Гражданский кодекс часть 1

ООО «ТТЦ «ФОЛИУМ» обратилось с иском к ФИО1 о взыскании арендной платы и пени. В обоснование требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ТТЦ «ФОЛИУМ» и ИП ФИО1 заключен договор аренды № №, в соответствии с которым истец предоставил ответчику в аренду нежилое помещение в РВЦ «Ривьера» для ведения коммерческой деятельности, а ответчик обязалась оплачивать арендные платежи на условиях, установленных договором. Так как ответчик обязательства надлежащим образом не исполняла, что привело к образованию задолженности по арендной плате, истец расторг договор аренды в одностороннем порядке, арендатор возвратил помещение по акту от 13.11.2019 года.

В связи с изложенными обстоятельствами истец просит взыскать с ответчика задолженность по постоянной арендной плате за октябрь и ноябрь 2019 года в сумме 97 852 руб.; задолженность по переменной арендной плате в сумме 1 200 руб.; задолженность по оборотной арендной плате за сентябрь и октябрь 2019 года в сумме 187 620,14 руб.; неустойку за просрочку арендных платежей за период с 07.10.2019 года с 01.01.2020 года и за период с 06.11.2019 года по 01.01.2020 года в общей сумме 38 128,21 руб.; а также судебные расходы по оплате госпошлины в размере 6 448 руб.

Истец - представитель ООО «ТТЦ «ФОЛИУМ» ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске и письменных объяснениях.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала и просила в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на доводы, указанные в письменных возражениях. Дополнительно объяснила, что арендодатель 04.09.2019 года ограничил доступ в арендованное помещение и фактически расторг договор аренды, временные право пользования и владения на арендованное помещение истец утратила. С 04.09.2019 года истец помещением не пользовалась по вине арендодателя, передать истцу отчет об обороте в соответствии с договором аренды не представлялось возможным ввиду ограничения доступа в помещение, где находился кассовый аппарат, фактический доступ в помещение был предоставлен 13.11.2019 года, оборот по расчетному счету в сентябре и октябре 2019 года отсутствовал.

Третье лицо – представитель МИФНС № 6 по Липецкой области в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г. № 66).

В силу ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ТТЦ «ФОЛИУМ» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен краткосрочный договор аренды №, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещение, указанное в приложении № 1 к договору (пункт 2.1).

Предметом аренды является помещение магазина площадью 11,3 кв.м, расположенное на 1-ом этаже (лит.А).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 вступила в брак с ФИО5, в связи с чем ей присвоена фамилия – ФИО4, что подтверждается свидетельством о заключении брака сер. №, выданным Октябрьским отделом управления ЗАГС администрации г. Липецка ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 2.3 договора для целей расчета базовой арендной платы, платы за эксплуатацию и маркетингового сбора применяется расчетная площадь, которая будет указана в акте доступа, подписанном сторонами. Для целей расчета авансового и обеспечительного платежа, предусмотренных п. 5.7.1 и 5.7.2 настоящего договора, используется ориентировочная расчетная площадь, которая на дату подписания договора составляет 11,8 (одиннадцать, 8/10) кв.м.

Согласно п. 3.1 договор заключен на срок 360 (триста шестьдесят) дней и вступает в силу с даты его подписания.

В соответствии с актом доступа в помещение от 21.03.2019 года арендатор обеспечил доступ арендатору для производства подготовительных работ на условиях договора в помещение общей площадью 11,8 кв.м (согласно проведенным обмерам помещения на дату доступа), расположенное на 1-ом этаже в здании по адресу: <...>.

Арендодатель передал, а арендатор принял помещение для использования в соответствии с договором по акту приемки-передачи помещения от 01.04.2019 года.

В силу п. 1.7 договора арендная плата состоит из постоянной арендной платы, включающей в себя базовую арендную плату, плату за эксплуатацию, маркетинговый сбор; переменной арендной платы в размере платы за коммунальные услуги, а также оборотной арендной платы.

Порядок платежей и расчет арендной платы установлен разделом 5 договора аренды.

Размер базовой арендной платы определяется из расчета 4 416,67 руб. за 1 кв.м расчетной площади в месяц с даты начала аренды.

Ежемесячный размер базовой арендной платы определяется по следующей формуле: расчетная площадь х (умноженная) на 4 416,67 руб.

Размер платы за эксплуатацию определяется из расчета 346.25 руб. за 1 кв.м расчетной площади в месяц с даты начала аренды.

Ежемесячный размер платы за эксплуатацию определяется по следующей формуле: расчетная площадь х (умноженная) на 346.25 руб.

Размер маркетингового сбора определяется из расчета 58,33 руб. за 1 кв.м расчетной площади в месяц с даты начала аренды.

Ежемесячный размер маркетингового сбора определяется по следующей формуле: расчетная площадь х (умноженная) на 58,33 руб.

Базовая арендная плата, плата за эксплуатацию, маркетинговый сбор оплачиваются арендатором ежемесячно путем перечисления авансового платежа до 5 числа текущего месяца, а за январь нового календарного года – не позднее 30 декабря предыдущего года.

Базовая арендная плата, плата за эксплуатацию, маркетинговый сбор за 1 (первый) календарный месяц пользования помещением (часть соответствующего месяца) начисляется с даты начала аренды и оплачивается путем зачета авансового платежа. В случае неполноты 1 (первого) календарного месяца срока аренды в счет оплаты базовой арендной платы, платы за эксплуатацию, маркетингового сбора будут израсходованы не все средства авансового платежа, то оставшиеся средства такого платежа подлежат зачету в счет оплаты арендатором части базовой арендной платы, платы за эксплуатацию, маркетингового сбора за 2 (второй) календарный месяц с даты начала аренды (пункты 5.2.1-5.4.3).

Согласно пункту 5.5.1 договора плата за коммунальные услуги представляет собой переменную часть арендной платы, состоящую из расходов по оплате коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором в помещении и приходящихся на долю арендатора в здании. Плата за коммунальные услуги рассчитывается на основании показаний приборов учета и расчетов потребления.

В соответствии с пунктами 5.6.1, 5.6.2 оборотная арендная плата определяется как положительная разница между величиной, определяемой как 12% от оборота арендатора в рублях, включая НДС, за каждый календарный месяц, который в полном объеме или частично приходится на срок аренды, и размером начисленной базовой арендной платы, включая НДС за каждый календарный месяц, который в полном объеме или частично приходится на срок аренды. При этом рассчитанная таким образом оборотная арендная плата включает НДС. Оборотная арендная плата уплачивается ежемесячно не позднее 20 числа месяца, следующего за отчетным, если на основании ежемесячного отчета она подлежит начислению.

Согласно пункту 9.4 договора арендодатель вправе начислить и взыскать неустойку в размере 0,5% за каждый день просрочки на суммы платежей арендатора, не осуществленные надлежащим образом в соответствии с условиями договора.

За неисполнение или частичное неисполнение арендатором обязательств по оплате любого денежного обязательства, предусмотренного договором, арендодатель вправе приостановить возможность потребления арендатором коммунальных и эксплуатационных услуг и/или ограничить доступ арендатора (его представителей), работников арендатора и/или других лиц, привлеченных им для целей хозяйственной и любой иной деятельности, а также посетителей в помещение. О введении ограничения на доступ в помещение арендодатель не обязан уведомлять арендатора.

Пунктом 10.3 договора установлено, что вне зависимости от других прав и средств правовой защиты, предоставленных арендодателю в соответствии с договором или по законодательству, в случае расторжения арендодателем настоящего договора в соответствии с пунктом 10.2, арендатор обязан уплатить арендодателю плату за выход из договора в размере суммы базовой арендной платы, платы за эксплуатацию и маркетингового сбора за 3 месяца. Обеспечительный платеж арендатору не возвращается.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ответчиком ФИО1 ненадлежащим образом исполнялись договорные обязательства, что привело к образованию задолженности по арендной плате, в связи с чем арендодатель ООО «ТТЦ «ФОЛИУМ» расторг договор аренды в одностороннем порядке.

Арендодатель ФИО1 возвратил помещение арендодателю по акту от 13.11.2019 года, на основании чего у арендодателя возникло предусмотренное договором право требовать от арендатора оплаты задолженности по арендной плате до момента возврата помещения, то есть до 13.11.2019 года.

В соответствии с ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 25.12.2019 года по делу № А36-10001/2019 постановлено:

- в удовлетворении первоначального иска ИП ФИО1 к ООО «Техно-торговый центр «ФОЛИУМ» о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№, применении последствий недействительности ничтожной сделки и признании недействительными пунктов 9.4, 5.2.2, 5.3.1, 5.4.1, 5.5.1, 5.6.1, 10.3 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ отказать;

- взыскать с ИП ФИО1 в пользу ООО «Техно-торговый центр «ФОЛИУМ» задолженность в сумме 146 131,55 руб. за период с июля по сентябрь 2019 года, пени в сумме 27 022,90 руб. за период с 06.08.2019 года по 08.10.2019 года, всего 173 154,45 руб.; а также судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 6 195 руб.

Поскольку решением Арбитражного суда Липецкой области постановлено взыскать с ответчика задолженность по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ за период по сентябрь 2019 года включительно, значит, истец вправе по настоящему делу заявить требование о взыскании с ФИО1 задолженности по постоянной арендной плате за октябрь и ноябрь 2019 года (13 дней) в общей сумме 97 852 руб.

Расчет задолженности за октябрь 2019 года: (4 416,67 + 346,25 + 58,33) х 11,8 кв.м = 56 890,75 руб. + 20% НДС = 68 268,90 руб.

Расчет задолженности за ноябрь 2019 года: 68 268,90 : 30 дн. х 13 дн.= 29 583,19 руб.

Итого: 68 268,90 + 29 583,19 = 97 852 руб.

Задолженность ответчика по переменной арендной плате составила 1 200 руб., которая складывается из долга по счету за сентябрь № 1584 от 23.10.2019 года в размере 980,70 руб. и долга по счету за ноябрь № 2282 от 19.12.2019 года в размере 219,35 руб.

Наличие и размер задолженности подтверждается справками –расчетами коммунальных платежей за сентябрь 2019 года, за ноябрь 2019 года, актами снятия показаний приборов учета, уведомлениями о вручении РПО №, РПО №.

Ответчик ФИО1 доказательств уплаты вышеуказанной задолженности либо иного ее размера суда не представила.

Согласно п. 5.6.3 договора основанием для начисления оборотной арендной платы является:

- ежемесячный отчет об обороте арендатора, предоставленный арендодателю не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным, составленный на основании учетной документации, а именно, кассовых z-отчетов, книг кассиров-операционистов за календарный месяц за подписью арендатора – лица, уполномоченного арендатором для ведения финансового учета и отчетности арендатора и иной документации, которая составляется по действующему законодательству для цели определения и контроля оборота арендатора;

- в случае непредставления отчета об обороте арендатора в срок до 10 числа месяца, следующего за отчетным, 1 раз и более или в случае начала коммерческой деятельности арендатором в помещении и не представлении арендатором с 1-го месяца пользования помещением в соответствии с разрешенным использованием отчета об обороте, оборотная арендная плата за отчетный месяц рассчитывается как сумма базовой арендной платы за 1 месяц, увеличенная на коэффициент 1,5.

Поскольку арендатор ИП ФИО1 не представила отчет об обороте за сентябрь и октябрь 2019 года, оборотную арендную плату не внес за указанный период, следовательно, в соответствии с условиями абзаца 2 п. 5.6.3 договора арендодатель начислил оборотную арендную плату в сумме 93 810,07 руб., исходя из расчета: (4 416,67 х 11,8 кв.м + 4 416,67 х 11,8 кв.м х 20%) х 1,5 = 93 810,07 руб. х 2 месяца = 187 620,14 руб.

В связи с просрочкой оплаты постоянной арендной платы истцом ООО «ТТЦ «ФОЛИУМ» заявлено требование о взыскании с ответчика ФИО1 неустойки, предусмотренной п. 9.4 договора.

В силу ст. 329, ст. 330 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 9.4 договора арендодатель вправе начислить и взыскать неустойку в размере 0,5% за каждый день просрочки на суммы платежей арендатора, не осуществленные надлежащим образом в соответствии с условиями договора.

Согласно пунктам 1.7, 5.1, 5.2.1, 5.3.2, 5.4.2 договора оплата постоянной арендной платы должна производиться ежемесячно до 5 числа текущего месяца.

Согласно пункт 5.10.2 оплата переменной арендной платы должна осуществляться в течение 5 рабочих дней с даты выставления арендодателем счета.

Поскольку ответчик допустил просрочку постоянной арендной платы, с него подлежит взысканию договорная неустойка за октябрь (за период с 07.10.2019 года по 01.01.2020 года), за ноябрь (за период с 06.11.2019 года по 01.01.2020 года).

Расчет следующий: 68 268,90 х 0,5% х 87 дн. = 29 697 руб.

68 268,90 х 0,5% х 57 дн. = 8 431,21 руб.,

Итого: 29 697 + 8 431,21 = 38 128,21 руб.

Ответчик об уменьшении размера пени не заявлял, доказательств ее несоразмерности суду не представил, в связи с чем у суда не имеется оснований для снижения размера неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ.

Доводы ответчика ФИО1 об ограничении арендодателем с 04.09.2019 года доступа в арендованное помещение, фактическом расторжении договора аренды, отсутствием со стороны арендатора факта пользования и владения арендованным помещением, отсутствием возможности доступа к кассовому аппарату, отсутствием возможности передать арендодателю отчет об обороте ввиду ограничения и отсутствием оборота по расчетному счету в сентябре и октябре 2019 года судом не принимаются, поскольку указанные обстоятельства уже были предметом судебного разбирательства по делу А36-10001/2019, в котором участвовали те же стороны.

Арбитражным судом Липецкой области в решении от 25.12.2019 года указанным обстоятельствам дана оценка, аналогичные возражения судом отклонены, решение вступило в законную силу, в связи с чем в силу ч. 3 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные арбитражным судом, не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела.

Таким образом, с ответчика ФИО1 в пользу ООО «ТТЦ «ФОЛИУМ» подлежат взысканию денежные средства в общей сумме 324 800,21 руб. (97 852,09 + 1 200 + 187 620,14 + 38 128,21).

Поскольку исковые требования удовлетворены, в силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца следует взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 448 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

взыскать с ФИО3 в пользу ООО «ТТЦ «ФОЛИУМ» денежные средства в сумме 324 800 руб. 21 коп.; судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 448 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Советский районный суд г. Липецка в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья А.Н. Малыхина

Мотивированное решение

составлено 19.05.2022 г.