Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ...6 к Комитету градостроительства и земельных ресурсов Администрации ..., Администрации ... о признании права собственности на нежилое помещение и прекращение права собственности на жилое помещение,

Установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к Комитету градостроительства и земельных ресурсов Администрации ..., которым просил признать за ним право собственности на нежилое помещение общей площадью 29,4 кв.м. с отдельным входным узлом, расположенное по адресу: ..., корпус 1, помещение без номера и на нежилое помещение общей площадью 20 кв.м. с отдельным входным узлом, расположенное по адресу: ..., корпус 1, помещение без номера, а также прекратить право собственности ФИО1 ...7 на 2-х комнатную квартиру общей площадью 52,60 кв.м., расположенную на первом этаже дома по адресу: ..., корпус 1, ....

Требования мотивировал тем, что на основании договора купли-продажи от ... и в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права № ... от ... он является собственником жилого помещения - двухкомнатной квартиры, общей площадью 52,60 кв.м., расположенной на первом этаже дома по адресу: ...К1, .... В порядке ст. 23-25 ЖК РФ он обратился в Комитет градостроительства и земельных ресурсов с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое. В соответствии с уведомлением ... жилое помещение было переведено в нежилое. Персональной творческой мастерской Архитектора ...3 был разработан проект переустройства помещения. Однако, при выполнении работ по переустройству указанного помещения им допущены отступления от проекта, а именно: двухкомнатная квартира разделена на два нежилых помещения. Согласно техническим паспортам БТИ площадь одного помещения составила 29,4 кв.м., а второго – 20 кв.м., техниками БТИ указанные помещения были идентифицированы как встроенные нежилые помещения. В связи с тем, что допущены отступления от проекта, по вводе нежилых помещений в эксплуатацию отказано и рекомендовано обратиться в суд.

Между тем, переустройство выполнено с соблюдением строительных норм и правил, является безопасным для эксплуатации и не создает угрозы третьим лицам, фактическое исполнение всех конструкций объекта безопасно. Данные обстоятельства подтверждаются положительными заключениями специалиста по техническому обслуживанию нежилых помещений. Заключения выполнены уполномоченной организацией, имеющей соответствующие лицензии по виду деятельности и специалистом, имеющим в данной области специальное образование. Места общего пользования произведенными работами не затрагиваются, уменьшению общего имущества собственников жилого дома не ведут.

Определением суда от ... в связи с характером спорного правоотношения для участия в деле в качестве соответчика привлечена Администрация ....

В судебном заседании представитель истца ...4, действующая по доверенности, на иске настаивала, дала пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявления. Дополнительно пояснила, что ... истец обратился с заявлением в Комитет градостроительства и земельных ресурсов Администрации ... о вводе нежилых помещений в эксплуатацию, но просьба истца ... отклонена от рассмотрения в связи с установлением факта самовольного строительства, вопрос о легализации самовольного строительства рекомендовано решать в рамках гражданского судопроизводства. Истцом двухкомнатная квартира поделена на два помещения, выполнено два входных узла, один с торца дома, другой – с фасада. Каждое помещение оборудовано санузлом, имеет отопление, электропроводку. Помещения права собственников жилого дома не нарушают.

Представители Администрации ... и Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации ... в суд не явились, в отзыве на иск сообщили, что жалоб со стороны граждан на указанный объект в адрес администрации и Комитета города не поступало, полагали возможным удовлетворить заявленные требования в случае, если истец представит доказательства того, что в результате перепланировки (реконструкции) объект не угрожает жизни и здоровью граждан, безопасен для эксплуатации и не нарушает права и законные интересы граждан.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещении невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами третьих лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира находится расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод нежилого помещения в жилое помещения не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо третьих лиц.

Согласно ст. 23. ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе- заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

заявление о переводе помещения;

правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

план переводимого помещения с его техническим описанием ( в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения ( в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения, указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений ( далее – акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от ... № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» ( далее – Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником жилого помещения - двухкомнатной квартиры, общей площадью 52,60 кв.м., расположенной на первом этаже дома по адресу: ...К1, ....

С целью перевода принадлежащего ему жилого помещения в нежилое истец обратился в Администрацию ... в установленном нормами ЖК РФ порядке. В результате такого обращения на основании представленных в соответствии с ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов им получено решение городской комиссии по переводу по переводу жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения ... от... года. которым разрешен перевод жилого помещения по ..., корпус 1, ... нежилое при условии выполнения проектных и ремонтно-строительных работ в установленном порядке, а именно:

- демонтаж и монтаж конструктивных элементов;

- устройство входного узла;

- реконструкция и подключение сетей;

- внутренние отделочные работы;

- отделка фасада;

- благоустройство территории, необходимой для обслуживания помещения по утвержденному в установленном порядке проекту, в соответствии с АПЗ.

Данное решение, в соответствии с п. 8 ст. 23 ЖК РФ стало основанием для проведения соответствующих переустройства и (или) перепланировки с учетом переустройства и (или) перепланировки.

В целях переустройства переводимого помещения истец обратился в персональную творческую мастерскую архитектора ...3 где был разработан проект переустройства помещения. Однако, при выполнении работ по переустройству указанного помещения им допущены отступления от проекта, а именно: двухкомнатная квартира разделена на два нежилых помещения. Согласно техническим паспортам БТИ площадь одного помещения составила 29,4 кв.м., а второго – 20 кв.м., техниками БТИ указанные помещения были идентифицированы как встроенные нежилые помещения.

Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию нежилых помещений истец ... обратился с заявлением в Комитет градостроительства и земельных ресурсов Администрации .... ... его просьба отклонена от рассмотрения в связи с установлением факта самовольного строительства, вопрос о легализации самовольного строительства ему рекомендовано решать в рамках гражданского судопроизводства.

Согласно отчетам о независимой строительно-технической экспертизы нежилого помещения ... составленным ...» на дату ... года, выполненная перепланировка в нежилых помещениях не привели к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования, не создает угрозу проживанию и не представляют опасность для жизни и здоровья граждан, не нарушают их права и законные интересы, все работы выполнены в пределах данного помещения, тем самым никаким образом не влияют на уменьшение площади общего имущества многоквартирного дома.

Таким образом, судом установлено, что истцом получено разрешение Администрации ... на перевод жилого помещение в нежилое. Что в соответствии со ст. 23 ЖК РФ является основанием для производства перепланировки с целью изменения назначения объекта недвижимости. И единственным основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, как нежилых после проведенной перепланировки, является отступление от проекта: разделение помещения на две части с образованием двух нежилых помещений вместо одного.

Однако, данное обстоятельство не может являться препятствием к изменению типа объекта недвижимости из жилого в нежилое, поскольку истец, осуществивший перепланировку, предпринимал надлежащие меры к ее легализации путем обращения в правомочные органы для составления и получения акта ввода в эксплуатацию объектов недвижимости.

Согласно п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 ЖК РФ уменьшение общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений.

Из буквального текста указанных норм права следует, что согласие собственников помещений в многоквартирном доме требуется тогда. Когда предполагаемая реконструкция, переустройство, перепланировка помещений повлечет уменьшение размеров общего имущества из числа мест общего пользования и размера земельного участка и объектов, расположенных на данном земельном участке, находящихся в общей долевой собственности.

Положения статей 22-24 ЖК РФ не предусматривают в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку такое согласие в силу части 2 статьи 40 ЖК РФ требуется, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.

Судом установлено, что в результате проведения работ по реконструкции нежилого помещения никакие части из общего имущества многоквартирного дома, к числе которых относятся лестничные площадки и лестничные марши, помещения чердаков и подвалов, не затронуты и за счет них площадь нежилого реконструируемого помещения не увеличилась, также стены, отделяющие реконструируемое от других частей жилых квартир, затронуты не были, несущие конструкции не демонтированы.

Установленное достоверно подтверждается представленными материалами дела – техническими паспортами и отчетами ...».

Поэтому получение согласия всех собственников помещений в доме на перевод спорной квартиры в два нежилых помещения не требуется.

Поскольку после проведенной перепланировки фактически изменилось назначение объекта с жилого не нежилые, суд считает возможным удовлетворить требования ФИО1, признать за ним право собственности на два нежилых помещения и прекратить его право собственности на жилое помещение – двухкомнатную квартиру.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

Решил:

Признать за ФИО1 ...8 право собственности на нежилое помещение общей площадью 29,4 кв.м. с отдельным входным узлом, расположенное по адресу: ..., корпус 1, помещение без номера.

Признать за ФИО1 ...9 право собственности на нежилое помещение общей площадью 20 кв.м. с отдельным входным узлом, расположенное по адресу: ..., корпус 1, помещение без номера.

Прекратить право собственности ФИО1 ...10 на 2-х комнатную квартиру общей площадью 52,60 кв.м., расположенную на первом этаже дома по адресу: ..., корпус 1, ....

Решение может быть обжаловано в Кемеровский облсуд в течение месяца.

Судья /подпись/ И.В.Замуленко

Мотивированное решение изготовлено ...

Верно. Судья И.В.Замуленко

Секретарь судебного заседания ...5