Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Финансового управляющего ФИО1 – ФИО3 к ФИО4, Банку ВТБ (публичное акционерное общество) об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании отсутствующим обременения в виде ипотеки,

У С Т А Н О В И Л:

Финансовый управляющий ФИО1 - ФИО3 обратился в суд с указанным иском мотивируя тем, что решением Арбитражного суда Рязанской области от дд.мм.гггг. по делу № А54-10215/17 гражданин ФИО1 (ИНН <данные изъяты>) был признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества должника. Финансовым управляющим гражданина ФИО1 назначен ФИО3 Последний выяснил, что ФИО1 принадлежало на праве собственности нежилое помещение по адресу: <адрес>, площадью 369 кв.м. Данное помещение ФИО1 продал ФИО7 по договору купли-продажи от дд.мм.гггг. по цене 9 000 000 руб. По мнению истца, покупатель названного помещения ФИО7 является племянником супруги должника ФИО1, то есть заинтересованным лицом по отношению к должнику. дд.мм.гггг. финансовый управляющий ФИО3 обратился в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением об оспаривании вышеуказанного договора купли-продажи. дд.мм.гггг. арбитражный суд принял к производству данное заявление. В настоящее время собственником указанного помещения является ФИО4 (ответчик по настоящему делу), которая приобрела это нежилое помещение у ФИО7 Ссылаясь на абзац 3 пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 декабря 2010 года N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", статьи 301, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), истец считает, что в случае признания арбитражным судом первой сделки (договора купли-продажи от дд.мм.гггг. между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО7) недействительной, должник вправе истребовать спорное имущество (названное нежилое помещение) у второго приобретателя этого имущества (ответчика ФИО4) только посредством предъявления виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом, по мнению истца, ответчик ФИО4 не может быть признана добросовестным приобретателем спорного помещения, поскольку она приобрела помещение по цене, заниженной более, чем в два раза. Кроме того, спорное помещение ответчик ФИО4 приобрела после возбуждения дела о банкротстве в отношении ФИО1 Об этом должны были знать ФИО4 и Банк ВТБ (ПАО), который предоставил кредит для приобретения спорного помещения и принял его в залог (ипотеку) для обеспечения кредитных обязательств ФИО4 Предъявление финансовым управляющим настоящего иска о виндикации осуществляется в рамках полномочий, предоставленных пунктом 6 статьи 213.25 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве), и направлено на возврат недвижимого имущества в конкурсную массу должника ФИО1 с целью удовлетворения требований его кредиторов.

На основании изложенного, истец просил суд

- истребовать из чужого незаконного владения ФИО4, обязав ее передать в конкурсную массу ФИО1 помещение, кадастровый №, назначение объекта недвижимости: нежилое помещение, адрес: <адрес>, площадью 369 кв.м.;

- признать отсутствующим обременение в виде ипотеки на указанное помещение, возникшей на основании договора купли-продажи объекта нежилой недвижимости с использованием кредитных средств от дд.мм.гггг..

В судебном заседании истец Финансовый управляющий ФИО1 – ФИО3 исковые требования поддержал по изложенным выше основаниям. Дополнительно пояснил, что определением от дд.мм.гггг. Арбитражный суд Рязанской области признал недействительным договор купли-продажи от дд.мм.гггг., заключенный между ФИО1 и ФИО7, в отношении нежилого помещения, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 369 кв. м. Данное определение арбитражного суда вступило в законную силу. Указанное помещение в настоящее время находится во владении ответчицы ФИО4, в связи с чем помещение должно быть истребовано из незаконного владения ответчицы в конкурсную массу должника ФИО1, признанного несостоятельным (банкротом), с целью удовлетворения требований его кредиторов.

Ответчик ФИО4 и ее представитель ФИО5, действующая по доверенности, в судебном заседании исковые требования не признали, пояснили, что ответчица является добросовестным приобретателем спорного помещения, поскольку в момент покупки ответчицей помещения у продавца ФИО7, право собственности последнего на это помещение было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. При покупке помещения ответчица использовала собственные средства в сумме 720 000 руб. и кредит в сумме 4 080 000 руб., полученный в Банке ВТБ (публичное акционерное общество), который проверил данную сделку и принял указанное помещение в залог (ипотеку) для обеспечения кредитных обязательств ФИО4 Сделка по покупке данного помещения соответствовала всем критериям действительности. Перед приобретением помещения ответчица убедилась в отсутствии притязаний на данное помещение со стороны других лиц и в отсутствии задолженности по оплате содержания помещения и оказанных в отношении него коммунальных услуг.

Ответчик Банк ВТБ (публичное акционерное общество), третьи лица ФИО1, ФИО7, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Ответчик Банк ВТБ (публичное акционерное общество) представил в суд письменные объяснения, в которых иск не признал, указал, что на приобретение спорного нежилого помещения Банк ВТБ (публичное акционерное общество) предоставил заемщику ФИО4 кредит в сумме 4 080 000 руб. по кредитному договору <данные изъяты> от дд.мм.гггг.. Для обеспечения обязательств ФИО4 по данному кредитному договору Банк принял данное помещение в залог, заказав оценку помещения. Согласно заключению оценщика ЗАО «Консультант-Сервис» № от дд.мм.гггг., рыночная цена данного объекта составила по состоянию на дд.мм.гггг. - 5 739 000 руб. На момент продажи помещения продавцом ФИО7 покупателю ФИО4 право собственности продавца на отчуждаемое помещение было подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. ФИО7 несостоятельным (банкротом) не признавался, сведения об обременениях данного помещения, притязаниях в отношении него каких-либо лиц отсутствовали. Спорное помещение выбыло из владения продавца по его воле, на основании возмездной сделки. Ответчик ФИО4 является добросовестным приобретателем этого имущества.

Представитель третьего лица ФИО1 – ФИО6, действующий по доверенности, в судебном заседании правовую позицию ответчиков поддержал, пояснил, что ФИО4 является добросовестным приобретателем спорного помещения, у нее отсутствовали сведения, позволяющие сомневаться в правомочиях ФИО7 на отчуждение спорного помещения.

Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

По правилам статьи 213.1, 213.2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" отношения, связанные с банкротством граждан и не урегулированные настоящей главой, регулируются главами I - III.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI настоящего Федерального закона.

При рассмотрении дела о банкротстве гражданина применяются реструктуризация долгов гражданина, реализация имущества гражданина, мировое соглашение.

В соответствии с п. 1, 4 статьи 213.25 названного Федерального закона все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в данном Федеральном законе.

Статья 61.2 того же Федерального закона предусматривает, в частности, что сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств.

Судом установлено, что спорное имущество - нежилое помещение, площадью 369 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, принадлежало на праве собственности ФИО1, дд.мм.гггг. года рождения, в период с дд.мм.гггг. по дд.мм.гггг..

дд.мм.гггг. между ФИО1 (продавцом) и ФИО7, дд.мм.гггг. года рождения, (покупателем) был заключен договор купли-продажи помещения.

По условиям данного договора продавец продал, а покупатель купил и оплатил недвижимое имущество: указанное нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>

Стоимость продаваемого помещения составила 9 000 000 руб. (пункт 3 договора), которые оплачиваются следующим образом: 6000000 руб. покупатель уплачивает продавцу за счет собственных средств в день подписания договора; 3000000 руб. - в течение 6 месяцев равными платежами. После окончательного расчета договор подлежит подаче для регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.

По акту приема-передачи от дд.мм.гггг. спорное имущество передано от продавца покупателю.

Переход права собственности на имущество от Покупателя к Продавцу зарегистрирован дд.мм.гггг..

Публичное акционерное общество "Сбербанк России" (далее по тексту - ПАО Сбербанк) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) ФИО1 в связи с наличием непогашенной задолженности в общей сумме 27 917 358 руб. 58 коп.

Определением от дд.мм.гггг. заявление принято к производству Арбитражного суда Рязанской области.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от дд.мм.гггг. (резолютивная часть объявлена дд.мм.гггг.) в отношении ФИО1 введена процедура банкротства - реструктуризация долгов.

Финансовым управляющим должника утвержден ФИО2.

Сообщение о признании обоснованным заявления о признании несостоятельным (банкротом) ФИО1 и введении в отношении должника процедуры реструктуризации долгов опубликовано в газете "Коммерсант" дд.мм.гггг..

Решением Арбитражного суда Рязанской области от дд.мм.гггг. ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества должника сроком до дд.мм.гггг..

Финансовым управляющим ФИО1 утвержден ФИО3.

Сообщение о признании несостоятельным (банкротом) ФИО1 и введении в отношении должника процедуры реализации имущества опубликовано в газете "Коммерсант" дд.мм.гггг..

дд.мм.гггг. между ФИО7 (продавцом) и ФИО4 (покупателем) заключен договор купли-продажи объекта нежилой недвижимости с использованием кредитных денежных средств, согласно условиям которого покупатель приобрел спорное имущество у продавца.

дд.мм.гггг. право собственности на спорное имущество перешло к ФИО4 (ответчику по настоящему делу).

дд.мм.гггг. финансовый управляющий ФИО1 ФИО3 обратился в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к ответчику ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи от дд.мм.гггг. помещения, кадастровый №, назначение объекта недвижимости: нежилое помещение, адрес: <адрес>, площадь 369 кв.м. и применении последствий недействительности сделки в виде обязания ФИО7 возвратить помещение.

В обоснование заявленных требований финансовый управляющий указал, что оспариваемая им сделка по договору от дд.мм.гггг. противоречит действующему законодательству, заключена с целью сокрытия имущества от обращения на него взыскания.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от дд.мм.гггг. заявление принято к производству, назначено судебное заседание.

Определением того же суда от дд.мм.гггг. на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в данном арбитражном деле привлечены ФИО4 и ПАО Банк "ВТБ".

Определением от дд.мм.гггг. Арбитражный суд Рязанской области признал недействительным договор купли-продажи от дд.мм.гггг., заключенный между ФИО1 и ФИО7, нежилого помещения, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 369 кв. м, применил последствия недействительности сделки в виде взыскания с ФИО7 в конкурсную массу ФИО1 действительной стоимости помещения, кадастровый №, в сумме 11 512 675 рублей.

При этом арбитражный суд пришел к выводам об отсутствии у ФИО7 финансовой возможности по приобретению спорного имущества, в связи с чем фактическое встречное исполнение за приобретенное имущество по оспариваемому договору купли-продажи помещения от дд.мм.гггг. предоставлено не было, с учетом того, что покупатель ФИО7 является родственником ФИО12- продавца по оспариваемой сделке.

Применяя в качестве последствий недействительности сделки одностороннюю реституцию в виде взыскания действительной стоимости выбывшего имущества (спорного помещения) в сумме 11 512 675 рублей с ФИО7, арбитражный суд исходил из того, что спорное помещение в распоряжении ФИО7 отсутствует, поскольку это помещение передано в собственность ФИО4

Не согласившись с данным определением арбитражного суда, ФИО7 подал на определение апелляционную жалобу.

Постановлением от дд.мм.гггг. Двадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № указанное определение Арбитражного суда Рязанской области от дд.мм.гггг. по делу № оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ФИО7 – без удовлетворения.

В связи с этим указанное определение Арбитражного суда Рязанской области от дд.мм.гггг. по делу № вступило в законную силу дд.мм.гггг..

В силу пункта 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Изложенные обстоятельства никем не оспаривались и подтверждаются упомянутыми судебными постановлениями арбитражного суда, вступившими в законную силу, а также другими материалами дела.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Судом установлено, что дд.мм.гггг. ФИО7, дд.мм.гггг. года рождения, (продавец) и ФИО4, дд.мм.гггг. года рождения, (покупатель) заключили договор купли-продажи объекта нежилой недвижимости с использованием кредитных средств. (т.1 л.д.58).

Предметом данного договора выступал объект недвижимости - нежилое помещение, площадью 369 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №. (п.1.1)

Указанное нежилое помещение на момент заключения данного договора находилось в собственности продавца ФИО7 на основании договора купли-продажи помещения от дд.мм.гггг., право собственности ФИО7 на помещение зарегистрировано дд.мм.гггг.. (п.1.2.1).В данном договоре указано, что рыночная стоимость продаваемого помещения составляет 5 739 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке № от дд.мм.гггг., выполненным ЗАО «Консультант-Сервис» по состоянию на дд.мм.гггг.. (п.1.3).

Данное помещение приобретается по цене в размере 4 800 000 руб. (п.1.4).

Оплата недвижимого имущества производится

- в части суммы 720 000 руб. за счет собственных средств покупателя ФИО4,

- в части суммы 4 080 000 руб. за счет кредитных средств, предоставленных Банком ВТБ (ПАО) по Кредитному соглашению № от дд.мм.гггг..

дд.мм.гггг. между Банком ВТБ (публичное акционерное общество) и индивидуальным предпринимателем ФИО4 (заемщиком) было заключено Кредитное соглашение №, по условиям которого Банк предоставил заемщику кредит в размере 4 080 000 руб. под 11 % годовых, цель кредита приобретение в собственность заёмщика названного нежилого помещения по указанному договору купли-продажи от дд.мм.гггг.. (т.1 л.д.44).

По условиям данного кредитного соглашения, исполнение обязательств заемщика обеспечено, в частности, залогом (ипотекой) в силу закона названного нежилого помещения.

Во исполнение указанного договора купли-продажи от дд.мм.гггг. покупатель ФИО4 выплатила продавцу ФИО7

- 720 000 руб. (за счет собственных средств) по расписке от дд.мм.гггг.,

- 4 080 000 руб. (за счет кредитных средств) по платежному поручению № от дд.мм.гггг..

На основании упомянутых договоров: договора купли-продажи и кредитного соглашения в Единый государственный реестр недвижимости дд.мм.гггг. были внесены записи

- о праве собственности ФИО4 на указанное нежилое помещение,

- об ипотеке в силу закона сроком действия с дд.мм.гггг. на 84 месяца. (т.1 л.д.67)

Изложенные обстоятельства никем не оспаривались и подтверждаются указанными договорами, выпиской от дд.мм.гггг. из Единого государственного реестра недвижимости в отношении спорного помещения, а также другими материалами дела.

Из разъяснений, изложенных в абзаце 3 пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", следует, что если право на вещь, отчужденную должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке (например, по договору купли-продажи), то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по правилам статьи 61.8 Закона о банкротстве к другой ее стороне. Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В силу положений абзаца 5 пункта 6 статьи 213.25 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" финансовый управляющий в ходе реализации имущества гражданина от имени гражданина ведет в судах дела, касающиеся имущественных прав гражданина, в том числе об истребовании или о передаче имущества гражданина либо в пользу гражданина, о взыскании задолженности третьих лиц перед гражданином.

Предъявление финансовым управляющим настоящего иска о виндикации осуществляется в рамках полномочий, предоставленных абз. 5 пункта 6 статьи 213.25 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) и направлено на возврат недвижимого имущества в конкурсную массу должника - ФИО1 с целью удовлетворения требований его кредиторов.

С учетом приведенных разъяснений абзаца 3 пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 года N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" защита прав кредиторов в настоящем случае возможна только путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Таким образом, при рассмотрении настоящего иска об истребовании имущества из незаконного владения лица, к которому это имущество перешло на основании сделки, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, возмездность сделки по приобретению ответчицей ФИО4 спорного имущества, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности.

Возмездность сделки по приобретению ответчицей ФИО4 спорного имущества никем не оспаривалась, факт оплаты ответчицей спорного помещения сомнений не вызывает.

Следовательно, в рамках настоящего дела, с учетом доводов сторон, надлежит проверить добросовестность приобретения ответчицей ФИО4 спорного недвижимого имущества.

Определением от дд.мм.гггг. Арбитражный суд Рязанской области признал недействительным договор купли-продажи от дд.мм.гггг., заключенный между ФИО1 и ФИО7, в отношении нежилого помещения, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>

Согласно п.1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Не соглашаясь с исковыми требованиями, ответчица ФИО4 считает себя добросовестным приобретателем, ссылаясь на то, что на момент заключения дд.мм.гггг. договора купли-продажи спорного нежилого помещения у ответчицы не было оснований сомневаться в полномочиях ФИО7 на продажу спорного помещения.

Согласно п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с п.38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав",

- приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества; в то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя;

- ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем;

- собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В обоснование настоящего иска финансовый управляющий ссылается на то, что ответчики (Банк ВТБ (ПАО) и ФИО4) на момент заключения указанного договора купли-продажи от дд.мм.гггг. располагали сведениями о том, что приобретаемое помещение является активом неплатежеспособного должника ФИО1, признанного несостоятельным (банкротом) решением арбитражного суда от дд.мм.гггг., при том, что стоимость помещения была занижена более чем в два раза.

Данные доводы истца суд находит неубедительными и подлежащими отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу п. 6 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных указанным федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Судом установлено, что до приобретения спорного помещения по названному договору купли-продажи от дд.мм.гггг. ответчица ФИО4 ознакомилась со сведениями Единого государственного реестра недвижимости в отношении спорного помещения.

Так, по данным названного Реестра, указанное нежилое помещение с дд.мм.гггг. было зарегистрировано на праве собственности за продавцом ФИО7

При этом ограничений прав и обременений данного объекта недвижимости в Реестре не было зарегистрировано.

В соответствующих разделах Реестра не содержалось сведений о заявленных в судебном порядке правах требования, возражениях в отношении зарегистрированного права, а также о поступивших, но не рассмотренных заявлениях об ограничении права или обременении объекта недвижимости, об осуществлении государственной регистрации права без необходимого в силу закона согласия третьего лица.

Перечисленные сведения (на момент приобретения ФИО4 помещения - дд.мм.гггг.) отсутствовали, поскольку впервые с иском об оспаривании сделки по отчуждению ФИО1 спорного нежилого помещения финансовый управляющий обратился в арбитражный суд дд.мм.гггг. – на 15 дней позже государственной регистрации права собственности ФИО4 на указанное помещение.

Сведений о том, что ответчики каким-либо образом извещались о притязаниях третьих лиц на указанное помещение, не имеется.

Как сообщается в п.1.5 названного договора купли-продажи от дд.мм.гггг., продавец гарантирует покупателю, что до заключения настоящего договора вышеуказанное недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой или какими-либо иными обязательствами не обременено. (п.1.5).

В отношении продавца ФИО7 дел о банкротстве не велось.

На момент приобретения ФИО4 названного помещения банкротом был признан ФИО1 (решением арбитражного суда от дд.мм.гггг.).

ФИО7 заключил с ФИО1 договор купли-продажи спорного помещения дд.мм.гггг., то есть более, чем за 2 года до признания ФИО1 банкротом, и более, чем за год до подачи ПАО Сбербанк в арбитражный суд заявления о признании ФИО1 банкротом.

Данный договор купли-продажи от дд.мм.гггг. был признан арбитражным судом недействительным в связи с тем, что покупатель ФИО7 фактически не выполнил свое обязательство по уплате цены приобретенного помещения.

К такому выводу арбитражные суды первой и второй инстанций пришли (в определении от дд.мм.гггг. и постановлении от дд.мм.гггг.) по итогам проверки в период рассмотрения дела имущественного положения покупателя ФИО7, которое обусловило невозможность оплаты ФИО7 установленной договором стоимости помещения. Названные судебные акты арбитражных судов первой и второй инстанций вступили в законную силу дд.мм.гггг. - спустя более двух лет после приобретения ФИО4 спорного помещения.

Само по себе приобретение (по договору от дд.мм.гггг.) помещения у лица, которое спустя более двух лет (дд.мм.гггг.) было признано несостоятельным (банкротом), не может опровергать добросовестность приобретателя ФИО4 и обязывать ее проверять до приобретения помещения все совершенные в отношении него сделки, в том числе требовать от продавца ФИО7 документы о его платежеспособности и источниках получения денежных средств, на которые он приобрел спорное помещение.

Совершение перечисленных действий законодательством не предусмотрено и выходит за рамки разумной осмотрительности.

Не подтвердился и довод истца о том, что спорное помещение ФИО4 приобрела по цене, заниженной более, чем в 2 раза, по сравнению с рыночной.

Так, по выводам судебной экспертизы, проведённой ООО «Оценка собственности», стоимость спорного помещения по состоянию на дд.мм.гггг. составляла 7 340 726 руб., а по состоянию на дд.мм.гггг. - 7 295 259 руб.

Учитывая, что спорное помещение приобретено ответчицей за 4 800 000 руб., не усматривается двукратное и более занижение цены отчуждаемого помещения.

Вместе с тем, при приобретении ответчицей спорного помещения за счет кредита Банка ВТБ (ПАО) последний заказал оценку рыночной стоимости этого помещения.

В соответствии с отчетом об оценке № от дд.мм.гггг., выполненным ЗАО «Консультант-Сервис» по состоянию на дд.мм.гггг., рыночная стоимость указанного помещения составляет 5 747 000 руб. (т.1 л.д.227)

Именно этим отчетом об оценке суд считает необходимым руководствоваться при установлении рыночной цены спорного помещения в момент его приобретения ответчицей по договору купли-продажи от дд.мм.гггг..

Судебная экспертиза ООО «Оценка собственности» проводилась ретроспективным способом, спустя более двух лет после приобретения помещения ответчицей.

Ко времени проведения судебной экспертизы по объективным причинам могла отсутствовать значительная часть информации о ценах предложений (в сети Интернет, изданиях на бумажных носителях, и других источниках), которая была доступна на дату оценки дд.мм.гггг. оценщику ЗАО «Консультант-Сервис».

Более того, в п.1.3 названного договора купли-продажи от дд.мм.гггг. продавец ФИО7 и покупатель ФИО4 оговорили, что рыночная стоимость указанного помещения составляет 5 739 000 руб. (что практически совпадает с выводом оценщика ЗАО «Консультант-Сервис» о рыночной стоимости помещения в размере 5 747 000 руб.). (т.1 л.д.58).

С данным условием договора согласился и Банк ВТБ (ПАО) (залогодержатель помещения), который, стремясь к защите заложенного имущества от посягательств и требований со стороны третьих лиц, не заинтересован в совершении подозрительных сделок (с существенным занижением цены) в отношении данного имущества.

Доказательств, позволяющих усомниться в упомянутом отчете об оценке № от дд.мм.гггг. ЗАО «Консультант-Сервис», в суд не представлено.

Доводы истца о занижении стоимости спорного помещения в заключении судебной экспертизы вследствие неверного подбора судебным экспертом аналогов для оценки сравнительным методом суд отклоняет как несостоятельные, поскольку истец не обладает специальными познаниями в области оценки недвижимости.

Судом установлено, что в дополнение к цене спорного помещения в размере 4 800 000 руб., оговоренной в названном договоре купли-продажи от дд.мм.гггг., ответчица ФИО4 дополнительно уплатила продавцу ФИО7 650 000 руб. за неотделимые улучшения данного помещения, что отражено в представленной в суд расписке ФИО7 от дд.мм.гггг..

Таким образом, ответчица уплатила за приобретенное помещение в общей сложности 5 450 000 руб. (4 800 000 руб. + 650 000 руб.), что лишь на 5% ниже рыночной цены этого помещения, указанной в отчете об оценке № от дд.мм.гггг. ЗАО «Консультант-Сервис» (5 747 000 руб.).

Следовательно, ответчица приобрела спорное помещение по цене, приближенной к его рыночной стоимости.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что на момент приобретения спорного помещения ФИО4 ответчики не знали и не могли знать о притязаниях третьих лиц и спорах в отношении данного имущества (поскольку такие притязания и споры отсутствовали), право собственности на помещение было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за отчуждателем (продавцом) ФИО7, родственных связей между продавцом ФИО7 и ФИО4 не имелось. Спорное помещение приобретено ФИО4 по цене приближенной к рыночной. Ответчики приняли все разумные меры для выяснения правомочий продавца ФИО7 на отчуждение помещения, ознакомившись с правоустанавливающими документами, сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, проведя осмотр и оценку рыночной стоимости помещения.

Истцом не представлено доказательств того, что на момент приобретения ФИО4, спорного помещения ответчики знали об отсутствии у продавца ФИО7 права на отчуждение этого имущества и действовали недобросовестно.

С учетом всех изложенных обстоятельств ответчица ФИО4 является добросовестным приобретателем спорного нежилого помещения, в связи с чем спорное имущество не может быть истребовано у нее в соответствии с п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, в удовлетворении иска необходимо отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований Финансового управляющего ФИО1 – ФИО3 к ФИО4, Банку ВТБ (публичное акционерное общество) об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании отсутствующим обременения в виде ипотеки.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда в течение месяца через Советский районный суд г. Рязани со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья/подпись/