Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с иском, в котором, просит расторгнуть Договор купли-продажи нежилого помещения № 5 (гараж) площадью 16,2 кв.м. расположенного под литером «Б» в цокольном этаже двухэтажного жилого дома, от 13.10.2014 г. с кадастровым номером № по адресу: расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, <адрес> в связи с несоответствием нежилого помещения условиям Договора с 05.03.2019 и договор безвозмездной передаче 39/1000 доли земельного участка с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, площадью 430 кв.м. расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, <адрес> взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченные по договору купли-продажи нежилого помещения от 13.10.2014 денежные средства в размере 1 000 000 рублей и обязать ФИО2 принять нежилое помещение № 5 (гараж) площадью 16,2 кв.м. расположенное под литером «Б» в цокольном этаже двухэтажного жилого дома, с кадастровым номером № и 39/1000 доли земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, площадью 430 кв.м. расположенных по адресу: г. Сочи, Хостинский район, <адрес> обратно в связи с его несоответствием условиям Договора купли-продажи нежилого помещения от 13.10.2014.

Исковые требования мотивированы тем, что 21 мая 2013 г. между Истцом и Ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения № 5 (гараж) площадью 16,2 кв.м. расположенный под литером «Б» в цокольном этаже двухэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, <адрес> Пунктом 4 Предварительного договора, сторонами установлена цена за гараж в размере 1 000 000 рублей, уплаченных Истцом в соответствии с п. 6.2 Предварительного договора в полном объеме. Основной договор, согласно п. 5.3 Предварительного договора, стороны должны были заключить не позднее 21.08.2013. Однако, в указанный срок, основной договор заключен не был. По причинам, зависящим от Ответчика, основной договор был заключен 13.10.2014. В этот же день был заключен договор безвозмездной передачи доли земельного участка, на котором расположен гараж. Пунктом 10 договора купли-продажи нежилого помещения № 5 (гараж) площадью 16,2 кв.м., расположенный под литером «Б» в цокольном этаже двухэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, <адрес> Ответчик (Продавец) гарантировал, что указанное недвижимое имущество не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. 16 сентября 2018 г. Истцом была получена копия решения Хостинского районного суда г. Сочи по делу № 2-1698/18, согласно которому 23 августа 2018 г. Хостинским районным судом г. Сочи принято решение об удовлетворении исковых требований Администрации города Сочи к ФИО3, ФИО4, ФИО5, Горло О.И., ФИО1, ФИО6, ФИО7, ФИО2 о сносе самовольной постройки, и аннулировании записи о государственной регистрации права. Указанное решение суда в марте 2019 вступило в силу. Из сведений, содержащихся на сайте Хостинского районного суда г. Сочи, стало известно, что спор с администрацией г. Сочи о сносе самовольной постройки, и аннулировании записи о государственной регистрации права ведется с 2011 года (номер предыдущей регистрации № 2-2139/2011 ~ М-2625/2011). Указанные сведения были скрыты Продавцом от Покупателя, таким образом, Ответчиком были нарушены существенные условия договора. Ответчик признал нарушение условий договора и факт сокрытия сведений о наличии споров как по нежилому помещению (в 2011 году заявлено требование о признании жилого дома и входящего в него нежилого помещения №, самовольными постройками), так и по земельному участку, на котором расположен жилой дом и входящее в него нежилое помещение №, в связи с чем, 05 марта 2019 г. Ответчиком в адрес Истца было направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения и выражено согласие о добровольном возврате уплаченной за гараж денежной суммы в размере 1 000 000 рублей, на что было получено согласие Истца. Однако, в дальнейшем, ответчик стал уклоняться от подписания и расторжения договора купли-продажи нежилого помещения № (гараж) площадью 16,2 кв.м. расположенного под литером «Б» в цокольном этаже двухэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Сухумское шоссе, дом 19-а и возврата уплаченной суммы.

ФИО2 в судебное заседание не явился, просил рассматривать дело в его отсутствие, обеспечил явку своего представителя, который просит в иске отказать, указывая, что на момент реализации спорного объекта недвижимости и перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 имущество не состояло в споре и под арестом (запрещением), не было продано, подарено, заложено, обременено правами третьих лиц. Впоследствии состоявшимися судебными постановлениями по сути признано отсутствующим право собственности, как Истца, так и Ответчика на земельный участок площадью 430 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу г. Сочи, Хостинский район, <адрес> Истец знал об этом обстоятельстве еще в 2015 году, однако не просил расторгнуть договор безвозмездной передачи доли земельного участка или вернуть долю в земельном участке, право на которое утрачено обеими сторонами и никаких правовых оснований к возврату принятого в дар имущества у Истца и обязании Ответчика принять ранее подаренное имущества, утраченное Истцом по вышеуказанному судебному акту нет. Также ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности и злоупотреблении правом со стороны Истца.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, иск считает подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела 10 ноября 2011 г. решением Хостинского районного суда г. Сочи отказано в удовлетворении иска администрации города Сочи к ФИО3, ФИО8 о сносе самовольной постройки по гражданскому делу № 2-2139/2011.

Однако, определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 07.06.2018 дело решение отменено и дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении, решением Хостинского районного суда г.Сочи от 23.08.2018 исковые требования Администрации г. Сочи о сносе самовольной постройки удовлетворены, 07.02.2019 решение вступило в законную силу.

Суд принимает во внимание, что до 2018 года ФИО1 к участию в спорах не привлекался, а обстоятельства, послужившие основанием для применения последствий ничтожности договора дарения доли в земельном участке, возникли до передачи недвижимости Истцу, включая и долю земельного участка с кадастровым номер №, расположенного по адресу г. Сочи, ул. <адрес>, о чем ФИО2 не уведомлял ФИО1 при совершении сделки.

Вопрос перехода прав на земельный участок при отчуждении находящегося на нем недвижимого имущества регулируется положениями ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

К числу объектов недвижимости относятся и отдельные помещения в здании, которые могут быть предметом договора купли-продажи.

Согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с участком.

В соответствии с ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены эти объекты.

При совершении 13.10.2014 сделки купли-продажи нежилого помещения № (гараж) площадью 16,2 кв.м., расположенного под литером «Б» в цокольном этаже двухэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, <адрес> одновременно был заключен договор безвозмездной передачи 39/1000 доли земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен гараж.

Статьей 461 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена ответственность продавца при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

В материалы дела представлена копия решения Хостинского районного суда г. Сочи по делу № 2-946/2015 по иску <данные изъяты>

Апелляционным определением судебной коллегией по гражданским деламКраснодарского краевого суда от 30.07.2015 по указанному спору применены последствия ничтожности сделки договора дарения от 13.02.2009 1/3 доли в праве собственности на земельный участок площадью 1100 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу г. Сочи, <адрес> заключенного между дарителем ФИО9 и одаряемыми ФИО3 и ФИО8, зарегистрированного 05.03.2009, прекращены права общей долевой собственности на 1/6 доли в праве собственности каждого на вышеуказанный земельный участок, признаны ничтожными свидетельства о государственной регистрации права собственности ФИО3, ФИО8.

Применены последствия ничтожности сделки к соглашению от 27.04.2012, заключенного между ФИО3 и ФИО8 о выделе из земельного участка площадью 1100 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу г. Сочи, <адрес>, земельного участка площадью 430 кв.м. с кадастровым номер №, расположенного по адресу г. Сочи, <адрес>, прекращены права общей долевой собственности на 1/2 доли в праве собственности каждого на вышеуказанный земельный участок, признаны ничтожными свидетельства о государственной регистрации права собственности ФИО3, ФИО8 на 1/2 доли земельного участка площадью 430 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу г. Сочи, Хостинский район, <адрес>

Применены последствия ничтожности сделки к договору купли-продажи от 22.02.2013, заключенному между ФИО3, ФИО8 и ФИО2 о продаже земельного участка площадью 430 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, <адрес>, прекращено право собственности ФИО2 на земельный участок площадью 430 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, <адрес>, (запись регистрации № от 25.03.2013 ), признано ничтожным свидетельство о государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок площадью 430 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу г. Сочи, Хостинский район, <адрес>

Таким образом, признано отсутствующим право собственности ФИО2 Ответчика по настоящему делу на земельный участок площадью 430 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу г. Сочи, Хостинский район, <адрес>

Принимая во внимание, что переход прав на земельный участок при отчуждении находящегося на нем недвижимого имущества, в т.ч. отдельные помещений, регулируется положениями ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу, что сделка по отчуждению нежилого помещения № 5 (гараж) площадью 16,2 кв.м. расположенного под литером «Б» в цокольном этаже двухэтажного жилого дома, по адресу: г.Сочи, Хостинский район, <адрес> при изъятии 39/1000 доли в праве собственности на соответствующий земельный участок, противоречит закону.

Согласно пп. 1 ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с требованиями ст. ст. 549, 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а переход нрава собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной...

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, помещения находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с участком или его долей.

Сделка по отчуждению нежилого помещения при изъятии 39/1000 доли в праве собственности на соответствующий земельный участок, противоречит закону, в связи с чем суд приходит к выводу, что изъятие 39/1000 доли в праве собственности на соответствующий земельный участок, является существенным нарушением договора.

В силу ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено и ответчиком не оспаривается, что 05 марта 2019 г. Ответчиком в адрес Истца было направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения и выражено согласие о добровольном возврате уплаченной за гараж денежной суммы в размере 1 000 000 (один миллион) рублей, на что было получено согласие Истца.

Уклонение ответчика от расторжения договора купли-продажи нежилого помещения №гараж) площадью 16,2 кв.м., расположенного под литером «Б» в цокольном этаже двухэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, <адрес> и возврата уплаченной суммы послужили основанием для обращения в суд.

17 июня 2020 г. в адрес Ответчика направлена претензия с требованием о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения № (гараж) площадью 16,2 кв.м., расположенного под литером «Б» в цокольном этаже двухэтажного жилого дома, от 13.10.2014 г. с кадастровым номером №, договора безвозмездной передачи 39/1000 доли земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, площадью 430 кв.м. расположенных по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. <адрес>, и возврате уплаченных денежных средств в размере 1 000 000 рублей.

Условия договора купли-продажи нежилого помещения не содержат согласованного сторонами срока для рассмотрения претензии, при этом, в направленной претензии установлен разумный и достаточный срок для ее удовлетворения или ответа.

Полученная 26 июня 2020 г. Ответчиком претензия осталась без ответа и удовлетворения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, порядок досудебного урегулирования спора соблюден и истец вправе обратиться в суд с заявлением о расторжении договора купли-продажи недвижимости и взыскании уплаченных денежных средств.

Ответчиком заявление заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со ст. ст. 195, 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом срок для защиты права (исковая давность) составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Договор купли-продажи спорной недвижимого имущества заключен сторонами 13 октября 2014 г., и в договоре содержится указание на то, что оплата за нежилое помещение № (гараж) произведена до подписания договора.

Довод ответчика, что последним днем срока на подачу настоящего иска приходится на 13 октября 2017 г., а с настоящим иском Истец обратился в суд 14 июля 2020 года, т.е. по истечении срока исковой давности суд отвергает по следующим основаниям.

Согласно ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Судом установлено, и сторонами не оспаривается, что ФИО1 до 2018 года к участию в судебных разбирательствах, связанных со спорным недвижимым имуществом, не привлекался и об их наличии не уведомлялся.

Из представленных в материалы дела документов, следует, что ФИО1 мог узнать о нарушении своих прав в июле 2018 года, после привлечения его Хостинским районным судом г.Сочи к участию в деле № 2-1698/2018 в качестве ответчика.

Следовательно, в силу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало о нарушении своего права, т.е. с июля 2018 года.

Согласно положениям ст. 203 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

По смыслу ст. 203 Гражданского кодекса Российской Федерации о признании долга могут свидетельствовать любые действия, позволяющие установить, что должник признал себя обязанным по отношению к кредитору.

Как указано в ч. 2 ст. 206 Гражданского кодекса Российской Федерации если по истечении срока исковой давности должник или иное обязанное лицо признает в письменной форме свой долг, течение исковой давности начинается заново.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» даны разъяснения по вопросам порядка применения исковой давности.

В п. 20 указанного Постановления, разъяснено, что течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (статья 203 ГК РФ).

К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом.

05 марта 2019 г. Ответчиком в адрес Истца было направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения и выражено согласие о добровольном возврате уплаченной за гараж денежной суммы в размере 1 000 000 рублей, на что было получено согласие Истца.

Основанием для расторжения договора купли-продажи нежилого помещения, как это указано в самом уведомлении послужило вступление в силу решения суда о сносе самовольно построенного дома, в состав которого входит и нежилое помещение – гараж.

Таким образом, ФИО2, направив 05.03.2019 истцу – ФИО1 уведомление о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения № (гараж) площадью 16,2 кв.м. расположенный под литером «Б» в цокольном этаже двухэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, <адрес> совершил действия, направленные на расторжение договора и добровольно взял на себя обязательство по возврату уплаченных денег в сумме 1 000 000 рублей.

В силу п. 2 ст. 206 Гражданского кодекса Российской Федерации если по истечении срока исковой давности должник или иное обязанное лицо признает в письменной форме свой долг, течение исковой давности начинается заново.

Принимая во внимание совершенные ФИО2 по своей инициативе действия, направленные на расторжение договора купли-продажи нежилого помещения № (гараж) площадью 16,2 кв.м. расположенного под литером «Б» в цокольном этаже двухэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, <адрес> и выраженное им желание добровольно вернуть уплаченные по договору денежные средства, следует прийти к выводу, что началом течения срока исковой давности по заявленным требованиям является дата направления в адрес истца уведомления о расторжении спорного договора, т.е. 05.03.2019.

Таким образом, из фактических обстоятельств дела следует, что срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущен.

Доводы ответчика о злоупотреблении правом со стороны истца судом отклоняются.

Под злоупотреблением правом, как это указано в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.06.2016 № 52-КГ16-4, понимается поведение управомоченного лица по реализации принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав. При этом лицо совершает действия с незаконной целью или незаконными средствами, нарушая права и законные интересы других лиц и причиняя им вред или создавая соответствующие условия.

Статья 56 ГПК РФ устанавливает обязанность каждой стороны доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу указанной нормы, ответчик, заявляя о злоупотреблении истцом правом, обязан не только указать, в чем заключается злоупотребление правом, но и представить доказательства этого.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ доказательств злоупотребления правом со стороны истца ответчиком не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 к ФИО2 о расторжении договоров и взыскании суммы удовлетворить.

Расторгнуть Договор купли-продажи от 13.10.2014 нежилого помещения № 5 (гараж) площадью 16,2 кв.м., расположенного под литером «Б» в цокольном этаже двухэтажного жилого дома, с кадастровым номером <адрес> по адресу г. Сочи, Хостинский район, <адрес>

Расторгнуть договор от 13.10.2014 безвозмездной передачи 39/1000 доли земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, площадью 430 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, <адрес>

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченные по договору купли-продажи нежилого помещения от 13.10.2014 денежные средства в размере 1 000 000 (один миллион) рублей.

Обязать ФИО2 принять нежилое помещение № (гараж) площадью 16,2 кв.м. расположенное под литером «Б» в цокольном этаже двухэтажного жилого дома, с кадастровым номером № и 39/1000 доли земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, площадью 430 кв.м. расположенных по адресу: г. Сочи, Хостинский район, <адрес>

Настоящее решение является основанием для погашения права собственности ФИО1 на нежилое помещение № (гараж) площадью 16,2 кв.м., расположенное под литером «Б» в цокольном этаже двухэтажного жилого дома, с кадастровым номером №, и 39/1000 доли земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, площадью 430 кв.м. расположенных по адресу: г. Сочи, Хостинский район, <адрес>

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня изготовления 26.08.2020 мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Хостинский районный суд г.Сочи.

Председательствующий: Н.А. Волкова

На момент публикации решение суда не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО: СУДЬЯ Н.А. ВОЛКОВА