Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2, представителя третьего лица с самостоятельными требованиями ФИО10 по доверенности ФИО3, ответчика по первоначальному иску ФИО4 и его представителя по доверенности ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4, ООО «Флагман Плюс» о признании договоров аренды и субаренды действительными и состоявшимися, замене стороны по договору аренды,

по встречному иску ФИО4 к ФИО1, ООО «Флагман Плюс» о признании недействительным договора субаренды о признании недействительным договора субаренды,

по иску третьего лица заявляющего самостоятельные исковые требования ФИО10 к ФИО4, ФИО1, ООО «Флагман Плюс» о признании действительными и состоявшимися договоров аренды и субаренды, признании недействительным договора субаренды, замене стороны по договору аренды,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4, ООО «Флагман Плюс» о признании договора действительным и состоявшимся, о государственной регистрации договора аренды, который впоследствии уточнил в порядке ст. 39 ГПК РФ. В обоснование заявленных исковых требований истец указал на то, что 05 июня 2012 г. между ответчиками был заключен договор аренды сроком на 10 лет недвижимого имущества: кафе-бара «Денси», площадью 653,4 кв. м., литер Б, расположенного по адресу <...> д. <адрес>. Данное имущество принадлежит ответчику ФИО4 на праве собственности на основании решения Анапского городского суда от 25.10.2001 г. Стороны по договору свои обязательства исполняли надлежащим образом, арендодатель передал арендатору имущество, а арендатор оплачивал арендные платежи по договору. В соответствии с п. 3.3.1 договора Арендатор ООО «Флагман Плюс» передал данное имущество в субаренду ФИО1 по договору от 15августа 2017г. сроком до 05 июня 2022 г. В день подписания настоящего договора, данное имущество было фактически передано по акту приема-передачи. Учитывая, что данный договор заключен сроком более, чем на 1 год, он подлежит государственной регистрации, в силу требований ст. 651 ГК РФ. 21 августа 2017г. истец направил ответчику требование о необходимости государственной регистрации договора, которое ответчик ООО «Флагман Плюс» проигнорировал. До настоящего времени ООО «Флагман Плюс» уклоняется от государственной регистрации договора аренды. Истец исполняет свои обязательства надлежащим образом, оплачивает арендную плату, содержит имущество в исправном состоянии, произвел ремонт помещений. Учитывая уклонение ответчика от государственной регистрации договора, истец терпит убытки в связи с неосуществлением предпринимательской деятельности. Истец просит суд признать договор аренды недвижимого имущества по адресу <...> д.<адрес> от 05.06.2012г., заключенный между ФИО4 и ООО «Флагман Плюс» действительным и состоявшимся; признать договор субаренды недвижимого имущества по адресу <...> д.<адрес> от 15.08.2017г., заключенный между ООО «Флагман Плюс» и ФИО1 действительным и состоявшимся; вынести решение о государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества по адресу: <...> д.<адрес> от 15.08.2017 г., заключенный между ООО «Флагман Плюс» и ФИО1 В уточненном исковом заявлении истец указал на то, что в соответствии с п. 3.3.1 договора Арендатор ООО «Флагман Плюс» передал данное имущество в субаренду ФИО1 по договору от 10 июля 2017 г. сроком до 05 июня 2022 г. 14 июля 2017г. истец направил ответчику требование о необходимости государственной регистрации договора, которое ответчик ООО «Флагман Плюс» проигнорировал. 12 декабря 2017 г. истец получил от ответчика ООО «Флагман Плюс» уведомление о том, что с 10.01.2018 г. договор аренды от 05.06.2012 г. между ним и ответчиком ФИО4 считается расторгнутым. С учетом изложенного истец просит признать договор аренды недвижимого имущества по адресу <...> от 05.06.2012 г., заключенный между ФИО4 и ООО «Флагман Плюс» действительным и состоявшимся; договор субаренды недвижимого имущества по адресу <...> д.<адрес> от 10.07.2017 г., заключенный между ООО «Флагман Плюс» и ФИО1 действительным и состоявшимся; произвести замену арендатора, а именно признать арендатором по договору аренды недвижимого имущества по адресу <...> д.<адрес> от 05.06.2012г., заключенному между ФИО4 и ООО «Флагман Плюс» с 10.01.2018г. ФИО4

ФИО4 предъявил встречный иск к ФИО1, ООО «Флагман», в котором просил признать недействительным договор субаренды от 15.08.2017 года, заключенный между ФИО1 и ООО «Флагман». В обоснование встречных исковых требований указал на то, что он, ФИО4 является собственником кафе-бара «Дэнси», расположенного по адресу: <...> <адрес>. Заключенная директором ООО «Флагман Плюс» с ФИО1 сделка ущемляет личные права и законные интересы ФИО4 Согласно п. 4 раздела 4 договора субаренды б/н от 15.08.2017 г. оплата коммунальных платежей включена в сумму ежемесячной арендной платы (<данные изъяты> руб. по п. 1 раздела 4 договора субаренды б/н от 15.08.2017 г.). В то же время ежемесячные коммунальные платежи в отношении указанного помещения ориентировочно составят: <данные изъяты> руб. – за потребление воды; <данные изъяты> руб. – на вывоз мусора; <данные изъяты> руб. - за потребление электроэнергии. Таким образом, указанный договор субаренды будет являться убыточным. Установление низкой арендной платы (<данные изъяты>. в месяц) по договору аренды нежилого помещения (здания кафе-бара) б/н от 05.06.2012 г., заключенному ФИО6 с ООО «Флагман Плюс», было обусловлено возможностью получать дивиденды, как собственнику, от результатов успешной деятельности ООО «Флагман Плюс» на арендованной им у ФИО4 площади. В настоящее время директор ООО «Флагман Плюс» ФИО7 уведомил ФИО4 о расторжении договора аренды и переходе всех прав по данному договору к ФИО1 При этом выданная в июне 2017 года сроком на 1 год лицензия на реализацию алкогольной продукции ООО «Флагман Плюс» при расторжении договора аренды помещения теряет свою силу, и при получении новой лицензии понадобится повторная оплата государственной пошлины в значительном размере (как минимум, <данные изъяты> (<данные изъяты>) руб.). Таким образом, ФИО4 в качестве арендной платы за расположенное в центре Анапы помещение площадью 653,4 кв. м., с кадастровой стоимостью <данные изъяты> руб. будет получать лишь <данные изъяты> руб. в месяц вместо <данные изъяты>. руб. среднерыночной ежегодной арендной платы за аналогичное помещение, и при этом будет лишен возможности извлекать дополнительный доход в виде дивидендов по результатам деятельности ООО «Флагман Плюс», так как у данного предприятия нет активов для начала деятельности в другом помещении и его работа будет фактически парализована с момента расторжения договора аренды нежилого помещения (здания кафе-бара) б/н от 05.06.2012 г. ФИО4 указывает на мнимость сделки, удостоверенной договором субаренды б/н от 15.08.2017 г., так как, по мнению ФИО4, она была направлена на достижение цели передачи прав и обязанностей сторон по договору от 05.06.2012 г. ФИО1 в обход принятия решения ФИО4 как Арендодателем (собственником объекта недвижимости) об этом и собственником доли в уставном капитале ООО (Арендатора) на общем собрании учредителей. При этом, ФИО4 и его дочери ФИО8 принадлежит 90% уставного капитала, директор ООО «Флагман Плюс» ФИО7 достоверно знал, что получить согласие ФИО4 и большинства учредителей ООО «Флагман Плюс» на заключение договора аренды здания кафе-бара «Дэнси» с ФИО1 на условиях договора аренды, заключенного с ООО «Флагман Плюс», будет невозможно. ФИО4 обладает 45% от общего числа голосов участников (учредителей) ООО «Флагман Плюс» и полагает, что заключение указанной сделки (договора субаренды) существенно ущемляет права и законные интересы ООО «Флагман Плюс», фактически лишая предприятие места функционирования, а следовательно, и возможности извлечения прибыли. В то же время ООО «Флагман Плюс» - это коммерческая организация, нацеленная на извлечение прибыли. Директором ООО «Флагман Плюс» была заключена заведомо убыточная сделка, которая не только не приведет к обогащению ООО «Флагман Плюс», но и в связи с намерением директора ООО «Флагман Плюс» расторгнуть договор аренды от 05.06.2012 г. свидетельствует о желании в обход действующего законодательства РФ принудить к содержанию хозяйственной деятельности ФИО1, так как установленная в договоре субаренды арендная плата за месяц может быть недостаточной даже для покрытия необходимых ежемесячных коммунальных платежей, оплачиваемых за счет арендной платы. В результате указанных действий участники ООО «Флагман Плюс» могут не получить прибыль вообще или в запланированном размере или же потерять контроль над управлением обществом. Таким образом, договор субаренды, заключенный между ФИО1 и ООО «Флагман Плюс», нарушает права и законные интересы ФИО4 Истец полагает что действия ФИО7, как директора ООО «Флагман Плюс», недобросовестны и неразумны, договор субаренды на срок до 05.06.2022 г. был заключен директором ООО «Флагман Плюс» ФИО7 с ФИО1 от имени ООО «Флагман Плюс» с превышением полномочий. Балансовая стоимость передаваемых ФИО1 по договору субаренды активов (здания кафе-бара «Денси») существенно превышает стоимость всех активов ООО «Флагман Плюс». В соответствии с данными бухгалтерской (финансовой) отчетности ООО «Флагман Плюс» за 2016 г. (на последнюю отчетную дату, предшествующую дате заключения договора с ФИО1), стоимость всех активов ООО «Флагман Плюс» составила <данные изъяты> руб. В то время как согласно данным Справочной информации по объекту недвижимости в режиме online кадастровая стоимость здания кафе-бара «Денси» составляет <данные изъяты> руб., то есть превышает стоимость всех активов ООО «Флагман Плюс» в сорок раз. Следовательно, решение о заключении вышеназванного договора субаренды могло быть вынесено лишь на общем собрании участников ООО «Флагман Плюс» большинством голосов и принято единолично директором ООО «Флагман Плюс» быть не может. Кроме того, истец ФИО1 не имел права (полномочий) на заключение договора аренды в связи с тем, что Решением Арбитражного суда Свердловской области от 01.03.2017 г. по делу № № признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации его имущества в срок до 20.08.2017 г. Определением Арбитражного суда Свердловской области от 18.08.2017 г. по делу №№ срок реализации имущества ФИО1 продлен до 20.02.2018г. Исковое заявление ФИО1 касается имущественных прав гражданина, поскольку предоставление имущества в аренду является передачей имущественных прав на него (прав на использование данного имущества в своей деятельности). Таким образом, истец является ненадлежащим – иск не мог быть подан ФИО1 и должен был подаваться его арбитражным управляющим. Совокупная задолженность ФИО1, удостоверенная Определениями Арбитражного суда Свердловской области от 05.09.2016 г., 21.12.2016 г., 23.06.2017 г. соответственно по делу №№, составляет как минимум <данные изъяты> руб., в том числе: <данные изъяты> руб. - задолженность перед ООО «РТКЛ-Финанс»; <данные изъяты> руб. задолженность перед МИФНС России №16 по Свердловской области; <данные изъяты> руб. - задолженность перед ООО «УралКраз Авто». Материалами судебного дела Арбитражного суда Свердловской области № №, сведениями из отчета арбитражного управляющего ФИО9, согласно которому предположительная стоимость всего имущества ФИО1 – <данные изъяты> руб., подтверждается полная финансовая и имущественная несостоятельность ФИО1, что делает крайне сомнительной саму возможность реального осуществления им финансово-хозяйственной деятельности при полном отсутствии оборотных средств. Более того, передача кафе-бара должна была осуществляться от субарендодателя (ООО «Флагман Плюс») к субарендатору (ФИО1) только через арбитражного управляющего; договор субаренды б/н от 15.08.2017 г. должен был быть подписан в интересах ФИО1 арбитражным управляющим и не мог быть подписан ФИО1 лично. В соответствии с разделом 1 Договора субаренды б/н от 15.08.2017 г. здание кафе-бара «Дэнси» должно использоваться по назначению: для оказания услуг общественного питания и ведения розничной торговли. Согласно п. 1.1 раздела 6 Договора субаренды б/н от 15.08.2017 г. Субарендатор «обязан использовать арендуемый объект для разрешенной цели». Следовательно, указанные условия Договора субаренды б/н от 15.08.2017 г., предусматривающие использование арендуемого объекта в предпринимательских целях, напрямую противоречат законодательству РФ, а именно положениям ст. 216 ФЗ от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". В силу изложенного, сделка, совершенная в виде заключения ФИО1 с ООО «Флагман Плюс» договора субаренды б/н от 15.08.2017 г. срок на 10 лет в отношении недвижимого имущества - кафе-бара «Дэнси», расположенного по адресу: Краснодарский край, г.-к. Анапа, ул. Набережная, <адрес>; является недействительной. Кроме того, согласно п. 1 раздела 4 договора субаренды б/н от 15.08.2017 г., заключенного ООО «Флагман Плюс» и ФИО1, размер арендной платы по договору составляет <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей ежемесячно. В соответствии с п. 2 раздела 4 договора субаренды б/н от 15.08.2017 г. оплата производится ежемесячно наличными или безналичным порядком по соглашению сторон не позднее 5 числа каждого месяца на счет собственника арендуемого объекта. Собственником арендуемого объекта является ФИО4 По состоянию на дату вынесения решения суда ФИО4 от субарендатора (истца по делу ФИО1) не было получено ни одного платежа в счет оплаты взятых им на себя обязательств по договору субаренды б/н от 15.08.2017 г. Предъявленные представителем истца суду документы (Телеграмма от 06.12.2017 г., приходный кассовый ордер № от 06.12.2017 г., Заявление физического лица на перевод денежных средств по системе «Золотая корона» № от 06.12.2017 г.) получены ответчиком ФИО4 не были. Согласно тексту Телеграммы назначение платежа в размере <данные изъяты> руб. – это оплата за ООО «Флагман Плюс» по договору аренды нежилого помещения от 05.06.2012 г. Предоставленные истцом копии двух квитанций к приходным кассовым ордерам, заверенные печатями ООО «Флагман Плюс», не содержат наименования организации, принявшей денежные средства в кассу, даты оприходования денежных средств в кассу, номеров приходных кассовых ордеров, инициалов плательщика, даты и номера заключения договора субаренды, на основании которого был осуществлен платеж, следовательно, допустимыми достоверными доказательства признаны быть не могут. Кроме того, сомнительным представляется утверждение ФИО10 о фактической передаче ему помещения кафе-бара по акту приема-передачи, с учетом того обстоятельства, что в своих возражениях от 14.12.2017 г. на исковое заявление ФИО1 директор ООО «Флагман Плюс» ФИО7 указывает -ФИО1 вступил в права субарендатора, получил ключи от помещения, завез свое оборудование, расчеты по договору субаренды произведены им в полном объеме. ФИО1 при действительном заключении договора субаренды от 28.06.2017 г. ООО «Флагман Плюс» с ФИО10 в августе 2017 г. не мог получить ключи от помещения кафе-бара от директора ООО «Флагман Плюс» ФИО7 и завести свое оборудование в кафе, так как с июня 2017 г. указанное кафе было фактически принято ФИО10 и якобы используется им. Согласно п. 4.2. договора субаренды б/н, заключенному между ООО «Флагман Плюс» и ФИО10 28.06.2017 г., оплата по договору должна производиться ежемесячно наличным или безналичным порядком не позднее 5 числа каждого месяца на счет собственника арендуемого объекта. Однако собственник нежилого имущества – кафе-бара «Дэнси» ФИО4 не получал ни одного платежа от ФИО10 во исполнение договора субаренды б/н, заключенного между ООО «Флагман Плюс» и ФИО10 28.06.2017 г. В соответствии с прилагаемыми ФИО10 в обоснование своих заявленных требований копий квитанций к приходным кассовым ордерам ООО «Флагман Плюс», ФИО10 оплатил 28 января 2017 г. <данные изъяты> руб. по договору субаренды, заключенному 28.06.2017 г. (через пять месяцев после осуществления оплаты), помимо этого ФИО7 до 10.06.2017 г. не являлся сотрудником ООО «Флагман Плюс», директором которого он стал только после 09.06.2017 г. В силу чего, предоставленное доказательство не может быть признано достоверным. ФИО1, изменивший дату заключения договора субаренды в уточненном исковом заявлении с 15.08.2017 г. на 10.07.2017 г. не предоставил суду доказательств фактического наличия указанного договора субаренды от 10.07.2017 г., при этом, в возражениях на исковое заявление директор ООО «Флагман Плюс» ФИО7 указывает, что договор субаренды заключен им с ФИО1 именно 15 августа 2017 г.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица ФИО10 заявил самостоятельные исковые требования к ФИО4, ООО «Флагман Плюс», ФИО1 В обоснование заявленных исковых требований указал на то, что 05 июня 2012 г. между ответчиками ФИО4 и ООО «Флагман Плюс» был заключен договор аренды сроком на 10 лет недвижимого имущества: кафе-бара «Денси», площадью 653,4 кв. м., литер Б, расположенного по адресу <...> д. <адрес>. Данное имущество принадлежит ответчику ФИО4 на праве собственности на основании решения Анапского городского суда от 25.10.2001 г. Стороны по договору свои обязательства исполняли надлежащим образом, арендодатель передал арендатору имущество, а арендатор оплачивал арендные платежи по договору. В соответствии с п. 3.3.1 договора арендатор ООО «Флагман Плюс» передал недвижимое имущество (кафе-бар «Дэнси») в субаренду ФИО10 по договору субаренды от 28 июня 2017 г. сроком до 05 июня 2022 г. Имущество было фактически передано ему, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи. Свои обязательства по договору от 28.06.2017 г. он исполняет надлежащим образом, оплачивает арендную плату, несет иные расходы по содержанию переданного ему имущества. В связи с тем, что договор субаренды заключен сроком более чем на один год, он подлежит государственной регистрации в силу требований закона. Однако до настоящего времени договор субаренды в установленном законом порядке не зарегистрирован, поскольку ответчик ООО «Флагман Плюс» игнорирует требования и уклоняется от государственной регистрации договора субаренды. Свои обязательства по договору от 28.06.2017г. ФИО10 исполняет надлежащим образом, оплачивает арендную плату, несет иные расходы по содержанию переданного ему имущества. Учитывая уклонение ответчика ООО «Флагман Плюс» от государственной регистрации договора, он несет убытки в связи с неосуществлением предпринимательской деятельности. При этом, ответчик ООО «Флагман Плюс», заключив с ФИО10 28.06.2017г. договор субаренды кафе-бара «Денси», площадью 653,4 кв.м., литер Б, расположенного по адресу <...> д. <адрес>, фактически передав ему указанное имущество и получая за него арендные платежи, 15.08.2017г. заключил с ФИО1 новый договор субаренды кафе-бара. При этом общество в силу положений договора, выступая в качестве субарендодателя, гарантировало ФИО1, что имущество, являющееся предметом договора, не заложено, не состоит под арестом и не является предметом исков третьих лиц. В то же время на момент заключения договора субаренды от 15.08.2017г. права аренды на спорный объект недвижимости фактически перешли к ФИО10 При таких обстоятельствах сделка по передаче спорного объекта недвижимости на основании договора субаренды от 15.08.2017г. не может быть признана действительной. Кроме того, ему также стало известно, что 12.12.2017г. ФИО1 получил от ответчика ООО «Флагман Плюс» уведомление о том, что с 10.01.2018г. договор аренды от 05.06.2012г., заключенный между обществом и ответчиком ФИО4, считается расторгнутым. С учетом изложенного ФИО10 просит признать договор аренды недвижимого имущества по адресу <...> д. <адрес> от 05.06.2012 г., заключенный между ФИО4 и ООО «Флагман Плюс» действительным и состоявшимся; признать договор субаренды недвижимого имущества по адресу <...> д. <адрес> от 15.08.2017 г., заключенный между ООО «Флагман Плюс» и ФИО1 недействительным; признать договор субаренды недвижимого имущества по адресу <...> д. <адрес> от 28.06.2017 г., заключенный между ООО «Флагман Плюс» и ФИО10 действительным и состоявшимся; произвести замену арендатора, а именно с 10.01.2018 г. признать ФИО10 арендатором по договору от 05.06.2012 г. аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> д. <адрес> заключенному между ФИО4 и ООО «Флагман Плюс».

В судебное заседание истец по первоначальному иску и ответчик по встречным искам ФИО1 не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки суду, не представлено. От него поступило ходатайство о рассмотрении дела без его участия. В данном ходатайстве указал, что поддерживает свои исковые требования. В удовлетворении исковых требований ФИО11 просил отказать.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО12 в судебном заседании отсутствовал, в предыдущих судебных заседаниях поддерживал уточненные исковые требования и просил их удовлетворить, ссылаясь на выше приведенные обстоятельства. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 просил отказать.

Представитель ответчика ООО «Флагман Плюс» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки суду, не представлено. В возражениях на исковое заявление ответчик указал на то, что по договору от 15 августа 2017 г. помещения переданы сроком до 05 июня 2022 г. в субаренду ФИО1. Данный договор подлежит государственной регистрации. ФИО1 вступил в права субарендатора, получил ключи от помещения, завез свое оборудование. Однако договор субаренды зарегистрирован не был в связи с невозможностью прибытия директора ООО «Флагман Плюс» в регистрирующий орган для осуществления государственной регистрации договора. ООО «Флагман Плюс» не имеет претензий к истцу ФИО1 Расчеты по договору субаренды произведены в полном объеме. В связи с изложенным ООО «Флагман Плюс» не возражает против удовлетворения исковых требований ФИО1 в полном объеме, гражданское дело просит рассмотреть в отсутствие представителя ООО «Флагман Плюс». В отношении исковых требований ФИО10 письменного отзыва не поступило.

Ответчик ФИО4 и его представитель по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признали, просили отказать в их удовлетворении в полном объеме, не возражали против удовлетворения исковых требований ФИО10 в части признания недействительным договора субаренды от 15.08.2017 года между ФИО1 и ООО «Флагман Плюс», в остальной части иска ФИО10 просили отказать, заявленные ФИО4 встречные исковые требования просили удовлетворить, ссылаясь на обстоятельства, изложенные во встречном исковом заявлении.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные исковые требования ФИО10 в судебном заседании отсутствовал, о времени и месте рассмотрения дела был уведомлен надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело с участием его представителя по доверенности ФИО3

Представитель третьего лица ФИО10 по доверенности ФИО3 поддержал исковые требования ФИО10, просил суд их удовлетворить в полном объеме.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки суду, не представлено.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, не возражавших против рассмотрения дела в отсутствие не явившихся в судебное заседание, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося в судебное заседание представителя третьего лица Управления Росреестра по Краснодарскому краю, третьего лица, заявляющего самостоятельные исковые требования ФИО10, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не сообщивших суду об уважительности причин неявки в судебное заседание и не просивших о рассмотрении дела в их отсутствие, а также в отсутствие истца ФИО1, представителя ответчика ООО «Флагман Плюс», представивших заявления о рассмотрении дела в их отсутствие и отзыв на иск ФИО1 от ООО «Флагман Плюс».

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО4 на основании решения Анапского городского суда от 25.10.2001г. (дело №) на праве собственности принадлежит кафе-бар «Дэнси», площадью 653,4 кв. м., кадастровый номер №, расположенное по адресу: Краснодарский край, г.-к. Анапа, ул. Набережная, <адрес> Кадастровая стоимость данного имущества составляет <данные изъяты> руб.

05 июня 2012 г. между арендодателем ФИО4 и арендатором ООО «Флагман Плюс» в лице директора ФИО4 был заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 10 лет кафе-бар «Денси», площадью 653,4 кв. м., литер Б, расположенное по адресу <...> д. <адрес> для оказания услуг общественного питания и для ведения розничной торговли. (п. 1.1 договора). Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что за пользование недвижимым имуществом Арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере <данные изъяты> (Одна тысяча) рублей в месяц.

Пунктом 3.1.1 указанного договора предусмотрено право арендатора сдать недвижимое имущество, указанное в пункте 1.1. настоящего договора в субаренду без согласия арендодателя.

Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, 28.06.2012 года, запись регистрации №.

В дело представлено уведомление от 08.12.2017 года на имя ФИО4, из которого следует, что ООО «Флагман Плюс» досрочно расторгает договор аренды от 05.06.2012 года, с 10.01.2018 года и уведомляет о заключении договора субаренды с ФИО1 до 05.06.2022 года. Также представлено уведомление от 12.12.2017 года от имени ООО «Флагман Плюс» на имя ФИО1 о досрочном расторжении договора аренды от 05.06.2012 года, заключенного между ФИО4 и ООО «Флагман Плюс» с 10.01.2018 года. Доказательств реального вручения или направления указанных уведомлений суду не представлено.

Согласно п.п. 1, 2ст. 421 ГК РФграждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

В силу пункта 4 указанной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу п. 1ст. 606 ГК РФпо договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, еслииноене установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

В соответствии сост. 611 ГК РФарендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ)

Статьей 87 ГК РФустановлено, что обществом с ограниченной ответственностью признается общество, уставный капитал которого разделен на доли; участники общества с ограниченной ответственностью не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им долей.

Согласностатье 89 ГК РФучредители общества с ограниченной ответственностью заключают между собой договор об учреждении общества с ограниченной ответственностью, определяющий порядок осуществления ими совместной деятельности по учреждению общества, размер уставного капитала общества, размер их долей в уставном капитале общества и иные установленные Законом об обществах с ограниченной ответственностью условия.

В силустатьи 91 ГК РФвысшим органом общества с ограниченной ответственностью является общее собрание его участников.

В обществе с ограниченной ответственностью создается исполнительный орган (коллегиальный и (или) единоличный), осуществляющий текущее руководство его деятельностью и подотчетный общему собранию его участников. Единоличный орган управления обществом может быть избран также и не из числа его участников.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 44 Федерального закона от 08.02.1998 г. №14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" единоличный исполнительный орган общества, при осуществлении им прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах общества добросовестно и разумно.

В силу ст.173.1 ГК РФ, сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

В соответствии сост.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласност. 168 ГК РФсделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 1, 3 ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества. Решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников общества.

В силу п. 5 ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью крупная сделка, совершенная с нарушением требований, предусмотренных данной статьей, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.

Суд отказывает в удовлетворении требований о признании крупной сделки, совершенной с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к порядку ее одобрения, недействительной, если не доказано, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или участнику общества, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них.

Таким образом, само по себе отсутствие надлежащего решения компетентного органа управления обществом об одобрении крупной сделки не является достаточным основанием для признания ее недействительной по иску участника общества. Соответствующий иск может быть удовлетворен в том случае, если совершение сделки повлекло за собой возникновение неблагоприятных последствий для общества и истца как его участника, привело к нарушению прав и охраняемых законом интересов последнего, и целью обращения в суд является восстановление этих нарушенных прав и законных интересов.

Согласно выписки из ЕГРЮЛ от 13.12.2017 года, учредителями (участниками) ООО «Флагман Плюс» являются: ФИО4- доля уставного капитала 45%; ФИО7 (доля 10%), ФИО8.(доля 45%). 21.06.2017 года в ЕГРЮЛ внесены сведения о ФИО7, как о директоре общества и лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица.

Уставом ООО «Флагман Плюс» предусмотрено, что основной целью общества является извлечение прибыли посредством хозяйственной деятельности (п. 2.1). Из пункта 11.4 Устава общества следует, что к компетенции общего собрания участников общества относят: решение вопросов об одобрении сделок, в которых имеется заинтересованность (пп.15), решение вопросов об одобрении крупных сделок (пп.16). Вопросы, отнесенные к исключительной компетенции общего собрания участников общества не могут быть переданы им на решение исполнительных органов общества (п. 11.5 Устава). Пунктом 11.31 предусмотрено ведение протокола общего собрания участников общества исполнительным органом общества, а в соответствии с п. 11.32 протоколы всех общих собраний участников общества подшиваются в книгу протоколов, которая должна в любое время предоставляться любому участнику общества для ознакомления. По требованию участников общества им выдаются выписки из книги протоколов, удостоверенные исполнительным органом общества. Согласно п. 11.36 Устава, решения принимаются большинством голосов от общего числа голосов участников общества. Единоличным исполнительным органом общества является директор общества (п. 12), полномочия которого определены в п. 12.4 Устава.

Из представленных по делу доказательств следует, что 15.08.2017 года между субарендодатетелем ООО «Флагман Плюс» в лице директора ФИО7 и субарендатором ФИО1 заключен договор субаренды, по условиям которого субарендодатель предоставляет субарендатору, а субарендатор принимает во временное владение и пользование: кафе-бар «Дэнси», назначение: нежилое, общей площадью: 653,4 кв. м. инвентарный номер: №, литер: над Б, этажность: 1, расположенное по адресу: Краснодарский край, г-к Анапа, ул. Набережная, <адрес> для оказания услуг общественного питания и ведения розничной торговли. (п. 1.1 договора). Согласно п. 3.1 договора срок субаренды устанавливается с 15 августа 2017 года по 05 июня 2022 года.

В соответствии с п. 4.1 договора, размер арендной платы по договору составляет <данные изъяты> руб. ежемесячно. Оплата производится ежемесячно наличным или безналичным порядком по соглашению сторон не позднее 5 числа каждого месяца на счет собственника арендуемого объекта.(п. 4.2) Коммунальные платежи не включаются в сумму арендной платы, предусмотренной п. 4.1. настоящего договора, и оплачиваются Субарендатором отдельно, согласно выставляемых счетов. (п. 4.4). Субарендатор вправе производить платежи по договору аренды нежилого помещения от 05.06.2012 г. напрямую Арендодателю (собственнику объекта), данные платежи включаются в арендную плату и учитываются при проведении взаиморасчетов с Субарендодателем и Субарендатором. (п. 4.5).

Согласно акта приема-передачи от 15.08.2017 года субарендодатель ООО «Флагман Плюс» передал, а субарендатор ФИО1 принял помещения арендуемого объекта для использования.

21.08.2017 года ФИО1 направил в адрес ООО «Флагман Плюс» требование о государственной регистрации договора субаренды от 15.08.2017 года, которое согласно отметки, получено директором ООО «Флагман Плюс» ФИО7 в этот же день.

Указанный договор субаренды от 15.08.2017 года не зарегистрирован в установленном законом порядке, в соответствии с требованиями ст. 609, ч.2 ст. 651 ГК РФ, однако, вопрос о его заключенности не является предметом настоящего судебного разбирательства в отсутствие заявленных соответствующих требований.

ФИО1 в ходе рассмотрения дела уточнил в порядке ст. 39 ГПК РФ первоначально заявленные им исковые требования, окончательно просил суд: признать договор аренды недвижимого имущества по адресу <...> д. <адрес> от 05.06.2012 г., заключенный между ФИО4 и ООО «Флагман Плюс» действительным и состоявшимся; договор субаренды недвижимого имущества по адресу <...> д.<адрес> от 10.07.2017 г., заключенный между ООО «Флагман Плюс» и ФИО1 действительным и состоявшимся; произвести замену арендатора, а именно признать арендатором по договору аренды недвижимого имущества по адресу <...> д.<адрес> от 05.06.2012г., заключенному между ФИО4 и ООО «Флагман Плюс» с 10.01.2018г. ФИО4

Из разъяснений, содержащихся в пп. 3 п. 2 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.06.2008 г. «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству», судам следует учитывать следующее: согласно положениям главы 12 ГПК РФ применение статей 134 (отказ от принятия заявления), 135 (возвращение заявления), 136 ГПК РФ (оставление заявления без движения) возможно только на стадии возбуждения гражданского дела. После завершения этой стадии применение положений, закрепленных в перечисленных статьях, в стадии подготовки дела, недопустимо.

В силу ч.2 ст. 195 ГК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Согласно ч. 1ст. 56 ГПК РФкаждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов (ч. 1ст. 55 ГПК РФ).

ФИО1 в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств наличия заключенного между ООО «Флагман Плюс» и ФИО1 договора субаренды от 10.07.2017 года, а именно: сам договор от 10.07.2017 года, акт приема-передачи арендованного имущества в соответствии с этим договором, документов об оплате и иные имеющие значение для правильного разрешения спора доказательства, на которых ФИО1 основывает данные заявленные исковые требования, а также не указаны обстоятельства, связанные с заключением этого договора.

Следует отметить, что ООО «Флагман Плюс» в отзыве на исковое заявление указывает на заключение договора субаренды с ФИО1 от 15.08.2017 года, о том, что между этими же сторонами заключался договор субаренды в отношении этого же имущества от 10.07.2017 года в отзыве не указано.

При этом, ФИО1 ставит вопрос о замене арендатора (ООО Флагман») по договору, заключенному между ФИО4 и ООО «Флагман Плюс» от 05.06.2012 года на ФИО4, однако, ФИО4 является арендодателем по этому договору. То есть по сути ФИО1 заявлены данные исковые требования в интересах ФИО4, который таких требований не заявляет, а также не установлено наличия спора по этому вопросу и неясно каким образом в случае удовлетворения этих требований будут восстановлены права ФИО1 и какие именно.

Таким образом, оснований для удовлетворения уточненных исковых требований ФИО1 не имеется.

Разрешая встречные исковые требования ФИО13, суд приходит к выводу, что договор субаренды от 15.08.2017 года между субарендодателем ООО «Флагман Плюс» и ФИО1 является недействительным, поскольку заключен с нарушением требований закона, в отсутствие обязательного согласия (одобрения) общего собрания участников общества на заключение крупной сделки, а директор, как единоличный исполнительный орган общества действовал с превышением полномочий.

Определение крупной сделки дано в ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью и приведено выше в настоящем решении.

Судом установлено, что балансовая стоимость передаваемых по договору субаренды активов (здания кафе-бара «Денси») существенно превышает стоимость всех активов ООО «Флагман Плюс».

Так, в соответствии с имеющимися в деле данными бухгалтерской (финансовой) отчетности ООО «Флагман Плюс» за 2016 г. (на последнюю отчетную дату, предшествующую дате заключения договора), стоимость всех активов ООО «Флагман Плюс» составила 941 тыс. руб. В то же время согласно данным справочной информации по объекту недвижимости кадастровая стоимость здания кафе-бара «Денси» составляет 37650528,43 руб., то есть превышает стоимость всех активов ООО «Флагман Плюс» в сорок раз.

Следовательно, решение о заключении данного договора субаренды (одобрение данной сделки), в соответствии с Уставом ООО «Флагман Плюс» относится к исключительной компетенции общего собрания участников общества, принимается большинством голосов от общего числа голосов участников общества и разрешение такого вопроса не может быть передано на решение исполнительных органов общества, т.е. директора ФИО7

Протокол общего собрания участников общества об одобрении договора субаренды с ФИО1 суду не представлен, а также не представлено суду доказательств доведения директором общества ФИО7 до сведения общего собрания участников общества информации о совершаемой им или предполагаемой сделке от 15.08.2017 года до ее заключения.

При этом, данный договор субаренды является явно убыточным для ФИО4, как арендодателя (собственника имущества) и как участника общества, обладающего 45% от общего числа голосов участников общества и имеющего в соответствии с ч.1 ст. 8 Закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» право на участие в распределение прибыли от деятельности общества.

В судебном заседание нашло свое подтверждение, что ФИО4 не считает целесообразным заключение данного договора субаренды и не дал бы свое согласие на заключение сделки на таких условиях, поскольку это нанесет ущерб интересам ООО «Флагман Плюс». Установленная в договоре арендная плата явно занижена, не соответствует среднерыночной арендной плате за аналогичное помещение, не покрывает даже ежемесячные коммунальные расходы, при этом, ФИО4 будет лишен дополнительного дохода в виде получения прибыли от деятельности общества.

На основании п. 4 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, может быть признана недействительной в соответствии со статьей 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества.

Более того, суд приходит к выводу, что ФИО1 не имел права (полномочий) на заключение договора аренды в связи с тем, что решением Арбитражного суда Свердловской области от 01.03.2017 г. по делу № А60-28865/2016 признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации его имущества в срок до 20.08.2017г. Определением Арбитражного суда Свердловской области от 18.08.2017 г. по делу №А60-28865/2016 срок реализации имущества ФИО1 продлен до 20.02.2018 г.

В соответствии с п. 6 ст. 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" финансовый управляющий в ходе реализации имущества гражданина от имени гражданина: ведет в судах дела, касающиеся имущественных прав гражданина, в том числе об истребовании или о передаче имущества гражданина либо в пользу гражданина, о взыскании задолженности третьих лиц перед гражданином. Гражданин также вправе лично участвовать в таких делах.

Как конкретизируется в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 13.10.2015 г. № 45 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан" должник вправе лично участвовать в делах, по которым финансовый управляющий выступает от его имени.

Исковое заявление ФИО1 касается имущественных прав гражданина, поскольку предоставление имущества в аренду является передачей имущественных прав на него (прав на использование данного имущества в своей деятельности).

Таким образом, истец является ненадлежащим – иск не мог быть подан ФИО1 и должен был подаваться его арбитражным управляющим.

Совокупная задолженность ФИО1, удостоверенная Определениями Арбитражного суда Свердловской области от 05.09.2016 г., 21.12.2016 г., 23.06.2017 г. соответственно по делу №А60-28865/2016, составляет как минимум <данные изъяты> руб., в том числе: - <данные изъяты> руб. - задолженность перед ООО «РТКЛ-Финанс»; - <данные изъяты> руб. - задолженность перед МИФНС России №16 по Свердловской области; - <данные изъяты> руб. - задолженность перед ООО «УралКраз Авто».

Материалами судебного дела Арбитражного суда Свердловской области № №, сведениями из отчета арбитражного управляющего ФИО9, согласно которому предположительная стоимость всего имущества ФИО1 – <данные изъяты> руб., подтверждается полная финансовая и имущественная несостоятельность ФИО1, что делает крайне сомнительной саму возможность реального осуществления им финансово-хозяйственной деятельности при полном отсутствии оборотных средств.

Более того, согласно п. 7 ст. 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты признания гражданина банкротом:

- регистрация перехода или обременения прав гражданина на имущество, в том числе на недвижимое имущество и бездокументарные ценные бумаги, осуществляется только на основании заявления финансового управляющего. Поданные до этой даты заявления гражданина не подлежат исполнению;

- исполнение третьими лицами обязательств перед гражданином по передаче ему имущества, в том числе по уплате денежных средств, возможно только в отношении финансового управляющего и запрещается в отношении гражданина лично.

Следовательно, передача кафе-бара должна была осуществляться от субарендодателя (ООО «Флагман Плюс») к субарендатору (ФИО1) только через арбитражного управляющего; договор субаренды б/н от 15.08.2017 г. должен был быть подписан в интересах ФИО1 арбитражным управляющим и не мог быть подписан ФИО1 лично.

Также, в соответствии с положениями ст. 216 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)":

1. С момента принятия арбитражным судом решения о признании индивидуального предпринимателя банкротом и о введении реализации имущества гражданина утрачивает силу государственная регистрация гражданина в качестве индивидуального предпринимателя, а также аннулируются выданные ему лицензии на осуществление отдельных видов предпринимательской деятельности.

2. Индивидуальный предприниматель, признанный банкротом, не может быть зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя в течение пяти лет с момента завершения процедуры реализации имущества гражданина или прекращения производства по делу о банкротстве в ходе такой процедуры.

3. Арбитражный суд направляет копию решения о признании индивидуального предпринимателя банкротом и введении реализации имущества гражданина в орган, зарегистрировавший гражданина в качестве индивидуального предпринимателя.

4. В течение пяти лет с даты завершения в отношении индивидуального предпринимателя процедуры реализации имущества или прекращения производства по делу о банкротстве, в ходе такой процедуры он не вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, а также занимать должности в органах управления юридического лица, иным образом участвовать в управлении юридическим лицом».

Как следует из раздела 1 Договора субаренды б/н от 15.08.2017 г. здание кафе-бара «Дэнси» должно использоваться по назначению: для оказания услуг общественного питания и ведения розничной торговли. Согласно п. 1.1 раздела 6 договора субаренды б/н от 15.08.2017 г. субарендатор обязан использовать арендуемый объект для разрешенной цели.

Следовательно, указанные условия Договора субаренды б/н от 15.08.2017 г., предусматривающие использование арендуемого объекта в предпринимательских целях, напрямую противоречат требованиям закона, а именно положениям ст. 216 ФЗ от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что ФИО1 не является надлежащим истцом по заявленным им требованиям, а также не имел права на заключение договора субаренды от своего имени без участия арбитражного управляющего, при этом, с другой стороны сделка заключена от имени ООО «Флагман» директором общества, не имеющим полномочий на заключение этой сделки ввиду отсутствия решения большинства участников общества по этому вопросу.

При таких обстоятельствах, сделка, совершенная в виде заключения ФИО1 с ООО «Флагман Плюс» договора субаренды б/н от 15.08.2017 г. срок на 10 лет в отношении недвижимого имущества - кафе-бара «Дэнси», расположенного по адресу: Краснодарский край, г.-к. Анапа, ул. Набережная, <адрес> является недействительной.

Поскольку ФИО4 заявлены требования о недействительности договора субаренды от 15.08.2017 года между ООО «Флагман» и ФИО1, а основания для признания ее таковой судом установлены, встречные исковые требования ФИО4 подлежат удовлетворению.

Также из материалов дела усматривается, что договор субаренды от 15.08.2017 года с ФИО1 составлен после составления договора субаренды с ФИО10 от 28.06.2017 года, при этом, субарендодатель в обоих случаях одно и тоже лицо- ООО «Флагман Плюс», предмет договора- аренда здания кафе-бара «Дэнси», назначение: нежилое, общей площадью: 653,4 кв. м., расположенное по адресу: Краснодарский край, г-к Анапа, ул. Набережная, <адрес>- один и тот же в обоих договорах, срок действия обоих договоров- 05.06.2022 года. Данные обстоятельства являются взаимоисключающими, поскольку указывают на одновременное использование одного и того же объекта недвижимости на условиях аренды разными лицами и более того, каждое из этих лиц- и ФИО10 и ФИО1 утверждает, что арендованное имущество по условиям договора было передано ему в фактическое пользование и договор каждым из них исполнялся надлежащим образом.

Из дела следует, что 28.06.2017 года между субарендодатетелем ООО «Флагман Плюс» в лице директора ФИО7 и субарендатором ФИО10 заключен договор субаренды, по условиям которого субарендодатель предоставляет субарендатору, а субарендатор принимает во временное владение и пользование: кафе-бар «Дэнси», назначение: нежилое, общей площадью: 653,4 кв. м. инвентарный номер: № литер: над Б, этажность: 1, расположенное по адресу: Краснодарский край, г-к Анапа, ул. Набережная, <адрес> для оказания услуг общественного питания и ведения розничной торговли. (п. 1.1 договора). Согласно п. 3.1 договора срок субаренды устанавливается с 28 июня 2017 года по 05 июня 2022 года.

В соответствии с п. 4.1 договора, размер арендной платы по договору составляет <данные изъяты> руб ежемесячно. Оплата производится ежемесячно наличным или безналичным порядком по соглашению сторон не позднее 5 числа каждого месяца на счет собственника арендуемого объекта.(п. 4.2) Коммунальные платежи не включаются в сумму арендной платы, предусмотренной п. 4.1. настоящего договора, и оплачиваются Субарендатором отдельно, согласно выставляемых счетов. (п. 4.4). Субарендатор вправе производить платежи по договору аренды нежилого помещения от 05.06.2012 г. напрямую Арендодателю (собственнику объекта), данные платежи включаются в арендную плату и учитываются при проведении взаиморасчетов с Субарендодателем и Субарендатором. (п. 4.5).

Согласно акта приема-передачи от 28.06.2017 года субарендодатель ООО «Флагман Плюс» передал, а субарендатор ФИО10 принял помещения арендуемого объекта для использования.

Указанный договор субаренды от 28.06.2017 года не зарегистрирован в установленном законом порядке, в соответствии с требованиями ст. 609, ч.2 ст. 651 ГК РФ. Доказательств уклонения ООО «Флагман» от регистрации договора субаренды в деле нет, ФИО10 не представлено.

В силу положений ст. 609, п.2 ст.651 ГК РФ, право аренды на здание (сооружение) на срок, равный году и более, как вещное право на объект недвижимости, возникает с момента государственной регистрации договора аренды.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что для признания заключенным договора аренды недвижимого имущества, требуется не только достижение соглашения по всем существенным условиям, соблюдение требования о письменной форме сделки, но и государственная регистрация такого договора, отсутствие которой свидетельствует о незаключенности договора.

Признание договора незаключенным означает отсутствие каких-либо договорных обязательств между его сторонами.

Поскольку указанный выше договор не был зарегистрирован и ФИО10 не воспользовался правом, предусмотренным п. 3ст. 165 ГК РФ, то в силу положений ст. 609, ч.2 ст. 651 ГК РФ указанный договор является незаключенным, право аренды на здание по этому договору у ФИО10 не возникло.

Отсутствие доказательств исполнения спорного договора субаренды также свидетельствует о незаключенности этого договора.

Так, из представленных квитанций к приходному кассовому ордеру № от 28.062017 года, № от 28.07.2017 года, № от 28.08.2017 года, № от 28.09.2017 года, № от 28.10.2017 года, № от 28.11.2017 года, № от 28.12.2017 года № от 28.01.2017 года следует, что ФИО10 в пользу ООО «Флагман Плюс» ежемесячно вносилась арендная плата по договору от 28.06.2017 года в сумме <данные изъяты> руб.

Однако, внесение арендной платы субарендатором в пользу субарендодателя ООО «Флагман Плюс» договором от 28.06.2017 года не предусмотрено.

Доказательств того, что ФИО10 производилась арендная плата на счет собственника арендуемого объекта в соответствии с п. 4.2 договора субаренды от 28.06.2017 года, в деле не имеется. ФИО4 отрицает факт получения арендной платы по договору субаренды от 28.06.2017 года от ФИО10

При этом, суд полагает необходимым обратить внимание на то, что на момент оплаты ФИО10 арендной платы в пользу ООО «Флагман Плюс» согласно представленной им квитанции № от 28.01.2017 года, договор субаренды от 28.06.2017 года между ФИО14 и ООО «Флагман Плюс» еще не был заключен, также данная квитанция подписана и заверена директором ФИО7 в то время как сведения о нем как о директоре общества и лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица, внесены в ЕГРЮЛ 21.06.2017 года. Таким образом, указанное представленное доказательство носит явно сомнительный характер и суд оценивает его критически.

Также ФИО10 в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств оплаты коммунальных платежей в соответствии с п. 4.4 договора, которые не включаются в сумму арендной платы, предусмотренной п. 4.1. данного договора, и оплачиваются субарендатором отдельно, согласно выставляемых счетов за весь период действия договора.

Доказательств того, что ФИО10 понес иные расходы по содержанию арендованного имущества суду также не представлено.

Вместе с тем, суд полагает, что доводы ФИО10 о фактическом использовании арендованного имущества, внесении им арендных платежей, правового значения в рамках заявленных требований о признании договора действительным и состоявшимся, с учетом установленных обстоятельств дела не имеют, о заключенности договора аренды и, следовательно, возникновении прав по этому договору не свидетельствуют. Незаключенный договор не порождает за собой никаких правовых последствий.

Кроме того, суд отмечает, что ФИО10 в установленном законом порядке в государственный орган для регистрации договора субаренды не обращался, во всяком случаев доказательств подтверждающих указанное обстоятельство суду представлено не было, постановления об отказе ему в совершении таких действий не выносилось. Доказательств обращения ФИО10 в суд с требованиями в порядке ч.3 ст. 165 ГК РФ суду также не представлено.

Никто не может извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (ч. 4ст. 1 ГК РФ).

Принимая во внимание вышеизложенное, суд считает необходимым отказать ФИО10 в удовлетворении требований о признании договора субаренды от 28.06.2017 года действительным и состоявшимся.

По сути, указанные требования являются требованиями о признании заключенным договора субаренды и признании права на аренду здания. Однако, сам по себе факт подписания сторонами договора субаренды от 28.07.2017 года и акта приема-передачи имущества не подтверждает реальность заключенного договора, его исполнение и при отсутствии государственной регистрации не порождает возникновение договорных обязательств между его сторонами. При этом, сам договор является незаключенным, а у ФИО10 право аренды на здание по этому договору не возникло.

Таким образом, договор субаренды между ООО «Флагман Плюс» и ФИО10 от 28.06.2017 года является незаключенным, а договор субаренды между ООО «Флагман Плюс» и ФИО1 от 15.08.2017 года- недействительным, в этой связи указанные договоры никаких правовых последствий не несут, право аренды у ФИО10 и ФИО1 по этим договорам не возникло.

В силу ст. ст. 11 ГК РФ и ст. 3 ГПК РФ лицо, должно доказать, что его права и законные интересы были нарушены, судебной защите подлежит только нарушенное право.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований ФИО10 и ФИО1 о признании действительным договора аренды от 05.06.2012 года, заключенного между ФИО4 и ООО «Флагман Плюс», а также исковых требований ФИО10 о признании договора субаренды от 15.08.2017 года недействительным, поскольку у самих истцов по данным требованиям право на аренду отсутствует.

ФИО10 и ФИО1 не доказали наличие своих законных прав по договорам субаренды, следовательно, установление обстоятельств, связанных с действительностью заключенного договора аренды от 05.06.2012 года и недействительностью договора субаренды от 15.08.2017 года не будет иметь для указанных лиц правового значения и никак не повлияет на их права и обязанности. Кроме того, в ходе рассмотрения дела не установлено наличие спора между ООО «Флагман Плюс» и ФИО4 по договору аренды от 05.06.2012 года, а повторное признание или подтверждение действительности заключенного договора при наличии государственной регистрации, законодательством не предусмотрено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения производных требований о замене стороны (арендатора) по договору аренды от 05.06.2012 года также не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4, ООО «Флагман Плюс» о признании договоров аренды и субаренды действительными и состоявшимися, замене стороны по договору аренды – отказать.

Встречные исковые требования ФИО4 к ФИО1,, ООО «Флагман Плюс» о признании недействительным договора субаренды- удовлетворить.

Признать недействительным договор субаренды, заключенный между ООО «Флагман Плюс» и ФИО1 от 15.08.2017 года.

В удовлетворении исковых требований ФИО10 к ФИО4, ФИО1, ООО «Флагман Плюс» о признании действительными и состоявшимися договоров аренды и субаренды, признании недействительным договора субаренды, замене стороны по договору аренды- отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий- подпись.

Копия верна:

Судья-