как приобретя квартиру он не зарегистрировал свою собственность, в квартире были одни стены, они же отремонтировали квартиру. Вложили много денежных средств и стоимость квартиры в настоящее время иная.

Кроме этого, ФИО3 являющийся ответчиком по иску ФИО1, и представителем своей жены ФИО2 исковые требования не признал, поддержал иск ООО СК «Технострой» и ФИО2 В обосновании своих доводов пояснил, что он не можем согласиться с иском ФИО1, т.к. он, не являясь собственником квартиры ни ее правообладателем, подает иск против собственника, зарегистрированного государственным органом в установленном законом порядке. ФИО1 пытается по существу в обход закона через решение Туапсинского районного суда зарегистрировать право собственности от ничтожной сделки, когда ему было на законных основаниях отказано в регистрации управлением ФРС. Поэтому просил суд в первую очередь рассмотреть правовые основания этого иска, а также предложить истцу заменить ненадлежащего ответчика - ФИО2 надлежащим - ТУ Росимущества по Краснодарскому краю считал, что есть три причины, по которым истцу ФИО1 должно быть отказано в иске так как сделка, на которую ссылается истец, - недействительна в силу своей ничтожности согласно ст.165 ГК РФ, т.к. не прошла государственную регистрацию в силу нарушения жилищного законодательства, о которых у них подробно изложено в отзыве на иск. А поскольку она ничтожна, то она недействительна независимо от признания ее таковой судом по ст.166 ГК РФ. И попытка истца признать ее легитимной через решение суда в обход органов государственной регистрации является прямым нарушением закона. Организаторы и участники сделки должны были четыре раза обратиться в органы госрегистрации: первый раз - сообщить об аресте квартиры (ст.28 ФЗ №122 и ст.140 ГПК), второй раз-для регистрации собственности за должником (ст.219 ГК РФ, ст.25 ФЗ №122 и ст.58 ФЗ№119), третий - для регистрации договора купли-продажи (ст.558 ГК РФ), четвертый - для регистрации перехода права собственности (ст.223 ГК РФ). Но, в нарушение закона, ничего не было сделано.

Истцом пропущен срок исковой давности, т.к. сделка была совершена ДД.ММ.ГГГГ, а иск подан в апреле 2008 года. В силу ст.302 ГК РФ ФИО2 является добросовестным приобретателем недвижимого имущества, так как сделка между ФИО2 и ООО СК «Технострой» направлена именно на перенос права собственности, что подтверждается государственной регистрацией права собственности на квартиру (п.2 ст.223 ГК РФ); сделка носит возмездный характер, что подтверждается платежными документами; вещь фактически передана, т.к. ФИО2 проживает в квартире с августа 2006 года; вещь не изъята из оборота; вещь выбыла из владения ее собственника или лица, которому она была доверена собственником, по воле того или другого (т.е. не утеряна, не похищена и т.п.); ФИО2 не знала об аресте квартиры в силу не уведомления ее об этом ООО СК «Технострой», и невыполнения организаторами торгов требований закона об уведомлении государственных регистрирующих органов (нарушение п.3 ст.28 ФЗ №122).

Исходя из вышеперечисленных обстоятельств приобретения ФИО8 спорной квартиры, на нее распространяются положения Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П, защищающего добросовестного приобретателя даже от собственника имущества, которым ФИО1 не является и никогда не являлся и так как иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, заявленное ФИО1 требование о признании права собственности является ненадлежащим способом защиты, поскольку им в этом случае неправильно определен вид субъективного права, которое подверглось нарушению, а поэтому просил суд прекратить издевательство над пенсионерами Т-выми по выселению их из единственного жилья и принять окончательное решение по закону и справедливости.

Представитель Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, просили рассмотреть дело в отсутствии их представителя, но в предыдущем судебном заседании / л.д.34-35 том 3 / представитель УФССП по Краснодарскому краю исковые требования ООО СК «Технострой» и ФИО2 не признала и пояснила, что в 2004 г. в рамках сводного исполнительного производства было арестовано спорное имущество. О действиях судебного пристава-исполнителя по аресту, оценке и передачи на торги имущества ООО « СК Технострой» знал, однако действия эти оспорены не были. Каких-либо жалоб и заявлений от должника не поступало. О проведении торгов служба судебных приставов, согласно действующего законодательства не обязана извещать должника. В соответствии со ст.62 ФЗ «Об исполнительном производстве», действующим в 2004 году, обязанности судебных приставов -исполнителей по регистрации права собственности на недвижимое имущество выставляемое на продажу не требовалось. Действия службы судебных приставов заканчиваются передачей имущества на реалдизацию толргующей организации. Деньги от реализации квартир пошли на погашение долгов ООО « СК Технострой». В 2007 году, когда уже было зарегистрировано право собственности, ООО « Технострой» зная об аресте, даже не поинтересовался, снят ли арест и зная об аресте, продал квартиру ФИО8. Права ООО « СК Технострой» реализацией имущества нарушены не были, наоборот были погашены его долги и окончено исполнительное производство. Получается, что ООО « СК Техзнострой» пытаясь признать недействительным торги, желает вернуть квартиры, за счет продажи которых были погашены его долги. Споры о признании торгов недействительными рассматривается по правилам, установленным для оспоримых сделок. В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок давности по оспоримым сделкам составляет один год. ООО « СК Технострой» пропущен срок исковой давности, так как в 2004 году они знали о проведенных торгах. Но даже, если принять во внимание срок регистрации права собственности за ООО « СК Технострой», то он также пропущен. Поэтому просят применить сроки исковой давности. Что касается правомочий ООО фирмы « РТО» на реализацию имущества, то функции специализированного государственного учреждения по организации продажи, реализации арестованного имущества и т.д. возложены на « российский фонд федерального имущества», который заключил договор поручения с ООО фирма « РТО».

Представитель Управления ФРССП по Краснодарскому краю в Туапсинском районе в судебном заседании исковые требования ООО СК «Технострой « и Т-вых не признала и пояснила, что нарушений со стороны службы судебных приставов по вопросу ареста, оценки и передачи на торги имущества ООО СК « Технострой « не имело места. Деньги от реализации имущества пошли на погашение долгов ООО СК « Технострой « который знал о проведении торгов и продажи трех квартир. Однако зная об этом продал по незаконному долевому договору квартиру ФИО8, нарушив право на квартиру ФИО1

Представитель Территориального управления Федерального агенства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае в судебное заседание не явился в своем письменном ходатайстве просил дело рассмотреть в их отсутствии и удовлетворить исковые требования.

Представитель Туапсинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебном заседании показал, что их отдел выдал ФИО8 свидетельство о государственной регистрации права на квартиру без всяких замечаний, препятствий к этому никаких не было и просил дело рассмотреть на усмотрение суда.

Представитель ООО фирма « РТО» в судебное заседание не явился, о дате рассмотрения дела были извещены, причину не явки не сообщили, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель Управления Федеральной миграционной службы по Туапсинскому району в судебное заседание не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, засслушав заключение прокурора, полагавшего в не удовлетворении требования ФИО1 в выселении семьи Т-вых и подлежащим удовлетворении иска о признании торгов недействительным считает, что исковые требования ФИО1 ФИО4, ФИО12 подлежат удовлетворению, встречные исковые требования ООО СК «Технострой» и ФИО2 удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ООО СК «Технострой»ДД.ММ.ГГГГ получил разрешение на строительство пятиэтажного жилого дома в Заречье. Согласно договора аренды им был предоставлен земельный участок для строительства и эксплуатации десяти двадцати квартирных домов сроком на 3 года по указанному адресу, который не был зарегистрирован. ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления главы МО Туапсинский район № 1745 был заключен договор аренды на указанный земельный участок сроком на 5 лет, который был зарегистрирован в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (т.1 л.д. 132-149). ДД.ММ.ГГГГ ООО СК Технострой получил разрешение на ввод в эксплуатацию оконченного строительством двадцати квартирного пятиэтажного т.1 л.л. 18/. Постановлением Главы МО Туапсинский район от 30.12.2005 г. №1460 было утверждено разрешение на ввод в эксплуатацию данного дома (т.1 л.д. 17). Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14 марта 2007 года по иску ООО « СК Технострой» за ним было признано право собственности на многоквартирные жилые дома, в том числе и на в / в связи с изменением адреса по справке Администрации Новомихайловского городского поселения - / т.1 л.д. 155-163/. 17. 07.2007 года постановлением главы Новомихайловского городского поселения №311 дому № 1 в микрорайоне был присвоен новый почтовый адрес - (т.1 л.д.8 ).

Согласно сводного исполнительного производства № С- 2095/04 ДД.ММ.ГГГГ было возбуждено исполнительное производство о взыскании с ООО « СК Технострой» 215 108, 46 руб. задолженности по налогам и сборам; ДД.ММ.ГГГГ было возбуждено несколько исполнительных производств о взыскании с ООО СК «Технострой» 1 000 000 рублей в пользу физического лица, и задолженности по налогам и сборам на различные суммы в доход государства. В рамках сводного исполнительного производства Службой судебных приставов Туапсинского района составлен акт ареста имущества должника от ДД.ММ.ГГГГ, в результате которого был наложен арест на имущество ООО «Технострой» в виде квартир № для погашения указанных задолженностей, произведена оценка имущества (т.1л.д.23-25). Арест имущества происходил в присутствии представителя должника ООО « СК Технострой» заместителя директора ФИО13, о чем имеется его подпись о получении протокола Более того, им были сделаны замечания по оценке имущества и от него поступила просьба о назначении экспертизы по оценке.

Этот факт подтвержден показаниями в судебном заседании свидетеля ФИО13 который показал, что он работал в ООО «СК Технострой» с 2001-2009 года в должности заместителя генерального директора. В Туапсинском районе в п. Новомихайловском были построены пять многоэтажных домов. Дом расположенный по адресу: , , водился в эксплуатацию в 2006 году. ООО «СК Технострой» покупал не достроенный здания и достраивал их и продавали. У ООО «СК Технострой» была задолжность в связи с чем было заведено исполнительное производство и наложен был арест на четыре квартиры в ходе исполнительного производства. Квартиры были выставлены на торги, после чего они были проданы. О дате и времени проведения торгов ООО «СК Технострой» не сообщали, только потом пришло уведомление о том что исполнительное производство окончено. Когда были проданы квартиры с торгов дом был не завершен и в эксплуатацию не сдан. О том что квартиры были проданы с торгов я не знал. С оценкой установлено приставами я был не согласен просил назначить экспертизу по оценке. Потом когда я узнал что квартиры проданы с торгов, и я попросил установить двери на купленные квартиры с торгов, поставили только две квартиры двери в ноябре 2005 году , и я понял какие квартиры были проданы с торгов. С 2005 года ООО «СК Технострой» стали реализовывать квартиры, а так же и . ООО «СК Технострой» заключал договора. С ФИО2 был так же заключен договор, ФИО2 финонсировала строительство. О том что которую ООО «СК Технострой» продал ФИО2 спорная я и ООО «СК Технострой» узнали когда поступил иск в Туапсинский районный суд от ФИО1 Действия судебного пристава не обжаловались, так как у нас не было документа который нужно было обжаловать. Где сейчас находится ООО «СК Технострой» я не знаю, но последнее его место нахождение был .

В соответствии с договором поручения на реализацию арестованного имущества (т.1 л.д.21) и согласно договора поручения № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.27-35), Российский Фонд федерального имущества, являющийся специализированным государственным учреждением при правительстве Российской Федерации, поручил реализовать недвижимое арестованное имущество - три квартиры в , согласно заявке на проведение торгов по исполнительному производству № С-2095 /04 ПССП Туапсинского района, фирме «РТО».

Согласно протоколов №, 014/3, 013/3 от ДД.ММ.ГГГГ(т.1 л.д. 6,65, 80) о проведении открытого аукциона по продаже арестованного имущества принадлежащего ООО «Технострой», ООО Фирма «РТО», провела торги по продаже арестованного имущества, принадлежащего ООО «Технострой». По результатам торгов ФИО1 стал правообладателем двухкомнатной , ФИО4 стала правообладателем трехкомнатной , ФИО5 стала правообладателем трехкомнатной , расположенных в незавершенном строительстве т.1(л.д.150-152). Факт внесения денежных средств истцами подтверждается копиями платежных документов и погашением указанными денежными средствами долговых обязательств ООО СК «Технострой», в связи с чем исполнительное производство было производством окончено.

В соответствии со ст. 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. В этот же день 17 мая 2004 года между ООО фирма РТО и истцами -ФИО1, ФИО4 и ФИО7 были подписаны акты приема-передачи недвижимого имущества/т1 л.д. 7, 64, 81/. До июня 2008 года торги, протоколы по результатам торгов заинтересованными лицами обжалованы не были.

Оспаривая и требуя признания недействительными проведенные ДД.ММ.ГГГГ торги и протоколы по результатам торгов, ООО « СК Технострой» в отношении ФИО1, ФИО4 и ФИО7, а Т-вы в отношении ФИО1, ссылаются на то, что при подготовке имущества на реализацию с торгов, судебный пристав-исполнитель не зарегистрировал право собственности на спорное имущество, в связи с чем реализовано было имущество, не принадлежащее должнику ООО « СК Технострой». А также в связи с тем, что в протоколах по результатам проведения торгов, которые имеют силу договора купли-продажи имущество не индивидуализировано.

Данные доводы суд находит не состоятельными. Так, в соответствии со ст. 62 ФЗ № 119 « Об исполнительном производстве» от 21 июня 1997 года, действующим на момент проведения торгов, не предусмотрена обязанность судебного пристава-исполнителя по регистрации права собственности на реализуемые объекты. Более того, ст. 62 указанного Закона не предусматривает при продаже права на объект незавершенного строительства предоставление документа, подтверждающего регистрацию права собственности. При этом суд полагает необходимым отметить необоснованность доводы представителя ООО « СК Технострой» в той части, что на момент проведения торгов они не были правообладателями спорного имущества. Как видно из содержания решения Арбитражного суда от 14 марта 2007 года ООО « СК Технострой» по договору купли-продажи с ООО « ОК КАМА» от 2.07. 2001 года приобрел в собственность незавершенные строительством объекты в , среди которых пятиэтажный / т. 1 л.д. 155/ и за свой счет в период с 2002 по 2005 годы осуществил их строительство. Данные обстоятельства в соответствии с ч. 3 ст. 61 ГПК РФ имеют преюдициальное значение, не должны доказываться вновь и не могут оспариваться. Таким образом, на момент проведения торгов в мае 2004 года ООО « СК Технострой» являлся правообладателем спорных квартир. Несостоятельны доводы представителя ООО « СК Технострой» и Т-вых, что дом на тот момент не был завершен строительством, поэтому квартиры не могли быть объектом сделки. Как видно из представленных технических паспортов на квартиры, выполненных по состоянию на 2006 год, /л.д. 10, 58, 84/ годом постройки здания указан 2004 год., то есть по каждой квартире уже можно было определить площадь, назначение помещений и т.д. Также суд не находит оснований для признания недействительными протоколов по результатам торгов по причине отсутствия индивидуализации спорного имущество. При этом представитель ООО « Технострой» и Т-вы в обоснование такого довода указывают на отсутствие точного местонахождения квартир.

В соответствии со п.5 ст. 448 ГК РФ протокол о результатах торгов, подписанный лицом, выигравшим торги и организатором торгов, имеет силу договора. То есть, в данном протоколе должны быть отражены в соответствии со ст. ст. 432, 554, 555 ГК РФ все существенные условия, касающиеся предмета договора и цены. Как видно из протоколов о проведении торгов по продаже арестованного недвижимого имущества ООО « Технострой» в протоколах нашли отражение все существенные условия- номер квартиры, дома, расположение квартиры на определенном этаже, количество комнат, а также цена. Также были соблюдены требования ст. 556 ГК РФ о передаче недвижимости. Как уже отмечалось с ФИО1, ФИО7 и ФИО4, выигравших торги, после подписания протокола по результатам торгов, также были подписаны акты передачи недвижимого имущества.

Таким образом, доводы ООО « Ск Технострой» и Т-вых в части недействительности проведенных торгов и протоколов по результатам торгов необоснованны.

Согласно ст. 449 ГК РФ признаны недействительными могут быть торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом. Каких-либо нарушений проведения торгов в судебном заседании не установлено.

Более того, в судебном заседании представителями ФИО1, ФИО4, ФИО7 и службы судебных приставов было заявлено о применении к данному требованию ООО « СК Технострой» срока исковой давности, так как торги могли быть оспорены в соответствии с частью 2 ст.181 ГК РФ как по оспоримой сделки в течение одного года. Доводы представителя ООО «СК «Технострой» о том, что они не знали о состоявшихся торгах в 2004 году, являются необоснованными и надуманными. Как видно из представленных копий, исполнительных документов все решения принимаемые судебными приставами в рамках указанного исполнительного производства, доводились до сведения должника, о чем имеются подписи представителя ФИО13. Также необоснованная ссылка представителя, что срок давности должен исчисляться с момента признания за ними права собственности. Но даже если это и принять во внимание, то в любом случае ими пропущен данный срок, так как право собственности за ООО « СК Технострой» было признано решением суда от 14 марта 2007 года, а с иском они обратились 20 мая 2008 года. В соответствии со ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. С учетом изложенного, исковые требования ООО СК «Технострой» и Т-вых о признании недействительными торгов и протоколов по результатам торгов удовлетворению не подлежат как необоснованные, а в отношении ООО « СК Технострой» также и в связи с пропуском срока исковой давности.

Таким образом, учитывая, что ФИО1, ФИО5 и ФИО4 в установленном законом порядке приняли участие в торгах по реализации спорного имущества, выиграли торги, произвели полную оплату стоимости имущества, подписали протокол о результатах торгов, имеющий силу договора, в соответствии со ст. 218 ГК РФ приобрели право собственности на спорные квартиры. В соответствии со ст. 551 ГК РФ право собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Однако, суд считает, что оснований для принятия решения обязывающего орган государственной регистрации произвести регистрацию права собственности истцов, не имеется, так как решение о признании права собственности является основанием для осуществления государственной регистрации права.

Ссылки представителя о том, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2007 года за ООО «Технострой» признано право собственности на незавершенные строительством жилые дома №№ расположенные в (л.д.155-163) и квартиры, расположенные в нем, а следовательно и на и поэтому судом в данном судебном слушании не может быть признано право собственности на указанные квартиры за истцами, являются несостоятельными. Так, судом установлено, что при рассмотрении дела в Арбитражном суде истцы по настоящему иску не были привлечены в качестве заинтересованных лиц к участию в деле, однако их интересы заявленными требованиями ООО СК Технострой» о признании права собственности на квартиры, которые ими были приобретены в 2004 году нарушены. Как следует из Постановления Конституционного Суда РФ от 20 февраля 2006 года №1-П заинтересованные лица, не участвующие в деле, не лишены права обратиться в суд, если судебным актом нарушаются их права и законные интересы. Право на судебную защиту может быть реализовано, а нарушенное материальное право защищено путем предьявления самостоятельного иска в суд первой инстанции как до вступления в законную силу судебного акта, которым был разрешен вопрос об их правах и обязанностях, так и после, причем обязательность судебного акта не является препятствием для их обращения в суд за защитой нарушенных прав и законных интересов ( часть 4 ст.13 ГПК РФ)- судебное решение, ранее вынесенное без их участия, но в отношении их прав и обязанностей, не будет иметь в новом процессе преюдициального значения.

Требования ФИО1 о признании недействительным договора № о долевом участии в строительстве жилого дома, заключенного между ООО СК «Технострой» с ФИО2, суд также находит обоснованными.

Так, постановлением главы МО Туапсинский район №1460 от 30.12. 2005 года законченный строительством 20-ти квартирный жилой ООО «Технострой» в был введен в эксплуатацию( т.1 л.д.17). Постановлением главы Новомихайловского городского поселения Туапсинского района №311 от 17.07. 2007 года по заявлению заместителя генерального директора ООО СК « Технострой» ФИО13 данному жилому дому № микрорайон был присвоен почтовый адрес (т.1 л.д.8,9).

ООО СК «Технострой» после сдачи дома в эксплуатацию, зная о том, что двухкомнатная этом доме, ранее была арестована и реализована с торгов, 17 июня 2006 года заключает с ФИО2 договор № о долевом участии в строительстве жилого дома./1 л.д. 39/ и по акту приема- передачи от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 41) передал ей в собственность . Договор о долевом участии в строительстве жилого дома по своей сути это договор инвестирования, согласно которого застройщик обязуется осуществить строительство жилого дома, и передать дольщику по окончании строительства квартиру в этом доме при условии полной оплаты дольщиком квартиры. Как достоверно установлено в судебном заседании на момент заключения с ФИО2 договора о долевом участии в строительстве жилого дома, уже был сдан в эксплуатацию. Поэтому п. 1.2 данного Договора о том, что срок ввода в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ не соответствует действительности. Фактически между сторонами был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Доводы представителя ООО « СК Технострой», что договор о долевом участии в строительстве жилья, заключенный с ФИО8- это непоименованный смешанный договор, содержащий признаки договора купли-продажи и договора подряда, и это право сторон выбирать форму, в которую они облекают свои отношения, являются несостоятельными. Заключенный между ООО « СК Техностройр» и ФИО8 договор отвечает требованиям и содержит условия, необходимые для договора о долевом участии в строительстве жилья. В связи с чем суд и считает необходимым оценивать именно договор о долевом участии. Поэтому, учитывая, что на момент заключения данного договора дом уже был сдан в эксплуатацию, полученные от ФИО8 денежные суммы не были использованы для строительство дома, в котором ООО СК Технострой передал ей квартиру/ как пояснил представитель деньги были использована для благоустройства территории, оплаты работникам/, фактически между сторонами была заключена сделка купли-продажи квартиры. При этом в предыдущем судебном заседании представитель ООО СК Технострой не отрицала данный факт, пояснив, что оформить куплю-продажу не могли, так как на тот момент ООО «СК Технострой» не зарегистрировал за собой право. То есть договором о долевом участии в строительстве жилья была прикрыта другая сделка- договор купли-продажи квартиры, которую ООО « СК Технострой» на тот момент заключать был не вправе. В связи с вышеизложенным суд считает, что указанная сделка является притворной, согласно ч.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку.. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли продажи одна сторона ( продавец) обязуется передать вещь товар в собственность другой стороне ( покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Однако, ООО СК «Технострой» не вправе был передавать имущество, реализованное с торгов, и на момент заключения сделки не принадлежащее ему. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ за ООО «Технострой» было признано право собственности на незавершенные строительством жилые дома №№, расположенные в - (л.д.155-163) и квартиры, расположенные в нем, а следовательно и на . Таким образом, сделка совершенная между ООО СК «Технострой» и ФИО2 является недействительной. На основании недействительного договора о долевом участии, право собственности на было зарегистрировано за ФИО2 в Едином государственном реестре ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем право собственности ФИО2 на подлежит прекращению и исключении из записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Суд также считает, что Т-вы не могут быть признаны добросовестными приобретателями, так как, заключая договор о долевом участии в строительстве жилого дома, в момент заключения сделки не имели намерения о создании юридических последствий по данной сделке. Более того, суд приходит к выводу, что Т-вы понимали и знали, что, заключая договор о долевом участии, фактически покупают уже готовую квартиру, а не вкладывают средство в строительство жилого дома. К такому выводу суд приходит, так как из пояснений ФИО8 следует, что прежде чем заключить договор они смотрели и выбирали квартиру. Суд считает несостоятельными доводы представителя ООО СК Тенхнострой и ФИО8 в той части, что ФИО1 в течение четырех лет не обращался за регистрацией права собственности. Так, в судебном заседании установлено и подтверждено документами, ФИО1 в сентябре 2006 года, то есть еще до фактической передачи квартиры ФИО8, обращался в Туапсинский отдел УФРС с заявлением о регистрации права собственности на основании протокола по результатам торгов. Однако, регистрации была первоначально приостановлена, а затем отказано в связи с тем, что ООО « СК Технострой» не зарегистрировал с за собой право собственности. В связи с тем, что по заявлению представителя ООО « СК Технострой» Администрацией Новомихайловского поселкового округа дому был присвоен новый почтовый адрес, при регистрации права собственности ФИО2, Туапсинский отдел УФРС, был введен в заблуждение и не определил, что ФИО1 и ФИО8 обратились за регистрацией права на одну и ту же квартиру.

Оценивая изложенное, учитывая, что судом признано за ФИО1 право собственности на спорную , а ФИО2 зарегистрировала за собой право собственности на данную квартиру и вместе с мужем ФИО3 вселились в нее на основании ничтожной сделки, суд считает обоснованными требования ФИО1 о выселении их из и снятии с регистрационного учета, так как этим нарушаются права ФИО1 на пользование и распоряжение квартирой, право на которую он приобрел в установленном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1, ФИО4, ФИО5 удовлетворить.

Признать состоявшимся договор купли-продажи расположенного в , от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать право собственности за ФИО1 на .

Признать право собственности за ФИО4 на .

Признать право собственности за ФИО5 на , .

Признать недействительным договор о долевом участии в строительстве жилого от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ООО СК « Технострой «

Прекратить право собственности за ФИО2 на расположенной в , , исключив сведения о регистрации ее права собственности на указанную квартиру из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Выселить ФИО2 и ФИО3 из расположенного в , без предоставления другого жилого помещения и обязать отдел Управления Федеральной миграционной службы по Краснодарскому краю в Туапсинском районе снять их с регистрационного учета по указанному адресу.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО СК « Технострой « и ФИО2 - отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течение десяти дней через Туапсинский районный суд.

Председательствующий

Судья :