Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по заявлению ФИО9 о признании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области от 12 января 2011 г. об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка незаконным и обязании осуществить государственную регистрацию,

УСТАНОВИЛ:

ФИО9 обратился в суд с настоящим заявлением, указывая в обоснование своих требований, что кооперативу на праве пользования принадлежит земельный участок площадью 6404 кв.м., расположенный по адресу: . В соответствии с Уставом ФИО9 потребительский автогаражный кооператив создается и осуществляет деятельность для удовлетворения потребностей членов кооператива - хранение, обслуживание и ремонт машин. Источником формирования имущества кооператива являются вступительные взносы, своим имуществом пользуются члены кооператива. ФИО9 является некоммерческой организацией, целью которой является удовлетворение нужд членов кооператива, имущество, находящееся на территории земельного участка в виде гаражных боксов кооператива, принадлежит членам кооператива, у кооператива, как юридического лица, отсутствует какое-либо недвижимое имущество, права на которое могут быть зарегистрированы.

Постановлением исполкома администрации № от ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен в бессрочное пользование земельный участок площадью 18.9 га, фактически занимаемый заводом в , разрешено проектирование гаражей на земельном участке. Постановлением администрации № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с корректировкой границ земельных участков и были внесены изменения в постановление администрации № от ДД.ММ.ГГГГ в части того, что общая площадь земельного участка вместо 18.9га составляет 139921 кв.м, в том числе, земельный участок № площадью 6404 кв.м., земельный участок № – 133517 кв.м. Строительство гаражей произведено на основании постановления администрации от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ, гаражи на территории завода в приняты в эксплуатацию, акт государственной приемочной комиссии утвержден постановлением администрации № от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ был установлен почтовый адрес ФИО9 . В соответствии с протоколом о передаче объекта ФИО9 зам.генерального директора ФИО3 передал председателю кооператива расположенные на земельном участке площадью 0.64га гаражные боксы, внутриплощадочные сети и инженерное обеспечение, что свидетельствует, в том числе, об отсутствии у кооператива собственного недвижимого имущества.

В ходе строительства гаражей на указанном земельном участке не переоформляло на участок право аренды. Таким образом, при передаче расположенных на земельном участке объектов ФИО9, у отсутствовало какое-либо иное право на земельный участок, кроме права постоянного (бессрочного) пользования.

Заявитель указывает, что согласно п.п.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. В соответствии с п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, лицо, к которому оно переходит, приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. При этом необходимо учитывать правовое положение потребительского автогаражного кооператива, который не может быть собственником переданных ему гаражных боксов, поскольку они используется членами кооператива для собственных нужд. Кроме того, статьей 218 ГК РФ установлено, что член гаражного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за гараж, приобретает право собственности на указанное имущество. Таким образом, Заявитель полагает, что передача ПАГК «Пограничник» гаражных боксов, внутриплощадочных сетей и инженерного обеспечения, расположенных на земельном участке площадью 0.64га, свидетельствует о том, что к кооперативу перешло и право бессрочного пользования на земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ между и ФИО9 был заключен договор аренды земельного участка №/гз. С указанным договором ФИО9 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по с заявлением о государственной регистрации договора аренды в установленном законом порядке.

Однако ДД.ММ.ГГГГ сообщением № государственный регистратор ФИО4 отказала в государственной регистрации договора аренды, сославшись на то, что документы, представленные на государственную регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства, не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав. В сообщении указано, что исключительное право на приобретение земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений сооружений, в процессе проведения правовой экспертизы было установлено, что на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, права на которые принадлежат ФИО9 Кроме того, на гаражи, расположенные по адресу: , зарегистрировано право собственности за физическими лицами.

Заявитель полагает данное решение об отказе в государственной регистрации договора аренды не соответствует нормам действующего законодательства и нарушающим права кооператива по владению и пользованию земельным участком по следующим основаниям.

Как следует из сообщения об отказе, органом государственной регистрации не ставится под сомнение наличие у кооператива права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. В соответствии со статьей 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» права на землю, не предусмотренные статьями 15, 20 - 24 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Переоформление гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками осуществляется в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Переоформление права постоянного бессрочного пользования на право аренды в порядке указанной статьи означает, что должны быть соблюдены правила, установленные статьей 36 Земельного кодекса.

Статья 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусматривает самостоятельное основание именно для переоформления прав на землю, в то время как статья 36 Земельного кодекса предусматривает исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков гражданами и юридическими лицами - собственниками зданий, строений, сооружений.

Об этом же свидетельствует и указание в законе на то, что юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до ДД.ММ.ГГГГ, то есть, на юридические лица возложена обязанность переоформить права в установленный срок. В то время как для юридических лиц - собственников зданий, строений, сооружений, такого срока не установлено. Переоформление гаражным потребительским кооперативом права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ является самостоятельным основанием для возникновения права аренды независимо от наличия у кооператива права собственности на какие-либо объекты недвижимости на земельном участке.

Таким образом, статья 3 Вводного закона содержит как самостоятельное основание возникновения прав на землю, так и отсылочную норму к статье 36 Земельного кодекса в части установленных правил переоформления земельного участка.

Поскольку ст.20 Земельного кодекса не допускает наличие у гаражного кооператива земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, то кооператив вправе переоформить земельный участок, заключив с уполномоченным государственным органом договор аренды.

Оформление права аренды земельного участка ФИО9 осуществлялось по правилам, установленным статьей 36 Земельного кодекса, а именно, местоположение границ земельного участка и его площадь определены с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, решение о предоставлении земельного участка принято соответствующим уполномоченным исполнительным органом государственной власти, договор аренды соответствует нормам действующего законодательства. Указанные обстоятельства не оспариваются и регистрирующим органом.

Поэтому, указание в отказе на то, что для заключения договора аренды земельного участка у кооператива на этом участке обязательно должны находиться в собственности объекты недвижимости не соответствует требованиям закона, а отказ основан на неправильном понимании закона государственным регистратором. Фактически тот возлагает на кооператив дополнительную обязанность для возникновения прав на земельный участок, что является недопустимым со стороны должностного лица государственного органа.

Указание в сообщении о наличии зарегистрированных прав собственности на гаражи за физическими лицами не может являться основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды по следующим основаниям.

Право собственности на гаражи зарегистрировано за членами кооператива, при этом, в их свидетельствах о государственной регистрации права указано, что гаражи находятся в ФИО9, указан адрес кооператива и номер гаража. Статья 36 Земельного кодекса предусматривает, что граждане, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки. В случае, если здание, находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Гаражи, права на которые были зарегистрированы, не являются индивидуальными гаражами, под строительство которых выделялся земельный участок. Соответственно отсутствует земельный участок, на который может быть приобретено право собственником гаража. Выделение самостоятельных земельных участков под каждый гаражный бокс в гаражном кооперативе действующим законодательством не предусмотрено. Поэтому, собственники гаражных боксов в кооперативе не относятся к тем субъектам, которые наделены правом на приобретение земельного участка как непосредственно под гаражным боксом, так и в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Об этом же свидетельствует и практика регистрации Управлением Росреестра по гаражей в гаражных кооперативах, когда для регистрации каждого гаража в отдельности должны быть предоставлены документы, подтверждающие право кооператива на земельный участок, и право кооператива должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав. При регистрации права собственности членов ФИО9 на гаражи указанная последовательность регистрации отсутствует, так как право собственности на гаражи зарегистрировано без предоставления каких-либо документов, подтверждающих права заявителей на земельный участок. В результате чего, записи о праве собственности на гаражи произведены ранее записей о правах на земельный участок.

При этом не всем членам кооператива, которые обращались с заявлением о регистрации права собственности на гаражи, такая регистрация была произведена. ДД.ММ.ГГГГ было отказано в регистрации права собственности на гараж под номером №, ДД.ММ.ГГГГ - на гараж под номером № После первого отказа председателю кооператива специалистами, осуществляющими прием документов, было указано, что регистрация гаражей производится только после регистрации права кооператива на земельный участок. С учетом такого требования регистрирующего органа кооператив на протяжении нескольких лет занимался оформлением прав на земельный участок. Когда документы на регистрацию договора аренды были поданы, председателю кооператива стало известно, что за это время право собственности было зарегистрировано на гаражи под номерами №, причем, право собственности на гараж под номером № было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период, когда принималось решение об отказе в государственной регистрации договора аренды. В процессе регистрации государственным регистратором ФИО4 председателю кооператива было указано, что она не собирается разбираться с тем, как были зарегистрированы гаражи, этим занимается другой отдел, сказала, что кооператив вправе оспорить в суде государственную регистрацию. Но кооператив не может оспаривать право собственности членов кооператива на гаражи, однако регистрация права собственности на гаражи с нарушением установленного порядка привела к тому, что кооперативу было отказано в регистрации договора аренды, в том числе, и по такому основанию, как наличие зарегистрированных прав собственности на гаражи.

С учетом этого заявитель считает, что записи о праве собственности членов кооператива на гаражные боксы не могут являться препятствием для регистрации договора аренды ФИО9 на земельный участок, занимаемый всем кооперативом.

Незаконный отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка привел к парадоксальной ситуации, когда у кооператива отсутствует право пользования земельным участком по предусмотренному Земельным кодексом основанию, члены кооператива, которые зарегистрировали право собственности на гаражи, не могут требовать предоставления им в собственность или аренду земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса, оставшиеся члены кооператива не могут во внесудебном порядке зарегистрировать свои права, то есть, нарушаются права и кооператива, как юридического лица, и членов кооператива. В сообщении об отказе указано на то, что со стороны арендатора в договоре аренды земельного участка должны выступать собственники объектов недвижимости. Вместе с тем, собственники четырех гаражей, которые смогли зарегистрировать свои права, не могут выступать арендаторами по договору аренды на земельный участок площадью 6404 кв.м., поскольку в кооперативе состоит 143 члена. В свою очередь все члены кооператива не могут быть арендаторами, поскольку некоторым членам кооператива в регистрации права собственности на гаражи отказано, а по заявлениям 4 членов кооператива регистрация в настоящее время приостановлена в связи с отсутствием документов на землю. Таким образом, решение об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка противоречит нормам действующего законодательства, нарушает права ФИО9» по владению и пользованию земельным участком и права членов кооператива по распоряжению принадлежащими им на праве собственности гаражами.

Основываясь на изложенном, заявитель просит суд признать решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по от ДД.ММ.ГГГГ об отказе потребительскому автогаражному кооперативу ФИО9 в государственной регистрации договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №/гз на земельный участок площадью 6404 кв.м., кадастровый номер № разрешенное использование: гаражи, расположенный по адресу: , незаконным, обязав Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №/гз на земельный участок площадью 6404 кв.м., кадастровый номер №, разрешенное использование: гаражи, расположенный по адресу: .

В судебном заседании ФИО1 заявителя – председатель ФИО9 ФИО5 и адвокат ФИО6 поддержали поданное заявление, просили удовлетворить его, ссылаясь на то, что договор аренды заключен надлежащим образом, а объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, были переданы ФИО9 от на основании соответствующего протокола.

ФИО1 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по по доверенности ФИО7 против удовлетворения заявления возразила по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д.69-71), указывая на законность и обоснованность оспариваемого решения.

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, изучив представленные материалы, суд приходит к следующим выводам.

Установлено, что приказом от ДД.ММ.ГГГГ №-з ПАГК «Пограничник» предоставлен в аренду земельный участок площадью 6404 кв.м, расположенный по адресу: , , . Предоставление земельного участка осуществлено, в частности, в соответствии со ст.ст.22, 29 Земельного кодекса РФ, ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (л.д.18).

На основании данного приказа ДД.ММ.ГГГГ между и ПАГК «Пограничник» заключен договор аренды указанного земельного участка (л.д.15-16).

ДД.ММ.ГГГГ сообщением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по № ФИО9 отказано в государственной регистрации вышеуказанного договора по основаниям абз.4, 10 п.1 ст.20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (л.д.12).

Согласно ст.13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В соответствии со ст.20 названного закона основаниями для отказа в государственной регистрации прав являются, в частности, случаи, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Статья 22 Земельного кодекса РФ устанавливает общие основания аренды земельных участков: земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (п.2 ст.22).

В силу ст.29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Согласно п.1 ст.36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

На основании ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» права на землю, не предусмотренные статьями 15, 20 - 24 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. При этом согласно п.2.1 названного закона переоформление гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками осуществляется в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем, в ходе судебного разбирательства не нашло своего подтверждения то обстоятельство, что у ФИО9 возникло право постоянного (бессрочного) пользования в отношении спорного земельного участка, на что ссылается заявитель в поданном заявлении. Более того, из имеющихся в материалах документов усматривается, что спорный земельный участок ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен в бессрочное пользование, а с ДД.ММ.ГГГГ – в аренду на 49 лет (л.д.41, 42). Сведений о том, что основания предоставления спорного земельного участка были прекращены либо признаны недействительными, суду представлено не было. При этом суд находит правильной позицию Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по относительно протокола «О передаче объекта ФИО9 (л.д.53), как не могущего подтверждать передачу каких-либо прав в отношении земельного участка от ФИО9 Указанный протокол содержит лишь сведения об осмотре оконченного строительством объекта недвижимости и отсутствии у сторон каких-либо претензий, а также ссылку на факт введения объекта в эксплуатацию.

Кроме того, на момент заключения договора аренды между и ФИО9 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по имелись сведения о зарегистрированных правах собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке (л.д.57, 58). В связи с этим, государственный регистратор пришел к обоснованному выводу о том, что права на земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в силу ст.36 ЗК РФ могут быть приобретены лишь лицами, имеющими в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на этих земельных участках, в то время как у ФИО9 такие права отсутствуют.

Таким образом, вывод государственного регистратора об отсутствии у кооператива исключительного права на приобретение права аренды земельного участка в порядке, установленном ст.36 ЗК РФ, является верным.

Указанные обстоятельства были установлены в ходе правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов и послужили основанием для оспариваемого отказа в государственной регистрации договора аренды.

В соответствии с п.4 ст.258 ГПК РФ суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.

Поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что оспариваемое решение основано на требованиях действующего законодательства, принято в пределах полномочий органа государственной власти, суд находит заявление ПАГК «Пограничник» не подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198, 258 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления ФИО9 признании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка незаконным и обязании осуществить государственную регистрацию отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через районный суд в течение 10 дней.

Судья: Е.Г. Щербатых