Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Центр перспективного развития Д» о признании ничтожным пункта договора аренды, признании незаконным расторжение договора аренды в одностороннем порядке,

по встречному исковому заявлению ООО «Центр перспективного развития Д» к ФИО2 о признании договора аренды недвижимого имущества расторгнутым, взыскании задолженности за коммунальные услуги,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Центр перспективного развития Д» в котором с учетом заявления об уточнении исковых требований просил признать ничтожным п.7.3 договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды недвижимого имущества, признать незаконным расторжение в одностороннем порядке договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды нежилого помещения заключенного между ООО «Центр перспективного развития Д» и ИП ФИО2

В обоснование требований истец указал, что между сторонами был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды недвижимого имущества, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения площадью 1070 кв.м., которые использовались истцом под фитнес-клуб <данные изъяты> Ежемесячная арендная плата по договору составляла 642000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым площадь арендуемого помещения была уменьшена до 927 кв.м., стоимость арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 556200 рублей. ДД.ММ.ГГГГ ответчик в адрес истца направил уведомление об одностороннем расторжении договора аренды в соответствии с п. 7.3. договора, в связи с неполной оплатой арендной платы. Истец полагает, что задолженность по арендной плате была незначительна в размере 46 000 рублей и не могла явиться основанием для расторжения договора в одностороннем порядке. Пункт 7.3. договора является обременительным для истца и противоречащим закону, регулирующему порядок расторжения договора аренды, в связи с чем является ничтожным.

ООО «Центр перспективного развития Д» обратилось в суд со встречным иском к ФИО2 в котором просило признать договор аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика задолженности по коммунальным услугам в размере 688120,76 рублей. В обоснование требований истец указал, что в соответствии с п.7.3 подписанного между сторонами договора аренды арендодатель в праве в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения договора в случае несоблюдения арендатором одного из следующих условий, которые стороны определили как существенные: при неуплате, не полной уплате или просрочке на пятнадцать и более дней арендатором внесения арендной платы как полностью, так и частично, в срок, установленный п. 5.4. настоящего договора, вне зависимости от последующей оплаты. В случае отказа арендодателя от настоящего договора он считается расторгнутым с момента получения арендатором соответствующего уведомления. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ арендатор допустил просрочку по оплате арендных платежей, за май задолженность составила – 46000 рублей, просрочка 50 дней, за июнь 2021 задолженность составила 60000 рублей, просрочка – 19 дней. В связи с указанным в соответствии с п.7.3 договора ответчику по встречному иску было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. В соответствии с договором аренды арендатор обязан ежемесячно осуществлять оплату коммунальных услуг на основании выставленных арендодателем счетов, однако оплата коммунальных услуг произведена не в полном объеме в связи с чем за ответчиком по встречному иску числиться задолженность в размере 688120,76 рублей.

Истец, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явился, представитель истца, действующая по доверенности, в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить, в удовлетворении встречного иска просила отказать по основаниям указанным в письменных возражениях.

Представители ответчика в судебное заседание явились, в удовлетворении исковых требований просили отказать, требования встречного иска удовлетворить в полном объеме по основаниям, указанным во встречном иске.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований первоначального иска и удовлетворении требований встречного иска по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ООО «Центр перспективного развития Д» и истцом ФИО2 заключен договор аренды недвижимого имущества №

По условиям договора аренды арендодатель передал во временное владение и пользование нежилые помещения, указанные в приложении № к договору, расположенные в здании по адресу: <адрес> площадью 1070 кв.м.

В соответствии с п.5.1 договора размер ежемесячной арендной платы за пользование помещением, за исключением льготного периода с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (включительно), стороны определили в следующем порядке и объеме: ежемесячная арендная плата за пользование помещением определяется исходя из стоимости аренды 1 (одного) кв.м. по цене 600 (шестьсот) рублей в месяц, и рассчитывается по формуле арендуемая площадь помещения умноженная на стоимость аренды 1 (одного) кв.м. 1070 кв.м. х 600 рублей. Таким образом, сумма ежемесячной арендной платы за помещение составляет 642000 рублей.

В соответствии с дополнительным соглашением № к договору № аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ площадь арендуемых помещений, указанных в п.1.1. договора с ДД.ММ.ГГГГ составила 927 кв.м., ежемесячная арендная плата за пользование помещением, указанная в п.5.1. договора с ДД.ММ.ГГГГ составила 556200 рублей.

Пунктом 5.4. договора предусмотрено, что арендная плата по настоящему договору в полном объеме перечисляется арендатору по реквизитам, указанным в договоре. Внесение арендной платы производится до 25 числа текущего оплачиваемого месяца.

В соответствии с п.7.3. договора № аренды недвижимого имущества арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения настоящего договора в случае несоблюдения арендатором одного из следующих условий, которые стороны определили как существенные: при неуплате, то есть полной уплате или просрочке на пятнадцать и более дней арендатором внесения арендной платы как полностью, так и частично в срок, установленный п. 5.4 настоящего договора вне зависимости от последующей оплаты; при невыполнении обязательств, предусмотренных п.3.2.2, 3.2.5, 3.2.19, 3.2.20, 3.2.22, 3.2.23 договора; если собственником здания, указанного в пункте 1.1 в установленном порядке принято решение о его сносе или использовании для федеральных нужд.

В случае отказа арендодателя от настоящего договора он считается расторгнутым с момента получения арендатором соответствующего уведомления. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее десяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в настоящем договоре.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 направлено уведомление о расторжении договора аренды в соответствии с п.7.3. договора в связи с задолженностью по арендной плате за май в размере 46000 рублей, просрочка 50 дней, за июнь в размере 60000 рублей, просрочка 19 дней.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 2. ст. 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В обоснование требований о признании недействительным п.7.3 условий договора истец указал, что указанный пункт существенно нарушает права истца и противоречит положениям закона, в связи с чем в соответствии со ст. 169 ГК РФ является недействительным.

В силу ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Гражданским законодательством предусмотрен принцип свободы договора (статьи 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), подразумевающий, в том числе, добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, включая их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

Свобода договора предполагает, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Кодексом и другими законами.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ). К одностороннему отказу от договора аренды не применяются положения ст. 619 ГК РФ, предусматривающие обязательное направление предупреждения арендатору о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Подобные разъяснения содержаться и в п.4 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации» №1 (2016), утвержденного Президиумом ВС РФ 13.04.2016, в соответствии с которыми положения ст. 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения

договора и условия такого расторжения.

Исходя из того, что стороны при заключении договора добровольно выразили волю на заключение договора на соответствующих условиях, которые не противоречат закону, доказательств, свидетельствующих о том, что спорные условия договора противоречат основам правопорядка или нравственности не представлено, оснований для признания п.7.3 договора аренды недействительным у суда не имеется.

При рассмотрении правомерности действий ответчика по расторжению договора в одностороннем порядке существенным является установление факта допущения арендатором нарушений в части внесения арендных платежей.

Судом установлено, что на момент направления уведомления о расторжении договора ДД.ММ.ГГГГ у ФИО2 перед ответчиком имелась задолженность по арендной плате за май в размере 46000 рублей, просрочка составила 50 дней, за июнь в размере 60000 рублей, просрочка составила 19 дней.

Истцом наличие задолженности по арендным платежам по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не оспаривалось.

Таким образом, истец допустил просрочку в исполнении обязательств по внесению арендной платы более чем на 15 дней, что стороны определили как нарушение существенных условий договора, влекущее расторжение договора в одностороннем порядке.

Возражение истца относительно недобросовестного поведения ответчика по одностороннему отказу от исполнения договора, судом отклоняется, поскольку арендатор не доказал злоупотребление правом со стороны арендодателя.

Стороны, при заключении договора аренды реализуя свое право на свободу договора, определили существенные условия договора аренды и последствия их нарушения в виде права арендодателя на односторонне расторжение договора.

Соответственно при наступлении указанных в договоре оснований ответчик обоснованно направил в адрес истца уведомление о расторжении договора.

При таких обстоятельствах учитывая, что судом установлено нарушение истцом условий договора аренды в части своевременного внесения арендных платежей, ответчик в соответствии с условиями договора воспользовался правом на расторжение договора в одностороннем порядке.

Исковые требования о признании незаконным расторжения в одностороннем порядке договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды нежилого помещения при указанных обстоятельствах удовлетворению не подлежат.

Исходя из п.7.3. договора, в соответствии с которым в случае отказа арендодателя от настоящего договора он считается расторгнутым с момента получения арендатором соответствующего уведомления, встречные исковые требования о признании договора аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению.

В соответствии с п.3.2.9 арендатор обязуется оплачивать (компенсировать) коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги в установленном порядке.

Из материалов дела следует, что истцом по встречному иску в адрес ответчика ФИО5 выставлены счета на оплату коммунальных расходов: за декабрь в размере 167968,16 рублей, счет № от ДД.ММ.ГГГГ; за январь в размере 184080,72, счет на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ; за февраль в размере 191474,47 рублей, счет на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ; за март в размере 201975,05 рублей, счет на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ; за апрель в размере 141048,49 рублей, счет на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ; за май в размере 77745,53 рублей, счет на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ; за июнь 121878,67 рублей, счет на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме на 918203,6 рубля.

ФИО2 произведена оплата коммунальных расходов за декабрь в размере 138000 рублей, и ДД.ММ.ГГГГ в размере 250000 рублей, в связи с чем задолженность по коммунальным расходам составила 688120, 67 рублей.

Представителем ответчика по встречному иску в обоснование возражений об отсутствии задолженности по коммунальным платежам представлены платежные поручения № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем указанные платежные поручения не подтверждают отсутствие задолженности ответчика по встречному иску по коммунальным расходам за период с января 2021 по июнь 2021 года, поскольку как следует из назначения платежа, указанного в представленных платежных поручениях, оплата произведена за период с сентября 2020 по декабрь 2020 года, оплата коммунальных расходов по платежным поручениям № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 38000 и № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 100000 за декабрь 2020 года учтена истцом при расчете задолженности.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих об оплате коммунальных платежей за период с января 2021 по июнь 2021 года, кроме учтенных истцом, ответчиком по встречному иску не представлено.

В подтверждение расчета коммунальных расходов истца по встречному иску, представлены счет-фактуры выставленные МУП Инженерные сети и АО «Мосэнергосбыт», подтверждающие количество потребленных коммунальных ресурсов по адресу: <адрес>

В соответствии с п.5.9. договора коммунальные услуги включают в себя: стоимость электроэнергии, потребляемой арендатором (определяется по показаниям прибора учета арендатора), стоимость сезонного обогрева/охлаждения арендуемой части здания, определяется по приборам учета арендодателя пропорционально арендуемой площади, стоимость горячего и холодно водоснабжения, потребляемого арендатором, в том числе оборудованием арендатора (определяется по показаниям приборов учета арендатора), стоимость канализации, по фактическому водопотреблению арендатора.

В судебном заседании представитель истца по встречному иску пояснил, что отопление здания осуществляется частично за счет водяного отопления разведенного по периметру здания и частично за счет вентиляции, в связи с чем в расходы по обогреву здания включается как подогрев воды, так и подогрев воздуха, при этом подогрев осуществляется за счет котла работающего на дизельном топливе, система вентиляции работает за счет электричества. Кроме указанного, в здании работает система охлаждения воздуха – чиллер, для работы которого необходима электроэнергия и холодная вода. Исходя из указанного, складываются расходы по обогреву и охлаждению здания.

При этом в силу п.3.2.10 договора обязанность ежеквартально проводить сверку расчетов, осуществляемых в соответствии с договором возложена на арендатора.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих, что за время действия договора аренды, ответчик по встречному иску обращался к истцу за перерасчетом выставленных счетов на оплату, производил сверку расчетов по коммунальным расходам суду не представлено. При этом суд считает, что оплачивая коммунальные расходы ответчик, по сути, согласился с тарифами и действующей системой оплаты, продолжая арендовать нежилое помещение, в отсутствие возражений относительно выставляемых счетов на оплату коммунальных расходов ответчик фактически согласился с их размером.

Поскольку ответчик по встречному иску полагал необоснованными и завышенными выставленные истцом счета на оплату коммунальных расходов, судом сторонам разъяснялись положения ст. 79 ГПК РФ в соответствии с которой при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Ответчик по встречному иску от ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы отказался.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд находит подлежащими удовлетворению требования ООО «Центр перспективного развития Д» о взыскании с ответчика задолженности за коммунальные услуги за период с декабря 2020 года по июнь 2021 года в размере 688 120,67 рублей, поскольку указанная задолженность соответствует положениям п.5.9 договора в соответствии с которым коммунальные услуги включают в себя: стоимость электроэнергии, стоимость сезонного обогрева/охлаждения арендуемой части здания, стоимость горячего и холодно водоснабжения, стоимость канализации.

Каких-либо доказательств в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ опровергающих указанную сумму задолженности не представлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований искового заявления ФИО2 к ООО «Центр перспективного развития Д» о признании ничтожным пункта договора аренды, признании незаконным расторжение договора аренды в одностороннем порядке, отказать.

Требования встречного искового заявления ООО «Центр перспективного развития Д» к ФИО2 о признании договора аренды недвижимого имущества расторгнутым, взыскании задолженности за коммунальные услуги, удовлетворить.

Признать договор аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Центр перспективного развития Д» задолженность за коммунальные услуги за период с декабря 2020 года по июнь 2021 года в размере 688 120,67 рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Долгопрудненский городской суд в течение одного месяца со дня его вынесения.

Судья Н.Е. Золотницкая

Мотивированное решение составлено 11.04.2022.