Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО2 к акционерному обществу «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат» о взыскании денежных средств на устранение недостатков в объекте строительства, компенсации морального вреда, неустойки, штрафа, судебных расходов,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к АО «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат» о взыскании денежных средств для устранения недостатков выполненных работ, компенсации морального вреда, неустойки, штрафа, указывая с учетом уточнений, что ФИО2 приобрел у ООО «СтройМаркет» по договору купли-продажи от 30 июня -17 года квартиру общей площадью 68,5 кв.м. расположенную по адресу: стоимостью 3 524 524,00 рубля. Застройщиком данного объекта является ответчик. ДД.ММ.ГГГГ квартира была передана ФИО3 по акту приема-передачи, и какие-либо недостатки при осмотре жилого помещения не были выявлены. Однако спустя некоторое время обнаружено, что отделка квартиры имеет дефекты в виде неровности стен и пола, установить, имелись ли на момент приемки квартиры – строительные недостатки, которые были явными и могли быть выявлены при внешнем осмотре (визуально) и не требовали специальных познаний, не представляется возможным, а отсутствие на этапе приемки квартиры каких-либо недостатков вовсе не исключает возможности их выявления в будущем при эксплуатации объекта и, как следствие, права покупателя на предъявление продавцу требований об устранении недостатков или возмещении расходов на их исправление. Для определения качества выполненного ремонта ФИО2 обратился в экспертное учреждение ООО «СтройТехЭксперт», которым установлено, что при проведении строительных и отделочных работ была нарушена технология производства штукатурных работ, нарушена технология производства работ по выравниванию основания пола. Рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения дефектов внутренней отделки квартиры, расположенной по адресу по заключению ООО «СтройТехЭксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на апрель 2021 года составляет 207991 рубль. Проведенной по настоящему делу судебной экспертизой установлено, что стоимость работ по устранению недостатков составляет 136667,25 рублей. Период просрочки выполнения требования потребителя подлежит исчислению с ДД.ММ.ГГГГ, и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 227 дней. Размер неустойки составляет 367007,36 рублей.

С учетом уточнений просит взыскать с АО «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат» в пользу истца стоимость устранения недостатков в объекте долевого строительства в размере 136667,25 рублей; расходы по оплате экспертного исследования в размере 25000 рублей; неустойку в размере 367007,36 рублей; компенсацию морального вреда в размере 10000 руб. 00 коп.; штраф в размере 264337,31 рублей; судебные расходы в размере 18500 рублей.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель истца адвокат Денисенко А.В. поддержал исковые требования, просил удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО1 исковые требования не признал, представил письменные возражения в которых указал, что истцом пропущен срок для предъявления требований. Квартира , расположенная в многоквартирном доме по адресу: , приобретена ФИО2 у ООО «СтройМаркет» по договору купли- продажи объекта недвижимости от 30.06.2017г. В связи с тем, что правоотношения между ООО «СтройМаркет» и ФИО2 возникли из договора купли-продажи объекта недвижимости, то к отношениям сторон подлежат применению нормы о купле-продаже товара. Договором купли-продажи объекта недвижимости от 30.06.2017г. гарантийные сроки не установлены. Квартира , расположенная в многоквартирном доме по адресу: , принята ФИО2 по акту приема-передачи 30.06.2017г. Следовательно, требования, связанные с недостатками в приобретенной истцом квартире могут быть предъявлены до 30.06.2019г. С претензией о выплате денежных средств истец обратился к ответчику 19.11.2021г., т.е. за пределами двухлетнего срока. Пропуск срока для предъявления требований относительно качества товара является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Согласно заключения эксперта № от 31.05.2022г. все выявленные дефекты являются явными дефектами, дефекты визуально видимы и подвержены контролю. На момент подписания договора купли-продажи квартира была осмотрена истцом претензий по состоянию квартиры истец не имел. При принятии квартиры и впоследствии вплоть до направления досудебной претензии о выплате денежных средств, претензии по качеству квартиры не предъявлялись. Недостатки в квартире не препятствуют ее нормальной эксплуатации, отклонение строительно-отделочных работ от предельных параметров составляет несколько миллиметров. Размер заявленных неустойки и штрафа несоразмерен последствиям нарушения, в связи с чем просит суд на основании ст. 333 ГК РФ уменьшить их размер. Также просит обязать истца в течение десяти календарных дней с момента получения денежных средств по решению суда возвратить из , расположенной в многоквартирном доме по адресу: из жилой комнаты площадью № обои в количестве № линолеум в количестве №, плинтус потолочный в количестве №, плинтус напольный в количестве №; из жилой комнаты площадью № : обои в количестве №, плинтус потолочный в количестве № плинтус напольный в количестве № из жилой комнаты площадью № обои в количестве № количестве №, плинтус потолочный в количестве № плинтус напольный в количестве №; из кухни площадью № обои в количестве №.м, плинтус потолочный в количестве № плинтус напольный в количестве №п; из коридора площадью №: обои в количестве №, линолеум в количестве №, плинтус потолочный в количестве №, плинтус напольный в количестве № из коридора площадью №: обои в количестве №, плинтус потолочный в количестве №, плинтус напольный в количестве №

Представитель ООО «СтройМаркет» в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании и усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СтройМаркет» (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости (л.д. 7-8), согласно которому ответчик обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора квартиру общей площадью №, расположенную по адресу: .

Стоимость квартиры составила 3600300 рублей, из которых покупателем за счет собственных средств оплачено 2224524 рубля, а денежные средства в размере 1300000 рублей оплачены за счет кредитных средств, предоставляемых АО «Россельхозбанк».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СтройМаркет» и ФИО2 подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому квартира передана покупателю, покупатель не имеет претензий к продавцу в отношении принятой квартиры (л.д.11).

В пункте 14 договора указано, что покупатель подтверждает, что до подписания Договора объект недвижимости им осмотрен, при этом претензий по состоянию объекта недвижимости покупатель не имеет.

Как видно из договора, на момент продажи квартиры ООО «СтройМаркет» являлся продавцом - собственником квартиры, право которого было зарегистрировано в ЕГРН. Ранее указанный объект недвижимости был приобретен ООО «СтройМаркет» по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «СтройМаркет» указанная квартира была передана по акту приема передачи ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается договором кули-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (п.3 договора).

Застройщиком указанной квартиры является ответчик АО «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат».

Как следует из экспертного исследования ООО «СтройТехЭкспертиза» от ДД.ММ.ГГГГ №ДД.ММ.ГГГГ, в , расположенной по адресу: , имеются строительные недостатки, стоимость устранения которых по состоянию на апрель 2021 года составляет 207991 рублей (л.д.15-22).

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика претензию о возмещении расходов на устранение недостатков, ухудшающих качество объекта недвижимости (л.д.28, 34).

Претензия была получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ (л.д.146)

Поскольку претензия истца была оставлена ответчиком без удовлетворения, ФИО2 обратился с настоящим иском в суд.

В соответствии со статьёй 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Из системного толкования статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

По ходатайству представителя ответчика судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза для проверки доводов о наличии либо отсутствии недостатков строительных и отделочных работ в объекте недвижимости, а также соответствия качества квартиры требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям, а также привели ли указанные недостатки к ухудшению качества такого объекта, или сделали его непригодным для предусмотренного договором использования, подтверждение стоимости работ по устранению имеющихся недостатков.

Согласно заключению эксперта №, выполненному ООО ЭУ «Воронежский центр экспертизы» (л.д.87-116):

По первому вопросу.

Недостатки и нарушения в выполненных строительно-отделочных работах в , расположенной в многоквартирном имеются.

Выявлены просветы между контрольной двухметровой рейкой и проверяемой поверхностью элемента пола в комнатах «№ коридоре «№.- нарушение требований СП 71.13330.2017 таблица 8.15. Допускается не более 2 мм.

Выявлен просвет 4-5 мм между 2-х метровой рейкой и плоскостью стены в жилой комнате № коридоре «6»- нарушение требований СП 71.13330.2017 таблица 7.4 и 7.6 Допускается не более 3 мм.

Выявлено отслоение обоев и расхождение кромок в жилой комнате «№»- Нарушение требований СП 71.13330.2017 п.7.6.15

Выявлены отслоения потолочного плинтуса и зазор между их стыками до 8 мм - нарушение требований 71.13330.2017 т.8.15

Выявлена заделка шва раствором между плитами перекрытия, которая выступает за плоскость потолка на 8 мм.- нарушение требований 71.13330.2017 п.7.5.1, т.7.7

Выявленные недостатки и дефекты в строительно-отделочных работах связаны с некачественно выполненными работами. Объёмно-планировочные решения, а также применяемые материалы в строительных и отделочных работах, выполненных в исследуемой квартире соответствуют проектной документации, за исключением следующего: Отделка в санузле и ванной комнате не соответствует проектной документации в части облицовки стен панелями из ПВХ, вместо улучшенной клеевой окраски.

По второму вопросу.

Стоимость работ, необходимых для устранения выявленных недостатков и дефектов в квартире, которые нарушают требования строительных норм и правил, обычно предъявляемых в строительстве в выполненных общестроительных работах, отражена в локальном сметном расчёте № и составляет на момент производства экспертного исследования 136667,25 рублей, включая НДС 22777,96 рублей.

По третьему вопросу.

Выявленные дефекты и недостатки в строительно-отделочных работах в , расположенной по адресу: , не нормируются строительными нормами и правилами, включёнными в «Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и вооружений».

Действующие строительные нормы и правила СП 70.13330.2012 "СНиП 3 03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции" [12] и СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» [13], которые обычно регламентируют строительно-монтажные работы по установке строительных конструкций, а также допустимые отступления в отделочных работах, не входят в Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Согласно СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия, -актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» [13] п.4.10: - «Требования к качеству отделочных работ устанавливаются договором между заказчиком и подрядчиком. Контроль за выполнением требований к качеству отделочных работ при приемке объекта в эксплуатацию осуществляет заказчик. Требования к качеству отделочных работ не относятся к требованиям, обеспечивающим соответствие здания или сооружения требованиям безопасности, и не могут применяться в качестве требований, выполнение которых обеспечивает соблюдение требований».

По четвертому вопросу.

С учётом ответа на третий вопрос в исследовательской части об отсутствии регламентируемых нарушений строительных норм и правил, включенных в «Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», выявленных дефектов и недостатков в строительно-отделочных работах в , расположенной по адресу: расчет стоимости работ и материалов, для устранения вышеуказанных недостатков не производился.

По пятому вопросу.

Все выявленные дефекты, отражённые в исследовательской части, являются явными дефектами, для выявления которого в нормативной документации, обязательной для данного вида контроля, предусмотрены соответствующие правила, методы и средства. Дефекты визуально видимы и подвержены контролю и измерениям их параметров.

Также необходимо отметить, что все выявленные дефекты, отражённые в исследовательской части, являются устранимыми дефектами.

Сомневаться в заключении эксперта ООО ЭУ «Воронежский центр экспертизы» у суда оснований не имеется, экспертиза проведена в полном объеме, ответы на поставленные судом вопросы экспертом даны, нарушений норм гражданского процессуального законодательства, которые могли бы поставить под сомнение экспертные заключения, судом не установлено.

Суд также учитывает, что сторонами не представлено возражений против указанного заключения экспертов.

При вынесении настоящего решения суд руководствуется заключением эксперта ООО ЭУ «Воронежский центр экспертизы», поскольку судебная экспертиза проведена с соблюдением требований статей 84 - 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением права требовать замены товара ненадлежащего качества, товаром, соответствующим договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору требовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. При существенных недостатках переданной недвижимости покупатель вправе помимо вышеперечисленных вариантов защиты, отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (часть 6 статьи 7).

Судом установлено, что в квартире истца имеются строительные недостатки, выявленные в течение пяти лет после ввода дома в эксплуатацию. К истцу как к потребителю перешло требования к застройщику об устранении строительных недостатков.

В договоре купли-продажи гарантийный срок не установлен.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации в п. 32 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках.

Отсутствие у участника долевого строительства претензий по качеству объекта долевого строительства при приемке-передаче жилого помещения от застройщика не лишает участника долевого строительства права в случае обнаружение таких недостатков после приемки объекта предъявить застройщику требования, предусмотренные ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ.

В силу ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства в течение гарантийного срока.

Согласно абзаца 2 части 3 статьи 29 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Аналогичное положение содержится в статье 756 ГК РФ - предельный срок обнаружения недостатков в недвижимом имуществе, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 настоящего Кодекса, составляет пять лет.

В соответствии со статьей 737 ГК РФ в случае обнаружения недостатков во время приемки результата работы или после его приемки в течение гарантийного срока, а если он не установлен, - разумного срока, но не позднее двух лет (для недвижимого имущества - пяти лет) со дня приемки результата работы, заказчик вправе по своему выбору осуществить одно из предусмотренных в статье 723 настоящего Кодекса прав либо потребовать безвозмездного повторного выполнения работы или возмещения понесенных им расходов на исправление недостатков своими средствами или третьими лицами.

Таким образом, требования, связанные с недостатками выполненной работы в отношении квартиры истца, могут быть заявлены к ответчику, в течение пяти лет с момента передачи ООО «СтройМаркет» по акту приема передачи квартиры, в данном случае с ДД.ММ.ГГГГ.

В рассматриваемом случае, квартира передана истцу по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ, требования, вытекающие из ненадлежащего качества объекта, истец предъявила застройщику в претензии от ДД.ММ.ГГГГ, такие недостатки выявлены истцом в течение установленного законом гарантийного срока. Поскольку с иском о возмещении расходов на устранение недостатков, истец обратился в марте 2022 года, срок исковой давности истцом не пропущен.

С учетом изложенного, доводы представителя ответчика о пропуск истцом срока для предъявления требований к застройщику относительно качества товара суд находит несостоятельными.

Вместе с тем, из заключения судебной экспертизы следует, что недостатки приобретенной истцом квартиры являлись явными, при заключении договора купли-продажи возможность их обнаружения в процессе визуального осмотра жилого помещения исключена не была, сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ согласована цена квартиры с учетом ее качества на момент приобретения, замечаний о несоответствии стоимости квартиры ее качеству не высказано, факт заключения договора купли-продажи подтверждает согласие истца на заключение договора на предложенных условиях.

При данных обстоятельствах, с учетом совершения сделки на тех условиях, которые были согласованы между истцом и ООО «СтройМаркет», которое также не предъявляло ответчику никаких претензий по поводу качества квартиры, ссылаться на наличие недостатков истец не вправе, данные недостатки являлись видимыми, что на момент совершения сделки не являлось препятствием у истца к приобретению указанной квартиры в том виде, в котором был осуществлен ее осмотр.

Оценив условия заключенного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что в квартире истца на момент заключения договора купли-продажи существовали недостатки, которые возможно было установить при осмотре квартиры. Все выявленные дефекты, отражённые в исследовательской части, являются явными дефектами, визуально видимы. Указанные недостатки находятся на поверхности, не скрыты, не проявились в ходе эксплуатации объекта, следовательно, ООО «СтройМаркет» и истцом согласована цена квартиры с учетом указанного состояния ее качества на момент приобретения, поскольку замечаний о несоответствии стоимости квартиры ее качеству в передаточном акте покупателем не высказано, факт заключения договора купли-продажи подтверждает согласие истца на заключение договора на предложенных условиях.

Таким образом, нарушений прав истца суд не усматривает, защита прав в соответствии с Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" не требуется в силу отсутствия самого факта нарушения прав, законных интересов истцов.

При таких обстоятельствах, исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Поскольку исковые требования не подлежат удовлетворению, в силу 1 ст. 98 ГПК РФ, требование о взыскании судебных расходов, понесенных истцом при рассмотрении настоящего спора, не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2(№) к акционерному обществу «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат» (№) о взыскании денежных средств на устранение недостатков в объекте строительства, компенсации морального вреда, неустойки, штрафа, судебных расходов отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Советский районный суд г.Воронежа в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.С. Нефедов

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ