Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коротаевой ФИО1 к жилищно-строительному кооперативу «Феникс» о понуждении застройщика к исполнению обязанности по передаче дольщику объектов недвижимого имущества,

установил:

Коротаева Л.И. обратилась в суд с иском к ЖСК «Феникс» о понуждении застройщика к исполнению обязанности по передаче дольщику объектов недвижимого имущества, указав в обоснование иска, что по договорам участия в долевом строительстве ... от ДД.ММ.ГГГГ, ..., ... от ДД.ММ.ГГГГ и соглашениям о передаче правомочий по указанным договорам от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрела в собственность долю в размере 17519/1000827 жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ... в Дзержинском районе г. Новосибирска в виде офисных помещений общей площадью 175,19 кв.м., расположенных в цокольном этаже в осях 8/16, рядах ж/ф 16-ти этажной секции жилого дома; долю в размере 4152/1000827 жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ... в Дзержинском районе г. Новосибирска в виде однокомнатной ... общей площадью 41,52 кв.м., расположенной на 14 этаже 17-ти этажной секции жилого дома; долю в размере 9409/1000827 жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ... в ... в виде трехкомнатной ... общей площадью 94,09 кв.м., расположенной на 15 этаже 15-ти этажной секции жилого дома. Указанные сделки зарегистрированы Управлением Росреестра по ... в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно.

Право собственности истца на указанные объекты недвижимости, кроме правоустанавливающих документов признано решением Дзержинского районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ пол делу ..., вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Объект незавершенного строительства по адресу: ... (стр.) являлся долгостроем.

ДД.ММ.ГГГГ был образован ЖСК «Феникс». В 2015 году право на достройку указанного дома получил ответчик с финансированием от инвестора, определенного Мэрией г. Новосибирска по результатам проведенного конкурса.

ДД.ММ.ГГГГ Мэрией г. Новосибирска выдано разрешение на ввод указанного жилого дома завершенного строительством в эксплуатацию.

Истец ссылаясь на статью 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», полагает, что ответчик незаконно уклоняется от добровольной передачи ему объектов, чем нарушает права истца, как участника долевого строительства.

С учетом уточненных исковых требований (л.д. 155) истец просит:

1. Обязать ответчика - Жилищно-строительный кооператив «Феникс» передать по акту истцу Коротаевой ФИО1 офисные помещения общей площадью 176,3 кв. м, с кадастровым номером ..., расположенные в цокольном этаже в осях 8/16, рядах ж/ф 16-ти этажной секции жилого дома по адресу: ..., а также ключи от помещений.

2. Обязать ответчика - Жилищно-строительный кооператив «Феникс» передать по акту истцу Коротаевой ФИО1 однокомнатную ... (строит. ...) общей площадью 41,9 кв. м, с кадастровым номером ..., расположенную на 14 этаже 17-ти этажной секции жилого дома по адресу: ..., а также ключи от квартиры.

3. Обязать ответчика - Жилищно-строительный кооператив «Феникс» передать по акту истцу Коротаевой ФИО1 трехкомнатную ... (строит. ...) общей площадью 97,9 кв. м, с кадастровым номером ..., расположенную на 15 этаже 15-ти этажной секции жилого дома по адресу: ..., а также ключи от квартиры.

Коротаева Л.И. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, причины неявки суду не сообщила, ходатайств о рассмотрении дела в ее отсутствие либо отложении слушания дела не представила.

Представитель Коротаевой Л.И. – Мартель В.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, полагая, что имеются все основания для удовлетворения требований его доверителя, поскольку она является собственником спорных объектов недвижимости, полностью выплатила денежные средства по договорам участия в долевом строительстве, после прекращения строительных работ признала за собой право собственности на доли в незавершенном строительством объекте. Полагает, что ответчик ЖСК «Феникс» является правопреемником застройщика ООО «Ариал-Сиб» в части обязанности передать истцу квартиры и нежилые помещения после достройки дома.

Представитель ответчика Андреева Т.И., действующая на основании доверенности, в судебном заседании не согласилась с предъявленными требованиями по основаниям, изложенным в письменных возражениях, приобщенных к материалам дела, обращая внимание, что достройка дома производилась ЖСК «Феникс» за счет средств дольщиков, вступивших в кооператив и за счет помощи государства. С учетом необходимых на достройку средств определен взнос для членов кооператива за квадратный метр. Предложение уплатить такой взнос истцу направлялось, Коротаева Л.И. на предложение вступить в члены ЖСК «Феникс» не ответила, участия в достройке дома не принимала.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, при этом суд исходит из следующего.

ДД.ММ.ГГГГ между Коротаевым Д.В. и ООО «Ариал-Сиб» заключен договор участия в долевом строительстве ..., объектом которого является однокомнатная ... общей площадью 41,52 кв. м, расположенной на 14 этаже 17-тиэтажной секции жилого дома. На основании соглашения о передаче правомочий по указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ Коротаева Л.И. приобрела право требования в собственность однокомнатной ... общей площадью 41,52 кв. м, расположенной на 14 этаже 17-тиэтажной секции жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ между Коротаевым Д.В. и ООО «Ариал-Сиб» заключен договор участия в долевом строительстве ..., объектом которого являются офисные помещения общей площадью 175,19 кв.м, расположенные в цокольном этаже. На основании соглашения о передаче правомочий по указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ Коротаева Л.И. приобрела право требования в собственность офисные помещения общей площадью 175,19 кв.м, расположенные в цокольном этаже.

ДД.ММ.ГГГГ между Коротаевым Д.В. и ООО «Ариал-Сиб» заключен договор участия в долевом строительстве ..., объектом которого является трехкомнатная ... общей площадью 94,09 кв.м, расположенная на 15 этаже 15 этажной секции жилого дома. На основании соглашения о передаче правомочий по указанному договору от ДД.ММ.ГГГГФИО1 приобрела право требования в собственность трехкомнатной ... общей площадью 94,09 кв.м, расположенной на 15 этаже 15 этажной секции жилого дома.

Обязательства по оплате по указанному договору исполнены Коротаевой Л.И. в полном объеме, доказательств обратного суду не представлено.

По условиям договора ООО «Ариал-Сиб» принял на себя обязательство осуществить строительство и сдать жилой дом в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ, однако в 2011 году застройщик прекратил строительство дома.

Решением Дзержинского районного суда города Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ за Коротаевой Л.И. признано право собственности на долю в размере 17519/1000827 жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ... в Дзержинском районе г. Новосибирска, в виде офисных помещений общей площадью 175,19 кв.м, расположенных в цокольном этаже в осях 8/16, рядах ж/ф 16-тиэтажной секции этого жилого дома; на долю в размере 4152/1000827 жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ... в Дзержинском районе г. Новосибирска, в виде однокомнатной ... общей площадью 41,52 кв. м, расположенной на 14 этаже 17-тиэтажной секции жилого дома; на долю в размере 9409/1000827 жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ... в Дзержинском районе г. Новосибирска, в виде трехкомнатной ... общей площадью 94,09 кв.м, расположенной на 15 этаже 15-тиэтажной секции жилого дома.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области по делу № ... от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Ариал-Сиб» введена процедура банкротства – наблюдение.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области по делу № ... от ДД.ММ.ГГГГ завершено конкурсное производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Ариал-Сиб». В ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации должника.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ ЖСК «Феникс» создано ДД.ММ.ГГГГ. Членом ЖСК с ДД.ММ.ГГГГ является Шалыгина Т.М..

Согласно Уставу ЖСК «Феникс» предметом его деятельности является удовлетворение потребностей граждан в жилье путем завершения строительства многоквартирного жилого дома переменной этажности с торгово-офисными помещениями по ... в Дзержинском районе города Новосибирска, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ... за счет собственных и привлеченных средств, а также управление комплексом движимого и недвижимого имущества кооператива и его членов.

Постановлением мэрии города Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ... предоставлен Шалыгиной Т.М. в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ... площадью 3902 кв.м, занимаемый многоэтажным жилым домом переменной этажности с офисными и торговыми помещениями (объект незавершенного строительства) по ... в Дзержинском районе с учетом доли в праве собственности на здание.

ДД.ММ.ГГГГ между мэрией города Новосибирска и Шалыгиной Т.М. заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора ...

Субарендатором указанного земельного участка на основании договора субаренды между Шалыгиной Т.М. и ЖСК «Феникс» от ДД.ММ.ГГГГ является ЖСК «Феникс».

Также из материалов дела усматривается, что ЖСК «Феникс» мэрией города Новосибирска выдано разрешение на строительство № ... от ДД.ММ.ГГГГ, № ... от ДД.ММ.ГГГГ, № ...-и от ДД.ММ.ГГГГ, № ... от ДД.ММ.ГГГГ, № ... от ДД.ММ.ГГГГ, № ... от ДД.ММ.ГГГГ, продление и внесение изменений № ... от ДД.ММ.ГГГГ многоэтажного жилого дома по адресу: ......

В настоящее время дом введен в эксплуатацию на основании разрешения № ... от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец полагает, что ЖСК «Феникс», приняв обязанности застройщика указанного объекта незавершенного строительства, обязан передать ей объекты недвижимого имущества, указанные в договорах об участии в долевом строительстве и решении суда от ДД.ММ.ГГГГ, однако суд с данным утверждением согласиться не может.

Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Истец не представила суду доказательств существования обстоятельств, на основании которого у ЖСК «Феникс» возникло правопреемство по обязательствам ООО «Ариал-Сиб», а также согласования условий такого правопреемства. Сам по себе факт передачи мэрией города Новосибирска земельного участка, на котором расположен незавершенный строительством многоквартирный дом в аренду члену кооператива, последующая субаренда этого земельного участка кооперативом, также как и завершение кооперативом строительства, ни в силу закона, ни в силу договора таким обстоятельством не является.

Завершение строительства недостроенного застройщиком жилого дома, очевидно, требует дополнительных финансовых затрат. В связи с финансовой несостоятельностью застройщика, он прекратил финансирование указанных работ, и их завершение за его счет стало невозможным. Участники долевого строительства приняли на себя все обязательства по завершению строительства, в том числе по его финансированию, создав для этого ЖСК.

Коротаева Л.И. в члены ЖСК не вступила, в связи с чем ЖСК «Феникс» не приняло на себя обязательства перед ней по договорам, заключенным с ООО «Ариал-Сиб» и по соглашениям об уступке по данным договорам.

Объект незавершенного строительства обременен правами истца, что подтверждается решением Дзержинского районного суда города Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ, который пришел к выводу, что Коротаевой Л.И. принадлежит 17519/1000827, 4152/1000827, 9409/1000827 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект – многоэтажный жилой дом. Вместе с тем, установление судом данного факта не порождает у истца безусловного права требовать от ЖСК «Феникс» передать ей квартиру после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, а лишь определяет размер ее доли в объекте незавершенного строительства до создания ЖСК с целью завершения строительства.

Статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает основания для возникновения права собственности.

ООО «Ариал-Сиб» принятые на себя обязательства по договору участия в долевом строительстве с истцом не исполнило, строительство дома не завершило, частичное исполнение данного договора не может породить у его стороны права собственности на результат, полученный в ходе исполнения договора иным лицом, не являющимся правопреемником должника.

Кроме того, следует учитывать положения пункта 3 статьи 245 Гражданского кодекса Российской Федераици, согласно которым участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Достройка незавершенного строительством объекта, находящегося в общей долевой собственности, означает производство неотделимых улучшений.

ЖСК «Феникс» в целях реализации функций застройщика оформило разрешительные документы (получил разрешение на строительство, права на земельный участок и т.п.), завершило строительство, получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, то есть произвело неотделимые улучшения принятого объекта незавершенного строительства. Указанные действия совершены ЖСК за счет средств участников долевого строительства, вступивших в члены кооператива.

Таким образом, с момента передачи объекта ЖСК строительство осуществлялось за счет денежных средств, внесенных участниками долевого строительства в качестве членских взносов. В осуществлении данных расходов истец Коротаева Л.И. не участвовала. Следовательно, ее доля в праве общей долевой собственности уменьшилась, а доля членов кооператива увеличилась. ЖСК направлял истцу уведомления о необходимости внесения платежей на завершение строительства, однако денежные средства на завершение строительства истец не внесла.

Согласно части 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации член жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, иное помещение, предоставленное кооперативом, приобретает право собственности на указанное имущество.

Строительство дома может осуществляться только на паевые взносы членов ЖСК, а право собственности на определенную квартиру возникает только после внесения членом кооператива всей суммы паевого взноса, необходимой для завершения строительства дома.

Закон связывает переход права собственности от кооператива к гражданину с такими двумя фактами как членство в кооперативе и полная выплата паевого взноса. Истец членом ЖСК «Феникс» не является, паевой взнос не выплачивала, в связи с чем, право собственности у истца на спорную квартиру в силу части 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации также не возникло, и как следствие у ЖСК «Феникс» не возникла обязанность по передаче истцу объектов недвижимого имущества.

С учетом изложенных обстоятельств оснований для удовлетворения исковых требований Коротаевой Л.И. не имеется.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Коротаевой ФИО1 к жилищно-строительному кооперативу «Феникс» о понуждении застройщика к исполнению обязанности по передаче дольщику объектов недвижимого имущества - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Дзержинский районный суд г. Новосибирска.

Судья /подпись/ И.А. Панкова

Мотивированное решение изготовлено 4 июля 2018 года