Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кисиль Инны Анатольевны к отделу по управлению муниципальным имуществом администрации Вилючинского городского округа об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка,

установил:

Истец Кисиль И.А. обратилась в суд с иском к отделу по управлению муниципальным имуществом администрации Вилючинского городского округа об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка.

В обоснование иска указала, что при заключении договора земельного участка, расположенного по адресу: Камчатский край, г. Вилючинск, <адрес>, кадастровый №, площадью 1053 м2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажная жилая постройка, которое зарегистрировано за ней на праве собственности, между ней и ответчиком возникли разногласия при заключении долгосрочного договора аренды земельного участка № 62 от 1 ноября 2019 года.

16 октября 2019 года она обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении ей в аренду вышеуказанного земельного участка, 15 ноября 2019 года она получила договор № 62 аренды земельного участка (долгосрочный) от 1 ноября 2019 года. Не согласившись с отдельными положениями договора, а именно п. 7.1 и п. 7.2 договора аренды, согласно которым установлена ответственность арендатора: «п.7.1 – в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени по 0,3% в день с просроченной суммы на каждый день просрочки», «п. 7.2 – в случае нарушения сроков возврата имущества, установленных п. 6.2.7 настоящего договора, арендатор уплачивает арендную плату в срок, установленный п. 5.2 настоящего договора, а также неустойку в размере 0,1% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки», она 25 декабря 2029 года направила протокол разногласий от 15 ноября 2019 года, в котором предложила изложить данные пункты в следующей редакции: «п. 7.1 – в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, арендодатель вправе требовать уплаты неустойки за каждый день просрочки исполнения обязательства в размере одной трехсотой действующей в соответствующие периоды ставки рефинансирования Банка России от суммы задолженности, но не более, чем 10% от общей суммы задолженности», «п.7.2 – в случае нарушения сроков возврата имущества, установленных п. 6.2.7 настоящего договора, арендатор уплачивает арендную плату в срок, установленный п. 5.2 настоящего договора, а также неустойку в размере одной трехсотой действующей в соответствующий период ставки рефинансирования Банка России от суммы арендной платы за просроченный срок возврата, но не более чем 10% от базовой суммы для расчета неустойки». Ответчик протокол разногласий отклонил путем оформления протокола согласования разногласий к протоколу разногласий от 24 января 2020 года, в котором настаивал на изложенных в договоре спорных пунктах. Полагает, что предложенный арендодателем размер пени является завышенным и необоснованным, может повлечь негативные последствия для арендатора в случае его временной нетрудоспособности на длительный период и иных жизненных обстоятельств, а также является несоразмерной последствиям нарушения обязательства. Также полагала, что п. 7.2 изложен некорректно, является нелогичным, поскольку просрочка оплаты и нарушение срока возврата это два самостоятельных требования, в данном случае при уплате арендной платы и невозврата имущества в срок арендодатель не сможет взыскать с арендатора неустойку. Считает, что утверждение спорных пунктов в редакции, изложенной ею, позволит соблюсти баланс интересов сторон.

Истец Кисиль И.А. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, для участия в деле направила своего представителя.

Представитель истца по доверенности Ефремова С.В. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить, урегулировать разногласия при заключении договора аренды земельного участка в редакции, предложенной истцом, предусматривающей более мягкие условия для арендатора, которая также в дальнейшем позволит избежать спорных моментов, самостоятельно рассматривать арендодателю вопрос о возможности освобождения арендатора от уплаты неустойки при наличии к тому объективных обстоятельств. Пояснила, что базовая сумма расчета неустойки эта сумма, исходя из которой будет исчисляться неустойка, то есть сумма арендной платы за просроченный период. Дополнительно пояснила, что истец заключает договор аренды земельного участка как физическое лицо, на спорном земельном участке расположено помещение, которое находится в собственности у истца.

Представитель ответчика отдела по управлению муниципальным имуществом администрации Вилючинского городского округа Бурхавецкая Е.С., действующая на основании доверенности, исковые требования истца не признала, просила в их удовлетворении отказать. Поддержала письменные возражения на иск, в котором подробно изложена позиция ответчика по существу спора. Дополнительно суду пояснила, что 25 ноября 2019 года постановлением администрации Вилючинского городского округа признано утратившим постановление от 04 июля 2016 года № 789 «Об утверждении формы типового договора аренды земельного участка» и на сегодняшний момент типовая форма договора аренды земельного участка не утверждена. Полагала, что предложенный в проекте договора размер неустойки не является завышенным, и несмотря на некорректное изложение пункта 7.2 договора, указанное ни коим образом не нарушает прав истца.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация Вилючинского городского округа своего представителя в судебное заседание не направило, извещено надлежащим образом, представило письменные возражения на иск, в которых изложена аналогичная позиция по существу спора позиции отдела по управлению муниципальным имуществом. В удовлетворении требований просило отказать.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы данного гражданского дела, исследовав и оценив в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п.1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Статьей 433 ГК РФ предусмотрено, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В силу ст. 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом.

Согласно п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В пункте 2 указанный статьи сказано, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Судом установлено, что Кисиль И.А. является собственником нежилого помещения, площадью 168,5 2, расположенного по адресу: г. Вилючинск Камчатского края, <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 12-14).

17 октября 2019 года Кисиль И.А. обратилась к главе администрации Вилючинского городского округа с заявлением, в котором просила предоставить ей в аренду земельный участок, расположенный по адресу: г. Вилючинск Камчатского края, <адрес>, кадастровый №, площадью 1053 м2, сроком на 49 лет, ссылаясь на то, что на данном земельном участке расположено здание, принадлежащее ей на праве собственности, зарегистрированное в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю 19 августа 2019 года (л.д. 11).

Постановлением администрации Вилючинского городского округа от 1 ноября 2019 года № 1050 Кисиль И.А. из земель муниципальной собственности, предоставлен в пользование на условиях долгосрочной аренды на 49 лет земельный участок с кадастровым номером № площадью 1053 м2, расположенный по адресу: г. Вилючинск Камчатского края, <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство, размещение дачных домов и садовых домов). Для индивидуальной застройки.

Ответчик, действующий как самостоятельное юридическое лицо в соответствии с Положением об отделе по управлению муниципальным имуществом администрации Вилючинского городского округа, направил Кисиль И.А. проект договора № 62 аренды земельного участка (долгосрочный) от 1 ноября 2019 года в 3 экземплярах, который просил подписать и вернуть в его адрес для дальнейшего оформления.

Согласно проекту договора № 62 аренды земельного участка (долгосрочный) от 1 ноября 2019 года истцу ответчиком предоставляется во временное пользование за плату вышеуказанный земельный участок сроком на 49 лет, при этом действие договора распространяется на правоотношения, возникшие с 18 октября 2019 года.

Не согласившись с п. 7.1 и п. 7.2 проекта договора, Кисиль И.А. подготовила и направила в адрес отдела по управлению муниципальным имуществом администрации Вилючинского городского округа протокол разногласий от 15 ноября 2019 года и проект договора № 62 в 3 экземплярах, которые поступили к ответчику 25 декабря 2019 года (21, 22-24).

В протоколе разногласий истец просила согласовать предложенную ею редакцию п. 7.1 и п. 7.2 договора.

30 января 2020 года истец получила от ответчика протокол согласования разногласий к протоколу разногласий от 15 ноября 2019 года к проекту договора аренды земельного участка № 62 от 1 ноября 2019 года, из содержания которого следует, что отдел по управлению муниципальным имуществом Вилючинского городского округа не принял редакцию спорных пунктов, предложенную истцом (л.д. 25, 26-28).

Данные обстоятельства послужили основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Санкции, указанные в проекте договора, не являются законной неустойкой, а относятся к договорной неустойки.

Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойки, которое в соответствии со ст. 331 ГК РФ должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Судом установлено, что согласие обеих сторон договора на включение договорной неустойки, в качестве ответственности за нарушение сторонами условий договора, в спорный договор достигнуто.

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

Согласно протоколу расчета арендной платы за период с 18 октября 2019 года по 31 декабря 2019 года (4 квартал) сумма оплаты составляет 271 руб. 45 коп., размер арендной платы за год составляет 1321 руб. 04 коп.

Пункт 7.1 в редакции проекта договора определен следующим образом: «В случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени по 0,3% в день с просроченной суммы на каждый день просрочки».

Истец просит изложить данный спорный пункт в следующей редакции «В случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, арендодатель вправе требовать уплаты неустойки за каждый день просрочки исполнения обязательства в размере одной трехсотой действующей в соответствующие периоды ставки рефинансирования Банка России от суммы задолженности, но не более, чем 10% от общей суммы задолженности».

Истец полагает, что предложенный ответчиком размер пени является завышенным и необоснованным, что может повлечь несоразмерно негативные последствия для арендатора в случае его временной нетрудоспособности и иных жизненных обстоятельствах, проводит соотношение её размера с размером ключевой ставки Банка России, кроме того изложенный в предложенной ею редакции данный пункт позволит арендодателю самостоятельно рассматривать возможность освобождения арендатора от уплаты неустойки, что будет способствовать увеличению количества споров, разрешаемых в досудебном порядке.

Между тем, в изложении п. 7.1. в редакции по усмотрению истца следует отказать, поскольку согласие арендодателя на установление неустойки в размере одной трехсотой действующей в соответствующие периоды ставки рефинансирования Банка России от суммы задолженности, но не более, чем 10% от общей суммы задолженности, не получено.

Неустойка в размере 0,3%, предложенная в проекте договора, с учетом размера арендной платы за определенный период (квартал) соответствует принципам разумности и справедливости, баланс интересов сторон не нарушает, поскольку возможное нарушение арендатором условий договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не должно быть более выгодным для него, чем условия правомерного пользования.

Внесение в данный пункт условия о том, что арендодатель праве требовать уплаты неустойки за каждый день просрочки исполнения обязательства, по мнению суда, прав истца не нарушает.

Согласно п. 7.2 проекта договора № 62 в случае нарушения сроков возврата имущества, установленных п. 6.2.7 настоящего договора, арендатор уплачивает арендную плату в срок, установленный п. 5.2 настоящего договора, а также неустойку в размере 0,1% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки».

Истец просит изложить данный спорный пункт в ледующей редакции «В случае нарушения сроков возврата имущества, установленных п. 6.2.7 настоящего договора, арендатор уплачивает арендную плату в срок, установленный п. 5.2 настоящего договора, а также неустойку в размере одной трехсотой действующей в соответствующий период ставки рефинансирования Банка России от суммы арендной платы за просроченный срок возврата, но не более чем 10% от базовой суммы для расчета неустойки».

В обоснование изложения данного пункта в иной редакции истец указывает на то, что установление размера неустойки за нарушение срока возврата имущества, рассчитываемого от просроченной суммы нелогично, просрочка оплаты и нарушение срока возврата это два самостоятельных требования, невозврат имущества не всегда сопровождается неуплатой арендной платы, в связи с чем полагает о возможности возникновения разногласий.

В изложении п. 7.2 в редакции, предложенной истцом, следует также отказать, поскольку согласие арендодателя на установление неустойки в размере одной трехсотой действующей в соответствующий период ставки рефинансирования Банка России от суммы арендной платы за просроченный срок возврата, но не более чем 10% от базовой суммы для расчета неустойки, не получено.

Размер неустойки, определенный как 0,1%, соответствует принципам разумности и справедливости, формулировка «базовая ставка» не вносит ясности в отношения сторон, проектом договора понятие «базовая ставка» не определено, при этом, как и ранее редакция, предложенная ответчиком, не нарушает прав истца, в том числе при отсутствии просроченной суммы арендной платы.

При таком положении, суд не находит правовых оснований для урегулирования разногласий в проект договора № 62 аренды земельного участка от 1 ноября 2019 года, в редакции, изложенной истцом.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Кисиль Инны Анатольевны к отделу по управлению муниципальным имуществом администрации Вилючинского городского округа об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано в Камчатский краевой суд через Вилючинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме – 5 июня 2020 года.

Судья

Е.Г.Скурту