Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к МУП «Комбинат коммунального хозяйства и благоустройства» о признании права собственности на объекты недвижимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к МУП «Комбинат коммунального хозяйства и благоустройства» о признании права собственности на объекты недвижимости.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указала, что в соответствии с договором купли-продажи № от 21.11.2018 года, заключенным между ней и МУП «Комбинат коммунального хозяйства и благоустройства», она приобрела в собственность недвижимость, находящуюся по адресу: <адрес>, состоящую из следующих объектов: гараж, общей площадью 371,2 кв.м., кадастровый №; нежилое здание, общей площадью 31,8 кв.м., кадастровый №; нежилое здание, общей площадью 34,4 кв.м., кадастровый №; нежилое здание, общей площадью 34,4 кв.м., кадастровый №; нежилое здание, общей площадью 50,2 кв.м., кадастровый №; нежилое здание, общей площадью 67,1 кв.м., кадастровый №; нежилое здание, общей площадью 60,9 кв.м., кадастровый №; склад, общей площадью 60,1 кв.м., кадастровый №; склад, общей площадью 60,7 кв.м., кадастровый №; склад, общей площадью 107,9 кв.м.; гараж, общей площадью 238,0 кв.м.; сторожка, общей площадью 8,8 кв.м.; административное здание, общей площадью 881,5 кв.м., а также право аренды земельного участка площадью 12 026 кв.м., кадастровый №, сроком на три года.

ФИО1, как покупателем, надлежащим образом исполнены обязательства по оплате цены, предусмотренной договором купли-продажи.

Согласно передаточному акту от 29.11.2018 года все вышеперечисленное имущество принято ФИО1 от конкурсного управляющего ФИО3

В соответствии с п. 3.3. договора купли-продажи № от 21.11.2018 года, конкурсный управляющий выдает покупателю после полной оплаты имущества, приобретенного по настоящему договору, необходимую техническую документацию для регистрации права собственности на приобретенные объекты.

Однако, продавец, по настоящее время, не обеспечил передачу первичной правоустанавливающей документации, за исключением: технических планов на здания, а именно, на: склад, общей площадью 107,9 кв.м.; гараж, общей площадью 238,0 кв.м.; сторожку, общей площадью 8,8 кв.м.; административное здание, общей площадью 881,5 кв.м.; копии договора № аренды земельного участка от 26.03.2015 года, заключенного между МКУ «Департамент архитектуры, градостроительства и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» и МУП «Комбинат коммунального хозяйства и благоустройства»; копии постановления № Местной администрации городского округа Нальчик от 20.03.2015года «О предоставлении в аренду земельного участка МУП «Комбинат коммунального хозяйства и благоустройства», а также не осуществил государственную регистрацию ранее возникшего права собственности на объекты недвижимости.

При указанных обстоятельствах, ФИО1 считает, что ответчик МУП «Комбинат коммунального хозяйства и благоустройства» в лице конкурсного управляющего ФИО3 уклоняется от государственной регистрации первичного права, что делает невозможным государственную регистрацию перехода права собственности, что, соответственно, нарушает права ФИО1 и законные интересы, как собственника имущества, так как согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации.

При этом в силу п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Согласно п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года №, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом; после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

Согласно п. 62 указанного постановления Пленума, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Как указано выше, обязательства по договору купли-продажи № от 21.11.2018 года исполнены сторонами, что подтверждается передаточным актом и документом подтверждающим оплату по договору.

Имущество приобретено ФИО1 по результатам торгов, что подтверждает ее добросовестность и исключает возможность злоупотребления правом.

Из системного толкования ст. ст. 8, 153, 218, 223, 551 ГК РФ следует, что сделка по передаче прав на недвижимое имущество порождает у покупателя право требовать от продавца совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости при отсутствии признаков недействительности или незаключенности сделки.

В отношении права аренды на земельный участок, учитывая, что в соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, ФИО1 считает, что в силу закона и договора, к ФИО1 переходит право аренды на земельный участок, предусмотренный договором № аренды земельного участка от 26.03.2015 года, заключенным между МКУ «Департамент архитектуры, градостроительства и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» и МУП «Комбинат коммунального хозяйства и благоустройства».

При вышеперечисленных обстоятельствах, ФИО1 как покупатель, являясь добросовестным приобретателем, не имеет иной возможности зарегистрировать переход права собственности, а также другого способа защиты своих прав, поэтому использует свое право на обращение в суд с настоящим иском.

Также ФИО1 сообщает, что в Росреестр для государственной регистрации не обращалась.

При этом, согласно определению Судебной коллегии по гражданский делам Верховного Суда РФ от 09.12.2014 года № 18-КГ14-143, необращение гражданина к государственному регистратору с заявлением о регистрации права до подачи в суд иска, не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, связанного с государственным кадастровым учетом и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, поскольку законом, обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров не закреплен. Исходя из изложенного, получение отказа Росреестра в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права для обращения в суд не нужно.

На основании изложенного, истец ФИО1 просит суд признать за ней право собственности на следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>:

- Гараж, общей площадью 371,2 кв.м., кадастровый №;

- Нежилое здание, общей площадью 31,8 кв.м., кадастровый №;

- Нежилое здание, общей площадью 34,4 кв.м., кадастровый №;

- Нежилое здание, общей площадью 50,2 кв.м., кадастровый №;

- Нежилое здание, общей площадью 67,1 кв.м., кадастровый №;

- Нежилое здание, общей площадью 60,9 кв.м., кадастровый №;

- Склад, общей площадью 60,1 кв.м., кадастровый №;

- Склад, общей площадью 60,7 кв.м., кадастровый №;

- Склад, общей площадью 107,9 кв.м.;

- Гараж, общей площадью 238,0 кв.м.;

- Сторожка, общей площадь 8,8 кв.м.;

- Административное здание, общей площадью 881,5 кв.м..

Истец ФИО1, будучи надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, от нее поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, с участием ее представителя по доверенности ФИО2-Д.О.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2-Д.О. в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил удовлетворить их в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика МУП «Комбинат коммунального хозяйства и благоустройства» - конкурсный управляющий ФИО3 в судебном заседании не возражал против удовлетворения заявленных требований. Суду пояснил, что в отношении МУП «Комбинат коммунального хозяйства и благоустройства» была введена процедура банкротства, он был назначен конкурсным управляющим. Единственным конкурсным кредитором была налоговая инспекция. Была проведена инвентаризация имущества МУП «Комбинат коммунального хозяйства и благоустройства». Затем было проведено собрание кредиторов, на котором было решено реализовать имущество МУП «Комбинат коммунального хозяйства и благоустройства» торгов. Были проведены торги, которые выиграла ФИО1, с ней был заключен договор купли-продажи, все недвижимое имущество ей было передано по передаточному акту.

Суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, счел необходимым рассмотреть дело в отсутствие истца ФИО1

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Решением Арбитражного суда КБР от 03.05.2017 года МУП «Комбинат коммунального хозяйства и благоустройства» было признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим был утвержден ФИО3.

Определением Арбитражного суда КБР от 06.12.2018 года срок конкурсного производства в отношении МУП «Комбинат коммунального хозяйства и благоустройства» был продлен до 05.06.2019 года.

Постановлением Главы Местной администрации городского округа Нальчик № от 06.12.2016 года «О демонтаже зданий, расположенных на территории МУП «Комбинат коммунального хозяйства и благоустройства» по адресу: <адрес>», было постановлено:

1. МУП «Комбинат коммунального хозяйства и благоустройства»:

-списать с баланса основных средств здания, расположенные по адресу: <адрес>, согласно прилагаемому перечню;

-произвести демонтаж зданий согласно прилагаемому перечню;

-материалы повторного использования (возвратные материалы), полученные после демонтажа, комиссионно заактировать, оприходовать в бухгалтерском учете, в случае реализации, вырученные денежные средства перечислить в бюджет городского округа Нальчик.

2. МКУ «Управление городского имущества Местной администрации городского округа Нальчик» исключить из реестре объектов муниципальной собственности г.о. Нальчик демонтированные здания, расположенные по адресу: <адрес>.

Недвижимое имущество, расположенное по <адрес>, подлежащее демонтажу, было указано в Перечне, являющимся приложением к постановлению Местной администрации городского округа Нальчик от 06.12.2016 года №:

- Гараж №, общей площадью 371,2 кв.м., кадастровый №, год ввода в эксплуатацию - 1979;

- Гараж №, общей площадью 31,8 кв.м., кадастровый №, год ввода в эксплуатацию - 1979;

- Гараж №, общей площадью 34,4 кв.м., кадастровый №, год ввода в эксплуатацию - 1979;

- Нежилое здание (склад №), общей площадью 50,2 кв.м., кадастровый №, год ввода в эксплуатацию - 1979;

- Нежилое здание (склад №), общей площадью 67,1 кв.м., кадастровый №, год ввода в эксплуатацию - 1979;

- Нежилое здание (склад №), общей площадью 60,9 кв.м., кадастровый №, год ввода в эксплуатацию - 1979;

- нежилое здание (склад №), общей площадью 60,1 кв.м., кадастровый №, год ввода в эксплуатацию - 1979;

- нежилое здание (склад №), общей площадью 60,7 кв.м., кадастровый №; год ввода в эксплуатацию - 1979.

10.10.2017 года конкурсным управляющим ФИО3 была составлена инвентаризационная опись основных средств МУП «Комбинат коммунального хозяйства и благоустройства», в результате которой было установлено недвижимое имущество:

- гараж, общей площадью 371,2 кв.м., 1979 года постройки, кадастровый №;

- нежилое здание, общей площадью 31,8 кв.м., 1979 года постройки, кадастровый №;

- нежилое здание, общей площадью 34,4 кв.м., 1979 года постройки, кадастровый №;

- нежилое здание, общей площадью 50,2 кв.м., 1979 года постройки, кадастровый №;

- нежилое здание, общей площадью 67,1 кв.м., 1979 года постройки, кадастровый №;

- нежилое здание, общей площадью 60,9 кв.м., 1979 года постройки, кадастровый №;

- склад, общей площадью 60,1 кв.м., 1979 года постройки, кадастровый №;

- склад, общей площадью 60,7 кв.м., 1979 года постройки, кадастровый №;

- склад, общей площадью 134,7 кв.м., 1979 года постройки;

- склад, общей площадью 107,9 кв.м., 1979 года постройки;

- гараж, общей площадью 238,0 кв.м., 1979 года постройки;

- сторожка, общей площадью 8,8 кв.м., 1979 года постройки;

- административное здание, общей площадью 881,5 кв.м., 1979 года постройки.

03.10.2018 года собранием кредиторов МУП «Комбинат коммунального хозяйства и благоустройства» было утверждено предложение о продаже имущества МУП «Комбинат коммунального хозяйства и благоустройства» в форме открытого аукциона.

19.11.2018 года были проведены торги имущества МУП «Комбинат коммунального хозяйства и благоустройства», включенного в конкурсную массу.

Победителем торгов была признана ФИО1

21.11.2018 года между МУП «Комбинат коммунального хозяйства и благоустройства» в лице конкурсного управляющего ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи № имущества, включенного в конкурсную массу МУП «Комбинат коммунального хозяйства и благоустройства», в следующем составе: Лот №:

Недвижимое имущество: гараж, общей площадью 371,2 кв.м. кадастровый №; нежилое здание, общей площадью 31,8 кв.м., кадастровый №; нежилое здание, общей площадью 34,4 кв.м., кадастровый №; нежилое здание, общей площадью 34,4 кв.м., кадастровый №; нежилое здание, общей площадью 50,2 кв.м., кадастровый №; нежилое здание, общей площадью 67,1 кв.м., кадастровый №; нежилое здание, общей площадью 60,9 кв.м., кадастровый №; склад, общей площадью 60,1 кв.м., кадастровый №; склад, общей площадью 60,7 кв.м., кадастровый №; склад, общей площадью 107,9 кв.м.; гараж, общей площадью 238,0 кв.м.; сторожка, общей площадью 8,8 кв.м.; административное здание, общей площадью 881,5 кв.м.; право аренды земельного участка площадью 12 026 кв.м., кадастровый № (сроком на три года).

Автотранспорт: Асфальтоукладчик АСФК; Автогрейдер Д-З-122А1; Самосвал КАМАЗ 6520-06 (2 шт); УРАЛ 63685-0111; ГАЗ 31105; ВАЗ 21074; Экскаватор ЭО-2101; ГАЗ 5204; Прицеп цистерна ТЦ-10А; Погрузочно-уборочная машина ПУМ-1,02 на базе трактора «Беларус-82.1» (2 шт); КАМАЗ 55102№ Автогрейдер ГС-1402; малая коммунальная машина МКМ-1903; Каток дорожный самоходный; Снегопогрузчик КО 206; КАМАЗ 65115-62; ФИО4 комбинированная КО-829АД-05 на базе ЗИЛ.

Согласно п. 2.1. договора купли-продажи № от 21.11.2018 года, цена продажи имущества составляет 19 176 597 рублей. Задаток в сумме 3 835 319 рублей 40 копеек, внесенный покупателем на счет организатора торгов в соответствии с Договором о задатке по лоту №, засчитывается в счет оплаты имущества.

Оплата ФИО1 приобретенного по договору купли-продажи № от 21.11.2018 года имущества МУП «Комбинат коммунального хозяйства и благоустройства» подтверждается платежным поручением № от 29.10.2018 года на сумму 3 835 319 рублей 40 копеек и платежным поручением № от 28.11.2018 года на сумму 15 341 277 рублей 60 копеек.

По передаточному акту к договору купли-продажи № от 21.11.2018 года, конкурсный управляющий МУП «Комбинат коммунального хозяйства и благоустройства» ФИО3 передал ФИО1 приобретенное имущество МУП «Комбинат коммунального хозяйства и благоустройства».

Между тем, ФИО1 не может зарегистрировать право собственности на приобретенное ею недвижимое имущество МУП «Комбинат коммунального хозяйства и благоустройства», так как оно не было зарегистрировано на праве собственности за МУП «Комбинат коммунального хозяйства и благоустройства» в ЕГРН, хотя в реестре объектов муниципальной собственности г.о. Нальчик было зарегистрировано, что подтверждается постановлением Местной администрации городского округа Нальчик № от 06.12.2016 года.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров.

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

В соответствии со ст. ст. 307, 309, 310 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Одним из оснований возникновения обязательств является договор. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности по требованию одной из сторон договора купли-продажи недвижимости к другой стороне, если последняя уклоняется от государственной регистрации перехода права.

В силу ч. 7 ст. 15 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Судом установлено, что обязательства по оплате стоимости спорных объектов недвижимости исполнены покупателем ФИО1 полностью, недвижимое имущество передано ей на основании подписанного сторонами передаточного акта.

В силу положений п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости в силу положений ст. ст. 554, 555 ГК РФ являются условия о предмете и цене этого имущества. При отсутствии в договоре согласованных сторонами условий об объекте недвижимого имущества и его цене, договор считается незаключенным.

При этом законодателем для договора продажи недвижимости предусмотрена письменная форма, заключающаяся в составлении одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. п. 60, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

По смыслу вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности включаются факт заключения между продавцом и покупателем законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи № от 21.11.2018 составлен в письменной форме и подписан сторонами - покупателем и продавцом, расчет по договору произведен полностью, объекты переданы покупателю по передаточному акту ФИО1, которая с указанного времени несет бремя содержания данного имущества.

Буквально протолковав условия договора, проанализировав последующие действия его сторон, суд приходит к выводу, что между истцом и ответчиком при подписании договора было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, характерным для договора купли-продажи недвижимого имущества, а воля ответчика была направлена именно на отчуждение спорных объектов недвижимости, в связи с чем заявленные ФИО1 требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на следующие объекты недвижимости, расположенные на земельном участке площадью 12026,0 кв.м., с кадастровым номером: №, по адресу: <адрес>:

- гараж, общей площадью 371,2 кв.м., кадастровый №;

- нежилое здание, общей площадью 31,8 кв.м., кадастровый №;

- нежилое здание, общей площадью 34,4 кв.м., кадастровый №;

- нежилое здание, общей площадью 50,2 кв.м., кадастровый №;

- нежилое здание, общей площадью 67,1 кв.м., кадастровый №;

- нежилое здание, общей площадью 60,9 кв.м., кадастровый №;

- склад, общей площадью 60,1 кв.м., кадастровый №;

- склад, общей площадью 60,7 кв.м., кадастровый №;

- склад, общей площадью 107,9 кв.м.;

- гараж, общей площадью 238,0 кв.м.;

- сторожка, общей площадью 8,8 кв.м.;

- административное здание, общей площадью 881,5 кв.м.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих записей о праве собственности ФИО1 в Единый государственный реестр недвижимости на указанные объекты недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР путем подачи апелляционной жалобы через Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 09.04.2019 года.

Председательствующий: Огузов Р.М.