Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО18 А.вне и ООО «Центр услуг по управлению жилыми домами» о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленных протоколом № б/н от 08.02.2017, принятых с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации, и договора управления многоквартирным домом,

У С Т А Н О В И Л:

17.02.2017 ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО18 А.вне и ООО «Центр услуг по управлению жилыми домами» о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленных протоколом № б/н от 08.02.2017, принятых с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации, и договора управления многоквартирным домом.

В обосновании заявленных требований истец указал, что он является собственником <адрес> многоквартирном <адрес>А по <адрес> в г. Краснодаре. С 01.01.2009 по настоящее время многоквартирный <адрес>А по <адрес> в г. Краснодаре находится в управлении ООО «ГУК-Краснодар». 01.02.2017 между ООО «ГУК-Краснодар» и собственниками помещений в многоквартирном <адрес>А по <адрес> перезаключен договор № на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома. Договор № на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома вступил в силу с 01.02.2017. При этом ему стало известно, что группа собственников на основании решения общего собрания, оформленного протоколом от 08.02.2017 (якобы проведенного в форме очно-заочного голосования) заключили договор управления многоквартирным домом №А по <адрес> с ООО «Центр услуг по управлению жилыми домами». Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных протоколом № б/н от 08.02.2017, а также договор управления, заключенный с ООО «Центр с услуг по управлению жилыми домами» считает недействительными (ничтожными) ввиду подделки подписей собственников помещений, в связи с чем из числа принявших участие в голосовании подлежат исключению бюллетени, которые должны содержать волеизъявление собственников нижеследующих квартир, а фактически являются подложными:

-№ 34-2 бюллетеня (подписаны не собственниками, о чем есть соответствующие отметка «подпись не моя»);

-№ 37 (подписан не собственником, о чем есть соответствующая отметка «подпись не моя»);

-№ 54 (подписан не собственником, о чем есть соответствующая отметка «подпись не моя»);

-№ 69- 4 бюллетеня (подписаны не собственниками, о чем есть соответствующие отметка «подпись не моя»).

Учитывая подложность вышеперечисленных бюллетеней, они подлежат безусловному исключению из числа голосующих.

Во-вторых, в связи с тем, что бюллетени содержат волеизъявления по вопросам повестки дня неуполномоченных лиц, которые не являются собственниками, подлежат исключению из числа голосующих следующие бюллетени:

-№ 11 - данный бюллетень подписан ФИО4, однако, в настоящее время собственником указанной квартиры на основании свидетельства о государственной регистрации права от 27.11.2015 является ФИО5;

-№ 47- данный бюллетень подписан ФИО6, однако в настоящее время собственником указанной квартиры на основании свидетельства о государственной регистрации права от 05.10.2015 является ФИО7;

-№ 68 -данный бюллетень подписан ФИО8, однако в настоящее время собственником указанной квартиры на основании свидетельства о государственной регистрации права от 09.12.2014 является ФИО9).

Так, согласно протоколу от 08.02.2017 общего собрания собственников помещений в МКД № 23А по <адрес> в г. Краснодаре, в голосовании приняли участие 67 собственников, которым принадлежат помещения с общей площадью 2295,24 кв.м., из которых подлежат исключению 340,1 м2 из них: 47,6 м2 -<адрес>ФИО13 и ФИО3; 47,7 м2- <адрес>ФИО14; 47,8 м2 – <адрес>ФИО15, ФИО16, ФИО1 и ФИО17; 47,8 м2 – <адрес>ФИО10; 60,8 м2-<адрес> фактический собственник-ФИО5, проголосовал-ФИО4; 44,3 м2 -<адрес> фактический собственник-ФИО7, проголосовал-ФИО6; 44,1 м2 - <адрес> фактический собственник-ФИО9, проголосовал-ФИО8 С учетом подлежащих исключению бюллетеней в голосовании приняло участие 60 собственников помещений площадью 1955,14 кв. м. (2295,24 кв м.-340,1кв. м.), что составляет 44,07% от общего числа голосов собственников помещений (4436, 30 кв.м.). Кроме того, в материалы дела были предоставлены копии бюллетеней собственников <адрес> № 75 к протоколу общего собрания № б/н от 08.02.2017 с записью «подпись получена обманным путем» и «подпись не ставил (ла)».

Исходя из изложенного, истцом сделан вывод об отсутствии на собрании необходимого кворума для принятия решений по вопросам, поставленным на голосовании. При проведении данного собрания собственники указанного МКД не уведомлялись надлежащим образом. Исходя из реестра вручения уведомлений о проведении общего собрания собственников в очно-заочной форме (приложения к протоколу от 08.02.2017) о собрании уведомлено 78 собственников из 122 собственников, соответственно, собрание собственников помещений в многоквартирном доме проведено без надлежащего сообщения о его проведении с обозначенной повесткой дня, обоснованно можно прийти к выводу о том, что собрание от 08.02.2017 в форме очно-заочного голосования является неправомочным, решения, принятые указанным собранием, недействительными. Кроме того, протокол общего собрания от 08.02.2017 не отвечает в полном объеме требованиям жилищного законодательства, а также приказа Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр в части оформления протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. В частности, в протоколе отсутствуют обязательные к разрешению на собрании вопросы повестки дня (выбор секретаря собрания, определение места хранения протокола общего собрания), не приложено сообщение о проведении общего собрания, оформленное в соответствии с пунктом 5 статьи 45, пунктом 4 статьи 47.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, отсутствует подтверждение о направлении собственникам помещений в данном доме информации о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В нарушение пункта 11 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах – в протоколе не отражены сведения о лицах, проводивших подсчет голосов, что ставит под сомнение легитимность процедуры осуществления подсчета голосов ввиду отсутствия решения собственников по выбору уполномоченных на такой подсчет лиц. Текст протокола не подтверждает проведение общего собрания в очно-заочной форме, как в нем указано. Так, на основании ч. 3 ст. 47 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Однако в протоколе отсутствуют ссылки на место, дату и время проведения очной части собрания, а также в нарушение пункта 18 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в соответствующие разделы текста протокола не включены обязательные части 1 и 2 «СЛУШАЛИ» и «ПРЕДЛОЖЕНО». Данные факты свидетельствуют о явном несоответствии фактических обстоятельств проведения общего собрания документальному оформлению его результатов, а значит, ставят под сомнение добросовестность ответчиков.

Кроме того, в исковом заявлении истец указал на то, что и договор управления также является недействительным поскольку, в нарушение пункта 4 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах к протоколу не приложен договор, заключаемый между собственниками и ООО «Центр услуг по управлению жилыми домами». Данный факт свидетельствует о том, что на рассмотрение общего собрания текст договора не выносился, а значит, собственниками не одобрены существенные условия.

На основании изложенного, истец просит суд признать недействительными:

-решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных протоколом № б/н от 08.02.2017.

-договор управления многоквартирным домом №А по <адрес> в г. Краснодаре, заключенный между ООО «Центр по управлению жилыми домами» и собственниками помещений в многоквартирном <адрес>А по <адрес> в г. Краснодаре.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал иск, суду также пояснил, что он является собственником <адрес> многоквартирном <адрес>А по <адрес> в г. Краснодаре. Бюллетень голосования собственника к протоколу от 08.02.2017 он не подписывал, и возражает против принятого решения.

Представитель истца ФИО12 в судебном заседании поддержала исковые требования, просила иск удовлетворить признать недействительными решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных протоколом № б/н от 08.02.2017 и договор управления многоквартирным домом №А по <адрес> в г. Краснодаре, заключенный между ООО «Центр по управлению жилыми домами» и собственниками помещений в многоквартирном <адрес>А по <адрес> в г. Краснодаре.

Ответчики ФИО2 и ФИО18 пояснили, что они не признают исковые требования. Также пояснили, что собрание проведено по инициативе ФИО2, что раньше они работали с ООО «ГУК-Краснодар», но их не устроила работа управляющей компании. Собрание прошло в соответствии с требованиями закона. Также утверждают, что на собрании набрали 93 голоса. Собственники квартир №, №, 34, 68 расписывались лично.

Представитель ответчика ООО «Центр услуг по управлению жилыми домами» по доверенности ФИО19 возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, так как собственники помещений в многоквартирном <адрес>А по <адрес> в г. Краснодаре провели собрание в соответствии с требованиями закона и на этом собрании выбрали управляющую компанию ООО «Центр услуг по управлению жилыми домами». Специалистами указанной управляющей компанией были подсчитаны голоса, кворум имеется.

Представитель третьего лица ООО «ГУК-Краснодар» по доверенности ФИО20 поддержала исковые требования в полном объеме и дополнительно пояснила, что в бюллетенях для голосования собственников квартир № и № стоят подписи лиц, которые не были правомочны подписывать протокол общего собрания от 08.02.2017, из числа принявших участие в голосовании подлежат исключению указанные бюллетени, а именно бюллетени голосования собственников помещений площадью 132,50 (ФИО10<адрес>.8 кв.м. и ФИО11<адрес>.7 кв.м.), а также бюллетень голосования собственника ? доли <адрес> площадью 11,95 (ФИО1), который является истцом по делу и, как видно из материалов дела, пояснивший суду, что он не подписывал бюллетень к протоколу от 08.02.2017. В соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. В силу пункта 2 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации решение общего собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума. Таким образом, из представленных суду доказательств усматривается, что на собрании отсутствовал необходимый кворум для принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Согласно оспариваемого протокола общего собрания в голосовании приняло участие 67 собственников помещений площадью 2295,24 кв. м., что составляет 52 % от общего числа голосов собственников помещений. Однако, путем арифметического подсчета и с учетом подлежащих исключению бюллетеней, в голосовании приняли участие 64 собственника помещений площадью 2150,79 (2295,24 кв.м.-144,45 кв.м), что составляет 48,49 % от общего числа голосов собственников помещений (4436, 30 кв.м.).

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

В соответствии с ч. 2 ст. 45 ЖК РФ - общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд, решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований указанного Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основании своих требований и возражений.

Как установлено в судебном заседании истец является собственником <адрес> многоквартирном <адрес>А по <адрес> в г. Краснодаре.

08.02.2017 на общем собрании собственниками помещений в указанном многоквартирном доме приняты решения по следующим вопросам повестки дня:

1. Расторжение и прекращение договорных отношений с ООО «ГУК-Краснодар» с 10.02.2017.

2. Заключение договора управления с управляющей компанией ООО «Центр услуг по управлению жилыми домами» с 10.02.2017.

3.Утверждение размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД № 23А по <адрес> в г. Краснодаре в размере: «Содержание жилья»-6,83 рублей, «Текущий ремонт»-9,52 рублей, услуги по управлению МКД-3 рублей.

4.Уполномочить ФИО2 уведомить о решении собственников ООО «ГУК-Краснодар» и Государственную жилищную инспекцию.

5.Упономочить вновь выбранную управляющую организацию ООО «Центр услуг по управлению жилыми домами» истребовать от ООО «ГУК-Краснодар» техническую и иную необходимую документацию на МКД.

6.Уведомить собственников помещений о принятых решениях путем размещения объявлений на первом этаже каждого подъезда.

Истец не принимал участия в данном собрании собственников помещений в многоквартирном <адрес>А по <адрес> в г. Краснодаре.

Судом рассмотрен довод истца на нарушение нормы ст. 45 ЖК РФ, а именно проведение собрания без надлежащего уведомления всех собственников помещений в многоквартирном <адрес>А по <адрес> в г. Краснодаре

Норма статьи 45 ЖК РФ устанавливает требования для проведения общего собрания собственников помещений. Соблюдение всей совокупности требований закона к проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме наделяет принятые решения юридической силой. Несоблюдение требований к порядку проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, установленного нормами жилищного законодательства, не влечет юридических последствий для участников правоотношений, связывающих собственников помещений и лиц, находящихся с ними в договорных отношениях.

Так, положения ч. 4 ст. 45 ЖК РФ предусматривают, что собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

К исковому заявлению была приложена копия реестра вручения уведомлений собственникам МКД по адресу: г. Краснодар, <адрес> о проведении общего собрания собственников в очно-заочной форме.

Данный реестр позволяет суду определить, что только 78 собственников из 122 собственников были надлежащим образом уведомлены, информация о том, как уведомлялись остальные собственники помещений о проведении общего собрания ответчиками в материалы дела не представлена.

Суд полагает доводы истца в части нарушения ст. 45 ЖК РФ при проведении общего собрания обоснованными.

Согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

В соответствии с ч. 2 ст. 48 ЖК РФ - правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают только собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно удостоверена нотариально.

Количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Исходя из этого должно определяться наличие кворума.

Общая площадь дома № 23А по <адрес> в г. Краснодаре составляет 4436,30 кв. м.

Согласно представленных суду бюллетеней собственников помещений в многоквартирном <адрес>А по <адрес> в г. Краснодаре, принявших участие в общем собрании собственников помещений, являющихся приложением к протоколу № б/н от 08.02.2017, в общем собрании приняли участие 67 собственников помещений площадью 2295,24 кв. м., что составляет 52 % от общего числа голосов собственников помещений.

В судебном заседании по ходатайству сторон были допрошены свидетели.

Свидетель ФИО10, пояснила суду, что она является собственником <адрес>А в г. Краснодаре. Также пояснила, что участвовала в голосовании в январе за переход в другую управляющую компанию. Однако, в общем собрании собственников помещений, оформленных протоколом от 08.02.2017, не участвовала. В представленном для обозрения судом бюллетене к протоколу от 08.02.2017 указала на то, что стоит не ее подпись.

Свидетель ФИО11 пояснила, что она является собственником <адрес>А в г. Краснодаре. Также пояснила, что не давала согласия на смену управляющей компании, в бюллетени к протоколу от 08.02.2017 лично подпись не ставила. В бюллетени расписывалась вместо нее мама, почему мама расписалась, она не знает. Кроме того, возражала против смены управляющей компании, а именно против управляющей компании ООО «Центр услуг по управлению жилыми домами».

Учитывая что, в бюллетенях для голосования собственников квартир № и № стоят подписи лиц, которые не были правомочны подписывать протокол общего собрания от 08.02.2017, из числа принявших участие в голосовании подлежат исключению указанные бюллетени, а именно бюллетени голосования собственников помещений площадью 132,50 (ФИО10<адрес>.8 кв.м. и ФИО11<адрес>.7 кв.м.), а также бюллетень голосования собственника ? доли <адрес> площадью 11,95 (ФИО1), который является истцом по делу и, как видно из материалов дела, пояснивший суду, что он не подписывал бюллетень к протоколу от 08.02.2017.

Согласно оспариваемого протокола общего собрания в голосовании приняло участие 67 собственников помещений площадью 2295,24 кв. м., что составляет 52 % от общего числа голосов собственников помещений.

Однако, суд, путем арифметического подсчета и с учетом подлежащих исключению бюллетеней установил, что в голосовании приняли участие 64 собственника помещений площадью 2150,79 (2295,24 кв.м.-144,45 кв.м), что составляет 48,49 % от общего числа голосов собственников помещений (4436, 30 кв.м.).

Таким образом, из представленных суду доказательств усматривается, что на собрании отсутствовал необходимый кворум для принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Также судом рассмотрен довод истца о недействительности договора управления, заключенного между ООО «Центр по управлению жилыми домами» и собственниками помещений в многоквартирном <адрес>А по <адрес> в г. Краснодаре.

В нарушение пункта 4 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах к протоколу не приложен договор, заключаемый между собственниками и ООО «Центр услуг по управлению жилыми домами». Данный факт свидетельствует о том, что на рассмотрение общего собрания текст договора не выносился, а значит, собственниками не одобрены существенные условия.

Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, условия договора управления многоквартирным домом, названные в части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, относятся к существенным.

Как видно из протокола от 08.02.2017 и решений собственников (бюллетеней), ни текст договора, ни его существенные условия (за исключением размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения) на рассмотрение общего собрания не выносились, в связи с чем договор между собственниками и ООО «Центр услуг по управлению жилыми домами» нельзя признать заключенным.

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

В нарушение указанной нормы в качестве одной стороны по договору управления от 10.02.2017 выступили собственники, обладающие 48,49% голосов от общего числа голосов собственников помещений в указанном многоквартирном доме.

При указанных обстоятельствах договор от 10.02.2017 между собственниками и управляющей организацией ООО «Центр услуг по управлению жилыми домами» нельзя считать заключенным, а договор № от 01.02.2017 заключенный с ООО «ГУК-Краснодар» расторгнутым.

Учитывая вышеизложенное и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО18 А.вне и ООО «Центр услуг по управлению жилыми домами» о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленных протоколом № б/н от 08.02.2017, принятых с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации, и договора управления многоквартирным домом удовлетворить.

Признать недействительными решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных протоколом № б/н от 08.02.2017 и договор управления многоквартирным домом №А по <адрес> в г. Краснодаре, заключенный между ООО «Центр по управлению жилыми домами» и собственниками помещений в многоквартирном <адрес>А по <адрес> в г. Краснодаре.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краевой суд через районный суд в течение месяца.

Судья Э.Р. Платонова