Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Жилье Плюс» об обязании устранить недостатки при строительстве нежилого помещения, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 (далее по тексту - истцы) обратились в суд с иском, в котором просят обязать ответчика безвозмездно устранить недостатки, возникшие при строительстве нежилого помещения (офис №) по адресу: <адрес>, а именно: убрать общедомовое имущество; выявить и устранить причины обратной тяги из вентиляционных каналов; выявить и устранить причины неприятного запаха канализационных нечистот в нежилом помещении; взыскать компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф.

В обосновании иска указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и истцами заключен договор купли-продажи нежилого помещения № на цокольном этаже в первой блок-секции, расположенного по адресу: РБ, <адрес>. Указанное нежилое помещение приобреталось истцами для использования в личных целях. Между тем, в договоре купли-продажи, акте приема-передачи недвижимого имущества не отражено, что в нежилом помещении расположено инженерное оборудование, являющееся общедомовым имуществом, к которому необходим постоянный доступ сотрудников управляющей компании с целью обслуживания жильцов МКД. Застройщиком указанного многоквартирного жилого дома является ООО «Жилье Плюс». При купле-продажи указанного нежилого помещения ФИО4 не сообщила истцам о том, что в нежилом помещении расположено инженерное оборудование. Кроме того, в процессе эксплуатации нежилого помещения было выявлено, что строительные работы выполнены с нарушениями, а именно: в помещении постоянно присутствует запах нечистот. Истцами неоднократно направлялись претензии в адрес ответчика с требованием в срок до ДД.ММ.ГГГГ убрать общедомовое имущество с территории офиса № по адресу: <адрес>, которые ответчик не устранил.

В судебное заседание истцы ФИО2, ФИО5 не явились, направили в суд своих представителей.

Представители истцов по доверенности ФИО6, ФИО7 исковые требования поддержали в полном объеме. Просили назначить повторную экспертизу по доводам, указанным в возражениях.

В судебном заседании представители ответчика ООО «Жилье Плюс» ФИО8, ФИО9 исковые требования не признали по доводам, указанным в возражениях (л.д.47-50).

Третьи лиц –ФИО4, ООО «УК «Лазурная» в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о дне и времени рассмотрения дела, о причинах не явки суд не уведомили.

Руководствуясь статьей 117 ГПК РФ, суд признает истцов и третьих лиц извещенными надлежащим образом и в соответствии со статьями 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав стороны, оценив материалы гражданского дела, дав оценку всем добытым по делу доказательствам, как в отдельности, так и в их совокупности, приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Пункт 2 ст. 218 ГК РФ устанавливает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, по поводу общего имущества в таком здании, законом прямо не урегулированы.

В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ в таком случае должно применяться гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

С учетом положений п. 1 ст. 6 ГК РФ к таким отношениям следует применять нормы ст. ст.????, 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме, возникающие по поводу общего имущества.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

На основании пп. "а" п. 2, п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Исходя из правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 и ФИО10 являются собственниками на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли) нежилого помещения площадью 140, 9 кв. м, этаж цокольный по <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности в отношении нежилого помещения зарегистрировано за истцами ДД.ММ.ГГГГ.

Застройщиком указанного многоквартирного жилого <адрес> является ООО "Жилье Плюс".

Судом установлено на основании представленных доказательств и не оспаривается сторонами, что в спорном нежилом помещении находятся инженерные коммуникации: трубы водоснабжения, отопительные системы, канализационные трубы, магистральные сети электрооборудования, электрические щиты, насосы, что также в силу ст. 36 ЖК РФ позволяет суду отнести это помещение к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Обращаясь в суд с вышеуказанными требованиями, истцы указывают, что при приобретении спорного нежилого помещения, они не предполагали, что в помещении будут расположены инженерные коммуникации, к которым, в последующем, будет необходим доступ.

Между тем, как следует из договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 (продавец) и ФИО1, ФИО2 (покупатель), истцы купили в собственность по ? доли каждой в праве общей долевой собственности нежилое помещение по адресу: РБ, <адрес>. Согласно п. 6 Договора, передача нежилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляется по передаточному акту.

Таким образом, довод истцов о том, что Застройщиком не было доведено, что в передаваемом помещении находятся инженерные коммуникации, не состоятелен. На момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, <адрес> был передан в эксплуатацию.

Определением Стерлитамакского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «КапиталЪ».

Согласно заключению эксперта №/СЭ/ от ДД.ММ.ГГГГ следует, что вентиляционный канал находится в рабочем состоянии, какой –либо запах на момент проведения экспертного осмотра отсутствовал.

В нежилом помещении № на цокольном этаже в первой блок-секции, расположенного по адресу: РБ, <адрес> установлено следующее инженерное оборудование –трубопроводы В1 (ХВС), ДУЗ2, Т4 (ГВС), ДУ25 из технического подполья под потолком цокольного этажа с отсекающей арматурой диаметром 32 и 25 на стояках В1-1, Т3-1, В1-2, Т3-2, Т4-1, трубопроводы К1 диаметром 110 (канализация) в конструкции пола цокольного этажа с устройством прочисток диаметром-11-5 шт., и выпуском К1 во внешнюю сеть, трубопроводы Т11, Т21 диаметр 57 отопления под потолком цокольного этажа с отсекающей арматурой диаметром 50 на стояке СТ1, коммуникации В1 (ХВС), Т3, Т4, (ГВС), ДУ15, К11 (канализация) диаметр 110, Т11, Т21 (отопление) ДУ15 офисных помещений цокольного этажа и 1 этажа общие. имеется отсекающая арматура на стояках В11, Т31, Т41 и разводке Т11, Т21, расположенная в офисных помещениях цокольного этажа, Канализация К11 проложена в конструкции пола цокольного этажа с устройством прочистки и выпуском во внешнюю сеть. Электрооборудование, насосное оборудование, сети электроснабжения квартир отсутствуют.

Установленные в нежилом помещении № инженерные оборудования являются общедомовым имуществом жилого дома, в котором располагается нежилое помещение №, то есть предназначены для обслуживания более одного помещения.

Техническая возможность демонтировать указанное инженерное оборудование и установить его в ином помещении (техполье) не исследовалось, так как для решения вопроса о демонтаже и переносе данного оборудования необходимо согласие собственников дома.

Заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, расположение инженерных коммуникаций в спорных помещениях описаны в исследовательской части представленного заключения. В выводах экспертов содержаться ответы на поставленные судом вопросы.

Оценивая возражения истцов о квалификации эксперта, суд приходит к следующему.
Процессуальным законодательством предусматривается возможность поручения производства судебной экспертизы государственным судебным экспертным учреждениям и иным экспертам из числа лиц, обладающих специальными знаниями.
К этим лицам, относятся эксперты негосударственных судебно-экспертных организаций, а также лица, не работающие в таких организациях.

В отличие от ГСЭУ для "иных экспертов" - экспертов негосударственных судебно-экспертных организаций, а также лиц, не работающих в таких организациях, законом не устанавливаются ни организационно-правовая форма экспертной организации, где работают "иные эксперты", ни другие критерии, которым должна соответствовать подобная организация.
Поскольку законом не установлено, должна ли негосударственная судебно-экспертная организация иметь штатных работников-экспертов, работающих по трудовому договору, то в качестве экспертов могут быть как штатные работники, так и лица, работающие в этой организации по гражданско-правовому договору.

Закон N 73-ФЗ не предусматривает квалификационных требований к негосударственным судебным экспертам, критериев оценки их профессиональной подготовки, единого научно-методического подхода к экспертной практике, только отдельные общие положения Закона подлежат применению к экспертной деятельности вне государственных учреждений.

Следует выяснить компетенцию эксперта, а также наличие у него опыта производства судебных экспертиз и решения вопросов, которые перед ним предполагается поставить. У эксперта должны быть прежде всего документы, подтверждающие наличие у него требуемых для производства судебной экспертизы специальных знаний. Если у эксперта имеются другие документы о его компетенции (диплом или свидетельство на право производства назначаемой экспертизы, послужной список и др.), то с этими документами суд и стороны по делу должны ознакомиться, а копии данных документов после выполнения экспертизы должны быть приобщены к заключению.

Федеральный закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (N 73-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ), статья 41 распространяет свое действие на судебно - экспертную деятельность лиц, не являющихся государственными судебными экспертами, и гласит: «В соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно - экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно – экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона».

Лицензирование судебно-экспертной деятельности не предусмотрено Федеральным законодательством (Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 128-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О лицензировании отдельных видов деятельности" Постановление Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 45 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об организации лицензирования отдельных видов деятельности"). В настоящее время аккредитации судебных экспертов в Российской Федерации не существует.

Если выполняется (назначается) судебно-оценочная экспертиза, судебная строительно-техническая экспертиза или другие виды судебных экспертиз, выполняемыми специалистами саморегулируемых организаций (СРО), требование о представлении экспертом сведений о своем членстве в СРО не предусмотрено законом. Судебная экспертиза осуществляется только по нормам процессуальных кодексов. Что касается компетенции эксперта, то она должна устанавливаться по существу, а не по формальным основаниям.

Таким образом, возражения представителей истцов относительно легитимности эксперта, уровне его образования, не возможности проведения им судебных экспертиз несостоятельны, поскольку основаны на неверном толковании действующего законодательства. Кроме того, экспертное учреждение было определено судом в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ, возражений со стороны истцов не поступало.

Таким образом, суд не усмотрел каких либо достаточных оснований для проведения по делу повторной судебной экспертизы, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, фактически доводы истца сводятся к несогласию с выводами эксперта, что само по себе основанием для назначения по делу повторной экспертизы не является.

Довод о том, что экспертное заключение подписано только одним экспертом ООО «Капиталъ» ФИО11 не влияет на допустимость данного экспертного заключения, поскольку свои выводы по поставленным вопросам формулировала ФИО11

Кроме того, суд полагает, что поскольку ООО «УК «Лазурная» является организацией, управляющей домом № по <адрес>, на ней лежит ответственность за содержание инженерных коммуникаций (в том числе вентиляционных каналов).

Из акта от ДД.ММ.ГГГГ, представленного истцами видно, что осмотр ДД.ММ.ГГГГ в адрес УК «Лазурная» поступила заявка от нежилого подвального помещения по факту запопления в связи с засором канализации. Засор устранен, заявка выполнена. Причина засора не выявлена, так как канализационная труба находится под бетонной стяжкой в полу под плиткой.

В силу ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Согласно п. 1, 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

В силу п. 17, 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность утв. Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

Исходя из положений указанных выше правовых норм, решение общего собрания собственников помещений является обязательным условием для проведения текущего ремонта общего имущества.

Стороной истца не представлено доказательств того, что собственниками помещений в многоквартирном доме, в соответствии с вышеуказанными нормами, проводились общие собрания, на которых принимались решение о проведении текущего ремонта общего имущества дома, в том числе канализационной трубы, определялся порядок, сроки проведения ремонта, объем финансирования, необходимого для проведения ремонта.

Вместе с тем, ООО «Жилье Плюс» не вправе производить вышеназванные работы без решения общего собрания собственников данного дома, а потому у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска.

При этом суд признает ООО «Жилье Плюс» ненадлежащим ответчиком, поскольку общество не является собственником помещений в многоквартирном жилом доме, а следовательно не вправе вывести общедомовое имущество, устранить причины обратной тяги из вентиляционных каналов, принадлежащего всем собственникам помещений многоквартирного жилого дома.

Довод истцов о том, что в нежилом помещении запах ничем не подтвержден.

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения иска ФИО1, ФИО2 к ООО «Жилье Плюс» об обязании устранить недостатки при строительстве нежилого помещения.

В связи с отказом в удовлетворении основного искового требования, производные требования истца о компенсации морального вреда, штрафа также удовлетворению не подлежат.

ООО «КапиталЪ» направлено ходатайство о возмещении судебных расходов в размере 20 000 рублей.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с истцов ФИО1, ФИО2 в пользу ООО «КапиталЪ» подлежат взысканию расходы за проведение судебной экспертизы в размере 10 000 рублей с каждой.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового заявления ФИО1, ФИО2 к ООО «Жилье Плюс» об обязании устранить недостатки при строительстве нежилого помещения, компенсации морального вреда, штрафа -отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Башкортостан в течение месяца через Стерлитамакский городской суд со дня принятия решения в окончательной форме -ДД.ММ.ГГГГ.

Судья п/п

Копия верна. Судья Л.Н. Мартынова