Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного коммерческого банка «АК БАРС» (ПАО) к ФИО2, ФИО2 об установлении факта обращения взыскания на объект недвижимости, обращении взыскание на заложенное имущество,

установил:

Акционерный коммерческий банк «АК БАРС» (ПАО) (далее по тексту «Банк») обратился в суд с исковым заявление к ФИО2, ФИО2, после неоднократных изменений предмета иска, с требованием об установлении факта обращения взыскания на объект недвижимости, обращении взыскание на заложенное имущество.

Требования мотивированы тем, что по решению Глазовского районного суда Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 в пользу ОАО «АК БАРС» Банк взыскана задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., задолженность по процентам <данные изъяты> коп., задолженность по штрафу <данные изъяты>. Взысканы с ФИО2 проценты за пользование кредитом, исчисляемые на остаток задолженности по кредиту (основного долга) в размере <данные изъяты> с учетом дальнейшего погашения основного долга по ставке <данные изъяты> годовых, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического погашения кредита. Обращено взыскание на имущество, принадлежащее ФИО2, являющееся предметом залога по кредитному договору путем продажи с публичных торгов, а именно: здание магазина площадью <данные изъяты>., расположенное по <адрес> в районе жилого <адрес> (кадастровый №) путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> Обращено взыскание на земельный участок, принадлежащий ФИО2 на праве аренды, являющееся предметом залога по кредитному договору путем продажи с публичных торгов, а именно: право аренды на земельный участок площадью <данные изъяты>, расположенный по <адрес> в районе жилого <адрес> (кадастровый №) путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты>. Исполнение решения суда происходит в принудительном порядке.

Провести мероприятия по реализации заложенного имущества судебный пристав-исполнитель не может в связи с тем, что ФИО2 произвел реконструкцию принадлежащего ему здания, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировал на него право собственности, по которому объект значится: здание назначение нежилое, трехэтажное, общей площадью <данные изъяты>., расположенное по <адрес> кадастровый №.

Настоящим иском поставлены следующие требования:

1. признать факт, что здание трехэтажное, общей площадью <данные изъяты> расположенное по <адрес> кадастровый № и здание магазина площадью <данные изъяты> расположенное по <адрес> в районе жилого <адрес>, кадастровый № представляет собой один и тот же объект недвижимости, являющийся предметом залога по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между ОАО «АК БАРС» БАНК и ФИО2.

2. обратить взыскание на заложенное имущество: здание трехэтажное, <данные изъяты>., расположенное по <адрес> кадастровый № принадлежащее на праве собственности ФИО2, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере <данные изъяты>

Кроме того, истец просил взыскать с ответчиков расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> расходы по оплате судебной экспертизы в размере <данные изъяты>

В судебное заседание истец АКБ «АК БАРС» (ПАО) своего представителя не направил. В письменном заявлении просил дело рассмотреть в их отсутствие, на исковых требованиях наставали.

В судебное заседание ответчики ФИО2, ФИО2 не явились, будучи извещенными о месте и времени рассмотрения дела. В письменном заявлении просили дело рассмотреть в их отсутствие, выразили несогласие с заявленными требованиями, доверила представлять свои интересы представителю ФИО1

В судебном заседании представитель ФИО1 исковые требования не признала. Не оспаривала наличие задолженности по кредитному договору. Не оспаривала применение обеспечительных мер по кредитным обязательствам в виде залога недвижимого имущества, принадлежащего ФИО2 Считает, что оценка заложенного объекта недвижимости занижена.

Заслушав представителя ответчика, исследовав представленные доказательства, суд находит исковые требования истца обоснованными, подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Принимая во внимание закрепленный федеральным законодателем в ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ принцип осуществления правосудия на основе состязательности сторон, с соответствие со ст. 56 ГПК РФ обязанность по доказыванию применения мер обеспечительного характера в виде залога на объект недвижимости по кредитному договору, наличие данного объекта недвижимости, проведение его реконструкции залогодателем, определения начальной стоимости залогового имущества, возлагается на истца. Ответчики со своей стороны должны были представлять доказательства частичного или полного возврата суммы кредита и уплату процентов на него, залоговое имущество осталось в неизменном виде. Обстоятельства, подлежащие доказыванию были указаны судом в определении о подготовке дела к судебному разбирательству от ДД.ММ.ГГГГ, направленном сторонам.

Согласно статье 55 (часть 1) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Истцом в подтверждении своих доводов представлены доказательства, признанные судом, относимыми и допустимыми в соответствии со ст. 59, 60 ГПК РФ.

По решению Глазовского районного суда Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 в пользу ОАО «АК БАРС» Банк взыскана задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> задолженность по процентам <данные изъяты> задолженность по штрафу <данные изъяты> руб. Взысканы с ФИО2 проценты за пользование кредитом, исчисляемые на остаток задолженности по кредиту (основного долга) в размере <данные изъяты> с учетом дальнейшего погашения основного долга по ставке <данные изъяты> годовых, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического погашения кредита. Обращено взыскание на имущество, принадлежащее ФИО2, являющееся предметом залога по кредитному договору путем продажи с публичных торгов, а именно: здание магазина площадью <данные изъяты> расположенное по <адрес> в районе жилого <адрес> (кадастровый №) путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> Обращено взыскание на земельный участок, принадлежащий ФИО2 на праве аренды, являющееся предметом залога по кредитному договору путем продажи с публичных торгов, а именно: право аренды на земельный участок площадью <данные изъяты>., расположенный по <адрес> в районе жилого <адрес> (кадастровый №) путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Во исполнение данного решения суда ДД.ММ.ГГГГ судом был выпущен исполнительный лист.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Глазовского РОСП возбуждено исполнительное производство № в отношении ФИО2 по предмету исполнения по обращению взыскания на имущество являющееся предметом залога по кредитному договору: здание площадью <данные изъяты>., на земельный участок площадью <данные изъяты>., установив начальную продажную цену в размере <данные изъяты>

Согласно ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Так, решением Глазовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что предметом залога по договору ипотеки коммерческой недвижимости с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ являлось принадлежавшее ФИО2 на праве собственности здание магазина, назначение торговое, 2-этажное (подземных этажей – 1), общая площадь <данные изъяты>. инв.№, <данные изъяты> кадастровый (или условный) №, <адрес>

Свидетельством о государственной регистрации права, выданным ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что ФИО2 на праве собственности принадлежал объект: здание магазина, назначение торговое, 2-этажное (подземных этажей -1), общая площадь <данные изъяты> инв№, <данные изъяты>, <адрес>, кадастровый (или условный) №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № (<данные изъяты>).

Банк утверждает, что залогодателем ФИО2 в период действия договора об ипотеке предмет залога был изменен без согласия залогодержателя – произведена реконструкция, увеличена площадь объекта, являющегося предметом залога, и зарегистрирован на праве собственности. Здание, переданное по договору ипотеки и здание, зарегистрированное по окончании его строительства, является одним и тем же объектом недвижимости.

По свидетельству о государственной регистрации права, выданным ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 на праве собственности принадлежит объект: здание, назначение нежилое, 3-этажное (подземных этажей - 1), общая площадь <данные изъяты><адрес> кадастровый (или условный) №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №, обременение : ипотека. (л.д. 113 том 1).

Основанием для регистрации вышеуказанных объектов являлись: договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ№, выданное Администрацией г.Глазова УР.

В ходе рассмотрения дела в качестве специалиста был приглашен представитель Управления Архитектуры Администрация г.Глазова ФИО132 которая показала, что по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 был выделен в аренду земельный участок площадью <данные изъяты>. по <адрес> для строительства магазина. На данном земельном участке ФИО2 был построен магазин, который в ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован на праве собственности. В ДД.ММ.ГГГГ земельному участку с расположенным на нем зданием магазина по <адрес> присвоен <адрес> На недостроенный объект по <адрес> при его государственной регистрации был установлен условный номер №, в дальнейшем по окончании строительства данному объекту был присвоен кадастровый №.

По договору аренды № земельного участка, государственная собственность на который не разграничена МО «Город Глазов» предоставило ФИО2 в аренду земельный участок с кадастровым № общей площадью <данные изъяты> расположенный по <адрес> в районе жилого <адрес> для строительства магазина сроком по ДД.ММ.ГГГГ.

На основании заявления ФИО2 Постановлением Главы Администрации г.Глазова от ДД.ММ.ГГГГ№, земельному участку с кадастровым № и расположенному на нем зданию магазина, местоположением <адрес> присвоен <адрес>

Таким образом, суд находит установленным, что на выделенном в аренду земельном участке площадью <данные изъяты> кадастровым № расположенным по адресу, первоначально присвоенному: <адрес> ФИО2 в ДД.ММ.ГГГГ был построен объект: здание магазина <данные изъяты> на которое ДД.ММ.ГГГГ он зарегистрировал право собственности и передал по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ в залог по кредитному договору заключенному между ОАО «АК БАРС»БАНК и ФИО2. По инициативе ФИО2 в ДД.ММ.ГГГГ произведена переадресация объекта, расположенного по <адрес> на новый <адрес>. В ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 произведена реконструкция двухэтажного здания магазина, возведено трехэтажное здание, произошло увеличение площади объекта с <данные изъяты> до <данные изъяты> на которое ФИО2 в ДД.ММ.ГГГГ регистрирует право собственности.

В данном случае, суд находит, залогодателем ФИО2 самостоятельно была произведена реконструкция залогового имущества путем возведения третьего этажа и увеличения общей площади здания.

В соответствии с п. 6 ст. 6 Закона «Об ипотеке» ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или данным Федеральным законом.

В силу толкования действующего законодательства неотделимые улучшения не образуют нового объекта недвижимости. Физическое изменение предмета ипотеки (увеличение его площади и иных технических характеристик в результате реконструкции) в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога.

При этом ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон «Об ипотеке» не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и регистрации этих изменений.

Из совокупности представленных доказательств суд приходит к выводу, что здание трехэтажное, общей площадью <данные изъяты> расположенное по <адрес> кадастровый № и здание магазина площадью <данные изъяты> расположенное по <адрес> кадастровый № представляет собой один и тот же объект недвижимости, являющийся предметом залога по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ОАО «АК БАРС» БАНК и ФИО2.

Ранее, каждая из сторон принимали меры по разрешению судьбы заложенного здания, принадлежащего ФИО2

Определением Глазовского районного суда Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 отказано в прекращении исполнительного производства № в отношении ФИО2 по предмету исполнения по обращению взыскания на имущество являющееся предметом залога по кредитному договору.

Определением Глазовского районного суда Удмуртской республики от ДД.ММ.ГГГГ заявление ОАО «»АК БАРС» БАНК из изменении порядка исполнения решения Глазовского районного суда Удмуртской республик от ДД.ММ.ГГГГ путем изменении характеристики объекта залога оставлено без удовлетворения.

ДД.ММ.ГГГГ исполнительное производство № в отношении ФИО2 по предмету исполнения по обращению взыскания на имущество являющееся предметом залога по кредитному договору окончено в связи с отзывом взыскателем исполнительного листа.

Поскольку выше судом было установлено, что по решению суда от ДД.ММ.ГГГГ было обращено взыскание на принадлежавший ФИО2 залоговый объект: здание магазина площадью <данные изъяты>., расположенное по <адрес> кадастровый №, который в настоящее время является объектом: здание трехэтажное, общей площадью <данные изъяты>., расположенное по <адрес>, кадастровый № суд считает обоснованным требование банка об обращении взыскания на принадлежащее ФИО2 здание трехэтажное, общей площадью <данные изъяты>., расположенное по адресу: Удмуртская Республика г.Глазов <адрес>, кадастровый №.

С учетом того, что объект залога претерпел изменения в результате реконструкции, по ходатайству банка судом была проведена оценочная экспертиза данного объекта.

Согласно экспертного заключения составленного ООО Учебно-методический центр «Компас» рыночная стоимость здание трехэтажное, общей площадью <данные изъяты>., расположенное по <адрес> кадастровый № на момент проведения экспертизы (ДД.ММ.ГГГГ) составляет <данные изъяты>

Сомневаться в выводах экспертов, давших заключение, не имеется оснований, поскольку они имеют высшее специальное образование, соответствующую квалификацию экспертов, стаж экспертной работы, они предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Процессуальный порядок проведения экспертизы был соблюден. Экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертами применялись три метода: сравнительный, затратный, доходный. При каждом методе были подобраны аналоги соответствующие спорному объекту по технической характеристике, его месторасположению, назначению. Допрошенный в ходе рассмотрения дела эксперт ФИО3 дал подробные разъяснения по ходу проведения экспертизы и пришедшим выводам.

В силу статьи 337 Гражданского кодекса РФ залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в том числе проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) на заложенное имущество может быть обращено взыскание.

В соответствии со ст. 50 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Исходя из анализа вышеперечисленных норм закона, суд находит возможным обращение взыскания на предмет залога лишь при наличии оснований для ответственности должника по основному обязательству, то есть в данном случае по кредитному договору.

Должником по спорному кредитному договору проходит ФИО2. Банк утверждает, что обязательства по кредитному договору до настоящего времени не исполнены. В ходе рассмотрения дела ФИО2 представлены приходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты>. направленная на погашение кредита (л.д. 96), приходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты>. направленная на погашение кредита (л.д. 97), приходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты>. направленная на погашение кредита (л.д. 103), приходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты>. направленная на погашение кредита (л.д. 141).

Уплаченная ФИО2о сумма в размере <данные изъяты>., с учетом положений ст. 319 ГК РФ должна быть направлена на погашение процентов по договору и взысканная по решению суда. По решению суда в пользу Банка взыскана задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., задолженность по процентам <данные изъяты>., задолженность по штрафу <данные изъяты>., а также проценты за пользование кредитом, исчисляемые на остаток задолженности по кредиту (основного долга) в размере <данные изъяты>. с учетом дальнейшего погашения основного долга по ставке <данные изъяты>, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического погашения кредита. Не смотря на уплату ФИО2 денежных средств, решение суда в части взыскания задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ не исполнено.

В связи с чем, требования Банка об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом «Об ипотеке».

При разрешении вопроса об обращении взыскании на заложенное имущество подлежит установлению начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (ст. 54 ФЗ «Об ипотеке»).

В ходе рассмотрения дела стороны был ознакомлены с заключением судебной оценочной экспертизы, возражений по определению экспертом стоимости спорного объекта недвижимости не поступило. Равно не представлено доказательств значительного увеличения стоимости недвижимого имущества.

Учитывая вышеизложенное, суд считает необходимым принять за основу определение рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества экспертное заключение ООО «Учебно-методический центр «Компас».

Принимая во внимание, что реализация заложенного имущества будет производиться через торги, при проведении которых может быть выявлена реальную рыночную стоимость спорного имущества. Вместе с тем, установление судом максимальной начальной цены продажи заложенного имущества направлено на защиту интересов как истца, так и ответчиков, а также гарантирует исполнение решения суда.

В соответствии с п.п. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 года (в ред. от 06.12.2011 год) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В ходе судебного разбирательства возник спор по поводу рыночной стоимости предмета залога, и судом была определена начальная продажная цена заложенного имущества не на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а на основании заключения оценщика – ООО «Учебно-методический центр «Компас».

Следовательно, начальная продажная цена спорного заложенного имущества подлежит определению в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной заключением ООО «Учебно-методический центр «Компас », т.е. в размере <данные изъяты>.

Поскольку решение состоялось в пользу истца, то в силу ст. 98 ГПК РФ ему подлежат расходы, понесенные с уплатой госпошлины в зависимости о размера удовлетворенных требований.

Так, исходя из размера удовлетворенных судом требований, в соответствии со ст. 333.19 НК РФ размер госпошлины подлежащей взысканию с каждого ответчика будет составлять по <данные изъяты>

В число судебных расходов истцом включены денежные средства в размере <данные изъяты> оплаченные банком за проведение судебной оценочной экспертизы, подтвержденные платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>

Поскольку экспертное заключение принято судом как относимое и допустимое доказательство, суд считает необходимым возместить истцу расходы на ее проведение, взыскав с каждого ответчика по <данные изъяты>

В качестве судебных расходов, подлежащих разрешению по настоящему делу суд относит расходы, заявленные экспертом ФИО3. При определении суммы, подлежащей возмещению судебному эксперту, суд принимает во внимание его письменное ходатайство об определении стоимости его работы в размере <данные изъяты>., продолжительность участия эксперта в ходе судебного заседания, его аргументированных пояснений, с учетом положений ст. 96 ГПК РФ, суд считает необходимым возместить расходы по участию в судебном заседании эксперта ФИО133 в размере <данные изъяты>., взыскав их с ответчиков в равных долях.

Руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление Акционерного коммерческого банка «АК БАРС» (ПАО) к ФИО2, ФИО2 об установлении факта обращения взыскания на объект недвижимости, обращении взыскание на заложенное имущество, удовлетворить.

Признать факт, что принадлежащее на праве собственности ФИО2 здание трехэтажное, общей площадью <данные изъяты>, расположенное по <адрес> кадастровый № является предметом залога по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между ОАО «АК БАРС» БАНК и ФИО2, принятого в обеспечении по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между ОАО «АК БАРС» БАНК и ФИО2.

Обратить взыскание на предмет залога по договору ипотеки коммерческой недвижимости с земельным участком № от ДД.ММ.ГГГГ, принятого в обеспечении по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между ОАО «АК БАРС» БАНК и ФИО2, на принадлежащее на праве собственности ФИО2 - здание трехэтажное, общей площадью <данные изъяты> расположенное по <адрес> кадастровый № вместо ранее установленного решением Глазовского районного суда Удмурткой Республики от ДД.ММ.ГГГГ объекта залога: здание магазина площадью <данные изъяты> расположенного по <адрес> кадастровый № принадлежавшего на праве собственности ФИО2.

Установить для реализации с публичных торгов начальную продажную стоимость здания трехэтажного, общей площадью <данные изъяты> расположенного по <адрес> кадастровым № в размере <данные изъяты>

Взыскать с ФИО2, ФИО2 в пользу Акционерного коммерческого банка «АК БАРС» (ПАО) судебные расходы с каждого по <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в Верховный суд УР в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Глазовский районный суд УР.

Судья З.М.Бекмансурова

Решение в окончательной форме составлено 14 марта 2016 года.