Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Диарт-Урал» о государственной регистрации дополнительного соглашения,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО4 обратилась в суд с иском к ООО «Диарт-Урал», в котором просит произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 05.07.2017 к договору участия в долевом строительстве от 20.03.2014 №2/3/4/-93, заключенному между ООО «Диарт-Урал» и ФИО4

В обоснование иска ФИО4 указала, что 20.03.2014 между нею и ООО «Диарт-Урал» был заключен договор участия в долевом строительстве №2/3/4-93, согласно которому застройщик обязался выполнить строительные работы по созданию жилого дома и передать истцу объект долевого строительства. Дополнительным соглашением к договору от 07.04.2014 стороны согласовали порядок уплаты цены договора. Указанные договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке. Истец свои обязательства по уплате цены договора исполнила, тогда как со стороны ответчика имеет место ненадлежащее исполнение обязательств по договору, а именно – нарушение срока передачи объекта долевого строительства истцу. В связи с этим истец обратилась к ответчику с претензией о выплате неустойки за период просрочки исполнения обязательств. В ответ на претензию ответчик предложил истцу заключить дополнительное соглашение к договору. 05.07.2017 стороны подписали дополнительное соглашение к договору, которым внесли изменения в договор в части срока завершения строительных работ по созданию дома, а также в части объекта долевого строительства, заменив 2-комнатную квартиру на 3-комнатную, произвели зачет неустойки в счет доплаты истца по дополнительному соглашению. Однако ответчик уклоняется от государственной регистрации дополнительного соглашения, в связи с чем оно не имеет силы по причине незаключенности.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала. Представила письменное ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности. Указала, что срок обращения в суд истекал 05.07.2018, однако истец в досудебном порядке неоднократно обращалась к ответчику с просьбой произвести регистрацию дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве. На одно из последних обращений был дан ответ о том, что все регистрационные действия приостановлены по письму из Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области. Попытки истца встретиться с ответчиком по месту нахождения юридического лица были безуспешны. Согласно письму Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области им 14.05.2018 направлено в Арбитражный суд Свердловской области заявление о приостановлении застройщиком ООО «Диарт-Урал» деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирных домов. Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.08.2018 деятельность застройщика ООО «Диарт-Урал» приостановлена на 6 месяцев. Об этом Департамент уведомил Управление Росреестра по Свердловской области. Таким образом, срок исковой давности был пропущен истцом в силу указанных обстоятельств, которые истец расценивала как препятствующие регистрации дополнительного соглашения, в том числе, в судебном порядке.

Дополнительно представитель истца пояснила, что факт необращения истца в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, не является основанием для отказа в удовлетворении иска и для отказа в восстановлении срока исковой давности. Из представленной истцом переписки следует, что ответчиком до истечения срока исковой давности истцу было сообщено о приостановлении государственной регистрации сделок. Замена сторонами договора объекта долевого строительства – 2-комнатной квартиры на 3-комнатную обусловлено тем, что у истца по причине просрочки передачи объекта ответчиком возникло право на получение неустойки. В ответ на предложение ответчика заключить такое соглашение истец не стала обращаться в суд с иском о взыскании неустойки. Уклонение ответчика от государственной регистрации может быть выражено не только в письменном ответе, но и в уклонении от согласования даты и времени явки в регистрирующий орган. Доказательства того, что ответчик сам обращался за регистрацией дополнительного соглашения, не представлены, следовательно, имеет место уклонение ответчика от регистрации.

Представитель ответчика ФИО2 с иском не согласилась. Подтвердила факт заключения ответчиком и истцом указанного в исковом заявлении договора участия в долевом строительстве, а также факт нарушения ответчиком установленного договором срока передачи истцу объекта долевого строительства. Пояснила, что в связи с нарушением срока строительства жилого дома с участниками долевого строительства была достигнута договоренность о том, что они будут предъявлять ООО «Диарт-Урал» требования о взыскании штрафных санкций взамен на заключение дополнительных соглашений, которыми предусматривается принятие ответчиком дополнительных обязательств по отношению к участникам (например, выполнение отделки квартир). Однако сначала дольщикам необходимо было взыскать неустойку с ООО «Диарт-Урал» в судебном порядке, после чего дополнительные соглашения должны были передаваться на государственную регистрацию. Истец неустойку с ответчика в судебном порядке не взыскала. В настоящее время планируется передача обязанностей по договорам долевого строительства третьему лицу АО «САИЖК». В 2018 году все регистрационные действия по договорам ООО «Диарт-Урал» были приостановлены решением арбитражного суда. Также представитель ответчика заявила о пропуске истцом срока исковой давности. Указала, что решение арбитражного суда о приостановлении привлечения денежных средств ООО «Диарт-Урал» вступило в силу в сентябре 2018 года. В период с 2017 года до сентября 2018 года у истца было достаточного времени для регистрации дополнительного соглашения и обращения в суд.

Представитель третьего лица АО «САИЖК» - ФИО3 возражал против удовлетворения исковых требований. Поддержал доводы представителя ответчика о пропуске истцом срока исковой давности. Также пояснил, что исковые требования, основанные на положениях ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут быть удовлетворены в случае, если истец своими действиями выразил явное намерение осуществить регистрацию сделки. В данном случае истцом таких действий не совершалось. Ей следовало обратиться в Управление Росреестра по Свердловской области с заявлением о регистрации дополнительного соглашения, и после получения уведомления о приостановлении регистрации с указанием причин, позволяющих утверждать о невозможности регистрационных действий ввиду отсутствия заявления со стороны ООО «Диарт-Урал», у истца возникло бы основание обращаться в суд с иском о принудительной регистрации. Оснований полагать, что истец желала зарегистрировать дополнительное соглашение, нет. У истца не имелось обстоятельств, препятствующих обращению за регистрацией и в суд в течение срока исковой давности. Срок исковой давности истек 05.07.2018. Решение арбитражного суда о запрете привлечения денежных средств ООО «Диарт-Урал» вступило в силу в сентябре 2018 года. Кроме того, соглашением предусмотрено предоставление истцу 3-комнатной квартиры вместо 2-комнатной без фактической оплаты дополнительной площади. Обязанности по уплате истцу неустойки у ответчика не возникло, поскольку отсутствует решение суда, возлагающее на ответчика такую обязанность.

Истец ФИО4, третье лицо ФИО5, представитель третьего лица Управления Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, в том числе, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга в сети Интернет: https://oktiabrsky--svd.sudrf.ru.

ФИО5 в отзыве на исковое заявление указал, что считает исковые требования подлежащими удовлетворению, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель Управления Росреестра по Свердловской области в ходатайстве просил рассматривать дело, в том числе, в случае повторного отложения слушания, в свое отсутствие.

С учётом мнения участвующих в деле лиц и в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд признал возможным рассмотрение дела по существу в отсутствие истца, третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав пояснения представителей сторон, третьего лица, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 3 указанной статьи договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 20.03.2014 между ООО «Диарт-Урал» (застройщик) и ФИО4 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве №2/3/4-93, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок выполнить работы по строительству многоквартирного жилого дома со встроенными и пристроенными нежилыми помещениями и после выдачи разрешения на ввод его в эксплуатацию передать в собственность участнику долевого строительства объект строительства, а участник обязался своевременно уплатить цену договора и после ввода дома в эксплуатацию принять объект долевого строительства в соответствии с условиями договора (п. 1.1).

Срок передачи объекта долевого строительства – не позднее 6 месяцев после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (п. 3.2).

В соответствии с приложением №2 к договору объектом долевого строительства является квартира №№ ******, состоящая из 2 комнат площадью 54,62 кв.м. Стоимость квартиры – 2179731 руб.

Дополнительным соглашением от 07.04.2014 к указанному договору стороны установили порядок уплаты цены договора.

Указанные договор и дополнительное соглашение были зарегистрированы в установленном законом порядке.

05.07.2017 между ООО «Диарт-Урал» и ФИО4 заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, которым стороны установили срок завершения строительных работ – 3 квартал 2018 года, срок выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию – 4 квартал 2018 года. Также этим соглашением предусмотрена передача истцу иного объекта долевого строительства – квартиры №№ ******, состоящей из 3 комнат, общей площадью 68,76 кв.м.

Дополнительным соглашением (п. 2) также определено, что на момент его подписания участником долевого строительства уплачены денежные средства в размере 2179731 руб. На сумму в размере 959200 руб. стороны производит зачет следующих однородных требований:

- застройщик обязан выплатить участнику долевого строительства неустойку за нарушение срока передачи квартиры на 639 дней в размере 870802,54 руб.,

- участник долевого строительства обязан уплатить 959 200 руб.

Подписанием соглашения обязательства, указанные выше, прекращаются на сумму 870802,54 руб. 88397,46 руб. участник долевого строительства обязуется уплатить до сдачи жилого дома в эксплуатацию.

В п. 4 дополнительного соглашения установлено, что соглашение подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Росреестра по Свердловской области и вступает в силу с момента такой регистрации.

Дополнительное соглашение от 05.07.2017 не было зарегистрировано в установленном порядке.

В соответствии с п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Суд полагает обоснованными доводы истца об уклонении ответчика от государственной регистрации дополнительного соглашения от 05.07.2017, а также считает несостоятельными возражения третьего лица об отсутствии у истца в действительности намерений произвести государственную регистрацию соглашения.

Так, согласно представленной истцом электронной переписке между нею и директором ООО «Диарт-Урал» ФИО2 истец еще в марте 2018 года обращалась к ФИО2 по вопросу регистрации дополнительного соглашения, предусматривающего обмен 2-комнатной квартиры на 3-комнатную. 06.06.2018 истец направила ФИО2 претензию и дополнительное соглашение. В этот же день ФИО2 ответила истцу, что регистрационные действия приостановлены по письму из Департамента и предложила попробовать зарегистрировать соглашение после праздников. 13.06.2018 истец снова обратилась к ФИО2 по вопросу регистрации дополнительного соглашения. По утверждению истца, ответа на это обращение не последовало. Ответчиком доказательств обратного не представлено.

В судебном заседании также установлено, что решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.08.2018 на шесть месяцев приостановлена деятельность застройщика ООО «Диарт-Урал», связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства жилого комплекса «Кольцовский дворик» в районе <адрес> в Октябрьском районе г. Екатеринбурга.

На момент рассмотрения настоящего дела указанный срок истек. Доказательства продления этого срока лица, участвующие в деле, не представили.

Таким образом, в настоящее время указанное препятствие для осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения отсутствует.

Доводы ответчика и третьего лица о том, что обязательным условием для регистрации дополнительного соглашения является взыскание в судебном порядке неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, нельзя признать обоснованными.

Само дополнительное соглашение от 05.07.2017 такого условия не содержит. Напротив, в нем указано об обязательности государственной регистрации такого соглашения. Кроме того, в дополнительном соглашении стороны конкретно определили сумму неустойки, которую ответчик обязан уплатить истцу за нарушение срока передачи объекта долевого строительства. В соответствии с п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием возникновения обязательства является, в том числе, договор. Поскольку обе стороны договора признали наличие у застройщика перед участником долевого строительства обязательства по уплате неустойки, необходимости в подтверждении этого факта судебным решением не имелось.

В любом случае, дополнительное соглашение в установленном порядке не оспорено, недействительным не признано.

Об уклонении ответчика от государственной регистрации дополнительного соглашения свидетельствует не только прекращение переписки представителя ответчика с истцом по вопросу регистрации дополнительного соглашения, но и позиция, изложенная представителем ответчика в судебном заседании, из которой следует, что ответчик возражает против осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения, в связи с чем является очевидным, что во внесудебном порядке такая регистрация не может быть произведена по причине отсутствия намерения ответчика произвести регистрацию в добровольном порядке.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно ч. 4 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

В соответствии с разъяснениями, которые даны в п. 59 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, срок исковой давности в данном случае следует исчислять не с момента заключения дополнительного соглашения, а с момента, когда истцу стало известно об уклонении ответчика от государственной регистрации этого соглашения.

С учетом того, что в электронном письме от 06.06.2018 ФИО2 выразила намерение зарегистрировать дополнительное соглашение, об уклонении ответчика от регистрации данного соглашения истец могла и должна была узнать не ранее 06.06.2018.

Таким образом, на момент обращения истца в суд с настоящим иском – 07.03.2019 – срок исковой давности не истек.

В связи с изложенным, суд находит заявленные ФИО4 требования обоснованными и считает возможным их удовлетворить.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

иск удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 05.07.2017 к договору участия в долевом строительстве от 20.03.2014 №2/3/4-93, заключенному между ООО «Диарт-Урал» и ФИО4.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд города Екатеринбург Свердловской области.

Судья И.В. Кайгородова