Решение № 2-1798/20 от 25.06.2021 Новосибирского районного суда (Новосибирская область)

Дело № 2-30/2021

Поступило в суд 28.02.2020

54RS0030-01-2020-001170-18

Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«25» июня 2021г. г. Новосибирск

Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе:

Председательствующего судьи Семенихиной О.Г.

при секретаре Суняйкиной О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Сельц Н. В. к администрации Морского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, администрации Новосибирского района Новосибирской области, Департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области об установлении границ земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома,

У С Т А Н О В И Л:

Сельц Н.В. обратилась в суд с уточненным в ходе рассмотрения дела иском, в котором просила уточнить границы земельного участка с кадастровым №..., расположенного по адресу: <адрес> в соответствии с заключением от ДД.ММ.ГГГГ кадастрового инженера ООО "..." Маркушиной О.В., изложенным в виде дополнения к рецензии на заключение эксперта б/н от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование исковых требований указано, что истец является собственником квартиры в многоквартирном жилом доме по вышеуказанному адресу, расположенном на земельном участке с кадастровым №..., предназначенном для обслуживания многоквартирного жилого дома. Его площадь согласно Выписки из ЕГРН составляет 911 кв.м. Истец полагает, что при постановке земельного участка на кадастровый учет были допущены нарушения в части определения нормативных размеров земельного участка, требуемого для эксплуатации многоквартирного дома (трехэтажного, площадью застройки согласно техническому паспорту 938,2 кв.м.), в результате чего, земельный участок определен меньшей площадью, не соответствующей предъявляемым требованиям о площади озеленения, обеспечении подъезда и прохода к многоквартирному жилому дому, наличии проездов и пешеходных дорожек, парковочных мест (мест для размещения гаражей), погребов.

В судебном заседании Сельц Н.В., ее представитель фио 1 уточненные исковые требования поддержали по указанным в иске основаниям.

Представитель ДИЗО Новосибирской области фио 2 исковые требования признала частично. В обоснование своей позиции указывала, что по сведениям ЕГРН с целью обслуживания многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, был образован и поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым №.... Площадь земельного участка составляет 911 кв.м., граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями действующего законодательства, земельный участок находится в общедолевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме с момента постановки его на кадастровый учет.

Из представленного ФГБУ "ФКП Россреестра" отзыва следует, что в кадастровом деле на земельный участок с кадастровым №... имеется форма ЕГРЗ, составленная в отношении данного ранее учтенного земельного участка, в соответствии с которой сведения о нем внесены в ГКН ДД.ММ.ГГГГ на основании плана границ земельного участка.

Граница земельного участка подлежит уточнению в соответствии с требованиями действующего законодательства, однако, с учетом установленных Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ " О государственной регистрации недвижимости" требований, при уточнении местоположения границ земельного участка его площадь не должна быть больше площади земельного участка, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН, чем на десять процентов, если предельный минимальный размер земельного участка не установлен.

Истцом не оспариваются действия органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен МКД, поэтому выбранный способ защиты права путем уточнения границ земельного участка является ненадлежащим.

Исходя из предложенного экспертом в заключении варианта по схеме №... полученная проектная площадь земельного участка составляет 5 275 кв.м. Такой вариант установления границ участка под МКД включает в себя как фактически занимаемую площадь придомовой территории, так и используемую жителями дома для парковок и размещения гаражей. Границы участка в таком случае будут ограничены границами смежных земельных участков.

Экспертом были обозначены условия для реализации предложенной схемы: установление сервитута для собственника земельного участка с кадастровым №... и снятие с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым №... (используемого под гаражи собственниками МКД).

В связи с тем, что собственником земельного участка с кадастровым №... были предложены варианты установления границ земельного участка без установления сервитута, в материалы дела было представлено мировое соглашение, согласованное между истцом и ООО "Максимум" (третье лицо). В соответствии с представленной к мировому соглашению схемой, площадь земельного участка под МКД определена в размере 4 948 кв.м. Граница земельного участка под МКД определена по границе смежного земельного участка с кадастровым №... и включает в себя площадь (в большей части) земельного участка с кадастровым №....

Между тем, земельный участок с кадастровым №... не снят с государственного кадастрового учета, что в соответствии с п.20 ч.1 ст.26 Федерального закона № 218-ФЗ является основанием для приостановления регистрационных действий в связи с пересечением границ другого земельного участка, сведения о котором содержатся в ЕГРН.

Кроме того, на земельном участке с кадастровым №... расположены металлические гаражи, не обладающие признаками объектов недвижимого имущества. При этом, в соответствии с ч.2 ст.16 ФЗ № 189-ФЗ к общей долевой собственности собственников помещений МКД относится земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Поэтому, расчет площади земельного участка с учетом расположения на нем металлических гаражей является необоснованным.

Кроме того, администрацией Новосибирского района Новосибирской области была утверждена схема размещения металлических гаражей ГСК "Приморье" на земельном участке площадью 1371 кв.м. с кадастровым №..., что также подтверждает невозможность включения территории земельного участка с кадастровым №... в границы земельного участка для эксплуатации МКД.

Департаментом истцу была предложена схема границ земельного участка под МКД, которая не включает в себя площадь земельного участка с кадастровым №... и проходит, в том числе, по границе с земельным участком с кадастровым номером №.... Площадь определена в размере 3 853 кв.м., что больше расчетной площади, определенной экспертом в заключении от ДД.ММ.ГГГГ.

При проведении судебной экспертизы было установлено, что придомовые асфальтовые площадки, используемые жителями для парковки автомобилей, расположены на земельном участке с кадастровым №.... Исходя из согласованной истцом и ООО "Максимум" схемы, истец не претендует на земельный участок с кадастровым №..., а значит и на парковочные места. Следовательно, истец сам фактически признал отсутствие возможности и необходимости включения указанной территории в площадь земельного участка под МКД.

Предложенная департаментом схема истцом не согласована.

Департамент не возражает против формирования земельного участка под МКД за счет земельного участка с кадастровым №... и прилегающих к нему земель государственной неразграниченной собственности в границах, предложенных департаментом, исключающих включение в эти границы земельного участка с кадастровым №....

Представитель ответчика-администрации Новосибирского района Новосибирской области фио 3 исковые требования признала частично, поддержала позицию Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области.

Представитель ответчика администрации Морского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежаще, не сообщил о причине неявки, не просил об отложении рассмотрения дела. В отзыве на исковое заявление (до уточнения исковых требований) указывалось, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права. Если права истца были нарушены при формировании земельного участка с кадастровым №...2, то ему следовало оспорить действия соответствующих органов власти по формированию этого земельного участка. Если права нарушены при формировании земельного участка №..., то следовало оспаривать результаты кадастровых работ по формированию этого земельного участка. Экспертом в заключении судебной экспертизы указано, что заявленные требования не могут быть удовлетворены без одновременного исправления реестровых ошибок в местоположении границ смежных земельных участков. Таких требований истец не заявляет. Полагает, что эксперт указал не все возможные варианты установления границ земельного участка с кадастровым №..., поскольку имеются варианты восстановления нарушенных прав более сбалансированные с точки зрения минимизации нарушений прав собственников иных земельных участков. (...)

Представитель третьего лица ООО "Максимум" фио 4 с уточненными исковыми требованиями Сельц Н.В. согласился, указав, что такой вариант установления границы МКД не нарушает права третьего лица.

Представитель третьего лица ГСК "Приморье" фио 1 с исковыми требованиями согласился. В обоснование своей позиции указал, что ГСК "Приморье" был создан для обеспечения интересов жителей жилого дома по адресу: <адрес>. Письмом администрации Новосибирского района от ДД.ММ.ГГГГ№... было выражено согласие на отнесение земельного участка с кадастровым №... к необходимой категории для передачи ГСК "Приморье" в аренду для удовлетворения потребностей жителей в стоянке автотранспорта. ДИЗО в письме от ДД.ММ.ГГГГ№... отказало в предоставлении земельного участка в аренду по тем основаниям, что отсутствует акт обследования земельного участка. С учетом того, что в рамках судебного разбирательства было осуществлено комплексное обследование и экспертиза земельного участка, полагает, что препятствий для отнесения данного земельного участка к разрешенному использованию для обслуживания многоквартирного жилого дома нет. Включение земельного участка с кадастровым №... в состав земельного участка для эксплуатации МКД будет соответствовать интересам ГСК "Приморье".

Представитель третьего лица- Министерства строительства Новосибирской области, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен, о причине неявки не сообщил, не просил об отложении рассмотрения дела. В письменном отзыве на исковое заявление указывал, что в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, расположено 36 квартир общей площадью 1760,7 кв.м. Подпунктом 6 пункта 4.5. МНГП Морского сельсовета установлена жилищная обеспеченность 24 кв.м. площади жилых помещений на одного человека. исходя из данного норматива жилищной обеспеченности (24 кв.м.) и общей площади жилых помещений вышеуказанного многоквартирного дома (1760,7 кв.м.) норматив расчета территории земельного участка занимаемой площадками общего пользования различного назначения составляет 73 человека. Площадь территории земельного участка, занимаемая площадками общего пользования, должна составлять 143,08 кв.м.

Кроме того, согласно подпункту 7 пункта 4.5. МНГП Морского сельсовета в границах земельного участка, на котором расположен жилой дом, должны быть предусмотрены машино-места из расчета одно машино-место на одну квартиру.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 07.12.2016 № 792 "Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-мест" установлен минимально допустимый размер машино-места 5,5х2,5м. (13,25 кв.м.), максимально допустимые размеры машино-места - 6,2 x 3,6 м. (22,32 кв.м.)

Таким образом, площадь территории земельного участка, занимаемая машино-местами, должна составлять 477 кв.м. (минимальное значение), 803,52 кв.м.(максимальное значение).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 4.5 МНГП Морского сельсовета расчетный показатель минимально допустимой площади озеленения территории в границах микрорайона (квартала) составляет 6 кв.м. на одного человека. Вышеуказанный жилой дом расположен в микрорайоне(квартале), в границах которого более 50 000 кв.м. в соответствии с категорией земель и видом разрешенного использования предназначены для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения. Следовательно, озеленение территории земельного участка под многоквартирным домом осуществляется по заданию на проектирование.

Кроме того, в целях обеспечения подъезда и прохода к многоквартирному жилому дому необходимо предусматривать проезды и пешеходные дорожки в соответствии с СП 42.133330.2016 (596 кв.м.)

Согласно выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанный многоквартирный жилой дом расположен на земельном участке площадью 911 кв.м. Минимальная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации многоквартирного жилого дома составляет 2 154,28 кв.м. При увеличении площади участка с кадастровым №... путем установления его границ по границам смежного земельного участка с кадастровым номером №..., его площадь составит 3 750 кв.м. (...)

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, о причине неявки не сообщил, не просил об отложении рассмотрения дела. В письменном отзыве на исковое заявление указывал, что в кадастровом деле на земельный участок с кадастровым №... имеется форма ЕГРЗ (единого государственного реестра земель), в соответствии с которой площадь земельного участка является декларированной (то есть подлежащей уточнению при проведении кадастровых работ) и уточненной 911 кв.м. Сведения о земельном участке с кадастровым №... внесены в сведения государственного кадастра недвижимости ДД.ММ.ГГГГ на основании плана границ земельного участка. В настоящее время ЕГРН содержит сведения о координатах поворотных точек границ земельного участка, однако, площадь земельного участка является декларированной (то есть подлежащей уточнению при проведении кадастровых работ) и составляет 911 кв.м. В случае, если доводы истца о необходимости установления границ в требуемых размерах будут подтверждены, Управление Росреестра по Новосибирской области не возражает против заявленных требований. (...)

Исследовав материалы дела, изучив позицию сторон, суд приходит к выводу о том, что уточненные исковые требования Сельц Н.В. подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Пунктом 2 статьи 36 ЗК РФ (действовавшей на момент постановки спорного земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома истца на кадастровый учет) и п.1 ст.16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно ч.2 ст.16 вышеприведенного Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 28.05.2010 № 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан фио 5, фио 6 и фио 7" относительно обязанности органов государственной власти или органов местного самоуправления по формированию земельного участка указано, что для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета. Поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.

В силу разъяснений, приведенных в п.68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при рассмотрении исков об оспаривании действий органов власти по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

В силу изложенных норм и разъяснений Пленума обязанность по формированию земельного участка под многоквартирным жилым домом с учетом всех тех обстоятельств, которые должны быть учтены в ходе такого формирования действующим законодательством императивно возложена на орган исполнительной власти, а не на собственников помещений в таком доме.

Когда такая обязанность органом исполнительной власти не исполняется, закон допускает установление границ земельного участка для эксплуатации МКД по инициативе собственников помещений в нем.

Вопреки позиции представителя ответчика- ДИЗО по Новосибирской области, администрации Морского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области выбранный истцом способ защиты права является надлежащим способом защиты, направленным на достижение желаемого правового результата- установление границ земельного участка в соответствии с потребностями жителей многоквартирного дома. При этом, заявленные требования, фактически, основаны на несогласии с действиями органов власти по формированию земельного участка площадью, меньшей минимальных пределов. Межевание земельного участка с кадастровым №... истцом не оспаривается.

Как установлено в судебном заседании, Сельц Н.В. является собственником квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 47 кв.м. на основании договора дарения квартиры №... от ДД.ММ.ГГГГ.

Жилой дом №.../<адрес> расположен на земельном участке с кадастровым №..., который поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ (до введения в действие Жилищного кодекса РФ) с разрешенным использованием для обслуживания многоквартирного жилого дома с адресным ориентиром: <адрес>, площадью 911 кв.м. Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Площадь земельного участка является декларированной (то есть подлежащей уточнению при проведении кадастровых работ). (...)

Таким образом, указанный в иске земельный участок с кадастровым №... принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений расположенного на нем многоквартирного дома.

ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании собственники помещений многоквартирного жилого дома №...<адрес> приняли решение о том, что Сельц Н.В. будет представлять интересы всех собственников в судебном заседании по иску об установлении границ и площади земельного участка для эксплуатации МКД. (...

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым №... является актуальным на сегодняшний день, имеет категорию- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование- для обслуживания многоквартирного жилого дома, стоит на кадастровом учете с площадью 911 кв.м. (...)

В соответствии с Правилами землепользования и застройки Морского сельсовета земельный участок отнесен к территориальной зоне застройки малоэтажными жилыми домами (Ж-2).

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектами, согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры общественных обсуждений или публичных слушаний в соответствии со статьями 5.1 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Решение о подготовке документации по планировке территории может быть принято органом местного самоуправления самостоятельно (часть 1 статьи 46 ГрК РФ). По проектам межевания территории проводятся общественные обсуждения или публичные слушания (часть 1 статьи 5.1 ГрК РФ).

Исходя из положений пункта 1 статьи 11.2, пункта 1, подпункта 4 пункта 3 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков путем раздела, объединения, перераспределения осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами.

Таким образом, в 2004 году ( на момент постановки земельного участка с кадастровым №... на кадастровый учет) границы земельного участка, занятого многоквартирным домом истца, должны были быть определены исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании, либо при отсутствии такого документа - в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Как видно из представленного суду кадастрового дела объекта недвижимости- земельного участка с кадастровым №... какие-либо документы, которые бы определяли местоположение данного земельного участка, в нем отсутствуют (...).

Проект межевания территории также не утверждался.

Исходя из правовой позиции, изложенной Верховным Судом Российской Федерации в определении от 08.02.2016 № 303-КГ15-18725, при формировании земельного участка под многоквартирным жилым домом не исключена возможность установления границ земельного участка для эксплуатации МКД, даже в случае отсутствия утвержденного проекта межевания этой территории. Отсутствие проведенных мероприятий по публичным слушаниям, а также утвержденных проектов межевания застроенной территории и проекта планировки территории, не могут лишить собственников помещений в многоквартирном доме их законного права на формирование земельного участка под их жилым домом.

В таком случае местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Согласно техническому паспорту на жилой дом по адресу: <адрес> он является трехэтажным, 36-квартирным жилым домом, год постройки ДД.ММ.ГГГГ год, площадью застройки 938,2 кв.м., по наружному обмеру площадь дома 916,4 кв.м. (...)

Как указано в письме Министроя Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ, подпунктом 6 пункта 4.5. МНГП Морского сельсовета (Местные нормативы градостроительного проектирования) установлена жилищная обеспеченность 24 кв.м. площади жилых помещений на одного человека, исходя из данного норматива жилищной обеспеченности (24 кв.м.) и общей площади жилых помещений вышеуказанного многоквартирного дома (1760,7 кв.м.) норматив расчета территории земельного участка занимаемой площадками общего пользования различного назначения составляет 73 человека. Площадь территории земельного участка, занимаемая площадками общего пользования, должна составлять 143,08 кв.м.

Согласно подпункту 7 пункта 4.5. МНГП Морского сельсовета в границах земельного участка, на котором расположен жилой дом, должны быть предусмотрены машино-места из расчета одно машино-место на одну квартиру.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 07.12.2016 № 792 "Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-мест" установлен минимально допустимый размер машино-места 5,5х2,5м. (13,25 кв.м.), максимально допустимые размеры машино-места - 6,2 x 3,6 м. (22,32 кв.м.)

Таким образом, площадь территории земельного участка, занимаемая машино-местами, должна составлять 477 кв.м. (минимальное значение).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 4.5 МНГП Морского сельсовета расчетный показатель минимально допустимой площади озеленения территории в границах микрорайона (квартала) составляет 6 кв.м. на одного человека. Следовательно, площадь земельного участка для озеленения должна составлять не менее 438 кв.м.

В целях обеспечения подъезда и прохода к многоквартирному жилому дому необходимо предусматривать проезды и пешеходные дорожки в соответствии с СП 42.133330.2016 (596 кв.м.)

С учетом этих требований минимальная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации многоквартирного жилого дома должна была составлять 2 154,28 кв.м. (том 1 л.д.15-17)

В заключении судебной землеустроительной экспертизы СРО «ОКИС» от ДД.ММ.ГГГГ указано, что площадь фактической территории дома по геодезическим замерам составила 4 967 кв.м., в которую вошли: площадь, занимаемая самим домом, фактическая дворовая территория с размещенным благоустройством, скамейками, качелями и т.д., проезд от центральной дороги во двор (ко входам в здание дома), парковки, пешеходные дорожки, погреба, место сбора мусора. Площадь застройки самого здания по результатам замеров составила 913 кв.м. (том 2 л.д. 7)

Таким образом, площадь земельного участка, сформированного в ДД.ММ.ГГГГ году для целей эксплуатации многоквартирного дома истца, в размере 911 кв.м., была определена менее площади отмостки дома, меньше минимальной нормативной площади более чем в два раза, и, соответственно, без прилегающей территории. При проведении судебной экспертизы, назначенной определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, экспертами СРО "ОКИС", установлено, что площадь земельного участка с кадастровым №... определена и без учета фактического землепользования. Значение декларированной площади, существующее в сведениях ЕГРН, значительно меньше фактической (4967-911=4056 кв.м.).

При таких обстоятельствах, земельный участок с кадастровым номером 54:19:072602:2 для эксплуатации многоквартирного жилого дома истца нельзя считать сформированным.

В заключении судебной землеустроительной экспертизы СРО «ОКИС» от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в связи с отсутствием собственной придомовой территории жители жилого дома занимают часть рядом расположенного земельного участка с кадастровым №... (собственник ООО "МАКСИМУМ) для проезда на придомовую территорию. При таком положении, если собственник ЗУ с кадастровым №... установит ограждение по границам своего участка, он перекроет доступ (второй въезд) на придомовую территорию.

Экспертом также установлено, что для парковки автомобилей жители многоквартирного дома истца также занимают земельный участок с кадастровым №....

В связи с отсутствием собственных парковочных мест и мест для размещения гаражей жители многоквартирного дома занимают земельный участок с кадастровым №... под эти потребности.

По схеме №... заключения эксперта видно, что фактически используемая территория жителями исследуемого многоквартирного дома располагается, помимо участка с кадастровым №... (для эксплуатации МКД), еще на трех учтенных в ЕГРН земельных участках: с кадастровым №... (земли запаса), с кадастровым №... (собственник ООО «МАКСИМУМ»), с кадастровым №..., а также на неразграниченных муниципальных землях.

Экспертом отмечено, что в полученных дополнительно материалах "Сведения, предоставленные из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Новосибирского района Новосибирской области (ИСОГД) указано, что земельные участки с кадастровым №..., и с кадастровым №..., а также часть ЗУ с кадастровым №... располагаются в границах функциональной зоны "Зона застройки малоэтажными жилыми домами (до 4 этажей, включая мансардный)". По графическому изображению видно конфигурацию такой зоны (Приложение 7).

Следовательно, жителями МКД занимаются земельные участки, которые входят в одну территориальную зону.

Поэтому, экспертом сделан вывод, что по данным ИСОГД Администрации Новосибирского района Новосибирской области в месте расположения МКД (тер. Санаторий Приморье, 1) функциональная зона позволяет расширить границы участка с кадастровым №... до границ смежного земельного участка с кадастровым №..., находящегося в собственности ООО "МАКСИМУМ", включая части участка кадастровым №..., и неразграниченные муниципальные земли, а также имеется возможность расширить участок на территорию земельного участка с кадастровым №..., который имел статус "временный".

Кроме того, экспертом сделаны выводы о том, что функциональная зона позволяет расширить границы участка МКД, отступив от расчетных, с учетом сложившейся инфраструктуры данного многоквартирного дома. При этом, не будут нарушены установленные градостроительные регламенты в части предельных минимальных и максимальных размеров земельного участка (приложение 5).

Эксперт пришел к выводу, что возможно изменить (увеличить) расчетную площадь земельного участка под МКД, чтобы она включала в себя и территорию длительного использования и расчетные показатели. (...

Суд признает заключение экспертов СРО "ОКИС" от ДД.ММ.ГГГГ в приведенной выше части достоверным и допустимым доказательством фактических обстоятельств спора (фактического землепользования для эксплуатации МКД и не соответствия его площади, сведения о которой внесены в ГКН, возможности расширить границы земельного участка за счет рядом расположенных земель и с увеличением расчетной площади земельного участка). Выводы эксперта о том, что для удовлетворения потребностей собственников помещений МКД не достаточно территории земельного участка площадью 911 кв.м., в связи с чем, задействованы территории смежных земельных участков, соответствуют иным письменным доказательствами и позициям сторон.

Между тем, в заключении судебной экспертизы СРО "ОКИС" от ДД.ММ.ГГГГ по результатам исследования экспертом предложены три варианта установления границ земельного участка с кадастровым №..., каждый из которых предполагает наложение на другие земельные участки и необходимость изменения их границ, в том числе, границ находящегося в собственности третьего лица ООО "МАКСИМУМ" земельного участка с кадастровым №..., а также необходимость установления сервитута на чужие земельные участки.

Кроме того, предложенный экспертом СРО "ОКИС" при ответе на вопрос №... вариант установления границ земельного участка под МКД, не будет включать парковки для транспорта жителей МКД.

Как наиболее приемлемым экспертом предложен вариант установления границ земельного участка с кадастровым №... путем включения в его границы частей границ земельных участков №..., с получением двухконтурного земельного участка. Один контур непосредственно под домом и придомовыми площадками с проездом, второй - для парковки автомобилей в соответствии с рассчитанной Минстроем НСО площадью - 477 кв.м. на месте земельного участка с кадастровым №.... Однако, этот вариант, как указано выше, так же предполагает необходимость изменения границ земельного участка ООО "МАКСИМУМ" с кадастровым №....

Судебным экспертом СРО "ОКИС" не был указан возможный вариант установления границ земельного участка с кадастровым №..., необходимого для обслуживания и эксплуатации МКД, без наложения на четыре земельных участка разных собственников. Учитывая, что при всех вариантах установления границ земельного участка с кадастровым №... будут затронуты интересы ООО "МАКСИМУМ", суд не может признать достоверным и допустимым заключение судебной экспертизы в части предложенных вариантов установления границ МКД истца. При этом, во всех вариантах установления границ земельного участка для эксплуатации МКД, эксперт указывает на наличие реестровой ошибки в местоположении земельного участка с кадастровым номером №..., что в судебном заседании подтверждено не было; результаты межевания данного земельного участка никем не оспаривались.

В связи с тем, что при проведении судебной экспертизы эксперт не смог найти приемлемый для всех заинтересованных лиц вариант установления границы земельного участка, заключение судебной экспертизы подверглось рецензированию иным экспертным учреждением- ООО "ГЕОЛИДЕР", которым в рецензии на заключение судебной экспертизы предложен иной вариант, не затрагивающий прав и законных интересов иных землепользователей, в том числе, ООО "Максимум".

Так, в рецензии ООО "ГЕОЛИДЕР" на заключение судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ указано, что фактические границы земельного участка для эксплуатации МКД истца составляют площадь 4 940 кв.м., которая занимается многоквартирным домом и придомовой территорией. Границы земельного участка обозначены на местности ограждениями, воротами, стенами капитальных строений. Находящийся на земельном участке с кадастровым №... проезд используется не только жителями МКД, но и в качестве единственного хозяйственного проезда к воротам земельного участка с кадастровым №... (территория гостиницы "Приморье"). При этом, земельный участок с кадастровым №... был образован из земельного участка с кадастровым №... и его границы были установлены ранее границ земельного участка с кадастровым №.... Следовательно, выводы эксперта о допущенной при его формировании реестровой ошибки, которая заключается в установлении границ без учета границы земельного участка с кадастровым №... являются ошибочными. Поэтому, установить границу спорного земельного участка путем изменения границ земельного участка с кадастровым №..., против которого возражает ООО "Максимум", не возможно. (...)

В рецензии и дополнении к рецензии на заключение судебной экспертизы экспертом ООО "ГЕОЛИДЕР" предложен вариант установления многоконтурного земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома истца. Эксперт ООО "ГЕОЛИДЕР" Маркушина О.В. указала, что исходя из Письма Минстроя НСО б/н от ДД.ММ.ГГГГ по расчету нормативной площади земельного участка, необходимой для эксплуатации исследуемого МКД, минимальная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> составляет 2154,28 кв.м. Территорию вокруг многоквартирного жилого дома занимают земли запаса (...), на которых расположен общественный проезд, а также часть фактических границ исследуемого земельного участка. Минстроем НСО предлагается увеличить земельный участок под МКД до площади 3750 кв.м. В Приложении 5 Рецензии был предложен вариант установления границ земельного участка с кадастровым №... для эксплуатации многоквартирного дома без использования части земельных участков с кадастровыми №... и №.... Однако, такой вариант не будет включать в себя территорию парковок транспорта жителей МКД. Для обеспечения достаточного количества парковочных мест экспертом предложено сформировать многоконтурный земельный участок (приложение 6). При данном варианте установления границ будет использована часть земельного участка с кадастровым №..., часть участка из состава земель неразграниченной государственной собственности и часть земельного участка с кадастровым №...

Установленная площадь земельного участка под МКД составит 4948 кв.м. При этом варианте установления границ земельного участка под МКД въезд, как на земельный участок под МКД, так и на земельный участок с кадастровым №... будет осуществляться с земель неразграниченной государственной собственности.

Координаты поворотных точек такой границы следующие:

(...)

Как указано ООО "ГЕОЛИДЕР", представленный вариант установления границ земельного участка для обслуживания и эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Новосибирская <адрес>, является вариантом, который минимально затрагивает интересы собственников смежных земельных участков. При установлении границ в соответствии с данным вариантом (приложение 6) не нарушаются установленные градостроительные регламенты, в том числе, в части предельных минимальных и максимальных размеров земельного участка, а также в части расположения в территориальной зоне - Ж2 - зона застройки малоэтажными жилыми домами, данный земельный участок не выходит за границы территориальной зоны, следовательно, не будет необходимости вносить изменения в Правила землепользования и застройки Морского сельсовета Новосибирского района.

При отсыпке части земельного участка перед входной группой в подъезды №...,3 и использовании земельного участка с кадастровым №... будет соблюден нормативный сквозной проезд 3,5 м и учтены интересы собственника смежного земельного участка с кадастровым №.... Такой вариант установления границ под МКД менее затратен с точки зрения материальных и временных ресурсов. (...)

Содержащиеся в рецензии на заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ выводы эксперта ООО "ГЕОЛИДЕР" суд признает достоверным и допустимым доказательством возможности установления границ земельного участка с кадастровым №... по указанному в нем варианту.

Рецензия составлена кадастровым инженером ООО "ГЕОЛИДЕР" Маркушиной О.В., которая соответствует требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам Федеральным законом № 221-ФЗ от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости", имеет соответствующие специальность, образование и стаж работы по специальности более 10 лет. ...)

В судебном заседании по выводам, изложенным в рецензии на судебную экспертизу, был допрошен судебный эксперт СРО "ОКИС" Парамонова И.С., которая подтвердила возможность установления границы земельного участка с кадастровым №... по варианту, предложенному кадастровым инженером ООО "ГЕОЛИДЕР".

При этом, суд учитывает, что включение земельного участка с кадастровым №... в границы уточняемого земельного участка будет соответствовать фактическому использованию этого участка, которое характеризуется расположением на нем гаражей собственников помещений МКД истца.

Возражения представителя Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области о том, что в устанавливаемые границы не может быть включен земельный участок с кадастровым №..., являются ошибочными, так как из ответа Управления Росреестра по Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ следует, что земельный участок с кадастровым №... был снят с государственного кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области. (...) Прав ГСК "Приморье" включением территории земельного участка с кадастровым №... в границы земельного участка с кадастровым номером с кадастровым №... нарушены также не будут, так как этот земельный участок ему на каком-либо праве не предоставлялся. Кроме того, фактически этот земельный участок всегда использовался жителями МКД по адресу: <адрес>, для размещения принадлежащих им гаражей.

Как указано выше, земельный участок с кадастровым №... полностью располагается в границах функциональной зоны «Зона застройки малоэтажными жилыми домами», а из схем, составленных кадастровыми инженерами СРО "ОКИС", ООО "ГЕОЛИДЕР" видно, что в районе этого земельного участка других многоквартирных домов, для которых также требовалось бы установление границ земельного участка для эксплуатации МКД за счет земельного участка с кадастровым №..., не находится.

Суд не может согласиться с доводами представителей ответчиков о том, что в состав земельного участка для эксплуатации МКД истца не может быть включена территория земельного участка №..., так как она занята гаражами собственников помещений МКД, которые не являются объектами капитального строительства.

Экспертами данная территория включена в состав уточняемого земельного участка в связи с тем, что территория жилого дома не обеспечена парковками. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 в перечень объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома включают, в том числе, ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Земельный участок с кадастровым №... всегда использовался собственниками многоквартирного жилого дома истца в качестве размещения на нем транспорта собственников помещений МКД. Об этом свидетельствует то, что ими был создан ГСК "Приморье", администрацией Новосибирского района Новосибирской области утверждалась схема размещения металлических гаражей ГСК "Приморье" на этом земельном участке, о чем свидетельствует согласие на отнесение земельного участка к определенной территории- такой же, как и земельный участок с кадастровым №......)

Поэтому, территория, используемая собственниками МКД под гаражи и предназначенная для удовлетворения потребностей собственников МКД, подлежит включению в состав общего имущества и придомовой территории.

Против включения в границы уточняемого земельного участка земельного участка с кадастровым №..., представитель Департамента не возражал, о чем указано в письменном отзыве. (том 2 л.д.343--348) При включении в границы испрашиваемого земельного участка, земельный участок с кадастровым №... подлежит переводу из земель запаса в категорию земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование- для обслуживания многоквартирного жилого дома.

Кроме того, как видно из кадастрового дела земельного участка с кадастровым №..., по схеме его расположения он фактически представлял собой земельный участок, являющийся придомовой территорией, так как включал в себя часть самого многоквартирного дома, и имел разрешенное использование: для обслуживания жилого строения. (...)

По смыслу п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, при этом земельный участок, на котором расположен данный дом, должен быть достаточным для размещения на нем элементов озеленения и благоустройства, иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенных на указанном земельном участке объектов.

Выражая несогласие с предложенным вариантом установления границ земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома истца, ответчиками по правилами ст.56 ГПК РФ и в соответствии с их бременем доказывания не предложено иного варианта установления таких границ, которые бы удовлетворяли потребностям собственников данного дома и соответствовали бы предложенной Минстроем Новосибирской области площади земельного участка. Доказательств того, что предлагаемый истцом вариант установления границ земельного участка для эксплуатации МКД не соответствует земельному и градостроительному законодательству, что земельный участок превышает максимальную площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания построенного жилого дома, ответчиками в материалы дела не представлено.

Расчет Минстроя Новосибирской области произведен исходя из минимальной площади земельного участка, требуемой для эксплуатации МКД. При этом, письмо Минстроя Новосибирской области, в котором приводится данный расчет, не содержит схемы земельного участка предлагаемой площадью, анализ фактического землепользования, в связи с чем, не возможно проверить за счет каких земель Минстрой предлагал установить границу земельного участка для эксплуатации МКД и исходя из какого землепользования. Кроме того, в отзыве Минстроя указано, что оно не наделено полномочиями по расчету площадей земельных участков, необходимых для проектирования и дальнейшего строительства объектов капитального строительства. Подготовка проектной документации может осуществляться лицами, имеющими права на такого рода деятельность. (том 1 л.д.35-36)

Доводы представителя ДИЗО Новосибирской области о том, что в результате установления границ земельного участка с кадастровым №... по предлагаемому истцом варианту площадь этого земельного участка будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, суд считает не подлежащими применению к спорным правоотношениям в учетом установленных обстоятельств. При увеличении площади земельного участка на 10% от площади 911 кв.м., внесенной в ГКН, площадь спорного земельного участка составила бы 1 002, 1 кв.м. (911 кв.м.х10%/100%)+911 кв.м.), что также менее более чем в два раза минимальной расчетной площади земельного участка, произведенной Минстроем Новосибирской области. Суд полагает, что в рассматриваемом случае необходимо исходить из того, что земельный участок с кадастровым №... не был сформирован в соответствии с требованиями закона и формируется впервые с предъявлением к нему требований о соответствии фактическому землепользованию и соблюдении красных линий. Данные требования при установлении границ земельного участка с кадастровым №... соблюдаются, что было установлено заключениями ООО "ГЕОЛИДЕР".

При этом, суд учитывает, что никаким законом и Правилами землепользования и застройки Морского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области не установлены предельные максимальные размеры земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Предложенный ДИЗО Новосибирской области вариант установления границы без включения в ее состав земельного участка с кадастровым №... является несоразмерным потребностям жителей МКД, так как в этом случае придомовая территория не будет включать в себя места для парковок.

Всеми экспертными заключениями (судебной экспертизой ООО СРО "ОКИС", двумя экспертизами ООО "ГЕОЛИДЕР") подтверждено, что при формировании земельного участка для эксплуатации жилого дома истца без включения в него территории земельного участка с кадастровым номером 54:19:072602:126, возможность обеспечения придомовой территории парковочными местами исключена.

Подпунктом 7 пункта 4.5 МНГП Морского сельсовета установлено, что в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, должны быть предусмотрены машино-места из расчета 1 машино-место на одну квартиру. Приказом Приказ Минэкономразвития России от 07.12.2016 № 792 "Об установлении минимально и максимально опустимых размеров машино-места" (Зарегистрировано в Минюсте России 22.12.2016 № 44872) установлены минимально допустимые размеры машино-места - 5,3 x 2,5 м., и максимально допустимые размеры машино-места - 6,2 x 3,6 м., что для многоквартирного дома истца с 36 квартирами составляет соответственно от 477 кв.м. до 803,52 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 54:19:072602:126 экспертом включен в границы земельного участка с кадастровым №... площадью 1008 кв.м. исходя из фактического занятия земельного участка, что видно из приложения 6 к дополнительному заключению ООО "ГЕОЛИДЕР". (...) При этом, разница в площадях может быть использована жителями многоквартирного дома для обеспечения иных потребностей, например, в качестве площадок для выгула собак или хозяйственных площадок (контейнеров), которые будут находиться вдали от дома.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п.68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости, в случае, если предметом спора и рассмотрения в судебном процессе являлось именно местоположение границ земельного участка.

Такое решение является основанием и для перевода из земель запаса в категорию земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование- для обслуживания многоквартирного жилого дома, земельного участка с кадастровым №....

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд, Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Установить границы земельного участка с кадастровым №... по адресу: <адрес> по координатам, отраженным в заключении от ДД.ММ.ГГГГ кадастрового инженера ООО «ГЕОЛИДЕР» Маркушиной О.В., изложенном в виде дополнения к рецензии на заключение эксперта б/н от ДД.ММ.ГГГГ :

Настоящее решение суда является основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН о границах и площади земельного участка с кадастровым №... по адресу: <адрес> и для перевода из земель запаса в категорию земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование- для обслуживания многоквартирного жилого дома, земельного участка с кадастровым <адрес>

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через суд, вынесший решение, в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Мотивированное решение изготовлено 02.07.2021.

Председательствующий /подпись/ О.Г.Семенихина