Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО2, к обществу с ограниченной ответственностью «Брусника. Екатеринбург» взыскании соразмерного уменьшения стоимости квартиры, неустойки, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 обратилась в Октябрьский районный суд <адрес> с вышеуказанным исковым заявлением.

В обоснование исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Брусника. Екатеринбург» и ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО2, заключен договор участия в долевом строительстве № КН-ГП-1-Ж-229, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство осуществить строительство 9-18-этажного 7-секционного жилого дома с офисными помещениями на 1-м этаже, подземной автостоянкой, трансформаторной подстанцией по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участникам долевого строительства однокомнатную <адрес>, общей площадью 45,6 кв.м., расположенную на 2 этаже 7-секционного жилого дома секция Ж. Цена договора составила 3030500 руб. и была своевременно оплачена истцом. Однако застройщик свои обязательства по указанному договору выполнил с отступлениями от условий договора, объект строительства не передан застройщиком надлежащего качества: уже после заключения договора и осуществления по нему оплаты цены в полном объеме истцом фактически обнаружено начавшееся строительство второй очереди ЖК «Новаторов» прямо под окнами квартиры истца, о чем последний при заключении договора даже не предполагал, не рассчитывал и свое согласие не давал. Ответчик не предоставил истцам при заключении договора полную исчерпывающую достоверную информацию о месторасположении строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки (о возможном строительстве объекта второй очереди ЖК «Новаторов»), следствием чего явилось снижение потребительской ценности квартиры для истцов. Ответчиком нарушены нормы материального права в своем согласовании дополнении, а именно ч.ч. 1,2,3 ст. 10, ч.2 ст. 12 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст. 309, 310 ГК РФ, ст. 33 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», ст. 2, подп. 1 п. 4 ст. 4, ч.1 ст. 7, ст. 19, п. 1 ст. 21 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Месторасположение дома и квартиры в доме при выборе объекта долевого строительства имело для дольщиков весомое потребительское значение. Приобретенная дольщиками квартира находится на втором этаже. Возведение высотного многоэтажного дома второй очереди ЖК «Новаторов» напротив окон квартиры дольщиков является для последних существенным недостатком квартиры, поскольку понижает потребительскую ценность (свойства) выбранной квартиры, на которую изначально рассчитывали дольщики при заключении соответствующего договора и ознакомления с соответствующей информацией об объекте, а именно изменились характеристики месторасположения квартиры в условиях окружающей обстановки (заранее известной застройщику). Фактически окна квартиры стали выходить на стройку дома второй очереди ЖК «Новаторов», как оказалось сроком продолжения строительных работ до второго полугодия 2018 года. То есть окна квартиры в силу этажности и месторасположения стали располагаться и располагаются до настоящего времени в непосредственной близости от стройки, работающей строительной техники, строительного мусора, производства строительных работ, сопровождающихся постоянными шумами и вибрациями от использования спецтранспорта и выполняемых работ. Важным обстоятельством является то, что стройки домов первой и второй очередей ЖК «Новаторов» имеют различные сроки завершения строительных работ: строительство первой очереди дома – до ДД.ММ.ГГГГ, строительство второй очереди дома – второе полугодие 2018 года. То есть изначально не планировалось застройщиком к одновременному завершению и одновременному введению в эксплуатацию без причинения дольщикам дополнительных неудобств и нравственно психологических страданий. Согласно разрешениям на строительство первой, второй очередей ЖК «Новаторов» и их проектным декларациям, данные объекты долевого строительства являются элементами единой планировочной структуры одного жилого квартала под названием «Новаторов»; номера кадастрового квартала, в пределах которого расположен или планируется расположение объекта капитального строительства первой и второй очереди ЖК «Новаторов» идентичны друг другу, имеют единый № ******. До даты заключения договора ДД.ММ.ГГГГ застройщик заранее знал, но умолчал о возможном строительстве второй очереди жилого квартала «Новаторов». В связи с чем при заключении договора участия в долевом строительстве с дольщиком застройщик обязан был предоставить ФИО3 заранее известную ему необходимую и достоверную информацию о возможном строительстве объекта второй очереди ЖК «Новаторов», которая позволила бы дольщику своевременно как потребителю осуществить свободный и осознанный выбор среди объектов аналогичного потребительского назначения. Однако застройщик при заключении договора не сделал этого и не довел до последних информацию о возможности наличия в объекте долевого строительства существенного для потребителей недостатка, заключающегося в расположении непосредственно напротив окон квартиры на обозначенном в проектной документации земельном участке строительства и дальнейшей постоянной эксплуатации многоквартирного жилого дома второй очереди ЖК «Новаторов». Между тем, такая информация имела бы существенное значение при выборе дольщиком объекта долевого строительства, поскольку, во-первых, вид из окна имел определяющее значение при выборе месторасположения объекта в жилом доме; во-вторых, дольщики не рассчитывали, не предполагали и не соглашались на то, что заключив договор участия в долевом строительстве приобретенная по нему квартира будет «обременена» после введения дома в эксплуатацию до второго полугодия 2018 года стройкой дома второй очереди ЖК «Новаторов» прямо под окнами квартиры, сопровождающиеся строительной пылью, вибрациями и шумами от строительных работ. В связи с указанным, дольщики не представляют возможным для себя к переезду в приобретенную квартиру до настоящего времени и находятся в ожидании даты завершения строительства второй очереди ЖК «Новаторов». Таким образом, истец считает, что застройщик фактически ввел потребителей в заблуждение при заключении договора участия в долевом строительстве относительно характеристик месторасположения дома и квартиры в условиях окружающей обстановки, поскольку на момент совершения данного договора уже заранее знал о готовящейся стройке второй очереди ЖК «Новаторов», но осознавая и понимая, что данное обстоятельство ухудшит потребительскую привлекательность для дольщиков, либо возможно приведет к отказу от заключения договора, на свой страх и риск умолчал и не предоставил дольщикам вопреки требованиям законодательства полную информацию об объекте долевого строительства. На основании изложенного, истец ФИО3, действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО2, просит взыскать с ООО «Брусника. Екатеринбург» соразмерное уменьшение стоимости квартиры в порядке п.2 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в размере 454575 руб., законную неустойку за нарушение срока удовлетворения требования потребителя в порядке ст.ст. 22, 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере 393965 руб. с перерасчетом на дату вынесения решения суда, компенсацию морального вреда в размере 50000 руб.

В судебном заседании истец ФИО3 исковые требования поддержала по указанным в иске и уточненных исковых требованиях основаниям, а так же на основании доводов, указанных в дополнительных письменных пояснениях. Суду пояснила, что сумма соразмерного уменьшения стоимости квартиры определена истцами как сумма процента потери потребительских качеств квартиры для истцов, обусловленная ухудшением потребительских свойств квартиры на которую истцы рассчитывали при заключении договора, а так же длительностью этапа строительства второй очереди, а соответственно невозможностью для истцов использования квартиры по ее функциональному назначению до окончания строительства второго этапа работ до ДД.ММ.ГГГГ. Объект строительства принят истцами ДД.ММ.ГГГГ, из расчета отведения времени на осуществление ремонтных работ один месяц, отлагательный период для использования квартиры по назначению и возможного погашения заемных обязательств составляет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не менее 9,5 месяцев. Используя по аналогии расчет неустойки по п.8 ст. 7 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, п. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей», за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, исполнитель, допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 1% цены товара. Таким образом, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (286 дней) неустойка составит 8667230 руб. В связи с чем истец считает заявленную сумму соразмерного уменьшения стоимости квартиры в виде процента потери потребительских свойств 15% от стоимости квартиры соразмерной наступившим для истцов последствиям, отвечающей принципам разумности и справедливости. При этом исковые требования истца основаны не на самом факте непредоставления ответчиком полной и исчерпывающей информации об объекте долевого строительства, а на наступивших в связи с этим правовых последствиях от непредоставления данной информации, заключающихся в передаче истцам объекта долевого строительства с отступлениями от условий заключенного договора и проектной документации, в том числе от прилагаемого плана объекта.

Представитель ответчика ООО «Брусника. Екатеринбург» – ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении по доводам письменного отзыва, согласно которого истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку ни ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ни Закон «О защите прав потребителей» не предусматривает и не предоставляет потребителю право требования соразмерного уменьшения стоимости объекта долевого строительства по причине непредоставления информации. При этом ответчик должен предоставить истцу информацию об объекте долевого строительства, которым является двухкомнатная <адрес>, переданная истцу по договору участия в долевом строительстве № КН-ГП-1-Ж-229. Указанный договор был заключен между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, проектная декларация на жилой дом второй очереди в квартале «Новаторов» была утверждена только ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на строительство второй очереди получено ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, данные обстоятельства имели место уже после заключения договора долевого участия между истцами и ответчиком. При этом проектная декларация не является основанием для начала строительства. Исходя из положений ст. 3 ФЗ № 214-ФЗ, ответчик-застройщик имеет право привлекать денежные средства только после получения разрешения на строительство. Основание иска, заявленное истцом по требованию о взыскании неустойки, является неверным, поскольку положения ст.ст. 22. 23 Закона РФ 2О защите прав потребителей» регулируют имущественную ответственность в виде неустойки за нарушение прав потребителя в отношении товара, тогда как объект долевого строительства товаром не является.

Суд, заслушав пояснения истца и представителя ответчика, исследовав в совокупности письменные доказательства, приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено и сторонами не оспаривалось, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Брусника-Урал» (застройщик) и ФИО3, действующей за себя лично и от имени несовершеннолетней дочери ФИО2 (участники долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве № КН-ГП-1-Ж-229, по условиям которого общество приняло на себя обязательство осуществить строительство 9-18-этажного 7-секционного жилого дома с офисными помещениями на 1-м этаже, подземной автостоянкой, трансформаторной подстанцией по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участникам долевого строительства однокомнатную <адрес>, общей площадью 45,6 кв.м., расположенную на 2 этаже 7-секционного жилого дома секция Ж. Доля каждого из участников долевого строительства в праве общей долевой собственности на квартиру определена в размере 1/2 доли. Цена договора составила 3030500 руб. (л.д.17-23).

Оплата объекта долевого строительства произведена истцами в полном объеме, что подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.25).

В соответствии с разделом 3 договора участия в долевом строительстве, ориентировочный срок окончания строительства установлен – первое полугодие 2016 года.

Акт приема-передачи квартиры подписан между сторонами ДД.ММ.ГГГГ (л.д.24).

ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО3 в адрес ответчика направлена претензия с указанием на то, что уже после заключения договора и полной оплаты по нему истец фактически обнаружила начавшееся строительство второй очереди ЖК «Новаторов» прямо под окнами дольщика, о чем дольщики при заключении договора не предполагали, не рассчитывали и свое согласие не давали. Указывая на то, что при заключении договора застройщик не предоставил истцам заранее известную ему необходимую и достоверную информацию, позволяющую дольщикам осуществить свободный и осознанный выбор объекта долевого строительства, а потому переданный объект долевого строительства не соответствует договору долевого участия и не отвечает изначально заявленным потребительским свойствам (то есть передан с недостатком), истец просила ответчика выплатить в качестве соразмерного уменьшения цены договора 454575 руб., а так же компенсацию морального вреда в размере 50000 руб. (л.д.26-31, 32, 33).

Претензионные требования ответчиком были оставлены без удовлетворения.

Обращаясь в суд, истец привела аналогичные обстоятельства, изложенным в претензии, дополнительно указав, что исковые требования основаны не на самом факте непредоставления ответчиком полной и исчерпывающей информации об объекте долевого строительства, а на наступивших в связи с этим правовых последствиях от непредоставления данной информации, выразившихся в передаче истца объекта долевого строительства с отступлением от условий заключенного договора и проектной документации, в том числе от прилагаемого плана объекта.

С учетом изложенного, обстоятельствами, подлежащими доказыванию по заявленным требованиям, в первую очередь, является непредоставление ответчиком при заключении с истцами договора № КН-ГП-1-Ж-229 от ДД.ММ.ГГГГ полной и исчерпывающей информации об объекте долевого строительства, а во-вторых, передача истцам объекта долевого строительства не соответствующего условиям договора в результате непредоставления полной информации об объекте долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-I "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В пункте 2 той же статьи содержится перечень тех сведений, которые (с учетом особенностей правового статуса отдельных видов товаров) должны в обязательном порядке содержать информацию о товаре, доводимую изготовителем (исполнителем, продавцом) до потребителя.

В соответствии с пунктом 3 статьи 10 Закона о защите прав потребителя информация, предусмотренная пунктом 2 данной статьи, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам), на этикетках, маркировкой или иным способом, принятым для отдельных видов товаров (работ, услуг); информация об обязательном подтверждении соответствия товаров представляется в порядке и способами, которые установлены законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, и включает в себя сведения о номере документа, подтверждающего такое соответствие, о сроке его действия и об организации, его выдавшей.

Таким образом, действующее законодательство обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования.

При этом согласно статье 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее ФЗ № 214-ФЗ) объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 4 ФЗ № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из содержания статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В пункте 1 статьи 21 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Из анализа вышеприведенных правовых норм следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартиры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

Как отмечалось выше, договор участия в долевом строительстве № КН-ГП-1-Ж-229 был заключен между сторонами ДД.ММ.ГГГГ. На момент его заключения застройщик действовал на основании разрешения на строительство RU 66302000-4606 от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1.6 договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ), в которое в последствии приказом от ДД.ММ.ГГГГ№ ******-П были внесены изменения, а так же на основании положительного заключения негосударственной экспертизы ЗАО «Верхне-Волжский Институт Строительной Экспертизы и Консалтинга» № ****** от ДД.ММ.ГГГГ и проектной декларации на строительство объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, из которых следует, что ответчиком осуществляется строительство жилого комплекса переменной этажности с нежилыми помещениями на первых этажах и подземной автостоянкой по адресу: <адрес>.

Положительное заключение негосударственной экспертизы ООО «Верхне-Волжский Институт Строительной Экспертизы и Консалтинга» № ****** в отношении объекта капитального строительства – жилой комплекс переменной этажности с нежилыми помещениями на первых этажах, с подсобными помещениями и подземной автостоянкой по <адрес>. Квартал «Новаторов» (вторая очередь строительства) – было утверждено ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на строительство № RU № ****** выдано застройщику ООО «Брусника. Екатеринбург» ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 35), проектная декларация утверждена ДД.ММ.ГГГГ, то есть после заключения с истцом договора долевого участия № КН-ГП-1-Ж-229. Таким образом, доводы истца о непредоставлении ответчиком при заключении договора долевого участия полной и достоверной информации о месторасположении строящегося объекта с учетом окружающей обстановки являются явно необоснованными, поскольку анализ вышеуказанных норм права свидетельствует о том, что достоверная информация должна предоставляться участнику долевого строительства на момент заключения договора участия в долевом строительстве. Исходя из конкретных обстоятельств дела, разрешение на строительство второй очереди квартала «Новаторов» было выдано застройщику ООО «Брусника. Екатеринбург» ДД.ММ.ГГГГ, то есть после заключения договора с истцом. При этом, вопреки доводам истца, проведение ответчиком полевых работ в отношении второй очереди квартала «Новаторов» не свидетельствует о том, что указанная информация должна была быть доверена ответчиком до истца при заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ, так как законом № 214-ФЗ такая обязанность на застройщика не возложена. Таким образом, анализ представленных в материалы дела доказательств свидетельствует о том, что при заключении договора долевого участия № КН-ГП-1-Ж-229 от ДД.ММ.ГГГГ застройщиком до истцов была доведена необходимая и достоверная информация о строящемся объекте, которая позволяла истцу как потребителю осуществить свободный и осознанный выбор при его заключении.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что истцом не доказано, что строительство второй очереди Квартала «Новаторов» привело к правовым последствиям в виде ухудшения качества объекта долевого строительства, либо возникновения таких недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, а, следовательно, и возникновении у истца права, предусмотренного ч.2 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ, на соразмерное уменьшение цены договора. При этом из буквального толкования положений частей 1 и 2 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ следует, что право участника долевого строительства на, в том числе, соразмерное уменьшение цены договора возникает если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. Таким образом, для реализации права, предусмотрено ч.2 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ истец должен доказать не только то, что объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, но и то, что такие отступления привели к ухудшению качества такого объекта или возникновению иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Так же суд находит обоснованными доводы представителя ответчика о том, что ни ФЗ № 214-ФЗ, ни Закон РФ «О защите прав потребителя» не предусматривают и не предоставляют потребителю право требования соразмерного уменьшения стоимости по причине непредоставления информации.

Поскольку истцам отказано в удовлетворении основного требования о соразмерном уменьшении стоимости квартиры, не подлежат удовлетворению производные от него требования о взыскании неустойки и компенсации морального вреда.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 12, 196-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО2, к обществу с ограниченной ответственностью «Брусника. Екатеринбург» взыскании соразмерного уменьшения стоимости квартиры, неустойки, компенсации морального вреда – отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.

Судья Л.В. Лукичева